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转自：山东高法
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《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
法条变迁说明
《民法典》第二百八十二条是关于利用建筑物共有部分产生的收入归属的规定，是民法典中的新增条款。在这个信息爆炸、广告传媒覆盖率极高的时代，各色广告在我们生活中随处可见，但作为小区业主的你有没有想过，这些投放在小区公共区域的广告由谁管理，产生的收益都去哪了呢？生活中，大多数是小区物业管理公司和广告商之间签订协议并收取、管理广告费，而业主很难获得这部分利益。而随着《中华人民共和国民法典》生效和实施，小区业主主张共有部分收益将有更加明确的法律依据。以下小编结合相关条文和案例供读者更好地学习本条内容。
裁判规则
1.物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后的收益应当归业主共有——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案
案例要旨：物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后的收益应当归业主共有。业主对共有部分的收益享有所有权，不仅体现为可以委托业主委员会向物业公司进行追索，而且也表现为有权决定共有部分收益的用途和分配方案。
审理法院：江苏省无锡市锡山区人民法院
来源：《最高人民法院公报》2010年第5期(总第163期)
2.物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用，从而获得的收益应属业主共有——某小区业主委员会诉物业公司业主共有权纠纷案
案例要旨：物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，物业公司若未对此收益进行部分单独列支、公示，未向业主进行分配，则是损害业主的合法权益。物业公司将其与广告公司履行合同过程中产生的一定成本费用扣除后，应将剩余电梯广告收益返还给业主。
审理法院：江苏省睢宁县人民法院
来源：徐州市中级人民法院网，发布日期：2021年3月11日
3.小区共有部分的收入，在扣除合理成本后，归全体业主共有——南昌县天伦华庭小区第二届业主委员会、南昌新瑞物业管理有限公司业主知情权纠纷案
案例要旨：物业公司在物业管理期间利用业主的共有部分产生了收入，根据双方签订的合同及法律法规的规定，共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有；同时，全体业主对于管理期间的公共收益情况，应享有知情权。因此，物业公司应公开小区公共收益账目情况、建筑物及附属设备设施专项维修资金使用情况。
案号：（2021）赣0121民初1337号
来源：裁判文书网，发布日期：2021年9月16日
4.利用小区共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，应返还业主——蚌埠市宇鹏物业管理有限公司、蚌埠经济开发区淮河行政事务管理中心万方水晶城小区业主委员会物业服务合同纠纷案
案例要旨：地上临时停车位、电梯广告、快递柜、纯净水租金等收益属于利用业主共有部分产生的收入，物业公司应在扣除合理成本后应返还业主。
案号：（2022）皖03民终358号
来源：裁判文书网，发布日期：2022年4月30日
5.物业共用部分的收益属于全体业主所有，业主有权知晓物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、经营和收益情况——李某与小区物业物业服务合同纠纷案
案例要旨：物业服务企业除了可以根据物业服务合同提取相应比例的金额作为管理成本和报酬外，对共用部位的经营收益不具有处分权，物业共用部分的收益应该是全体业主所有的，业主有权知晓物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、经营和收益情况。
来源：法信精选
司法观点
1.共有部分产生收益的归属
根据本条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。例如，很多小区会在业主的共有部分设置广告，这些广告收入，在扣除合理成本之后，应该属于业主共有。再如，占有业主共有的道路或者其他场地设置的车位，出租车位的租金收入，在扣除合理的成本之后，也应该属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定，本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
(摘自：黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义及适用指南》（上），中国民主法制出版社2020年版，第424页。)
2.对建筑物共有部分的利用收入
对于经济利益，法律上通常使用的是“收益”而非“收入”。比如，《民法典》第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”收益是指通过占有、使用财产等方式取得的经济效益，如家畜生仔、果树结果等天然孳息，或者存款所得利息、出租所得租金等法定孳息。本条所使用的“收入”与本法第283条所使用的“收益”在概念上并不相同。收入更多的是经济学上的概念，是指某个主体，包括个人或者企业在销售商品、提供劳务及转让资产等活动中形成的经济利益的总流入，通常包括商品或劳务的销售收入、利息收入、使用费收入、股利收入等。本条中的收入是建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，即不扣除成本的资产总流入。《民法典》第二百八十三条所称的“收益”，是在收入基础上扣除合理成本之后归业主共有的部分。比如，物业服务企业利用共有部分的地下室设置停车场收取停车费，物业服务公司收取的全部停车费应当认定为是本条所称的“收入”，扣除停车场管理人员工资等成本后剩余的部分，才是业主作为共有人可以享有的收益。因此，在认定利用主体的收入时，应当将所有因共有部分产生的利益全部纳入在内。利用主体取得的收入是计算业主收益的基础，扣除合理成本后的部分才是业主最终享有并可予分配的标的。
(摘自：江必新、夏道虎主编：《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》（上），人民法院出版社 2020年版，第66页。)
关联法条
1.《中华人民共和国民法典》
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2.《物业管理条例》（2018修订）
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
近日，科技城新区朗基香醍湾小区1号楼业主向直播绵阳记者反映，他们每层15户共用1只水表，与购房合同约定不相符，希望进行“一户一表”改造。
业主告诉记者，购房合同约定的交房标准，明确了水表为“一户一表”，但现在成了“总表+分表”，这让他们难以接受。
“现在是由物业代收水费，会产生很多问题。大家会质疑水费到底对不对，水管管网会不会跑冒滴漏，我们分表会不会无形中多交费了。所以我们要求每户要在水务集团有独立的水表号，自己用多少就交多少，没有中间环节，也更放心。”业主说。
根据《四川省城市供水条例》第二十四条规定，“新建、改建、扩建居民住宅供水设施，设计、建设单位应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求进行设计和建设。”
那么，朗基香醍湾1号楼为何没有实现“一户一表”？
“开发商于2021年3月提出项目用水申请，当时开发商明确1栋为办公及生产用房，要求我司每层安装1只计费水表。该表由物业公司与我司签订供用水合同并负责缴纳该水表的水费，因此，才出现了每层15户共用1只水表的情况。”市水务集团给排水设计分公司设计工程师廖敏说。
廖敏表示，由于该小区1号楼房屋性质为“办公”用房，不适用“住宅”性质房产的相关规定，因此水务集团是按正常流程，受理开发商“每层安装总表”的申请。如果用户要直接与水务集团建立供用水关系，势必要实施“一户一表”改造，改造费用需要业主或开发商承担。
对此，1号楼业主表示，既然购房合同中约定了水表为“一户一表”，那么这笔改造费用应由开发商承担。
记者进一步联系了小区开发商。对方表示，虽然每层楼只有一只总表与水务集团建立了供用水关系，但他们在总表之后为每户配置了分表，因此，并没有违反合同“一户一表”的约定，相应改造费用应由业主承担。
那么，总表之后配置了“分表”，是否也属于“一户一表”呢？
“这一只就是与我们水务集团签订供用水合同的水表。后面这15只小表就是开发商自行安装的，后期产生的水费由用户向物业公司缴纳，因此并不是真正的‘一户一表’。”廖敏说。
据他介绍，并非每户有一只水表就是“一户一表”，只有用户与供水企业签订供用水合同，后期由用户直接向供水企业缴纳水费的，才是真正的“一户一表”。
随后，记者将采访到的情况向科技城新区住建局进行了反馈。
“虽然相关规定并没有要求办公用房必须‘一户一表’，但如果合同有约定，这里就出现了两个概念，我们也在讨论是否存在偷换概念的问题。接下来我们要去找一下律师，看司法上怎么解释。如果确实违反合同约定，那么该起诉就起诉，我们该喊开发商整改就整改。” 科技城新区住建局相关负责人说。
绵阳广播电视台融媒体中心
记者：贾斐滟
责编：曾秀云
校对：廖琪
合同法规定物业服务合同是无名合同是集体合同，前期物业管理物业公司是开发商指定，业委会成立，物业公司的物业服务合同应与业委会签订，单个业主无权签订物业服务合同，只能追认以前的合同和以前的物业公司管理服务有效。物业管理条例规定，必须成立业主大会，过半业主且专用部分面积过半业主同意业委会才能与物业公司签订物业服务合同，否则合同无效，故Ｘ物业公司的辩解意见不予支持，Ｘ物业公司与单个业主签订的物业服务合同无效。
基本案情
业委会起诉要求物业公司撤出小区
2018年6月30日，Ｘ物业公司分别与79位业主签订了《Ｓ小区物业服务合同》。
2018年11月18日，Ｔ业委会以小区业委会成立后维权，聘请相关物业公司后前期物业公司自动解除，对前期物业服务质量，硬件问题，安全消防，开发商将消防通道改门市，前期物业加收电费等问题召开了Ｓ业委会扩大会议，并形成了会议记录。
由于与物业公司协商未果，Ｔ业委会向一审法院起诉请求：判令Ｘ物业公司无条件撤除Ｓ物业服务区域，腾退物业用房、交出物业全部资料。
法院观点
物业与单个业主签订的物业服务合同无效
一审法院认为,由于Ｘ物业公司以Ｔ业委会没有按物权法第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意而擅自解聘Ｘ物业公司为由，拒绝终止合同和移交服务事项，导致Ｔ业委会新签订的物业服务合同无法生效和履行。
最终该小区仍由Ｘ物业公司提供物业服务至今，Ｔ业委会、Ｘ物业公司双方形成事实物业服务关系10多年，此期间Ｔ业委会与Ｘ物业公司就物业服务事项发生分歧，业委会明确表示与Ｘ物业公司终止物业服务办理移交，后Ｔ业委会针对要求Ｘ物业公司将整体物业用房及物业资料移交Ｔ业委会等事项，召开业委会扩大会议，通过书面意见征求书等方式，已经通过了过半数的业主及过半数建筑面积业主的同意，表明前期物业服务合同终止，本次诉讼Ｔ业委会提出Ｘ物业公司腾退物业用房，移交物管资料并退出物业服务的诉讼请求，业委会表明与Ｘ物业公司物业服务关系终止是其真实意思表示，依法予以确认。Ｔ业委会的该项诉求，依法予以支持。
Ｘ物业公司提出已分别与大多数业主签订了《Ｓ物业服务合同》，虽未与少部分业主签订物业服务合同，但履行了相关的义务的辩解意见，合同法规定物业服务合同是无名合同是集体合同，前期物业管理物业公司是开发商指定，业委会成立，物业公司的物业服务合同应与业委会签订，单个业主无权签订物业服务合同，只能追认以前的合同和以前的物业公司管理服务有效。
物业管理条例规定，必须成立业主大会，过半业主且专用部分面积过半业主同意业委会才能与物业公司签订物业服务合同，否则合同无效，故Ｘ物业公司的辩解意见不予支持，Ｘ物业公司与单个业主签订的物业服务合同无效。
二审法院认为，本案中，Ｘ物业公司上诉认为其与单个业主签订物业服务合同，一审认定Ｘ物业公司与单个业主签订的物业服务合同无效不当。经审查，案涉小区单个业主与Ｘ物业公司签订物业服务合同，系基于Ｘ物业公司是开发商指定的前期物业管理企业，单个业主并不能自主选择Ｘ物业公司作为小区的物业服务企业，故单个业主的物业服务合同并不能作为Ｘ物业公司继续为案涉小区提供物业服务的依据。
在案涉小区业主委员会成立后，应当依照物业管理条例的规定，召开业主大会，有专有部分建筑物总面积且业主总人数双过半同意，由业主委员会与物业公司签订物业服务合同。因此，一审法院认定Ｘ物业公司与单个业主签订的物业服务合同无效，符合法律规定，Ｘ物业公司的此上诉理由不能成立，二审法院不予支持。
裁判结果
物业在判决生效之日起十日内退出小区
一审判决：达州市Ｘ物业服务有限责任公司在本判决生效后十五日内退出“Ｓ大厦”物业服务区域，腾退移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
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【本文标题和网址，转载请注明来源】物业是和每一家都签订合同吗(物业需要和每个业主签合同吗) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/360257.html
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