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文章目录：离婚房产分割是一个比较复杂的事情。很多夫妻婚前购买了房产，婚后把婚前房产进行出租，收取租金。深圳离婚律师讼别发现，在深圳，一套房子的租金是比较可观的，甚至一套房的租金收益，足以支付一家人的基本生活开销，很多家庭指望多一套房产出租，产生“睡后”收入。深圳离婚律师讼别分享，婚前房产婚后出租，在离婚中可以分割租金吗？
有些人认为，既然是婚前房产，那么婚后的租金肯定属于购买房产这一方的；不应进行离婚房产分割。也有观点认为，房租是在夫妻关系存续期间产生的收入，应该夫妻双方平分。
离婚房租
深圳离婚律师讼别观点
离婚时，婚前个人房产在婚内出租所得租金收益的，夫妻双方有权分割，但人民法院在酌定具体分割比例时可以适当考虑夫妻双方对该租金收益的贡献大小。也就是说，离婚房产分割中，婚前房产婚后产生的租金，是夫妻共同财产，双方进行分割；但分割的比例，偏向于房屋所有权人，谁买的房子，谁有权利多分一些，合情合理，其实也不难理解。婚前房产的离婚房产分割，争议较大，是夫妻离婚财产分割的争夺焦点。
还有一种比较特殊的情况，如果一方的婚前房产，能举证在婚后有这一方完全独立经营出租，另一方完全没有参与，那么法院会判决这一方独立享有租金收益，在离婚中租金不予分割。
律师 李改
天津昊哲律师事务所
随着我国社会和经济的发展，越来越多的人在婚前购置了房产，不管是出于投资、自住，也不管是父母出资还是个人奋斗，总归是多了一份保障。由于我国采取的是法定婚后财产共同制，婚前一方全款购买的房屋应当属于个人财产，并不会因结婚转化为夫妻共同财产，那么如果个人婚前全款购买的房屋，婚后对外出租取得的租金，属于个人财产还是夫妻共同财产呢？
【案情简介】
大树与小草于2018年登记结婚，由于婚前二人名下都有房产且没有贷款，经商议，婚后二人住在大树的房屋内，小草名下闲置房屋为了出租个好价格，大树联系装修公司重新进行了装修，又联系了中介，后该房屋一直对外出租。2021年5月，小草起诉离婚，大树同意离婚，但认为婚姻存续期间将小草房屋出租收取的租金8万元应属于夫妻共同财产，要求平均分割。
【法院裁决】
法院经审理查明后认为：租赁行为本身是一种经营活动，需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理和劳务，故在本案中将租金部分认定为经营性收益，作为夫妻共同财产平均分割。
【律师说法】
一、一种观点认为：婚前一方房屋，婚后取得的租金属于投资收益，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十五条 “婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的“其他应当归共同所有的财产：(一)一方以个人财产投资取得的收益;”的规定，婚前个人财产，婚后共同经营所得，凝聚双方劳动价值，属于经营性收益，属于夫妻共同所有。
二、另一种观点认为，出租房屋所得的租金从性质上属于法定孳息。根据民法学相关理论，孳息是指因原物所产生的额外收益，孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是指原物按照自然性质而产生的收益，例如树的果实、牲畜的幼崽等；法定孳息是指原物依照法律规定而产生的收益，如银行的存款利息等。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十六条 “夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”的规定，自己婚前房产产生的租金仍属于个人所有。
三、认定房屋租金到底是孳息还是经营收益，主要看婚后对房屋的出租是否投入了管理或劳务。出租房屋，并不是一件简单的事情，在订立租赁合同前后，都需要投入时间和精力，出租后，还要尽到相应的管理、修缮义务。如果婚后参与了上述工作，租金应认定为经营收益，属于夫妻共同财产；如果未投入任何精力，单纯的收取租金，则应当认定为孳息，属个人财产为宜。在司法实务中，应根据个案的具体情况进行处理，既不能损害产权人的合法权益，也不能有悖于《民法典》的公平原则。
【案例回顾】
小王与小李于2008年8月登记结婚，未生育子女。小王婚前有一套房屋，婚后一直用于出租。2018年3月小王起诉离婚，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割。小李同意离婚，但认为小王婚前个人所有房屋在婚姻存续期间的租金收入，应当作为夫妻共同财产进行分割。小李的诉求能否得到法院的支持？
【作者解答】
这个问题的关键在于对夫妻共同财产的界定，婚前个人房屋在婚内出租所得租金收入，是不是共同财产？依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”
对于房屋租金，从法律定义的角度分析，是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。而依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”单纯从法条来看，小王个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入不属于夫妻共同财产。
但是，租金与普通的法定孳息又有所不同。因为租赁房屋行为本身就是一种经营活动，出租方对房屋承担着维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，是需要出租方投入一定的时间、精力和劳务的，甚至还存在夫妻一方以出租房屋，收取房租为职业的情况。所以最高人民法院的审判意见，认为一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
综上，本案中小王个人所有房屋于婚姻关系存续期间出租的行为应视为经营行为，那么其所获得的租金属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。小李要求对小王出租房屋的租金进行分割的诉求应该得到支持。
王晓迪 律师
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