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文章目录： 案情
2005年4月，高某按揭购买住房一套，价值22万元，首付7万元，银行贷款15万元。2006年10月高某与江某结婚，婚后双方以共同收入偿还贷款，并于2010年3月还请。2012年5月，高某与江某因感情不合诉至法院要求离婚。本案在审理过程中，双方对子女抚养等问题无异议，但对该房屋分割发生争议。高某认为房屋是其婚前所买应属于婚前个人财产，而江某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。
分歧
本案对房屋的定性及分割问题，存在三种不同意见。
第一种意见认为，房屋为高某婚前个人财产，按揭贷款为婚前个人债务。江某婚后所做还贷行为应视为对高某婚前个人债务的偿还，离婚时由高某返还江某共同偿还部分款项的一半。
第二种意见认为，房屋本身应视为夫妻共同财产，但应将高某的首付从中扣除。如果贷款不能偿清，二人最终不可能得到该房屋。婚后，双方将全部精力用于偿还银行购房贷款，二人对房屋的最终获得都付出了艰辛的努力，如果将房屋作为婚前一方按揭贷款购房人所有，则对婚后一方有失公平。
第三种意见认为，该房屋的分割应区别对待。具体分为三部分：根据物权法及婚姻法的相关规定，房屋为高某在婚前按揭贷款所买，应作为高某婚前个人财产；对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对高某婚前个人债务的偿还，由高某返还江某7.5万元；对房屋增值部分作为双方的共同财产平均分割。
评析
笔者同意第三种意见，主要理由如下：
一、高某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系
故此，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定高某在婚前即取得了房屋的所有权。
二、高某在购房时同时形成了15万元的债务
由于这部分债务系婚前所借故应当属于婚前个人债务。高某、江某二人共同偿还按揭贷款的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了高某婚前个人债务。因此，两人夫妻关系解除时由高某给付江某15万元的一半。
三、房屋婚后增值部分应属于夫妻共同财产
我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于婚姻适用若干问题的解释规定，婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产。
本案中，高某所购房屋大幅度增值是事实，并发生在其与江某的夫妻关系存续期间，增值部分应作为夫妻共同财产。高某在婚前对房屋投资了5万元，而江与其在婚后共同偿还了房贷的大部分，且该房屋在双方婚姻关系存续期间增值了，增值部分应视为双方共同投资获利的行为，如果将增值部分不加区分，单纯判与高某，则显失公平，严重侵害了江某权益，不利于双方利益平等保护，有违婚姻法设立的初衷。因此，笔者认为应将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产。综上，本案应将房屋判与高某所有，由高某返还江某共同偿贷款项的一半和房屋增值价值的一半。
（作者单位：江西省鄱阳县人民法院）
婚前按揭买的房
是否为夫妻共同财产？
杨桃说：“我婚前买的房子，房产证写的我的名字，怎么变成夫妻共有财产了？”
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2011年5月25日
原告杨桃（化名）
与吉林省某房地产公司
签订《商品房购销协议书》，
杨桃以按揭贷款方式
购买位于梅河口市城市某小区房屋，
面积97.7平方米，
房屋总购房款为27万余元。
#
同年11月21日
杨桃与某银行签订
《个人购房借款/担保合同》，
贷款19万元。
#
2012年3月21日
原告杨桃与谢坤（化名）登记结婚。
#
2012年8月9日
涉案房屋办理了产权登记证书，
所有权人为杨桃，
共有情况为单独所有。
#
2019年
因杨鹏（化名）与谢坤、
杨桃民间借贷纠纷
（借款本金30万元及利息）一案，
法院在案件审理过程中
查封了杨桃名下此处房屋，
查封期限为三年。
#
同年7月26日
该院作出民事判决书，
判决确认该债务应由谢坤个人承担，
不属于夫妻共同债务。
该判决生效后
杨鹏要求执行涉案房屋，
杨桃提出异议之诉，
请求确认涉案房屋
为其单独所有的婚前个人财产，
应解除对涉案房屋的查封，
并停止执行。
通化市二道江区法院认为
涉案房屋虽然是杨桃婚前购买
但此房屋系按揭贷款方式取得
时至今日仍在偿还贷款
由于双方对婚姻关系
存续期间所得的财产
没有书面约定归各自所有
因此夫妻在此期间
所得的财产应为夫妻共有财产
婚姻关系存续期间
偿还房屋贷款部分
应为夫妻共同财产
谢坤应为该房屋的按份共有人
原告杨桃要求
排除执行的请求本院不予支持
最终判决
驳回原告杨桃的诉讼请求
相关法条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十四条 第一款规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”
来源：吉林省高级人民法院
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夫妻的共同财产有哪些？
答：+如果夫妻双方没有财产协议，一般来说，下列财产属于夫妻共同财产： （一）工资、奖金； （二）生产、经营收入； （三）著作权、专利权、商标权等知识产权方面的收入； （四）继承的遗产（但遗嘱规定只有夫妻一方可以拥有财产的除外）； （五）受赠的财……[更多]
夫妻一方擅自将共同财产赠与第三者无效
《中华人民共和国民法典》 第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理
房屋是现代人结婚必备的要件，大家都想要一个稳定的家，但是现在房价不断飙升，价格太高，普通人消费不起一般都会选择按揭购房，而在感情破裂需要离婚的时候，大家都对房屋的争议是比较大的，那么婚前按揭房产婚后仍在还贷，离婚时房产该怎样分割呢?律师对话第455期，邀请到云南天外天事务所合伙人，婚姻家庭法律服务中心主任林梦律师为大家解答。接下来让我们一起看一下林梦律师的对话内容。
林梦律师答：夫妻共同财产，是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。
【法律依据】 《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产;
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产。
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
林梦律师答：根据我国婚姻法等相关法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的工资、奖金都属于夫妻共同财产。所以，即使婚后夫妻一方用个人工资进行归还银行贷款的，也属于共同财产，应该进行分割。婚前，按揭房的预付款以及归还银行贷款的部分属于个人财产。婚后所用于归还银行贷款部分，因为工资收入属于夫妻共同财产，所以这一部分属于夫妻共同财产。在分割房产的时候，应该先分出属于自己的个人财产部分，然后就房产剩余部分作为夫妻共同财产再进行分割。
双方可以就房屋价值及归属达成协议进行处理，如果无法达成一致意见，可以通过诉讼程序解决，人民法院按以下情形分别处理：
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割
【法律规定】 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。十条第二款依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第(三)十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
【具体分割方法】 解释明确规定如果夫妻双方对房屋所有权及贷款事项不能达成协议的，未还贷款为所有权人的个人债务，对于夫妻关系存续期间支付的贷款及利息按照房屋全款的比例应有房屋所有权人补偿同时考虑房屋的增值情况。
计算公式：夫妻一方不能取得房屋所有权的补偿=房屋现价×【(房屋原价-另一方首付款-房屋剩余贷款)÷房屋原价÷ 2】
举例说明：如房产购买时价值100万(包含贷款利息)甲首付30万，甲乙结婚婚后以夫妻共同财产还贷40万，房屋增值到200万，如果此时离婚甲乙不能达成协议起诉法院，不考虑其他因素一般认定房屋所有权归甲，剩下30万未还贷款为甲方个人债务，乙方对房屋的权利为40万(夫妻共同还款额)÷2(每人占一半)×2(房屋增值的比例)=40万。
林梦律师答：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第七条第一款：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”但该规定并未区分父母系全资还是仅支付首付款的情形。
根据公平公正的立法意图，在确认不动产所有权时，应当对《婚姻法司法解释三》第七条第一款做严格解释，该条规定的婚后父母对子女赠与的标的物应指不动产而非出资，只有父母通过全资购买取得了不动产的所有权，并将不动产登记在自己子女名下时方可适用《婚姻法司法解释三》第七条第一款的规定，而对于父母部分出资购买房屋之情形，因此时父母并未支付购买房屋的全部对价，其尚未取得房屋所有权，从而其无权决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。因此，婚后一方父母支付首付款为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下，但由夫妻共同偿还贷款的情形，不适用《婚姻法司法解释三》第七条第一款的规定，该房屋无论登记在夫妻任何一方的名下，都应视为夫妻共同财产，在离婚时可按照《婚姻法》第18条第3款的规定，将该部分出资视为对自己子女一方的赠与，而该房屋的产权及增值收益部分归夫妻双方共同共有进行分割。
林梦律师答：夫妻协议离婚房产分割，实际上就是夫妻双方签订房产分割归属的合同，因此也遵循《合同法》的相关规定，遵循双方约定意思自治的原则。男女双方可以自由约定分割房产，只要不违反法律行政法规的效力性强制性规定即可。
根据《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方的权益的原则判决。”协议分割，只要双方自愿即可，坚持自愿原则，没有固定的比例。按均等原则分割夫妻共同财产，这也是男女平等原则的体现。除此之外，在夫妻共同财产分割中还应体现：
1.照顾妇女、未成年子女的原则;
2.有利于生产和生活的原则;
3.不得损害国家、集体和他人利益的原则;
4.尊重当事人意愿，财产约定优先于法定的原则。
林梦律师答：夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的情形有多种，实务中甚至有夫妻一方让他人冒用配偶身份擅自处分房屋的情形，这已涉及刑事犯罪。本文主要讨论房屋仅登记在一方名下，且其擅自出售的情况。
基于此，我们至少需要考虑如下法律问题：
(一)房屋买卖合同的有效性
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故而虽然夫妻一方的行为未获得另一方的授权或者追认，但只要该买卖合同双方均系完全民事行为能力人，且是买卖双方的真实意思表示，该买卖不违反法律或社会公共利益，合同就是有效的。夫妻另一方如仅凭对方无权处分为理由请求确认其房屋买卖合同无效是不会得到法院支持的。当然，如果买卖双方恶意串通、非善意的则另当别论。
(二)是否符合善意取得
《物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……。婚姻法司法解释(三)将婚姻法与物权法予以衔接，其第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”所以，在夫妻一方以自己的名义出卖共有房屋时，应审查是否符合善意取得制度的规定。
因此，在夫妻另一方不予追认的情况下，上述三个条件中只要有一个条件不满足，受让人就不构成善意取得，夫妻另一方就有权追回已经出售的房产。但如果受让人确实是善意取得，夫妻另一方只能要求对方赔偿损失。
当然，对于是否善意的考量，这里面的情形是非常灵活的，在实务判例中，就有法官以买方是卖方邻居或其他具有密切关系人士，应该知道该房屋属于共同财产，应该知道该人夫妻关系不正常或者对方应该不知晓或不同意的情形而认定买方非出于善意。也有的法官在审判过程中，发现买方根本没有看过房，对于房屋构造一无所知，完全仅是配合办理过户的情形认定为买方是非善意。
再者就是支付合理对价。在实务中，买方要证明确实有实际支付相应购房款，而且相应购房款应是相对合理的，相对合理的价格一般要求在市价的70%以上。否则配偶一方仍然是有权追回房屋的。
(三)夫妻一方出售了共有房产后的救济措施
1.离婚诉讼中要求赔偿损失
婚姻法司法解释(三)第十一条规定“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”所以，可以在离婚诉讼中请求赔偿相应的损失。
2.在婚姻关系存续期间请求分割共同财产
婚姻法司法解释(三)第四条规定“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;”但需要注意，变卖也就是相对便宜的价格出售，并非是只要存在一方出售行为就可以在婚姻关系存续期间要求分割共同财产。
(四)要如何提前预防夫妻一方卖房
1.将房屋登记为夫妻双方共同所有
实践中，买房者之所以会选择购买该套房屋正是因为其信赖房屋登记簿的公示效力，才会认可出卖方具有完全的处分权。所以，为防止夫妻一方擅自处分房屋，应尽量将夫妻共同所有的房屋登记为二人共有，而不仅仅登记为一人。
2.提起共有权确认诉讼
在夫妻一方不配合将房屋登记为夫妻双方共同所有的时候，夫妻另一方可以采用诉讼的方式，直接提起共有权确认诉讼，将自己列为房屋的共有权人。
林梦律师从事法律工作多年，擅长处理离婚纠纷、家庭法律事务处理等家事领域问题，其高度的责任心和处理案件的态度，赢得当事人的一致好评。倘若您在生活中有相关的法律问题困扰，不妨点击文章底部“了解更多”获取林梦律师一对一法律帮助。
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