本文由珠海律师编辑整理，多位从业15年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
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共有是指两个或两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。财产是指拥有的金钱、物资、房屋、土地等物质财富：国家财产、私人财产，具有金钱价值、并受到法律保护的权利的总称。大体上，财产有三种，即动产、不动产和知识财产（即知识产权）。那么，非法同居期间一方购买的房产，能认定为共有财产吗？
网友咨询：我妈妈与其男友99年后开始非法同居至今，没领结婚证。去年妈妈买下了单位的房改房，是我妈妈一个人出的钱，对方一分未出，但是我们没有证据证明对方没出钱。请问，妈妈去世后，男方能分割房子吗？
上海嘉隆律师事务所王彦民律师解答：
同居关系百与婚姻关系不同，同居本身并不能在当事人之间产生法律上的权利义务关系，故不能仅凭存在同居这一事实确度认同居期间一方问购买的财产为共有。
法律规定，同居期间一方购买的财产，主张共有的一方对此负有举证责任，陈答某主张争议房屋其有份出资购买，但并未能举证证明回，根据查明的房屋购买时间及房款交纳情况，应确认该答房为对方个人婚前购买财产。
《婚姻法》第三十九条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
王彦民律师解析：
关于共有财产的规定：
对共有财产的分割可以根据当事人的要求及财产的性质，以下述三种方式分割：
①以实质分割方式分割共有财产。对于共有财产的分割，在不影响共有财产的使用价值和特定用途时，可对共有财产采取实物分割的方式，可以进行实物分割的共有物一般是可分物，例如金钱、粮食、布匹等。
②以变价分割方式分割共有财产。对于共有财产如果不能分割或分割有损其价值，而且各共有人都不愿接受共有物时，可以将共有物出卖，所得由各共有人共分。
③以作价补偿的方法分割共有财产。对于不可分割的共有物，例如一辆汽车、一头耕牛等，共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由该共有人取得该共有物。对于共有物的价值超出其应得份额的部分，取得共有物的共有人应对其他共有人作金钱补偿。
法律对共有财产的处分行为规定有不同的条件。
其一，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
其二，分割共同财产，损失风险也可分摊。
其三，分割共同共有的财产，必须是在法律允许的限度内，才可以进行。
其四，分割的共有财产方式灵活。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖等取得的价款予以分割。
王彦民律师毕业于华中科技大学、中国政法大学，具有律师、经济师和工程师资格，在某大型央企从事法务工作15年，现任律所执行主任！王彦民律师处理过建筑地产纠纷、合同纠纷及婚姻家庭纠纷等各类型案件近干件！
前一段时间跟朋友聊天的时候提到：房主去世了，现在房子应该怎么处理？反正也没有别的人要争这套房子，住着应该没问题吧？
我反问了一个问题：你觉得这房子是你的么？对方笑了笑回答到：是不是我的有什么关系？至少不是别人的吧？
事实上，在房子没有过户登记的状态下，房子是没有产权人的，就像你明明知道有一笔钱，但是就是不把钱拿到自己手里，只能看着钱干瞪眼、用不了。对于房子来讲，道理一样。
小涛前一段时间就遇到个烦心事儿。
小涛的爷爷奶奶、姥姥姥爷过世比较早。2011年的时候，小涛的父亲因病去世。丧偶之后，小涛74岁的母亲独自居住在老房子里。这个房子是当时父亲单位分房之后又买下来的，登记的是父亲的名字。
小涛是个独生子，对父母一直非常孝顺。
父亲去世之后，小涛做母亲的思想工作，想把母亲接过来跟自己一块儿住。经过十几年的打拼，小涛的经济条件不错，爱人工作也很稳定，住着100多平米的房子，家里地方大。母亲不舍自己的“窝”，不想离开跟老伴儿共同生活几十年的家，拒绝了小涛的好意。
担心母亲孤单，每个礼拜都回母亲家住两、三天，就是为了陪老人“解解闷”。照顾孩子的事儿主要交给了爱人。
在2015年冬天，小涛的母亲不幸过世。父亲去世之后的这些年，母亲一直都郁郁寡欢，精神状态很差，身体状况一直不好。那年冬天的一个早上，母亲一个人出去遛弯顺道买菜，突然间头晕摔倒在路边。小区的熟人看到了赶紧拨打了急救电话，最终还是没抢救过来。
不到五年的时间，父母相继过世，小涛特别难过。处理完家里事儿之后，小涛琢磨着把老人的房子好好收拾一下，出租出去。
为了方便、也更保险一些，小涛找了一家不错的中介公司代理来办这事儿。在审核关于房产资料的时候，小涛却被告知“出租不了”！因为房子不属于他，他无权出租。
小涛有点不解：这个房子是我父母的，我知道虽然登记的是父亲名字，但肯定是父母共有的。现在父母都不在了，我又是他们唯一的儿子，也是他们唯一的继承人，房子不给我还能给谁？
为此，小涛问了一些朋友，最终得到的结论是一样的……
我们先按照小涛的逻辑梳理一下，做几个假设：
这些假设，在现实中都有实际发生，这里仅仅提示继承人：要学会及时保护好自己的权益。
在房主去世之后，不及时办理过户，会有哪些风险和麻烦？
1.从“眼前”的角度上，对于财产没有所有权，相应的，也没有使用权、处置权。
如小涛遇到的问题。房产无法出租，想卖更不用说，根本卖不掉。自己住着问题不大，但是，一是这种“使用”本身是没有依据支撑的，只是没有侵害到别的利益；二是好在小涛是独生子，如果是多兄弟姐妹呢？自己住着就有问题了，等于侵占了其他手足的利益。
2.从“未来”的角度上，“拖延”导致的后果，就是房子很可能最终不完全属于自己、甚至不属于自己。严重的，会引起家庭纠纷。
有些朋友提到，无所谓，反正房子一直在自己家里代代往下传，父传子、子传孙，不办理过户真无所谓。这里有一个非常大的误区：根本无法、或者不可能保证自己的“家族”里永远不出现“外人”。多子女问题、婚姻问题，等等，任何一个家庭，都会面临成员“进出”的问题。所以，一份财产，因为家庭延续，可能会被越来越多的人划分，人一多就意见不一致，就要产生纠纷争议；没有配偶、没有子嗣、没有兄弟姐妹、上辈子都过世了，最后的财产就“充公”了。
3.从“麻烦”的角度上，办理起来只会越来越麻烦。
对于小涛来讲，如果及时办理过户，手续相对还简单一些：只需要证明自己是父母房子的唯一合法继承人，需要解决其他法定继承人（父母的父母）也去世了就可以。但是，一直拖延下去，弄不好真出现“转继承”、七大姑八大姨的来分财产，到时候要处理就费劲了。
对于不同家庭结构有不同的麻烦点。例如，之前通过《明明只属于父母两个人的房子，父亲去世之后却又多了两个“外人”》、《要继承父亲的房产居然要小叔签字？就因为父亲生前少写一张“纸”》等文章中，向大家介绍过类似的话题。
总之，先期麻烦点儿，总比后期遇到更大麻烦，来得还是“省事儿”些。
大家只需要记住一点：继承权和物权是两回事儿，继承权可以被“自然”赋予，物权必须办理。
回过头去，拿小涛的事情再捋捋：
再延伸一下，假设一直“空”着，到了小涛儿子这一代，想起来要过户了：
相当于孙子要继承爷爷奶奶的房子，这时候就要开始往上“追溯”了——本来正常的继承最多只需要向上追溯一代就可以了，现在需要追溯两代，增加的麻烦可不止一倍。这仅仅是“麻烦”问题。更麻烦的是，隔代多了，很多证明材料找不到，想要办理可能根本办不了。
所以，“不过户”对于继承人来讲，具有特别大的风险。
再次重申一下：这里无意危言耸听，仅仅是希望从对继承人利益保护的角度，给到大家一些提示。
至于是不是需要有花费这件事儿，无法左右。但是从另外一个角度：花点钱把能到手的东西尽快拿到手，是不是更划算一些？
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朝阳法院温榆河法庭法官助理权成子
由于婚姻、家庭关系具有复杂性和多样性，越来越多的夫妻采取婚前婚内协议、合同等形式，对婚姻关系、夫妻财产归属、子女抚养和父母赡养等事项约定具体的处理和安排。那么在审判实践中，这些协议的性质和效力会得到认可吗？
案例一
首付买房后赠与妻子
离婚时男方能不能要回？
王某与林某系夫妻关系，二人于2010年3月登记结婚。2010年2月，林某购买了一套房产并支付首付款，与王某结婚后共同还贷，婚后获得房产证，房产登记在林某个人名下。2015年，王某与林某签订《夫妻财产协议》，约定该房产归王某个人所有。后王某诉至法院，要求与林某离婚，并按照《夫妻财产协议》的约定，将房产判归王某一人所有。林某称该房产是其婚前个人财产，《夫妻财产协议》中关于房产的约定实质上是林某将其个人所有的房产赠与给王某。因双方并未办理房产更名登记，故林某依法行使撤销权，请求法院判决房产归其所有，婚后共同还贷部分由其对王某进行补偿。
法院审理认为，《夫妻财产协议》是王某和林某的真实意思表示，签订过程中无欺诈、胁迫情形，未违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益和第三人权益，应当认定为有效，即使没有办理物权转移登记，也不影响王某根据协议约定取得房产的所有权。最后判决王某与林某离婚，案涉房产归王某一人所有。
法官说法
北京朝阳法院温榆河法庭法官助理权成子解释，《中华人民共和国民法典》第1065条规定，“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。”法律规定了三种夫妻财产约定制的模式，但并不包括将一方所有的财产纯赠与另一方的情形。
在《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》（简称“《解释（一）》”）第32条中规定，“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与给另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”《中华人民共和国民法典》第658条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”
但在实践中，应对《解释（一）》第32条规定的“赠与情形”做狭义解释，即如何区分夫妻之间的财产赠与和夫妻之间的财产约定，关键看该是否将一方的个人财产约定为另一方的个人财产，如果符合上述情形，就是夫妻之间的财产赠与，登记或公证之前，赠与一方享有任意撤销权；如不符合上述情形，则属于夫妻之间的财产约定。在本案中，房产首付款虽由林某支付，且房产登记在林某名下，但因与王某登记结婚后，使用夫妻共同财产共同还贷，故房产并非属于林某一方个人财产，不符合夫妻之间的财产赠与情形，应当适用夫妻之间财产约定的相关规定。
权成子表示，夫妻之间的财产约定与夫妻之间的财产赠与有密切的关联性，夫妻之间的财产赠与本身就是一种约定，而夫妻之间的财产约定中往往又夹杂着赠与因素。对于夫妻之间的财产约定，一方不享有撤销权，双方达成合意即发生法律效力。对于夫妻之间的财产赠与，登记或公证之前赠与一方具有任意撤销权。因此，在签订相关协议时一定要注意区分协议的不同法律性质和可能产生的不同法律后果。
案例二
男方提离婚一半房产归女儿
这种复婚协议有效吗？
薛某与倪某于2006年登记结婚，2011年5月离婚，后又于2012年2月登记结婚。双方在第二次登记结婚前，曾签订《复婚协议书》，其中第一条第二款内容为：“复婚后如果男方提出离婚，该套房产产权原属男方的一半划归女儿薛某某名下，更名过户发生的相关费用由男方负担。”2018年，薛某以确认合同无效纠纷为由诉至法院，要求确认第一条第二款约定无效。法院审理认为，《复婚协议书》第一条第二款虽系薛某与倪某所签，但其实质是以财产分割为条件作出的限制离婚自由的约定，应为无效条款。最后判决《复婚协议书》第一条第二款无效。
法官说法
权成子解释，《中华人民共和国民法典》第1041条规定，“婚姻家庭受国家保护。实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。”婚姻自由作为婚姻家庭法律的首项原则，包括结婚自由和离婚自由两个方面，婚姻当事人有权自主、自愿地决定自己的婚姻事项，不受任何人的强制和非法干涉，即婚姻关系的成立、变更与解除均依照婚姻当事人的意愿。双方拥有共同做出离婚决定、达成离婚协议的权利，或者在夫妻感情确实已经破裂、婚姻关系无法继续维持下去时，任何一方有提出诉讼离婚的权利。
本案中，“复婚后如果男方提出离婚，该套房产产权原属男方的一半划归女儿薛某某名下，更名过户发生的相关费用由男方负担”的协议条款，是以财产分配的权利归属达到限制婚姻当事人离婚自由的权利，即以财产性契约约束身份关系的约定，侵犯了夫妻一方的婚姻自由权，违背社会公德与社会公共利益的约定，违反公序良俗原则，该条款应为无效。
权成子提醒，夫妻双方享有在婚姻关系存续期间自由订立协议以约束双方行为的权利，这也是私法自治原则的体现，但约定的内容和目的均需在不违背社会公德和社会公共利益的情形下，才会产生预期的约束效果。
案例三
男子多次婚内出轨
离婚协议能否让他净身出户？
李某与马某于2012年登记结婚并育有一女，婚后李某与异性罗某存在不正当交往，导致罗某两次怀孕。2017年，李某与马某签订《婚内协议》，约定“今后双方互相忠诚，如因一方过错行为（婚外情等）造成离婚，孩子由无过错方抚养，过错方放弃夫妻名下所有财产，并补偿无过错方相应财产。”
签订协议后，李某继续与罗某保持交往并诉至法院要求与马某离婚。马某同意离婚，并主张按照《婚内协议》的约定，孩子由其抚养，李某放弃夫妻名下所有财产并对马某进行补偿。
法院审理认为，《婚内协议》中关于子女的抚养约定因涉及身份关系，应属无效；关于财产分割即经济补偿的约定，系忠实协议，不属于法律规定夫妻财产约定的情形。马某主张按照《婚内协议》处理子女抚养及财产分割无法律依据，但考虑到李某在婚姻中的明显过错，最后判决，李某与马某离婚，孩子由马某抚养，马某分得夫妻共同财产的70%。
法官说法
权成子解释，《中华人民共和国民法典》第1043条规定，“家庭应当树立优良家风，弘扬家庭美德，重视家庭文明建设。夫妻应当互相忠实，互相尊重，互相关爱；家庭成员应当敬老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。”本条是关于婚姻家庭中道德规范的规定，属于倡导性、宣誓性条款，体现了法治和德治结合并举的精神。《解释（一）》第4条规定，“当事人仅以民法典第1043条为依据提起诉讼的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”
可见，夫妻之间签订忠实协议，应由当事人本着诚信原则自觉履行，法律并不禁止夫妻之间签订此类协议，但也不赋予此类协议强制执行力。主要原因在于，一方面，如法院受理此类忠实协议纠纷，主张按忠实协议赔偿的一方当事人，既要证明协议内容真实，无欺诈、胁迫情形，又要证明对方具有违反忠实协议的行为，可能导致为了举证而去捉奸，为获取证据窃听电话、私拆信件，甚至对个人隐私权更为恶劣的侵犯情形都可能发生，夫妻之间的感情纠葛可能演变为刑事犯罪案件，负面效果不可低估。另一方面，赋予忠实协议法律强制执行力的后果之一，就是鼓励当事人在婚前签订一个可以“拴住”对方的忠实协议，这不仅会加大婚姻成本，而且也会使建立在双方情感和信任基础上的婚姻关系变质。故忠实协议实质上属于情感、道德范畴，自觉自愿履行当然极好，如违反忠实协议一方心甘情愿净身出户或赔偿若干金钱，为自己的出轨行为付出经济上的代价，但是如果一方不愿履行，也不能强迫其履行忠实协议。
签订“忠实协议”并非有效巩固婚姻关系的途径，除非一方自愿遵守，否则难以通过诉讼方式赋予“忠实协议”强制执行力。在婚姻关系中的无过错一方，可以依据《中华人民共和国民法典》第1087条“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”的规定，请求法院在处理财产时给予一定的倾向性保护。
在审判实践中，会在衡量婚姻、合同、物权等内容的价值取向与立法精神，尊重夫妻双方意思自治的基础上综合考量夫妻之间协议的性质和效力。
文/本报记者 宋霞
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