问题

房屋质量有问题？

小区物业服务不到位？

业主是不是只有以不交物业费相逼啦？

然后，我长期不交物业费，被物业公司起诉了

怎

么

办

？

现 象

很多时候，往往是因为房屋存在这样或那样的问题，开发商拖着不给解决，而楼盘入住最初的时候，物业基本上又都是开发商代管的，所以业主一气之下，当然就不交物业费罗。开发商自知理亏的情况下，也就不死乞白赖地要物业费罗。

可是，随着时间的推移，慢慢地，物业经营主体变了，或者是开发商自己办的物业公司，或者是业主委员会自己请的物业公司。

这个时候，问题就出现了，房屋质量问题，找开发商；物业服务问题，找物业公司——主体很清晰啊，分得很清楚啊！

可是，咱普通老百姓，家里又没矿，哪知道这些？！慢慢地，开发商就金蝉脱壳——摆脱了干系！

主体更换了之后，一出好戏就上演了。 物业公司跑来追讨物业费。

当业主说“房屋质量有问题”的时候，物业公司说：“质量问题，请找开发商！”而房屋质量问题往往很难证明，就算把开发商告了，也不是一时半会儿整得清楚的。物业费交没交，却是简单直观明了。

最后就成了物业费欠缴官司，业主九成九是输的。房屋质量官司，业主九成九也是输的。

合着业主满盘皆输……

原 理

（一）后成立的物业公司凭什么要以前的钱？

有的业主会愤怒地问：

凭什么物业公司可以从开发商那里继承物业费的债权，却不用承担房屋质量责任呢？

这不公平啊(」゜ロ゜)」

这是因为：

物业费虽然是淳朴业主的有力武器，但是，从法律上说，房屋质量责任与交物业费义务这二者之间并没有必然联系。

房屋质量是房屋买卖合同的内容，物业费是物业服务合同的内容，当开发商兼营物业服务的时候，二者还勉强有个抵销的关系。

但当物业公司分立出来的时候，这两个债权债务关系就变得不搭界了。

这位业主又问了：

那为什么这俩人都不是一家儿的，物业却能跑来跟我要当年开发商兼管物业时的钱？

因为，债权是可以转移的，而且不需要经过债务人的同意。

当然，债务也可以转移的，但是一方面需要经过债权人的同意，更重要的是，债务人得愿意转移这个债务啊！

开发商把欠交物业费这种很好执行的现金债权转移出去，但把房屋质量恢复和维修等难以执行的行为债务保留下来，结果就是：

我们能强制要求由物业公司来履行开发商应尽的质量责任吗？抱歉，不能！

物业能代替开发商来要过去的物业费吗？Sorry，可以！

看到了吗？这就是不良资产剥离，优良资产打包上市的现实版！

两个公司，俩主体不是一家，但却绝对胜似一家！ 你说对了，他们是双胞胎！

所以，当开发商与物业公司分立之后，再以拒交物业费作为对抗房屋质量问题的方法已经行不通了，而且有很大的风险。

（二）为什么过了这么久才被起诉？

因为，开发商对于房屋质量的保证和维护维修是有期限的。除了主体结构和基础是建筑物合理使用年限终身保修之外，其他项目，水管啊、防水啊之类的，保修期2到5年不等。

一旦过了保修期，业主就不仅要证明房屋质量有问题，而且要证明问题发生在保修期内，否则，开发商也没责任了。

业主，即便是学法律的，也往往并没有那么强的调取和保留证据的能力，更不要说几年过去之后，时过境迁，啥也没留住……这时候想证明房屋有质量问题，想证明对方没有尽合同义务，都难了！更不要说主张赔偿的那些个证据了。

例如，“因为你房屋质量问题，迟迟不能交工，导致我新增了不必要的装修延误费用、租房费用等等”……证据，早拖没了……连诉讼时效的三年都拖过去了……

所以，开发商与物业公司分立是第一步，拖时间是第二步。只待入住三到五年之后，就可以启动诉讼程序啦！

应 对

如前所述，房屋质量问题，确实从法律上讲，与物业公司无关，没什么可挣扎的余地了，只能是尽快找开发商，该起诉也不拖着了。当然，胜诉机率也要看实际情况。

针对追缴物业费的诉讼，也不能坐以待毙，通过检索相关判决，我想提醒相关业主注意，必须在应诉时向法院明确提出以下抗辩或反诉，否则，法院不会主动审理，或者直接要求业主（物业费之诉的被告）另行起诉，从而无法合并审理，使我们陷入被动，再耗费更多的人力、物力和精力——业主单枪匹马，怕的就是花时间，耗不起啊！

（一）诉讼时效的抗辩——这么多年没要过，现在还能不能要？

1.核心主张

XXXX年X月（从起诉之日起倒推三年）以前的物业费，理论上来说，已经过了诉讼时效。

2.法律依据

按照现行法律规定，诉讼时效为3年，从应当缴物业费之日起计算。除非物业方面能够证明，他们在诉讼时效内，通过张贴告示或其他方法，通知、催告过我们。例如，2015年的物业费，至迟应该在2016年1月1日之前缴纳，则诉讼时效从2016年1月2日起算。2019年1月2日之前，如果物业没有催要，或没有办法证明曾经催要过，则2015年的物业费诉讼时效经过。余类推。

3.适用阶段

诉讼时效的抗辩不涉及反诉，开庭时当庭提出即可。

一般来说，这会是一个比较有力的反击点，所以一旦被诉，务必由业主主动、及时向法院提出诉讼时效已过。

4.关键点

（1）看对方能否提供证据来证明自己催要过物业费

物业公司往往会有专门的法务部门或顾问律师，所以也很可能会保留催讨过物业费的证据。如果物业公司提交了相应证据，我们要仔细审查，有的法院会认定物业的催讨物业费证据模糊不清，不予支持的。

（2）自己也回忆一下是否有签收过催收通知书，何时签收的，要的是哪一年或几年的。

如果这种签收的书面记录被对方保留或保存，会比较被动。

（3）逐年争取

物业费是一年一年交的，不是整体打包的，所以要一年一年的算诉讼时效。

（二）物业服务质量的反诉——服务有瑕疵，需要相应折抵物业费

1.核心主张

现在的房屋存在需要维修之处，一直没有得到妥善的维修和解决。

2.合同依据

请仔细阅读《物业服务合同》，看看物业对于房屋是否有维修义务。如果根据合同，物业有维修义务，则可以提出这一反诉主张，并努力举证。

3.适用阶段

这一主张应以反诉的形式提出。为了以打促谈，建议收到法院传票后就及时提出。就目前的情况看，这也会是一个比较有力的反击点，但是如果我们在一审时不提出，法院不会主动适用，二审时再提也不会得到支持。

4.关键点

（1）大力转变思路

虽然质量问题应该找开发商，但是，房屋质量有问题，当然也意味着存在需要修理的地方。而维修问题一般在物业服务合同里是有约定的，是由物业负责的。也就是说，找开发商的时候，我们说的是质量问题；而找物业公司的时候，我们说的是维修问题。但本质上，其实是一个问题！

（2）举证有一定困难

如果没有保留物业服务合同，或现有的物业服务合同对维修的责任义务约定不明确，或房屋目前没有明显的需要维修的痕迹，对方在交涉中也不认账的，则可能有一定难度。

结 语

上述两项抗辩或反诉措施，做了不见得奏效，但不做肯定没效果。

如果已经被诉，不妨积极应对，不要束手无策。

如果已经与开发商就房屋质量问题有了争议，则应当积极保留有效证据（何为有效，请咨询专业人士），并积极采取行动，不要拖更不能被对方拖！因为拖下去，只会对业主自己不利！

祝：业主们开心每一天！

余 论

接到这个咨询之后，其实我也是没有太多头绪的，只知道个大概原则。于是按照工作惯例，请赵莹和郭思佳两位同学帮我做了受诉法院的判例全面检索，在此鸣谢二位同学。

经过研读和总结相关判例，我发现了一些业主应诉时的常见错误，也看到了一些业主提出来的很有力，但却因具体因素或提出时机的限制而未能发挥作用的反击点。遂在出具法律意见书的咨询上，修改成此文。

在此文的写作过程中，一些非常基础的细节问题又引发了我的思考，故此又对文章的结构做了新的调整。

总之，判例分析能够给我们办案带来很多有益的思路，这是非常有用的工作方法。同时，如果我们能把日常生活中的纠纷和问题，用法律原理解释清楚、解释明白了，专业功底也就更扎实了一些。

“处处留心皆学问。”不只是大案子才锻炼人。