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文章目录：

• 1、婚前、婚后房子怎么才算个人财产？看完你就明白了
• 2、夫妻一方变卖婚前个人房产，婚后属于夫妻共有财产？
• 3、婚前、婚后、父母出资购房房产归属一览表（2022）

婚前、婚后房子怎么才算个人财产？看完你就明白了

本文作者：四川皓锦律师事务所姜宇涵

房子究竟是归个人，还是归夫妻双方，这是很多人都在关系的问题。房产证上的名字并不是判断“房产归谁”的唯一标准，想要搞清这个问题，还需要具体问题具体分析。

夫妻共有财产首先我们面对的是两个原则：婚前取得的财产归个人，婚后取得的财产归双方。较为常见的婚前婚后买房的归属情况可以大致分为以下几种：

1、婚前一方付清所有房款，登记在自己名下，属一方个人财产

分析：如果是婚前购房、一方以个人财产支付、登记在该方名下、无贷款；那么房屋权属无争议，为登记方婚前个人财产。不管是全款买的还是贷款按揭买的，在产权的属性上都是属于个人单独所有。并且该部分财产出租收益也为个人财产。

2、婚前一方付清所有房款，登记在双方名下，属共同财产

分析：婚前购买的房屋如果登记在双方的名下，且无其他特别约定，那么，不管一方出资的是首付款还是全款，在法律上都会认定为夫妻共同财产。若在房屋登记证上的记录为共同共有那么原则上一人一半，当然也会考虑出资比例等因素；如果登记的为按份共有则一般按照份额分割。

3、婚前一方付清首付，婚后两人共同还房贷

分析：婚前购房、一方以个人财产支付首付款、登记在该方名下、婚后以双方共同财产还贷。根据《婚姻法解释三》第10条，该情形下法院可以判决不动产产权归登记一方、尚未归还贷款为登记方个人债务，婚后共同财产还贷的款项和房屋的增值部分，由登记方向另一方进行补偿。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。如果离婚了，对方能够分走的仅仅是该部分房产婚后还贷及相应增值部分的价值。

4、婚前购房、以双方共同财产支付首付款、登记在一方名下、婚后以双方共同财产还贷。

分析：视为夫妻共同财产处理。

5、婚前一方父母出资，并将产权登记在其儿女名下

分析：如果A与B决定结婚，A的父母出资购买了一套房子作为A与B的“婚房”，但房产证上只写了A的名字。在这种情况下，这个房子可以被看作是A的父母对自己子女的赠与，属于A的个人财产。

6、婚前购房、双方父母出资购买的、登记在一方名下的

分析：双方父母共同出资，产权只登记在一方子女名下的，双方没有对房产有相关约定的话，双方父母的出资额相当于对自己子女的赠与。认定夫妻双方按照各自父母出资份额按份共有。

律师建议：

一、如果想确保婚前购房归个人，可以有以下行为：

1、提前还款：在结婚前提前将贷款还清，那么该房子将完全属于婚前，配偶在婚后便对房子不再享有权利。

2、专卡还贷：若未能在结婚前提前还清贷款的，那么在婚后便要将还贷卡实行专卡专用，让父母直接转款到卡上进行还贷，避免与婚后财产发生混同，严格区分婚前与婚后的财产。

3、签订协议：双方还可以在婚前签订一份财产协议书，约定这部分婚前买的房产在婚后还贷及相应的增值部分仍属于其个人婚前财产，明确区分好婚前以及婚后的财产，这样便能最大限度地保全家族财产，避免纠纷的产生。

二、如果想确保婚后购房归个人，可以有以下行为：

1、签订协议：最简单、最直接的方式，是通过双方签订婚内财产协议进行约定，以明确所购房屋产权归属。这个方法虽然简单，但可能过于粗暴，在传统的婚姻观念中，这种做法多少显得有些伤感情，不是每个家庭能够接受，那么如果签订婚内财产约定方式，客观上不现实的话，还可以考虑下面几种建议。

2、用婚前财产购房：使用婚前财产，支付全部购房款及购房费用。但一定要注意，用于购房的婚前财产要有证据能够证明。比如说是将婚前取得房产证的个人房产出售掉的款项，直接支付至开发商账户；或者用婚前的存款账户的钱，直接转账至开发商账户，当然这个账户需要没有与婚后生活开支有交叉。

3、使用父母的款项购房：比如用父母的账户向开发商直接支付购房款，注意：这里购房款以及其他如契税、大修基金等所有购房费用需要全部支付完毕，当然办理购房合同等手续时得用该方一个人名字，如此可视为父母对该方的单独赠与，这个房屋产权确定为该方个人财产。

夫妻一方变卖婚前个人房产，婚后属于夫妻共有财产？

基本案情：21年4月，王某某（女）诉请与赵某某(男）离婚，5岁的婚生女由王某某抚养，赵某某每月给付抚养费1500元。夫妻共同财产中的楼房一套70平方米归王某某所有。赵某某同意离婚，对子女抚养及财产分割方式没有异议。双方当事人在一审法院主持下调解时，王某某突然提出增加诉讼请求，要求分割赵某某名下的另一处90平方米的房产。理由是：虽然该套房屋是赵某某变卖其婚前个人所有的一套房屋又添置了部分款项购买的，但是在婚姻关系存续期间所购置，属于夫妻共同财产，应当对半分割，由赵某某按该房屋现值的一半对其进行补偿。赵某某则认为：该房屋属于其个人财产，且自己系独生子，当年因父亲患病无法独立生活，故自己变卖婚前仅有的一套房改房并添加了个人婚前存款购置了90平方米的商品房，将父母从外地接来安置。赵某某可以举证证明添加的25万元系从其婚前个人存款账户上支出，用于交纳购房的定金。该房现由其父母居住，故坚决不同意分割。

一审法院审理认为：《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条第一款：“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。”而第一千零六十二条第一款第二项规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：。。。(二）生产、经营、投资的收益。”。据此应认定赵某某于婚后将原属于其婚前个人财产的房屋变卖，添置部分款项重新购置房屋属于经营行为，该房屋为夫妻共同财产。故判决赵某某名下90平方米房屋归赵某某所有，赵某某应给付王某某该房屋价款一半。赵某某不服一审判决关于就90平方米房屋向王某某给付80万元房价款的判项，提起上诉。

本案二审期间，审判人员中曾经存在三种不同观点。第一种观点是同意一审法院的意见，维持一审判决。第二种观点认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十五条第一项明确规定：婚姻关系存续期间，“一方以个人财产投资取得的收益”属于“其他应当归共同所有的财产”，换言之，在婚姻关系存续期间投入生产、经营的无论是婚前个人财、还是夫妻共同财产、只要婚姻当事人没有约定，其收益都属于夫妻共同财产。因此，赵某某于婚烟关系存续期间变卖个人婚前财产并从其婚前个人存款中添加部分款项购置房屋应视为一种投资行为，所产生的收益即离婚时房屋的增值部分应当属于夫妻共同财产，王某某要求分割，理应得到支持。第三种观点认为，赵某某购置一套90平方米房屋的目的是安置自己因病需要照顾的父母，购房资金全部来源于其婚前个人财产，双方当事人对此并无争议。问题的关键在于赵某某的行为是否属于一种投资经营行为。如果属于投资经营行为，则依据民法典第一千零六十二条第一款第二项规定和最高院民法典婚姻家庭编司法解释解释（一）》第二十五条第一项之规定，即使投资经营行为用的是赵某某的婚前个人财产，所产生的收益也应当属于夫妻共同财产，王某某于离婚诉讼中请求分割该财产，则应当予以支持。如果将赵某某在婚姻关系存续期间以婚前个人财产购房安置其父母的行为视为其使用婚前个人财产的一种方式，这种使用行为仅仅使得其婚前个人财产的存在形式发生了变化，由于其并不属于生产、经营行为，因此，即使该房屋日后自然升值，也不应当认为系生产经营性收益，而且，该房屋不属于赵某某与王某某的夫妻共同财产，王某某主张分割该房屋的诉讼请求，不能予以支持。而第二种观点中将该房屋的增值部分视为投资经营性收益，作为夫妻共同财产分割的观点，也是不对的。

应当认为：第三种观点是正确的。在本案中，双方当事人对于赵某某购置讼争房屋的款项全部来源于其婚前财产的事实并无争议，只是王某某认为赵某某变卖其婚前所有的房屋，添加部分婚前存款购置的新房为婚姻关系存续期间取得的财产，因此认为离婚时应当作为夫妻共同财产分割。王某某本人的观点错误，不能得到支持。当事人婚前个人财产不能仅仅因为形式变化而致所有权发生变化，一方面，从赵某某购房的资金来源看，其以变卖婚前个人所有的房屋所得款项加上从个人婚前存款中拿出的部分款项一起，购置了90平方米的楼房一套，是使用个人婚前财产的行为。另一方面，从其购置上述房屋的用途看，赵某某是为了安置自己因病需要照顾的父母，而不是进行投资经营。而且，至双方离婚时，赵某某名下的该套房屋并未出售、出租，因此没有也不可能取得了什么经营性收入。根据最高院民法典婚姻家庭编司法解释第二十六条的精神，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。将赵某某离婚诉讼时房屋的评估价与其购房时房价之差认为是经营性收益的观点，是缺乏事实和法律依据的。

在婚姻关系存续期间，如果认为婚姻当事人只要在婚姻关系存续期间使用个人婚前财产并使之存在形式发生了变化，就属于投资经营行为，并因此改变所有权的性质或者将其自然增值认定为夫妻共有的观点，明显不利于发挥物的使用价值，不利于财富的流转，也使得人们为了保有自己的婚前个人财产而不敢正常使用上述财产，这样的裁判理念不符合现代民事立法鼓励充分发挥物的效用，鼓励正常的财产流转的基本精神。

婚前、婚后、父母出资购房房产归属一览表（2022）

导读：父母出为子女购房，在子女离婚的时候，该出资是对子女的单方赠与还是夫妻共同财产？这个问题的纠纷近年来不断增加。

最高院发布了民法典婚姻编的司法解释一（2021.1.1已实施），其中，关于“子女登记结婚前，父母出资购房，视为对自己子女单方的赠与”这一点的规定和之前《婚姻法》司法解释是一致的。

但是，对于子女登记结婚后，父母出资如何认定则修改为“有约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与。”与原来《婚姻法》司法解释二规定“该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，除非父母明确表示只赠与给一方”。司法解释三规定，“如果产权只登记在其子女名下，视为对自己子女的单方赠与。”有着明显的差别。

也就是说，该司法解释实施后，子女婚后买房，父母出资的，没有约定或约定不明确的，无论是全额出资还是部分出资，无论是登记在一方名下还是双方名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有。

根据这一新规定，建议此后婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。

全文：

婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表（2022）

婚前买房

婚后买房

父母出资买房

婚前：

婚后：

特别注意：父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。

法条链接》》

《民法典》婚姻编司法解释一

第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

《婚姻法》司法解释二

第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

《婚姻法》解释三

第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

民法典

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产, 归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

来源：最高审判参考

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