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♢ 案例索引
上诉人孙某因与被上诉人郑某离婚后财产纠纷一案【（2020）浙01民终4427号】
♢ 裁判要旨
案涉房屋在上诉人与被上诉人婚后登记于双方名下，双方婚后对房屋进行了装修，并购买了案涉车位一个，属夫妻双方共同共有。
共同共有财产的分割应考虑共有人对财产的贡献大小等因素，案涉房屋系被上诉人郑某于婚前购买并付清全部房款，且在双方离婚后仍由被上诉人居住管理，在双方均主张房屋所有权，二审中被上诉人亦明确表示不同意竞价的情况下，原审法院确定由被上诉人郑某取得案涉房屋所有权，并无不当。同时，结合郑某婚前付清房屋全款、婚后夫妻双方共同偿还债务的数额、结婚时间长短等因素，原审法院判令由上诉人孙某取得案涉房屋百分之二十的份额，由被上诉人郑某以双方认可的房屋价值为基数给予孙某相应折价款，应属合理。
♢ 法条链接
中华人民共和国婚姻法（修正）
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
中华人民共和国民法典：第五编 婚姻家庭
第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）浙01民终4427号
上诉人（原审原告）孙某，女，1988年7月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。
被上诉人（原审被告）郑某，男，1984年12月4日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人孙某因与被上诉人郑某离婚后财产纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初20287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年5月30日，郑某与杭州莱骏置业有限公司签订了《浙江商品房买卖合同》一份，郑某以价款1075537元向杭州莱骏置业有限公司购买位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室商品房，随后郑某按约定期限在2012年5月付清了全部房款。××××年××月××日，双方登记结婚。2014年8月31日，上述合同约定的房屋交付了郑某，并将房屋产权（建筑面积134.94平方米）登记在双方名下。之后，双方共同出资约450000元对该房屋进行了装修。2015年5月，双方为停车需要以人民币70000元购买了房屋所属小区车位一个。另外，因所购房屋的房款有部分系郑某向他人所借，婚后双方共同归还了借款120000元。2019年7月19日，双方因夫妻感情破裂，经原审法院调解离婚，并约定婚生一女由孙某抚养，郑某每月负担女儿生活费2000元，女儿教育费、医疗费由双方各半负担，但对夫妻共同财产未进行分割。现孙某诉至原审法院，要求对位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋（含装修）和车位一个进行分割。庭审中，双方一致同意对房屋、房屋装修费、车位的现价值分别按3373500元（即每平方米25000元）、300000元、150000元分割。孙某的一审诉讼请求：1、判令位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋（含装修）以及该房屋名下车库一个（合计买入价1145537元）分割归孙某所有，由孙某补偿该房屋价款的百分之四十，车位均等分割。2、诉讼费由郑某承担。
原审法院认为，位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋虽系郑某婚前出资购买，但权属登记在双方二人名下，且婚后双方曾共同清偿购买上述房屋所负的债务，故该房应认定为婚姻存续期间的夫妻共同财产。因离婚时，未对上述房屋，以及婚姻关系存续期间就此房屋的装修、购买的车位进行分割，故现孙某依法有权主张离婚后财产分割之诉。对于上述财产的价款认定，因庭审中，双方一致同意对房屋、房屋装修费、车位的现有价值分别按3373500元（即每平方米25000元）、300000元、150000元确认，并不违反相关规定，故原审法院予以认可。对于房屋的分割，原审法院认为，案涉房屋由郑某婚前出资购买，离婚后一直由郑某居住管理，该房屋应当归属郑某所有，由郑某给付孙某相应的折价款。对于折价补偿的具体数额，考虑到房屋由郑某婚前个人出资，房产登记簿上记载双方二人的名字的目的是为了增进夫妻感情，加强彼此信任、巩固夫妻关系，以及婚后双方共同清偿了购买此房所负债务120000元、结婚时间长短等因素，原审法院确认由郑某给予孙某房屋价款百分之二十即674700元的补偿。另，房屋装修以及车位宜归属郑某所有，同时根据双方一致确认的价款，按均等分割原则，由郑某折价补偿孙某225000元。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙某与郑某名下共有的位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋（含装修）以及车位一个，均归郑某所有，孙某于判决生效后三十日内协助郑某办理该房屋的权属手续登记。二、郑某支付孙某上述第一项财产分割折价补偿款计899700元，于判决生效后三十日内付清。三、驳回孙某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5028元，减半收取2514元，由孙某、郑某各自负担1257元。
宣判后，孙某不服，向本院提起上诉称：一、虽然案涉房产由被上诉人婚前出资购买，但登记在双方名下，为双方共有财产，一审对此也已作出认定。在没有约定份额的情况下，应视为双方各自拥有案涉房产一半的价值，且双方婚后共同装修、购买车位、归还购买房屋借款，为案涉房屋付出了较多的精力、财力，故双方应各自拥有案涉房产一半的价值。二、一审判决案涉房屋归属被上诉人是错误的。即使案涉房屋在双方离婚后由被上诉人居住，但并不改变案涉房屋为上诉人和被上诉人共同共有的性质，案涉房屋产权归属应当依照相关法律规定判决。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十条：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按照市场价格对房屋进行评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。案涉房屋虽由被上诉人婚前出资购买，但登记在双方名下，双方对共有物享有同等权利，婚后上诉人也与被上诉人共同偿还因购买案涉房屋所欠债务，双方离婚后案涉房屋一直由被上诉人居住管理，并不影响上诉人对案涉房屋的所有权。双方均主张案涉房屋所有权，应当以竞价的方式确定产权归属。三、一审判决对于案涉房产的分割显失公平。案涉房产应当按照双方各50%的份额均等分割，并适当照顾无过错的女方及未成年子女的利益。（一）案涉房屋虽系被上诉人婚前购买，但是因购买时尚未交房，上诉人婚后对房屋装修、车位购买投入大量的资金、精力，且与被上诉人一起归还购买案涉房产的借款，考虑到上诉人婚后对案涉房屋的付出，一审对案涉房屋价值分配显失公平。（二）《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。上诉人离婚后独自带女儿生活，无论是生活还是工作都面临巨大的压力。未成年子女往往是不幸婚姻的最大受害者，不但因父母离婚遭受情感上的伤害，还可能因家庭收入减少而得不到生活保障。被上诉人每月仅支付2000元生活费，对于远未成年的女儿教育、医疗、成长所需要的花费来说杯水车薪。一审判决仅给予上诉人房屋价款的20%的补偿，有违离婚财产分割照顾女方权益、子女利益原则。（三）（2018）浙0110民初5380号判决书认定：“造成目前夫妻不和的主要原因是被告存在外遇及对家庭关心不够所致。”一审法院已经认定被上诉人对婚姻的破裂存在过错，故在夫妻共同财产分割时，应适用照顾无过错方的原则，由无过错方多分一部分财产，保护受伤害的上诉人一方的正当权益。综上，一审认定事实、适用法律错误。孙某的二审诉讼请求为：撤销原判，改判位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋（含装修）以及车位一个，均归上诉人所有，由上诉人支付被上诉人房屋价款的40%作为补偿，车位价值均等分割。
被上诉人郑某答辩称：一、上诉人婚前购买的房屋本应属于个人财产，婚后在房产证上加上上诉人孙某的名字，是否属于夫妻共同财产需视情况而定。案涉房屋本应属于个人财产，或是以婚姻关系存续为前提的共同财产。郑某为了增进巩固夫妻感情、加强彼此信任，无偿允许孙某作为共有人在房产证上加名，孙某表示接受。从形式上看，郑某与孙某之间属于赠与法律关系。但实质上，郑某对孙某的赠与是附条件的，条件就是孙某作为妻子与郑某长期稳定的生活，故这种赠与具有复杂的人身属性，《中华人民共和国合同法》（“以下简称《合同法》”）第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”郑某对孙某的赠与不应简单适用《合同法》中有关赠与的规定，而应根据其性质参照适用《合同法》。对此，在即将施行的《民法典》第四百六十四条第二款中也有相应规定。同时，根据《中华人民共和国婚姻法》（“以下简称《婚姻法》”）第十八条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》（以下简称“《婚姻法司法解释（一）》”）第十九条规定，“夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”房产对于绝大部分人来说，都是一生中最重要的财产，在房产上加上妻子的名字，绝不是简单地将个人财产约定成为夫妻共同财产，其条件是妻子与其长期稳定共同生活。表面上看，这和《中华人民共和国物权法》（“以下简称《物权法》”）第九条的规定有一定的矛盾，但实质上是符合法律规定的，理由如下：1、房屋产权登记是行政机关对不动产权属关系与状态的认可和证明，是行政审查，并不创设具体的民事权利义务关系。房屋所有权证并非认定房屋产权归属的唯一证据，郑某已提供证据证明讼争房屋系其婚前出全资购买，其中包含其母出资以及其他家庭成员出资，应当根据实际情况认定讼争房屋系郑某的婚前个人财产。2、《物权法》调整的是普遍的物权法律关系，而《婚姻法》调整的是涉人身关系的物权法律关系，故在物权法律关系的调整上，《婚姻法》是《物权法》的特别法，在双方发生矛盾时，应当优先适用《婚姻法》的有关规定。3、婚姻以爱情为基础，同时《婚姻法》第三条明确规定禁止借婚姻索取财物，建立在金钱之上的婚姻不应该被提倡，通过短暂的婚姻获取巨额财富，既违背公平原则，也不符合公序良俗原则。在房产证上无偿加上妻子的名字，与支付彩礼具有相同意义，均以男女双方结婚且长期稳定共同生活为前提。本案中，郑某与孙某共同生活时间较短，房屋以郑某所有较为适宜，但郑某可以给予孙某适当的补偿。二、如果二审法院认为该讼争房屋属于夫妻共同财产，那么在具体份额的确定上，应当根据公平原则考虑共有人对共有财产的贡献大小、财产的来源，并适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，并非简单地对半划分。在确定夫妻共同财产分割的具体份额上，《婚姻法》第三十九条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第九十条和《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第八条共同构成了请求权的法律基础，并确定了如下考量因素：1.根据财产的具体情况：本案讼争房屋的具体情况主要有五个方面：（1）房屋的来源及出资比例。讼争房屋系郑某婚前出全资购买，大部分购房款来自于农村父母一辈子的积蓄以及其他家庭成员的出资。（2）房屋购买的目的和实际使用情况。郑某购房的主要目的是作为家庭生活使用，该房屋目前由郑某实际居住，孙某并未实际居住在该房屋中。（3）讼争房屋均系郑某出资购买、管理，孙某对该房屋贡献较小。（4）房屋购买价为1075537元，目前市场价约为3373500元，增值幅度较大。（5）照顾郑某的生产、生活的实际需要。郑某的基本工资只有4000元，除每月支付孩子抚养费2000元，还须承担对父亲的赡养义务，其背负的压力显而易见。讼争房屋系郑某的唯一住房，如果孙某一定要剥夺郑某对房屋的权益，必然导致郑某严重的生活和生存问题。孙某称其与郑某婚后共同装修、购买车位，为讼争房屋付出了较多的精力、财力，孙某妄称其对房屋具有较大贡献，是歪曲事实。2.照顾子女和女方权益。事实上，郑某为了女儿的健康成长，自愿承担2000元的抚养费，数额已经远超这个年龄阶段孩子的实际需要。《婚姻法司法解释（一）》第二十一条规定：抚养费包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。根据最高人民法院公布的典型案例六的指导意见，不应一概认为每月支付固定数额抚养费后，无需再支付教育费和医疗费，而应考虑抚养费、教育费、医疗费的支付原因和具体数额，同时兼顾夫妻双方的利益公平。因此，我国规定的抚养费包含教育费、医疗费应理解为包含基本的教育费和医疗费，而不包含为孩子利益客观必须支出的较大数额的医疗与教育费用。同时，根据《婚姻法》第三十七条第二款规定，关于子女生活费和教育费的协议或判决，不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超出协议或判决原定数额的合理要求。郑某作为女儿的亲生父亲不但按时支付孩子抚养费，而且充分履行父亲应尽的职责，反而是孙某经常阻挠郑某探视女儿，对于女儿的健康成长来说，父爱不会缺位也不应该缺位。一审判决已经充分考虑照顾女方权益，在孙某没有任何出资的情况下，依然判决郑某给予孙某房屋价款百分之二十补偿。当初讼争房屋购买价仅为1075537元，百分之二十即673700元补偿款已经超过当初购买价的50%，而如今讼争房屋的市场价值已经达到3373500元左右。之所以有较大的增值系房屋的自然增值，该部分自然增值利益也主要归男方所有。3.对于孙某主张郑某存在外遇，就离婚存在过错，该陈述系虚构、歪曲事实，更无相应的请求权法律基础。在孙某提起的第一次离婚诉讼中，并未就郑某存在过错充分举证。事实上，郑某安分守己。第一次离婚诉讼法院也判决不准离婚，足以证实郑某并不存在《婚姻法》规定的过错。郑某为了孩子能够有个完整的家而坚决不同意离婚，孙某却不顾伤害孩子、伤害双亲两次向法院提出离婚，为了能够实现多分财产的目的，竟又向法院第三次提起诉讼，在一审开庭中还将未成年的女儿带入法庭，意图博得法院同情，这不是关爱女儿的表现。如果孙某的要求得到法律的支持，无疑会助长他人通过婚姻获取财产的目的，造成不良的社会风气，有违公序良俗。案涉房屋、装修价值、车位价值在一审中均获得了双方的认可，一审判决将装修价值一分为二，将车位价值一分为二，将郑某全款购买的房屋价值根据现有价值酌情分配，判决完全基于事实和法律，公平公正，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人孙某向本院提交如下证据：1、（2018）浙0110民初5380号判决书，证明双方离婚的原因是上诉人发现被上诉人郑某有外遇，被上诉人存在过错；2、房屋不动产权属信息查询记录，证明双方约定案涉房屋是夫妻双方共同所有，上诉人和被上诉人之间婚姻登记是××××年××月××日，此约定不是为了缔结婚姻关系所做，而是婚姻存续期间进行的约定，属于赠与。
经质证，被上诉人郑某发表如下质证意见：上诉人提交的证据不属于新证据。对证据1真实性无异议，证明目的有异议，该判决最终未支持原告的诉讼请求，与本案无关；对证据2真实性无异议，但不能达到证明目的，根据杭州市不动产登记要求，被上诉人房产是婚前购买，被上诉人在房产登记时考虑到维护稳定家庭和夫妻关系，才有条件地进行了登记，约定书是在加名情况下房管局要求必须走的流程。本院认为，对证据1、2真实性予以认可。被上诉人郑某未向本院提交新的证据。
本院经审理查明事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋、装修及车位的分割问题。
案涉房屋在上诉人与被上诉人婚后登记于双方名下，双方婚后对房屋进行了装修，并购买了案涉车位一个，故上述财产为夫妻双方共同共有。现上诉人与被上诉人已解除婚姻关系，共有基础不复存在，案涉房屋、装修价值及车位均应予以分割。关于案涉房屋的产权归属及折价款给付问题，上诉人孙某认为在双方均主张房屋所有权的情况下，应通过竞价等方式确定所有权归属，并由上诉人取得其中一半的份额。本院认为，共同共有财产的分割应考虑共有人对财产的贡献大小等因素，案涉房屋系被上诉人郑某于婚前购买并付清全部房款，且在双方离婚后仍由被上诉人居住管理，在双方均主张房屋所有权，二审中被上诉人亦明确表示不同意竞价的情况下，原审法院确定由被上诉人郑某取得案涉房屋所有权，并无不当。同时，结合郑某婚前付清房屋全款、婚后夫妻双方共同偿还债务的数额、结婚时间长短等因素，原审法院判令由上诉人孙某取得案涉房屋百分之二十的份额，由郑某以双方认可的房屋价值为基数给予孙某相应折价款，应属合理。对于房屋的装修及车位分割，因均系双方婚后出资，故原审法院判令由双方各半分得房屋装修及车位价值，并根据房屋判归郑某一节认定装修、车位归属郑某所有，亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5028元，由上诉人孙某负担。
本判决为终审判决。
审判员 石清荣
审判员 俞建明
审判员 孔文超
二〇二〇年八月十日
书记员 毛胜淘
婚前买房多为男方或男方父母出资，本文就汇总了男方或男方父母出资购房，离婚时怎么分割的情形。
（女方或女方父母出资同理）
我们分全款购房和贷款购房阐述。
全款
1.男方婚前全款购买登记在自己名下，房产为男方个人财产
2.男方婚前全款登记在双方名下，离婚房产怎么分割？
按夫妻共同财产处理，考虑出资情况分割。
3.男方婚前全款购买登记在对方名下，离婚房产怎么分割？
按夫妻共同财产处理，考虑出资情况分割。
4.男方父母婚前全款购买登记在男方名下，房产为男方个人财产
5.男方父母婚前全款登记在双方名下，离婚房产怎么分割？
视为对男方个人的赠与，为男方的个人财产；或视为对双方的赠与，属于夫妻共同财产，考虑出资情况分割。
6.男方父母婚前全款登记在对方名下，离婚房产怎么分割？
视为对双方的赠与，属于夫妻共同财产，考虑出资情况分割。
贷款
1.男方婚前贷款买房，登记在自己名下，离婚房产怎么分割？
民法典婚姻家庭编司法解释（一）第78条有明确的规定，婚后共同还贷及对应的增值部分作为共同财产进行分割。
2.男方婚前贷款买房，登记在双方名下，离婚房产怎么分割？
按照夫妻共同财产处理，考虑出资情况分割：均等分割或酌定女方分得一定比例（小于50%）
3.男方婚前出首付，以女方名义贷款买房登记在女方名下，离婚房产怎么分割？
按照夫妻共同财产处理，考虑出资情况分割。
4.男方父母婚前贷款买房，登记在自己子女名下，离婚房产怎么分割？
同以上第1种情形
5.男方父母婚前贷款买房，登记在双方名下，离婚房产怎么分割？
首付款视为对男方个人的赠与；或视为对双方的赠与，考虑出资情况分割。
6.男方父母婚前贷款买房，登记在对方名下，离婚房产怎么分割？
首付款视为对男方的赠与；或首付视为对双方的赠与，考虑出资情况进行分割。
实务中房产分割问题向来比较复杂，需要具体问题具体分析。（需要注意的是，婚前父母出资也可以成立借款关系，我们在之前的文章中已经讨论过。）
每家的出资情况都不尽相同，当事人在遇到争议时，可及时咨询律师，以便做出合理的判断和选择。
法条链接：
《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》 第七十八条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《中华人民共和国民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。
人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：
01
不动产买卖合同签订于婚前
首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。《中华人民共和国民法典》第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。
02
首付款由签订合同一方以个人财产支付
首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。
03
婚后还贷使用的是夫妻共同财产
婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。
04
不动产登记于首付款支付方名下
房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。
本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。
举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。
本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《中华人民共和国民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。
审判实践中应注意的问题：
01
在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。
02
在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
03
人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻《中华人民共和国民法典》第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。
04
如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
05
如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。
06
如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。
来源：最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）、山东高法、浙江天平微信公众号
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