本文由西宁律师编辑整理，多位从业23年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：根据目前的法律规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于一人名下的，离婚时人民法院判记不动产归登记方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。婚后共同还贷及其相对应财产增值部分，由登记方对另一方进行补偿。
但是目前司法实践中，共同还贷部分所对应的房屋增值部分别说普通人，就算是许多律师也未必能清楚地表述出到底应该如何计算。而各地法院根据夫妻共同还贷数额、房屋购买价格和房屋市场价格等相互间的比例关系，也没有形成统一的计算标准。
针对这个问题，作者搜集整理了目前司法实务中的几种主要计算方法，对于这方面有困惑的朋友，看过这篇文章，再也不用担心个人利益受损失。
案例一：
2006年6月9日，胡某女购买韶关市浈江区聆韶西苑D座403号房屋，花费87795元。2019年2月28日，胡某女以270000元的价格将上述房产转让。2008年9月26日，胡某女与刘某男在韶关市浈江区民政局领取《结婚证》，此时聆韶西苑D座403号欠2.5万元房贷未还。
2013年3月21日，胡某女购买韶关市浈江区福星楼B座804房，购房总金额为200448.56元。
2020年7月24日，胡某女提出与刘某男离婚。此时浈江区福星楼B座804房，房屋价值为275000元。
法院审理认为：胡某支付福星楼B座804房的购房款系通过变卖婚前房产聆韶西苑D座403号所得，福星楼房屋产权应当为胡某所有，但是胡某称这个贷款的房贷都是自己一个人还的，但未提供证据证明双方婚姻存续期间实行分别财产制，所以对胡某归还2.5万元房贷时处于夫妻存续期间，夫妻共同还贷支付的款项及还贷相对应的财产增值部分属于夫妻共同财产，房屋增值部分原则上平分，由取得房屋所有权的一方对另外一方进行补偿。
根据胡某承认购买聆韶西苑房产87795元、该房产转让《买卖合同》中交易额27万元、购买福星楼房产的《发票联》金额200448.56元，以及双方评估该房产现值27.5万元。
经核算，上述共同还贷的2.5万元经卖、买上述房产增值后的价值为105478.74元，由双方各享有一半。故由胡某获得福星楼房产B座804房的所有权，胡某向刘某支付补偿款52739.37元。
案例二：
2013年11月27日，王某女与郑某男登记结婚。2015年6月3日，郑某起诉要求与王某离婚。
郑某在婚前2013年5月3日购买了位于苏州市虎丘区枫景颐庭的房产一处，贷款146万元。2014年11月17日取得了该房产的房屋所有权证书，房产登记的房屋所有权人为郑某，单独所有。
从2013年12月至2017年12月，婚姻关系存续期间，郑某归还了上述贷款的本金298083.17元及贷款利息253224元。上述房产在2013年11月双方登记结婚时的价值为人民币230万元，在2017年12月双方离婚判决生效时的价值为人民币380万元。
法院审理认为，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。
关于郑某婚前购买，并登记在其个人名下的苏州市虎丘区枫景颐庭房产，郑某应当对王某婚后共同还贷支付款项及相应增值部分进行补偿。补偿数额的计算公式为：
1、【夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2】；
2、不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本（结婚时不动产价格+共同已还贷款利息+其他费用）×100%；
3、其他费用包括印花税、契税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。
本案中郑某应支付王某的补偿金额为410255元。
案例三：
蒋某与朱某于2017年夏天认识，于2017年10月10日办理结婚登记手续，2020年3月份开始分居。
朱某婚前购买位于临沂市房产一套。最初购买价格为28.2万元，首付13.2万元，贷款15万元，月供1326.65元，贷款期限20年。涉诉时房地产市场价值为90.5万元。
蒋某婚前购买位于临沂市房产一套，最初购买价格为21.1万元，首付10.8万元，贷款10.3万元，月供1107.69元，贷款期限10年。涉诉时房地产市场价值为29.27万元。
法院审理认为：涉案两套房产均系婚前购买，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，应给予对方补偿。双方自登记结婚至进行价值评估共计共同还贷41个月，朱某房产夫妻共同还贷54392.65元（1326.65元×41个月），蒋某房产夫妻共同还贷45415.29元（1107.69元×41个月），差额为8977.36元，朱某需补偿蒋某共同还贷支付的款项4489元。
朱某需补偿蒋某房产增值部分数额计算如下：首付款132000元，还贷总额1326.65元×12月×20年，房产市场价值为905000元，补偿金额为54752.5元。
蒋某需补偿朱某房产增值部分数额计算如下：首付款108000元，还贷总额（1107.69元×12月×10年，房产市场价值为292700元，补偿金额为27660.15元。
双方冲抵后，朱某需补偿蒋某房产增值部分27092元。
分割房屋财产存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。
当房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和时，则应当由其中一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方补偿共同还贷本息的一半。主要原因是房价暂时下跌对于登记人还未造成实质性损失。
作为一名律师，作者见到了太多夫妻因离婚、婚姻赔偿及离婚后财产问题对簿公堂，双方即使不能相濡以沫、举案齐眉，但也没必要锱铢必较、睚眦必报，反目成仇。
年轻时的光阴，本应是双方精力最好、事业最上进、生活最幸福的时光，但一次次诉讼让双方所承受了无数的焦虑、压抑和困扰。
以前做错的无法重来，已经失去的无法找回，曾经承受的无法抹去，所以希望各位读者在处理已“画上句号”的感情及后续财产纠葛上少一些感性，多一份理性；少一些冲动，多一丝冷静；淡忘一些仇恨，增加一些宽容吧。
2023年第2篇发文，首发在今日头条号“不看不知的法律事儿”。创作不易，欢迎各位读者评论和转载，请标明作者和出处。如有法律问题可以向作者咨询。
本文节选自最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。
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人民法院判决分割一方于婚前以个人名义签订合同支付首付款并按揭贷款所购房屋时，如果将房屋判归婚前购房者所有，对于夫妻共同还贷所形成的财产权益，应当如何分割？
问：我与妻子均是再婚，再婚前双方均有自己的住房。我于婚前按揭货款购买了一套两居室楼房供双方婚后共同居住，至今贷款尚未还清。离婚诉讼中，我主张此套住房归我所有，对方亦表示同意，但要求从3年来房屋价格上涨带来的收益中分一半给她，我现在又不想卖房，房价上涨我也没有实际得到收益。请问法院会支持她的要求吗?
答：她的要求是合理的。你婚前以个人名义签订购房合同，支付首付款，按揭贷款购房并将房屋登记在个人名下，但婚后夫妻双方共同偿还贷款，因此，上述房屋中有一部分属于你的个人财产(首付部分以及尚未还清贷款部分)，但也有一部分具有夫妻共同财产的属性(夫妻于婚姻关系存续期间共同还贷部分)。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条第一款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
既然对方已经同意房屋归你所有，因此，你们之间争议的只是你如何就婚姻关系存续期间双方偿还银行贷款所形成的财产权益向对方支付补偿的问题。如果你们不能通过协商解决争议，人民法院在判决时，必然要判令你就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分，给对方予以补偿。
尽管你现在不出售房屋，但房屋的增值是客观存在的，既然离婚后房屋所有权归你，则此增值必然由你享有。而这一增值是与配偶一方参与共同还贷的贡献分不开的，对方还因此丧失了购买属于自己的房屋的机会。所以，由一方独享因房屋升值所带来的利益，对另一方来说是不公平的。因此，建议你主动就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分向对方支付补偿，或者与对方协商解决争议。
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附：
北京市高级人民法院民一庭
关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知
市第一、第二、第三中级法院民庭：
各区、县法院民庭：
...
人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。
产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。
具体审判中有何问题，可及时向我庭反映。
特此通知。
浙江省高级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答（高法民一〔2016〕2 号） 第九条规定
九、《婚姻法司法解释(三)》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额如何计算？
答：补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。
在此问题上，北京高院与浙江高院的计算方法一致。当然司法实践中可能还有其他的计算方法。
声明：本文转载自“厦门中院”微信公众号，在此致谢！
转自：最高人民法院司法案例研究院
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案情简介：
审理中，经鉴定，前述房产中由阿琴使用个人婚前住房公积金还贷所产生的房产增值部分为37万元，双方对阿琴投入的8万元及相应增值部分37万元的归属各执己见。
阿琴自愿将其婚前财产投入到夫妻婚后的共同生活之用，应视为自愿赠与。其婚前财产已转化为夫妻婚后的共同财产，相应增值部分也应为夫妻共同财产。退一步讲，即便没有转化为夫妻共同财产，其婚前财产在婚后产生的收益依法也应认定为夫妻共同财产。
这37万元是我个人婚前住房公积金8万元所产生的增值，全部45万元应归我所有。
法院认为：
阿坤主张阿琴于婚后提取个人婚前住房公积金8万元用于偿还阿坤个人婚前房产按揭贷款的行为系赠与，但其未能举证证实阿琴就该款项具有赠与的意思表示，因而该部分款项依法仍为阿琴个人所有。
阿坤又主张即便该8万元不属于夫妻共同财产，款项对应的房屋增值部分37万元因产生于婚后，亦属于夫妻共同财产。然房屋的增值属于自然增值而非夫妻婚后经营所得，阿琴使用其个人婚前财产偿还阿坤个人婚前房产的按揭贷款，该部分款项所对应的房产增值部分亦为自然增值，应为阿琴个人所有。
因此
阿坤应就案涉房产向阿琴支付
补偿款共计45万元
法官说法：
在夫妻离婚分割财产案件中，一方婚前购房、婚后双方共同还贷的情形较为普遍，而如本案中一方使用个人婚前财产偿还另一方婚前房产的按揭贷款的情形较为少见。法律明确规定，对于个人婚前财产应归该方所有，一般争议不大；而对于个人婚前资金投入所产生的房产增值部分的归属，实践中容易产生较大争议。
房产增值部分的归属应如何确定，关键是解决该增值部分的性质问题
首先，《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的“生产、经营、投资的收益”为夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《婚姻家庭编解释（一）》第二十五条规定，“一方以个人财产投资取得的收益”为夫妻共同财产。本案中，阿坤认为增值部分37万元产生于婚后，应归夫妻双方共有，实际上是将房产增值视为夫妻投资和经营的结果。但是，房产增值从本质上反映的是投入的资金因市场因素变化而实现的自然性增长，有别于夫妻一方或双方为出租房屋、买卖股票、经营生意等投入劳动、管理而实现的主动性增值。因此，房产增值是投入的资金所产生的自然增值，而非经营所得。
其次，《婚姻家庭编解释（一）》第二十六条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”因而，一方婚前财产在婚后的自然增值，仍为其个人所有。
本案中，阿坤未能举证证实阿琴就其个人婚前公积金具有赠与的意思表示，房产增值又属于自然增值而非夫妻婚后经营所得，故法院判决阿琴的个人婚前住房公积金款项还贷部分及相应的房产增值部分均归阿琴个人所有。
法条链接：
《民法典》
第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《婚姻家庭编解释（一）》
第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
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