本文由通辽律师编辑整理，多位从业17年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：1 对于很多年轻的小夫妻来说，婚前或者婚姻早期必须要解决购房的问题，由于自有资金有限，很多小夫妻一般都会选择按揭的方式来进行购房；购房合同和这个按揭贷款合同，一般也都是以小夫妻两个人的名义来进行办理的。最终出的房产证的，也是小夫妻两个人的名字。婚姻不易，且行且珍惜。如果离婚的时候，房产按揭款还没有还完，双方一致协议离婚或者法院判决离婚，房子归其中一方所有，剩余的按揭款由获得房子的一方继续偿还，而另外一方不再承担房子的债务。双方就“配合办理新的房产证，把房子变更登记到一个人名下”也达成了约定，但是他们真的就能够顺利变更房产登记，拿到只有一个人名字的房产证吗？
2 这还真的是一个不太容易解决的问题，由于房子的按揭款还没有还完，银行对房子享有相应的抵押权，在抵押权没有解除的情况下，房管局不会对房产证进行“变更登记、减名”。因为这样会变相损害到银行的利益，为什么呢？
其实，我们在向银行进行贷款的时候呢，首先是拿房子进行了抵押担保，然后是小夫妻两个人进行人的担保。也就是说，我们在按揭贷款购房时，人的担保和物的担保是并存的，所以说，银行的按揭款是非常有保证的。如果把夫妻中一个人的名字减掉，两个人的担保就变成了一个人的担保；而且，变更登记肯定会增加银行的工作成本、工作时间和工作量，银行自然不会同意。在按揭款没有偿还完毕的情况下，银行的抵押权是不会解除的；银行的抵押权没有解除的情况下，房管局自然也不会同意对房产进行变更登记。真的是一环套一环，环环相扣。所以说，即使小夫妻已经就“房产的变更登记事项、减名事项”进行了约定，双方也愿意配合，但是，他们想把这一个约定落地，还是有很大难度的。
3 如果没有及时进行“减名登记或者变更登记”，小夫妻两人也是有很多顾虑的。比如说在有些城市是实行限购的，占用名额的，这个人可能影响购房资格。另外，占用名额这个人，如果存在其他债务，房子随时存在因其个人债务被查封的风险，无故被查封了，也挺麻烦的。
那么我们怎么来解决呢？我们有没有可能跟银行协商，重新签订按揭贷款合同，或者对之前的按揭贷款合同进行变更约定，先行解除抵押权，完成产权的变更登记后，再重新抵押给银行呢？
之前，我跟一个资深的金融律师聊过。他讲到，自己长期和几个银行进行合作，这么多年来，从来没有见操作成功过。这让我想起了一句永恒的市场规律，“店大欺客、店大欺客”，什么意思呢？在个体和银行的对抗中，银行始终处于强势地位，我们只能去屈从于银行；但是，如果马爸爸在和某个银行谈合作的时候，银行真的会对自己的很多条款、很多事项作出让步。没有办法，这就是现实，这就是市场规律。
4 深究问题出现的原因，我认为主要是缺乏协同性。其实，在分割、处置这套房产的时候，涉及到的主体有这对小夫妻，有银行、房管局，但是婚姻案件是不允许第三人参与诉讼，所以就出现了一个协同方面的障碍。
如果在其他债权债务纠纷中，一般我们可以直接把银行追为第三人，这样法院判决之后，我们就可以要求银行配合办理“除名、减名”手续，实现变更登记。
前面已经提到，银行按揭贷款是物的担保和人的担保的并存，只要房子在，根本不会损害到银行的利益。当然，银行作为债权人，首先考虑的是其债权人的利益，自然不会站在这对小夫妻、这类债务人的角度上去考虑这个问题。但是，法律作为一个普遍适用的准则，我认为应当在两者之间进行权衡；“法益保护”之间，应当有一定的价值取向。
5 这里要着急了，那么对于这些散户、对于这些离婚的小夫妻来说，有没有可行的办法呢？比较可行的办法就是找身边的亲戚朋友融资，也可以通过办理消费贷款的方式，来向四大银行以及其他银行申请消费贷。消费贷一般有三年或者五年的还款周期。提前结清贷款，解除抵押登记，进而实现“除名”。但是，如果说剩余的贷款金额比较大，真的就比较麻烦。
找垫资公司进行垫资，也是一个解决思路，但实操起来也是相当有难度。
如果是判决离婚的，我觉得还有两种方式可以尝试：其一，申请离婚案件判决的执行法官，申请强制执行，因为“除名”本身属于执行的内容之一。其二，就是可以尝试直接起诉房管部门，把银行列为第三人。
这里特别提醒一点，双方协议离婚中，对该类房产作出“分割、处置、还贷方面”的约定，与经法院判决的处置内容，在最终解决方式上还是有细微差别的。因为法院的判决属于确权判决，法院的判决具有“对世效力”，有权的一方业主就可以要求除名；而协议离婚时，双方签订了协议书，只是在双方之间具有约束力，只具有“对人的效力”，并不能够对抗第三人。
这样困境的出现，如果法院可以协调统一处理，在离婚案件判决前，取得银行的同意，就不会有后续的问题。当然，这就特别需要承办法官的担当，需要经办律师的执着推动。如果有一些代表性的案例助力，这个问题会在一定程度上得到改善，甚至最终解决。
法学教授漆多俊先生 有一句话：“这个社会，实然状态会无限趋近于应然状态，因为应然状态才是合理的。”中间可能会有一些曲折、有些漫长，但必然会如此。
6 这一part，聊聊“找垫资公司进行垫资”的流程，力争熟悉流程、熟悉游戏规则，最大限度的降低当事人的融资成本。
第一步，由这对小夫妻（贷款人）向银行申请提前还贷，银行审批通过之后、会确定一次性划扣剩余贷款的时间结点；贷款人应当保证在这个时间节点前，注入足够的资金。这时候，就需要垫资公司的帮助了。
但是，这里有一点要清楚：银行的同贷书此时此刻是很难拿到的，因为银行一般不会对“一个连房产证都没出的物业”，做出一个同意贷款的批复。如果没有银行同贷书，垫资公司也不敢贸然进行垫资。垫资的成本比较高，月息二分三分的正常。如果当事人不能顺利拿到银行的贷款，垫资公司拿到的利息，也只是一个数字而已，兑现难度也是非常的大。垫资公司的垫资利息是高，但垫资公司也并不是什么样的钱都赚的，他们肯定会评估风险，考虑货币的时间价值。
之前一直有听说“转按揭”的说法，我也始终没搞明白是怎么操作的。
第二步，找相应的垫资公司，可以由当事人自己去物色，也可以向按揭贷款的银行进行咨询，他们可能会推荐。需要注意：现在这种小额贷款公司，市场上有点混乱，选择的时候一定要擦亮眼睛。
第三步，办理解除抵押登记手续，办理变更登记、实现“减名”。垫资公司注资之后，银行把剩余的贷款一次性全部划扣完毕，当事人就可以要求银行协助办理解除抵押手续。抵押手续解除之后，进而向房管部门申请变更登记。
第四步，变更登记之后，当事人可以把房产二次、再次抵押给银行，向银行申请贷款；收到银行的放款之后，及时偿还给垫资公司。银行的贷款利率肯定要比外面的垫资公司的利率要低很多。就此，手续算是结束。
最后的所以：房产登记在一个人的名下有利有弊，同时登记在两个人的名下，也是有利有弊。至于怎么登记，夫妻双方还是好好商议，综合考量。
房子在中国家庭中占绝对重要的地位，而随着经济发展，中国婚姻状况发生很大转变，主要体现在结婚率下滑、离婚率持续攀升、初婚年龄推迟。无论哪种情况都和房子有关，女强人越来越多，婚前买房也算一种实力的表现。男方没房，丈母娘不同意结婚，买了房子写谁的名又纠结了。离婚对现代社会来说更是不能再普遍的事了。我由于工作的原因有经常接触一些离婚、继承、赠与等的案例，在今天决定写关于离婚处理房产的是文章时，特意搜了一下离婚数据，着实吓了一大跳，2020年离婚率高达43．83％，并且每年呈上升趋势，对于大多数有房家庭来说只要离婚必定面临房子、孩子、车的处理问题，今天整理一下离婚案例的房产处理方法，供朋友们参考，不过也希望大家永远不要用到。
现有两种离婚方式：协议离婚和判决
离婚，无论哪种方式都会明确家庭名下房产归谁所有，但很多人在离婚以后看到生效证件后并没有到不动产登记中心做进一步析产手续，往往在很多年以后办理有关房子的业务时就遇到麻烦了，这里需要特别说明的是无论哪种离婚方式，在办理析产手续时此房产必须是无任何债权纠纷或抵押登记，也就是在办理析产前要把关于房子的一切债务结清并办理债权注销，我们先说协议离婚，即和平分手，如房产在男方名下或者男女共同共有，协议书约定房产归女方所有，那么需要男女双方持身份证、离婚证、离婚协议书、房产证，到不动产登记中心办理析产手续，这里双方必须都到场签字。如离婚协议约定归女方所有，而私下又协商把房子给男方，需不需要再回当地民政局变更协议书呢？答案是否定的，同样是双方持上述证件到场，女方明确同意房产给男方签字确认即可。协议离婚双方都非常配合的话，析产手续会非常顺利，只有办了析产手续，才算彻底属于单独所有。能走到离婚的地步，矛盾早已积怨成深，不按照协议约定配合对方也再正常不过，如对方不配合办理析产手续，那就得向当地法院提起上诉，不然单方拿着离婚证离婚协议去不动产登记中心是无法办理析产的。
另一种离婚方式判决离婚，积怨太深，互删微信电话拉黑，一副老死不相往来的样子，这种状况下一起去民政局协议离婚是不可能了，联系不上对方，还着月供又不完全属于自己的房产的一方是悲催的，这时只能请求法院判决离婚了，这种方式析产比较简单，房产所得方直接持身份证、房产证、判决书以及判决书生效证明办理析产即可，这里的判决书生效证明解释一下是出具判决书15日后对方未上诉，法院出具的生效证明文件。
由于济南的限购政策，济南户籍家庭名下最多能购买两套房，非济南家庭名下只能购买一套房，有不少人买了买房办理所谓的ji离婚，这种离婚状态下一方买了房子想过户给另一方怎么办呢，答案是只能复婚后办理析产，这里的析产叫婚内析产，离婚办理的析产叫离婚析产，不过这种离婚，把财产转移给另一方后，不愿复婚的也不是没有，奉劝大家慎用此方法规避购房政策
关于办理析产业务的费用说明，婚内析产工本费10元，离婚析产工本费80元以及万分之五的印花税，如果房产的土地性质为划拨土地或者无法核实土地性质，办理析产还需缴纳1%的土地出让金。
离婚率的升高，离婚时财产纠纷自然多了起来，为孩子结婚买房的父母们更是担忧，我们在业务过程中遇到很多咨询的，当然也很多自己琢磨不好意思咨询的，“我们花钱买房写孩子名，万一以后离婚了是不是要和对方分一半”“我们花钱买房登记在孩子对象名下，万一离婚房子怎么算”等等，为了买房几乎掏空了家庭所有积蓄，作为父母有这个担忧，也算正常，我在此解答一下，父母给孩子结婚买房分几种情况，1、婚前，如果父母出资全款购房后登记在孩子名下，此房产属单独所有，离婚不需要分给对方2、婚前，如果父母出资以孩子名义贷款购买，并登记在孩子名下，婚后仍是父母还月供，离婚不需要分给对方3、婚前，如果父母出资以孩子名义贷款购买，婚后夫妻俩共同还月供，婚后的增值部分视为夫妻共同财产，离婚时增值部分共同分配。结婚、离婚本来就是矛盾体，还没结婚先想到离婚，特别是婚前写房产出资协议，未免显得有点冰冷，但也是被逼无奈，原来电视剧情节在逐步的蔓延到现实社会，如确实不便签房产出资协议，最起码留好出资证据，避免日后闹出纠纷空口无凭。
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在一对夫妻离婚之后，如若涉及到房产证的情况下，在离婚之后如果一方想要办理房产证，那么还需要相关的婚姻证明么？
离婚人士办理房产证的，如果是在离婚之后财产分割后办理房产证的，是需要离婚证的，如果是在离婚后购买房屋办理房产证的，则是不需要离婚证明的。
根据我国《中华人民共和国房屋登记办法》中第三十二条的相关规定发生了以下8种情形之一的，当事人应当在有关的法律文件生效或者事实发生后进行申请房屋所有权的转移登记：
（1）买卖；
（2）赠与；
（3）互换；
（4）继承、受遗赠；
（5）以房屋出资入股；
（6）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
（7）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
（8）法律、法规规定的其他情形。
其中，本条法规中的第三十三条中规定了如果想要申请房屋所有权转移登记，应当提交下列5种材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（4）证明房屋所有权发生转移的相关材料；
（5）其他一些必要的材料。
如果离婚人士办理房产证，在离婚之后财产分割之后是需要离婚证的，如果在离婚之后购买房产办理房产证，则是不需要离婚证。
更改婚姻状况需要离婚协议书，更改婚姻状况需要离婚协议书吗
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