本文由乐山律师编辑整理，多位从业20年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：亲爱的房姐你好！家里有一套关山大道附近的60平老破小（武汉职业技术学院内），现在应该卖掉吗？还是出租比较合适？（租金2000）房龄30年，不过02年才办证，以前学校分的房子
回答：房龄30年卖了，现在别人接盘不一定能贷款了，可能要全款接盘，抓紧卖吧，然后置换新盘或者次新盘
提问：房姐姐，您好，因为宝宝今年9月份要来读小学，所以最近在看武汉的二手房，经过实地踩盘，三个选择，一，汉阳区保利香颂次新房94平米，加上税费18200一平，比周边二手房源高出2000以上，优势是位于次顶楼，视野无遮挡，三公里外有玫瑰园小学分校。二，武昌火车站旁边的紫竹园，96平米，含税费，165万，单价17000,20年房龄，步梯房4楼，且要全房拆了重新装修？小区环境你懂的（稀烂，哎），步行10分钟是中山路小学，据说学校凑合。三，光谷东的中建之星，109平，含税200万，附近有光谷17小，据说凑合。这三套房子都还是低于同小区均价的，看了一个月二手房，很迷茫，区位跨度也比较大，很迷茫了。另关于我自己，下半年准备到汉阳或者光谷东上班，做财务好找工作。首套，计划60万首付
回答：仅考虑学区的话，其实这几个盘对口的学校都一般。学区房是你找出想去的学校，然后找出对口的小区进行淘笋，保利香松目前二手不含税价格不超过1.5可以入，且不对口玫瑰园小学。紫竹园房龄太老，且离你的公司远，不建议入。中建光谷之星，自住不错，但是你看的这套单价高了，最近可以淘淘朗诗里程单价1.5-1.6满二的盘，这个价格下跌空间小，比较保险。
追问：现在又听说有可能拆迁，但是还没确切消息，需要抓紧时间卖还是拆迁划算？
回答：这个需要你自己平衡，如果有确定的拆迁文件下来，那就要保留。另外就是如果附近的小区都拆了，你这边也是大概率要拆的，这种情况也可以留着。
提问：房姐，房产对敲的对象有哪些，只限于亲属之间吗？对敲会产生哪些费用，是不是不需要经过中介
回答：一般是夫妻之间不能对敲，一个户口本上的不能对敲，但是有些贷款中介可以做到一个户口本上也能对敲。对敲的费用就是正常的交易税费和贷款服务费，交易不需要经过中介
提问：房姐你好，目前情况如下。婚前我和老婆各一套房，我是南湖玫瑰湾一套120，无贷款，老婆是巴黎豪庭90，有贷款。现在的想法是把巴黎豪庭的置换一套3居，华科附近。也想再买，但不考虑jlh。请问怎么处理利益最大化？什么价位出手，什么价位入哪里？请房姐给点具体的建议。
回答：思路正确。巴黎豪庭出掉之后用你们的二套房票再买一套。南湖玫瑰湾的没有贷款，抵押后再用老人票的sfsd入一套作为投资。巴黎豪庭目前成交价在2.2-2.5，根据你房子的装修和楼层，价格在这个区间比较好卖。入哪里看你们是自住还是投资了，自住就买生活半径附近的盘，自己喜欢最重要。投资就关注关山大道的新盘和二手次新淘笋
提问：姐姐你之前问答里面回复大家的，有一个观点，就是白沙洲的二手房单价低于一万四，还是一万五的才可以入手来着。还有就是这个价格包不包含后期的税费。还有就是你说的这个应该说的是主流的楼盘吧，不包含还建房吧，毕竟房屋品质不如主流楼盘。
回答：白沙洲单价不超过1.5，但是价格当然是越低越好，不包括还建房，还建房有证单价不超过1.2才能入
提问：房姐你好！能不能推荐一下光谷东的盘！武汉房子没满两年可以卖吗，是按网签还是拿到房产证开始算起的
回答：光谷东性价比高的盘是花山郡的新盘，花山单价不超过1.2的新盘都可以入。光谷核心区所有的新盘单价在1.8左右的都站岗，二手可以淘淘光谷东核心区的朗诗里程或者附近几个盘，单价1.5可以入
按产证时间计算
提问：你好房姐，拿我爸爸的房子去抵押20万给我交首付是否会被银行看成首付贷
回答：不会，不要转账，一定要取现，不然也有首付贷嫌疑
提问：房姐你好，这几天办大学生落户申请了三次都被拒绝通过了，钱几次由派出所填错和落户性质填错，昨天是反馈实际居住地跟落户地址不一致（因为在北京工作填写的实际工作地是北京）。昨天有打给派出所问是不是我的实际居住地和单位都填武汉才能被审核通过，结果是肯定的。所以今天把实际居住地和单位都换成了武汉的朋友公司。我担心晚上审核，因为能看到前几次的提交记录会影响这一次的通过。不知道会不会有影响。再不通过，我也不知道怎么解决了。另外还有一个问题想请教您现在其实会有点纠结，既然如果能破限购，当然是希望能在市区内。首付40左右的情况 你推荐二手房吗？相比位置有优势的二手房和新盘。你觉得哪一个相对投资价值更高呢？二手房的楼盘或者区域姐姐有推荐吗？
回答：资料提交之前仔细审核好，如果通不过，建议你人回来一趟，亲自去办就不会错了。符合大学生落户要求，就落户买，破限购需要费用，不合适。首付40目前考虑白沙洲，四新，谷东花山，这些都是刚需盘集中地。目前武汉买房都是非笋勿入，不要买错盘站岗。新盘就是我之前反复推荐的那样刚需倒挂盘，三环内地铁沿线，单价1.5以下。二手盘目前需要淘笋，看你重点关注哪个区域
提问：房姐，长沙的房子有没有投资的价值？ 还有不少八九千的
回答：如果有长沙房票，可以入，绝对值低，上涨空间大，但是做好长持的准备，长沙ZF管的太死，近几年没有放松的意思。
提问：房姐你好，目前准备把全款的房子抵押出来做现金流，但是不知道哪种方式好，有一种等额本金的贷款为10年，利率低到年化率4.5，但是还款压力并不小。觉得还是先息后本的压力小年化利率6.8，要比等额本金每个月月供少还一半，但是这些只是支付的利息钱。而且每年需要做一次过桥结清在接着贷。我这比金额最多就用五年，但是不知道如何才能轻松的撑过三五年。因为抵押出来的现金一分不少全部都要投入到房子里已经快到极限了。
回答：每年过桥的产品放弃，压力太大，而且后期能不能循环借出来也是个问题，建议试试公司经营抵押贷，年限可以到20年，利率也低。10年的可以考虑
提问：房姐你好，婚前2010年老公纯商贷买了一套房子，目前还在还贷，还未办理房产证。婚前我也商贷贷款买了一套房子。目前我们已经结婚。现在想让他以个人名义用公积金买第二套房子，如果想做成sfsd,是不是可以有两种方案：
1.把他的第一套补齐全款，JLH析产，然后过户。请问过户费需要多少钱？
2.联系开发商把他的第一套更名成我的名字，再JLH。一般更名需要费用么？
这样操作之后，我老公再去买房，算第一套，还是第二套？首付几层？贷款利率多少？请问这两种方案哪一种费用最少？或者房姐有没有其他的建议方案可以提供？
回答：老公名下这套，贷款还清然后加上你的名字，再去掉他的名字，80元转移登记费。操作之后老公算首套，贷款7成，利率看银行。已经网签的房子开发商不能更名了。如果房子尾款不多的情况下这样操作合适。
提问：房姐你好，汉口江岸自住，预算300万内的盘，有什么可以推荐的？准备看CBD，菱角湖万达，恒大御园，江汉路的都会轩，世纪江尚。还有什么适合自住的。谢谢
回答：自住主要看自己的喜好。泛海CBD虽然并没有做起来，在二环，交通方便，各样配套都齐全，板块新，繁华中的幽静之处，投资不合适，自住反而舒服，过气的IP，也不像滨江价格炒的高。单价不超过3万的盘比较合适
提问：房姐，你好，请问下目前我名下房子没办证，有贷款，父母名下各一套，均没有贷款，怎么才能获得首套的资格，代价最小。求支招，感谢。
回答：1.如果要买新盘：父母离婚，全款房都过户到一人名下，另一人腾出sfsd做接力贷继续入。
2.如果要买二手房，你的名义买直接做2改1就行。
提问：房姐你好，我现在公积金贷款只能贷30w左右，一共需要贷款80w。那么我是选择组合贷还是商贷两年后转公积金贷款啊？
回答：确定贷款银行可以商转公的情况下，先商贷，然后转公积金贷款。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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今天看到了一个新闻。
据钱江晚报报道，杭州一位王先生婚前拥有三套房产，全款无贷，和乔女士经人介绍相识结婚时，把三套房全部加了乔女士的名字。
一套房自住，2套房收租，小日子过的贼舒服。
爹妈给力，没办法。
婚后，两人生了个女儿，王先生在家当全职主夫，专心照顾女儿，乔女士出去工作。
时间久了，两人出现了矛盾。
乔女士认为，丈夫这些年都不出去工作，不懂得与她沟通，也不关心她，过于脱节社会，和自己已经没有共同语言了。
而王先生认为，自己一直有稳定房租收入，反倒是妻子更换工作比较频繁，两人常因家庭琐事争吵，妻子动不动就提离婚、收拾物品回娘家，家庭大小事务都由妻子决定，从不与他协商。女儿一直是他在照顾，抚养费、家庭开支都是他在承担。
双方都没什么大的过错，就是女的觉得男的没出息，而男的觉得自己用房租承担了所有的家庭开支，并承担了所有照顾孩子以及做家务的工作，女的还要霸道的决定所有的家庭大小事务，且动不动就吵架回娘家，日子过不下去了。
乔女士提出要离婚，王先生也同意了。
但离婚的时候，乔女士提出，王先生婚前的三套全款房，自己要分6成。
理由是加了名之后自己本来就应该分5成，然后按照婚姻法照顾女性的原则，自己多分一点天经地义，所以分6成是合理的。
同时，乔女士要求法院判定女儿归自己抚养。
因为这件事情里很明显存在巨大的不公平，一审法院酌情判决乔女士分的25%的份额，王先生分75%的份额。
乔女士不服一审判决，提起上诉。
二审法院维持原判。
同时，法院判决女儿归王先生抚养，至于原因，是法官根据王先生和乔女士平时对女儿的付出所决定的。
这篇报道之所以引发了注意，是王先生因为特殊的原因，承担了传统女性在家庭中的职责，全身心照顾家庭，同时他还承担了传统男性的职责，利用房租收入来负担所有的抚养费和家庭开支。
这样的存在极其特殊，一个人既当爹又当妈，全中国也找不到几个这样的案例。
从女儿的亲口描述中，我们还能看出王先生是一个脾气非常好，性格很温柔的人，而乔女士却是一个脾气急躁，喜欢吵架，而且不喜欢照顾孩子的人。
按理说，这样的婚姻匹配应该是男方嫌弃女方，无论是从对家庭的责任承担意愿考虑还是从财产、性格方面去考虑，女方根本都没有和男方的可比性。
但实际结果，却是女方嫌弃男方，而且不是嫌弃一时半会，是长期的嫌弃，最后是彻底厌恶，导致婚姻破裂。
很有可能女方的个人学历是高于男性的，平时也有一定的工资收入，女方常年工作也见多识广，可能回家后和男方确实没什么好说的，也许是觉得男方土吧。
至于男方所谓的贤惠和顾家，以及庞大的家财和房租收入，在女方眼里一文不值。
为什么一文不值？
因为女方从心底认为，这些东西已经是自己的了，因为房本已经加名。
婚前全款房加名后是不是应该分一半？法院判25%归女方有没有道理？
答案是应该分一半。
你加名就代表赠予，至于赠予的原因是什么法律并不关心，反正你就是赠予了，不然你加名干嘛，你以为加名是加着玩的？
结婚一年后就离婚，然后分走一半婚前全款房的案例不仅有，而且很多，就连杭州都有不少。
乔女士主张加名后自己最少应该分一半，这其实是对的，是有法律依据的，再加上婚姻法里确实写着照顾女方的原则，她再多要1成这合情合理，这个法律主张并不离谱。
如果不是这个案子里王先生实在是无可挑剔，实在是让所有人都觉得按这么判会产生巨大的不公平并导致恶劣社会影响，但凡男方有一丁点过错，不是完美受害人，那乔女士最后就能大概率拿到5成房产。
判决上写着法院是酌情判决乔女士拿25%房产，这真的是酌情，已经动用自己最大权限去帮王先生了。
不酌情，那就是50%起步。
杭州主城区房价都很贵，核心区是10万起步，偏一点的5万起步，而这个案子是在西湖区法院判的。
我就少算点，按每平米5万算吧，3套房，少说1500万了。
按照这个法院已经酌情再酌情的判决，王先生需要拿出375万的现金给乔女士。
婚前，王先生是三套房，全款无贷。
婚后，王先生还是同样的三套房，全款无贷。
一切都和以前一模一样。
王先生结了几年婚，全身心的照顾小孩并做家务，同时负担了所有的家庭开支，最后还欠下了一笔375万的巨额债务需要支付给女方。
首先，法院的判决肯定是没错的，而且法官已经极度倾向于王先生了。
但是王先生在什么都没做错的情况下凭空背了375万的巨额债务，按这个结局很有可能要卖房还债。
是不是哪里出了问题，这个结局怎么看起来那么不对劲呢？
俗话说，男怕入错行，女怕嫁错郎。
但这是古代婚姻了，现代婚姻和古代婚姻已经完全不一样了。
现代婚姻，男女在法律上完全的平等，娶错妻和嫁错郎带来的后果也完全一致。
婚姻是自由的，不存在谁利用婚姻束缚谁，也并不是说结了婚就不能离婚。
如果你能确认对方一辈子绝不离婚，肯定一辈子和你好好过，对你好，对你的孩子也好，那财产不财产的确实无所谓。
婚前财产又怎么样，最后不还是要给两个人共同的孩子，加名就加名，赠予就赠予，这算个什么事。
如果离婚的数量是0，那确实可以考虑这么操作。
但问题的关键在于，从一而终这种说法早就成了封建糟粕，直接导致现在的离婚率高的离谱，高达50%以上。
有人说离婚率不能按当年除当年计算吧。
这么算确实不够科学，但完全精准的离婚率没法算，只能这么将就着看一下。
按照法律，结婚的人只要没死，都随时可能离婚，所以同批次的人根本没法算，没办法统计。
2000年结婚的到现在已经结婚20年了，人家再过20年离婚行不行？再过40年离婚也不是不可能。
除非等这批人全部死亡了，那个时候才有无可置疑的离婚率数据出来。
因为他们死了，真的不会离婚了，这时候才能盖棺定论。
你非要等同批次的人全部死亡了再去看数据，否则就要质疑精准度，那直接就没数据了，因为那么久远的时间过后，这批数据已经失去意义了。
所以我们将就着看一下数据就行了。
同年离婚人数达到结婚人数的50~70%，代表离婚率怎么算也得在50%以上。
因为一线城市三年内的离婚率数据就已经超过40%了，有40%的人选择在结婚3年内离婚，在未来60年离婚的人怎么也得有10%吧，离婚30%我也不奇怪。
和常规思维中男性喜欢抛妻弃子的看法不同，在这庞大的离婚案里，女性提出离婚的比率高达70至80%。
一线城市三年内的离婚案，75%由女方提出。
至于女性提出离婚比例过高的原因，当然是因为财产的缘故，因为离婚案判决只判财产，不判感情，你过不下去了直接自己单过谁也不能强迫你做什么，分居多年自动就离婚了，还要费劲到法院走一趟流程自然是为了分割财产。
财产分割对谁更有利，谁自然就更倾向于提出离婚。
结婚成了见面分一半，婚后的必须要分，婚前的只要加名也要分。
男方婚前买的房，女方加名的案例比比皆是。
女方婚前买的房，主动给男方加名，把财产赠予配偶的情况，我还没见过。
要是哪个男的觉得女方的婚前房必须要加他的名，不加就不结婚，别说你觉得很奇怪，就算我也觉得很奇怪。
这说明婚前房产加名实质上就是一种赠予，性质类似于彩礼。
在以前，那个房产仅价值几十万的年代，这么操作不会带来什么太大的问题，因为财产价值小。
但是现在，尤其是很多城市一套房动辄三五百万起步的时候，这个加名操作就出现了大问题。
房产加名这个操作可以替换一种说法，房子不加名，免费赠予对方房价一半的钱。
房子值500万，你就先免费送给对方250万，然后对方同意和你结婚。
婚后，对方可以有权在任何时间点提出离婚，一年离婚还是十年离婚都是对方的法律自由，甚至第二天就离婚也是对方的自由，你无权干涉对方带着钱离开。
如果你愿意送这250万，你就可以结婚。
如果觉得免费赠予250万你很心疼，那建议你还是多考虑考虑。
婚姻里不存在谁束缚谁，大家都是自由人，不存在什么收了你的彩礼或者收了你的房之后就必须变成你的人，那都是封建糟粕。
为什么这些年女权这么兴起，因为女权形成了利益产业链啊，层层赚钱，财富的根源就是传统男性。
我不知道谁敢娶女权，敢娶具备女权思想的人真的是勇气可嘉，以身饲虎。
女权想干嘛那是她们的事，她们想干嘛就干嘛，我们不干涉，不反对，直接拉黑，不娶她们就行了。
娶了她们，你比单身惨10倍。
只要你不娶女权，她们就坑害不了你。
谈恋爱的时候可以多聊聊几个女权话题，如果对方表露出女权思想，不要反驳，不要据理力争，直接说你很优秀，但我们不合适就可以了。
外面那么多传统的好女孩，找谁不行，何必往火坑里跳。
反之，如果你碰到了那种表露出愿意和你同甘共苦，共担承担财富支出，天天黏着你，处处为你考虑的好女孩，千万不要放过了。
矮一点，学历低一点，丑一点，这都不是事，赶紧娶回家，别挑三拣四了，这样的女人在女权思想横行的时代已经不多了，你一放手就立刻没了。
承担家庭经济主力的本来就是男性，对女人赚钱能力要求不高，而女人的容貌又只能保持5~10年，坏心思的女人还能一口气吞掉你几代人积累的财富，那你觉得娶老婆最应该看重什么？
娶妻娶贤，纳妾纳色，你以为老祖宗和你说着玩的？
什么叫贤？
心里有你，做事顾大局，愿意站在你的角度去双向思考问题，不自私自利，这就叫贤。
好女人是可以旺三代的，这样的女人看到就必须赶紧抢，不然就要被坏女人毁了你三代。
现代社会打碎了古代的婚姻制度，但又没建立起新的婚姻制度，权力和义务失衡了。
过度强调感情自由，忽视了基础的权利和责任，最终导致了婚姻的根基被瓦解。
但我觉得婚姻是真的有用。
因为抚养孩子确实一个人不行，绝不单单是生孩子的问题，养孩子的周期太漫长了，付出的精力和财富成本实在是太大了，一个人真的是难以完成。
在目前这种法律框架下，男女双方都是自由的，谁都不依附于谁，双方是平等的。
这法律是不可能改的，现在不会改，几十年后也不会改，因为这是现代自由社会的核心宗旨之一。
你改变不了法律，但你可以改变自己。
离婚一定是自由的，女方提出离婚的要求是合情合理的。
所以在结婚前，你一定要想好了，如果结婚后第二年甚至第二天你们就离婚了，把财产按法律原则进行分割，你也能心平气和的接受，那你就结婚，否则建议再找找和你更契合的人。
结婚不是结着玩的，那是一辈子的契约。
当年我结婚的时候，是个工科硕士，在武汉顶级国企工作，年薪差不多20万。
房子是我婚前买的，付了首付，我老婆要求加房子名，但她们家也为这个小家付了装修钱的大头。
当时武汉房价还不高，最终算下来是我们家为这个房子的首付+装修总共支付了70万，老婆家支付了50万。
不完全相等，但我觉得这个差值是可以接受的，因为我觉得我老婆是很爱我的，我也觉得男人多出一点点没什么。
所以，婚后办证的时候，我很自然的给房子加了老婆的名字。
现在我公众号做的不错，生活水平比以前的我强多了，但婚后我挣的钱都会给老婆一半，天经地义也心甘情愿。
这种收入的突然崛起是个意外，刚结婚的时候谁都没有预料到这一点。
但即便没有这个意外，我按常规的人生轨迹在国企里继续干了一辈子，我相信我和我老婆依然会很幸福的生活。
因为刚结婚的时候，她就已经拿出了她对婚姻的态度，她是认真想和我过一辈子的。
这样的女人是绝对的贤妻，数量可真不多，娶回家就能旺三代，我当然也会认真和她过一辈子。
我们当初就不是为了彼此的钱结婚的，自然不会为了钱离婚。
1，南京无房且名下无商贷记录，首付30%；
2，南京有一套房，名下无商贷再还的，首付50%
3，南京无房，名下有商业贷款记录的，首付50%
4，名下有商业贷款未结清，首付80%
备注：（1，以家庭为单位，查询夫妻双方；2，贷款记录及贷款未结清不限于南京，查询全国内的）
公积金贷款：
1.名下无房，且无公积金贷款记录，夫妻双方可各贷款50万；
2，名下无房，公积金有过一次的，夫妻双方可各贷款30万；
3，名下有一套房，人均面积低于40平，夫妻双方可各贷款30万；
4，公积金已经贷过两次及名下房屋超2套，均不可贷。（两次：王女士和李先生结婚，婚前各有一次公积金贷款，计算为使用2次公积金；婚前一个人使用，婚后一起使用，这样也计算为2次）
仲裁货款(仲裁 贷款)
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