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文章目录：本文首发于：蒙格斯报告公众号（ID：MongooseReport）
作者简介：朱小黄 经济学博士，中国行为法学会金融法律行为研究会会长。
本文原发时间为2015年9月19日
按揭这个词在中国随着房地产的崛起横行活跃了数十年，几乎渗入国民生活的血液，但其法律含义仍如霾中楼宇，朦胧而模糊，颇有推敲之必要。
房屋按揭贷款历史悠久，按揭是个外来词，来源于mortgage，就是抵押贷款。“按揭”这一词原是广东白话方言，按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押；狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。 按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。 简单的说，就是在你付了部分货款的情况下（银行称之为首付款），用你所买的东西向银行作抵押，银行帮你付清余款，然后你再在一定期限内分期偿还。当然，银行是要收利息的，一般发生在购买房子的时候，购买汽车等大额消费品时也有采取按揭方式提供消费贷款的。
在抵押贷款合同关系中渉及几种法律关系 一是借贷关系，二是财产抵押关系，即以某种特定财产作为贷款债务的担保。三是财产权与实际占用相脱离的法律关系，即财产权暂时转移到债权银行但只有在借款人违约时银行才有权处置财产。
法律关系虽然清楚，但实际生活却复杂多变，生活中的不确定性常常会挑战法律关系的稳定性，产生许多疑问，需要推敲与考量。
首先是发生自然灾害如地震。由于地震海啸这样的不可抗力造成房屋倒塌，依法可以免除借款人的还款责任，银行也可以据此核销贷款。但有些房屋受到损伤并未倒塌尚可维修后居住是否可以豁免本息呢？由于是不可抗力，开发商并无赔偿责任亦无维修义务，此类费用应由公共财政负担为宜。但房屋质量受损，原来所签按揭合同的标的发生了变化，借款人应有权申请撤销合同或双方重新议定合同价格和还款方式，亦可协议对灾害造成的房屋损坏进行评估后适当豁免部分本息。
其次当发生人为事故如暴炸事故时房屋倒塌损毁同自然灾害的法律后果是不同的。按照民法保护无辜第三方权益的原则，造成事故的责任方应先行偿付房屋损失向银行归还借款本息。一般在应急处理事故中责任尚难明确之前，从公共救济的责任出发政府应先行垫付受损方损失，待责任澄清后再行追索。实行无辜者先受法律救济原则。目前各地政府的做法不尽相同，应该有统一的法律规定。
此外夫妻离婚和情侣分手也常引起按揭贷款的还款责任糾纷。夫妻离婚因为有较明确的法律依据如婚前财产和共同财产的确定，按揭贷款的还款责任和房屋归属一般会按上述原则分割。但情侣分手就比较复杂。由于婚前情侣关系不受法律保护，如果双方事先没有法律文书的约定，还款责任和房屋归属就得依靠诉讼程序确定并带来诉求举证的困难。因此情侣共同按揭的贷款最好有事先的相关文书约定。更复杂的情况是按揭期间房价发生涨跌而造成房屋价值损益如何确定和分担分享，对情侣而言难免一场纠纷或诉讼。
按揭过程中借款人死亡当然可以按照继承的法律结果由借款人的财产继承者相应承担按揭还款责任。但无人继承时仍然存在尚不明确的问题。按一般民法原则，无人继承的财产应归于国库。但对房屋而言，如果按揭贷款没有还清，银行就有权处置房屋只将剩余款项缴归国库。
按揭贷款未执行完结前，房屋实际由贷款人占有使用，可能会发生将房屋出租或转让的情况。严格意义上仍在按揭中的房屋产权已质押在银行，贷款人只有使用权，因此无权另行出租，如果未经银行同意而私自出租，其租赁关系是不受法律保护的，这对承租方是不利的，存在法律风险。如果贷款人需要转让房屋，一般有两种处置方式，一是提前还清贷款取得房屋产权证书，但需向银行支付一定的违约金。二是经银行同意将房产及按揭关系整体转让给第三方。
有的银行推出将房屋抵押给银行贷款用于养老支付的产品。这种产品的实质是银行通过按揭最终取得房屋处置权，通过拍卖房产收回贷款本息。这种抵押如果同遗产继承有关或涉及房产权益分享纠纷就会造成银行执行拍卖的司法障碍，所以养老按揭的关键是事先厘清法律关系并公证在先。
按揭贷款含有复杂的法律关系，远不止上述所议。有些实际问题并非一纸合同或一款条文所能解决，关键是法官和银行在处理这些关系时要有公平正义与利益平衡的观念和手法，并以此来推敲司法的细节。
和小迈一起先来看个案例：父母抵押未成年子女名下房产
2008年，戴某父母以戴某名下房屋为林峰冶化厂在银行的贷款提供抵押担保，并办理抵押登记，戴某当时11岁。2018年， 戴某起诉要求宣告抵押合同无效。
法院认为，抵押合同订立时，戴某属于未成年人。以戴某财产对外担保行为显然不能让戴某从中受益，反而使其合法财产处于不确定状态。戴某父母的行为违反了国家关于未成年人利益保护的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案抵押合同应属无效合同，不具有法律效力。
总结:狭义借名买房系监护人行使监护权的代理行为，代理行为有效，抵押行为合法有效，债权人有权依据合法有效的抵押行使抵押权.
如今，很多家长在购置房产时，出于各种原因，喜欢将房产直接登记在未成年子女名下。这样做似乎百利而无一害，但凡事有两面，有利必有弊。
在父母看来，将房产直接登记在未成年子女名下的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚前财产等等。但是，对于这些“用心良苦”的家长们来说，也许只是看到了将房产直接登记在未成年子女名下的利，却没意识到它的弊。
把房子放到孩子名下，有哪些利？
将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠予、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税。
有些家长从事商业经营活动，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路。
夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，协商将房产登记在子女名下。
然而这样做也存在各种风险隐患
如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。但如果父母作为共同还款人的情况下是可以贷款的。
如果房产证上有子女名字，孩子成年后买婚房，孩子可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税；如果房子的贷款还没有还清，首付需按二套房标准，贷款利率也可能上浮，买房的成本增多不少。
如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。
父母出资购房，把房产登记在子女名下，就意味着父母把这套房赠与了子女，只有子女才对这套房子拥有所有权。如果父母年老，子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。
我是小迈，一个解决贷款所有疑难的资产组合分析师。
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最高人民法院
夫妻一方承诺
以夫妻共同财产对外承担连带责任担保的，
离婚后另一方无需承担连带责任
裁判要旨
夫妻双方虽存在紧密的人身关系，但其各自有独立的民事行为能力，一方设立的民事法律关系不当然及于配偶。因此一方以夫妻共同财产承担连带责任担保的，离婚后配偶并不需要承担连带清偿责任。
案情简介
一、2012年8月8日，冯培祥（甲方）与虞德水（乙方）、天府公司（丙方）、弘鑫公司（丙方）签订一份《协议书》，其中规定：“1.甲方将在天府公司的投资款14975万元转让给乙方，由乙方支付甲方14975万元。2.乙方以夫妻共同财产对履行本协议提供连带责任担保。”乙方虞德水及其妻子王芹在该份《协议书》上签名。
二、2012年8月31日，虞德水与王芹在民政局办理离婚手续。
三、后冯培祥与虞德水因《协议书》效力产生争议。2012年9月，冯培祥向法院提起诉讼，要求虞德水支付转让款，王芹承担连带清偿责任。一审法院判决：王芹对虞德水的债务承担连带清偿责任。
四、王芹不服向最高法院上诉，最高院二审改判，王芹无需对虞德水的债务承担连带清偿责任。
裁判要点
法院一审认为，2012年8月8日，案涉《协议书》签订时王芹与虞德水系夫妻关系。《协议书》第五条约定：“乙方虞德水以夫妻共同财产对履行本协议提供连带责任担保”，王芹、虞德水均在该协议上签字予以确认，签字即视为认可担保的设立，故《协议书》所涉关于王芹的担保条款有效。根据该条款的约定，王芹提供的担保方式为保证担保，保证责任方式为连带责任保证。
最高法院在二审中否定了一审裁判思路，认为：《协议书》列明的合同当事人中不包括王芹，王芹在《协议书》没有作出意思表示认可自己承担连带保证。对王芹签名行为的性质，应认定为系基于其与虞德水之间的夫妻关系，对夫妻一方处置夫妻共同财产的确认，即对虞德水承诺的以夫妻共同财产提供担保行为的确认。王芹与虞德水虽然存在夫妻身份关系，但其有独立的民事行为能力，虞德水在《协议书》中设立的民事法律关系不当然及于王芹。由于王芹在《协议书》中未承诺以其个人名义为合同义务提供连带担保责任，原审法院认定王芹提供了保证担保错误，本院予以纠正。
实务经验总结
一、债权人要求夫妻双方共同对债务承担连带保证责任的，不仅应当要求夫妻双方签字而且需要夫妻双方均在担保合同中明确作出承担连带保证责任的意思表示。
虽然在没有特别约定的情况下，夫妻双方婚后取得的财产均属于夫妻共同财产。若在婚姻关系存续期间，夫妻双方在担保合同中签字，即代表双方均认可以夫妻共同财产提供担保的事实。但如果夫妻一方仅以夫妻共同财产提供担保的，不能要求另一方在离婚后承担连带保证责任，仅能要求其在夫妻共同财产分割的范围内承担有限的清偿责任。最高法院的这一裁判观点意味着以夫妻共同财产提供担保的，婚前财产或者离婚后一方又新增的财产利益均不能纳入担保财产范围，债权人的权益此时也就无法获得最充分的保障。若夫妻双方均在协议中明确承担连带保证责任，即便是离婚后，债权人对于夫妻任意一方都还享有请求其承担连带保证责任的权利，这不仅拓宽了债权人请求实现债权的路径还加提升了债权人债权实现的可能。
二、夫妻一方以夫妻共同财产承担连带责任的另一方签字仅代表对以夫妻共同财产提供担保行为的确认，离婚后无需承担连带保证责任，必须满足一定的前提条件。离婚后一方无需承担担保责任的前提是：
1、夫妻双方在离婚时《离婚协议》中明确约定“无共同财产分割，无共同存款分割，无共同债权分割，无共同债务分割”；
2、案涉利益未用于夫妻共同生活；
3、担保协议上夫妻另一方未作为担保的当事人出现。
相关法律规定
《担保法》
第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
《婚姻法》
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 第四十一条 离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（2018）
第一条 夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第二条 夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。第三条 夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
根据本案查明的案件事实，虞德水在《协议书》中承诺“以夫妻共同财产对履行本协议提供连带责任担保”，虞德水为涉案《协议书》债务人，其该意思表示应认定为系对其债务为债权人设立财产担保。涉案《协议书》签订时王芹和虞德水系夫妻关系，《协议书》列明的合同当事人中不包括王芹，王芹在《协议书》中没有任何意思表示，仅在该《协议书》上有签名。对王芹签名行为的性质，应认定为系基于其与虞德水之间的夫妻关系，对夫妻一方处置夫妻共同财产的确认，即对虞德水承诺的以夫妻共同财产提供担保行为的确认。王芹与虞德水虽然存在夫妻身份关系，但其有独立的民事行为能力，虞德水在《协议书》中设立的民事法律关系不当然及于王芹。由于王芹在《协议书》中未承诺以其个人名义为合同义务提供连带担保责任，原审法院认定王芹提供了保证担保错误，本院予以纠正。冯培祥诉讼主张王芹承担本案连带担保责任的诉讼请求，因没有合同和法律依据，应依法予以驳回，王芹上诉提出撤销一审法院对其判决的诉讼请求，本院予以支持。
来源：中国普法
企业是否可以为个人提供担保债务？
【本文标题和网址，转载请注明来源】1460/小孩贷款父母做担保是婚前财产吗(孩子办贷款父母担保必须都要一起吗) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/356999.html
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