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【案情】
李某与张某原系夫妻关系，双方在婚姻存续期间共同购买了一套房产，登记在双方名下。2010年10月29日，李某与张某登记离婚，双方在离婚协议书中约定：上述房产归女方张某一人所有，剩余贷款由女方偿还，因该房屋按揭贷款尚未还完，故张某暂无法办理产权过户登记手续。
2022年3月5日，李某因买卖合同纠纷被江苏某公司诉至法院，仍登记在李某与张某名下的房产经江苏某公司申请被法院依法查封。经查，李某与江苏某公司之间的债务形成时间是2014年3月，该债务发生在李某与张某离婚之后。2022年4月7日，案外人张某依法向法院提出书面执行异议申请，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。
【评析】
案外人所提执行异议能否排除本案执行？存在两种观点：
第一种观点认为：案外人所提执行异议不能排除本案执行。离婚协议是夫妻双方的内部协商文书，仅对双方当事人具有约束力，不能对抗第三人，目前房屋登记在被执行人名下，不动产权属证书具有公示效力，应当以不动产权证书记载的内容为准，对被查封房产继续执行，案外人的离婚财产损失应通过诉讼程序要求被执行人进行赔偿。
第二种观点认为：案外人所提执行异议能排除本案执行。根据《江苏省高级人民法院执行异议即执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第八部分“案外人基于不动产共有关系提起的执行异议之诉案件的处理规定”，其中第28条第（2）项之规定，只要案外人离婚时财产分割行为早于案涉债务形成时间，即可排除执行。本案中离婚在先，债务发生在后，应当支持案外人的异议申请。
笔者同意第二种观点：（一）从时间上，案外人请求权的成立时间早于金钱债权的发生，根据《江苏省高级人民法院执行异议即执行异议之诉案件办理工作指引（二）》规定，房屋虽未办理登记，但并不需要案外人证明未办理过户的原因；（二）从性质上，被执行人的债务为个人债务，债务发生时其已不再享有对案涉房屋的份额，金钱债权的发生与案涉房屋并无关联；（三）从发生的根源上，一方是基于对实现物权的向往，一方是普通金钱债权，在情理与伦理上，案外人的请求权优先于申请执行人的金钱债权。故本案中案外人所提执行异议能排除本案执行，案外人（原配偶一方）基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对案涉房产享有的权利，能够阻却对案涉房产的执行。
来源：江苏法治报
作者：蔡俭熔
导读：夫妻离婚，离的不仅是感情，更是财产。很多夫妻在离婚时对财产可谓是锱铢必较，哪怕是锅碗瓢盆都要算个明白，但一旦涉及孩子的利益，往往又会考虑作出让步。有些人觉得反正一切将来都是留给孩子的，也可以提前给孩子。因此在实践中有很多夫妻在离婚时决定将一方或者双方名下的房产部分或者全部赠与子女的情况。今天我就来说说夫妻离婚约定把房子赠与给孩子这种情况可能会遇到的一些法律问题。
在离婚时约定将房子留给子女
一、夫妻离婚通过什么方式把房子给孩子
如果双方通过民政局办理离婚手续，双方可以在离婚协议书中约定房子归孩子所有。如果双方起诉离婚，双方可就房子归孩子达成调解，但因为涉及第三人利益，法院一般不会将该部分内容写到调解书或者判决书中，所以一般是双方就该部分签订协议。
二、离婚后一方反悔赠与孩子，主张撤销赠与，法院怎么判？
有一些夫妻离婚时同意把房子给孩子，但离婚后基于各种原因又反悔的也不在少数。接下来我就结合昌平区人民法院处理的一个案件来分析，离婚后反悔要求撤销赠与能否得到法院支持。
2016年杨先生和王女士协议离婚，约定双方位于昌平区的某两居室在离婚之后归孩子所有，在还完贷款取得房产证后便过户到孩子名下。但没成想离婚后，男方后悔了。表示自己生活困难、无处居住，以房子还没有过户到孩子名下为由诉至法院，要求撤销对孩子的赠与。于是将王女士和其儿子诉至法院。被告王女士和小杨辩称，王女士同意离婚的其中一个条件就是双方把房屋赠与给儿子，该赠与是负有道德义务的赠与，杨先生不能任意行使撤销权。
您认为法院会如何判决呢？
法院最后并没有支持杨先生的请求。杨先生与王女士约定在《离婚协议》中将房子赠与给孩子，实际上是双方婚姻关系解除后共同财产分割、子女抚养等问题做出的综合处理的一部分，与离婚协议书中的其他内容属于一个整体、不可分割，具有身份关系和道德义务的性质，不同于一般的赠与。杨先生在与王女士办理完离婚登记之后，又以赠与财产尚未发生转移为由要求行使任意撤销权，撤销对儿子的赠与，不符合双方签订的离婚协议书的本意。
离婚协议中约定将房子留给孩子
夫妻离婚时约定将共同财产赠与子女，是复合了家庭关系、身份关系的共同赠与行为，有别于民事主体之间的一般赠与。这种赠与行为，是离婚双方签订离婚协议的一个重要条件,并具有保护、照顾未成年子女利益的道德性质，理应受到法律的保护。杨先生在离婚协议中与王女士约定将房子赠与给儿子，是王女士与杨先生离婚的重要条件之一，对此类共同财产赠与的撤销，必须由全体赠与人共同行使。夫妻在离婚协议中将夫妻共同财产赠与子女，离婚后双方对撤销赠与达成一致的，可以共同行使任意撤销权，也就是需要王女士和杨先生都同意撤销赠与才行。
如果共同赠与人对行使撤销权不能达成一致的，受赠人可以提起诉讼，请求共同赠与人履行赠与行为。共同赠与人同时又是受赠人的监护人的，可以与受赠人作为共同原告，起诉其他共同赠与人履行赠与行为。
三、离婚后，如果一方擅自把房子出售，该如何处理？
离婚时已经约定房子归孩子所有，那么夫妻任何一方均无权出售房产。如果一方擅自出售房产，既违反了夫妻之间的协议约定，又侵犯了孩子的财产权益。
一方擅自出售房产违反夫妻约定
首先要明确一点，如果一方将房子出售，是要求返还房子还是房屋出售款？如果买房人不知道出售人是无权处分，并支付了合理对价，那么买房人属于善意取得，房子就不可能被追回来了。这个时候，就只能要求出售人返还售房款。
下面我们结合北京市第二中级人民法院的一个案件分析。于某和陈某是夫妻，俩人于2016年3月协议离婚，双方约定将位于朝阳区的房子给孩子于小某，但于某和陈某均享有居住权。结果在2016年11月，于某将房子给卖了，卖房款共计350万元。五年后，于小某向法院起诉，要求于某返还房屋出售款350万元。于某抗辩称，已过五年诉讼时效，且自己已与于小某断绝父子关系，于小某不再赡养自己，其有权撤销赠与，因此不必返还房屋出售款。
您觉得于小某可以拿回全部售房款吗？
要得出结论，要解决三个问题。第一，协议是否有效；第二，是否已过诉讼时效；第三，于某的居住权应当如何解决。
根据上一个案子，我们知道于某单方面撤销赠与是无效的，因此《离婚协议》中关于将房子赠与给于小某的约定是有效的。
关于诉讼时效的问题，于小某在起诉前就一直在向于某主张售房款，而且于某多次表示只要于小某学好，于小某结婚时将新购置的房屋给于小某。以上均说明于小某并无怠于主张权利的情形，因此并未超过诉讼时效。
关于于某居住权的问题，二中院认为扣除居住权益对应的财产价值，将剩余售房款给于小某即可。
从上述的案例中，可以确定如果夫妻一方将房产擅自出售，一定要积极主张权利，保护个人的合法权益。
四、离婚协议中约定房子赠与孩子可以对抗法院执行吗？
离婚协议约定赠与给孩子的房子可以对抗执行
有一些夫妻约定将房子给孩子是为了保全财产，规避做生意的风险、甚至是逃避债务。但真能如愿吗？不一定！最高院发布过一个案例，表明最高院的态度是：如果夫妻赠与孩子的房产并未过户到孩子名下，相当于所有权并未发生转移，孩子不享有足以排除强制执行的民事权益，房产作为房本登记人的财产归还其债务有合法依据。
接下来我们来分析这个案件。这个案件经过了唐山中院、河北高院及最高人民法院三级法院的审理，有指导和参考意义。
2008年9月，刘父与刘母在民政局协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定，2008年初在北京市石景山区景苑新买的两个单元楼，儿子刘某一、女儿刘某二各一个单元，归儿子、女儿所有（本案系儿子提起的诉讼）。2010年6月2日，涉案房产登记在刘父名下，共有情况为单独所有。2010年5月10日，刘父与案外人田某登记结婚。2011年6月9日，田某与工商银行北京市新街口支行签订《个人循环借款合同》，额度为500万元，刘父以所有权人的身份用涉案房产为田某上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记。后，在执行王某与四方公司、刘父等民间借贷纠纷一案中，法院2016年11月作出执行裁定书，查封了刘父名下涉案房产。刘某提出书面执行异议，法院裁定驳回。刘某一提起案外人执行异议之诉，诉请撤销执行裁定书，中止对涉案房屋的查封，并判决不予执行该房产。
三级法院均驳回了刘某一的诉讼请求。为什么？
法院判决驳回诉讼请求
刘某一仅依据父母间《离婚协议书》的相关约定主张取得房产所有权，没有法律依据。在办理涉案房产物权登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，涉案房产物权并未发生变动。物权变更应以物权登记以及生效法律文书确定为标准，否则不产生物权对抗的效力；其次，刘父、刘母《离婚协议书》对共有财产进行分割，与最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等规定中、基于房屋买卖而产生物权期待权的情形具有基础性区别。即使《离婚协议书》真实有效为刘某一设定了利益，但该财产分割约定并不必然使刘某一具有优先于一般债权的利益，不能据此形成针对涉案房产的物权期待权以排除强制执行。
在这里解释一下房屋的期待权，所谓房屋的期待权一般指房屋买受人在已经支付全部或者部分房款的情况下，虽然没有完成房屋产权变更登记，但法律赋予其具有排除执行等物权效力。刘某一仅有一份《离婚协议书》作为己方证据，刘父、刘母在签订《离婚协议书》后，以刘父名义取得该房屋产权证，并将该房屋作为抵押物对外借款，很难证明刘父交付房屋、交付产权证。很难证明房子实际的使用人和所有权人是刘某一。
而且就算刘某一已经占有使用该房屋，那也只能证明关于该房屋的赠与成立，刘某一可以基于此要求刘父、刘母履行赠与合同，但其权利依旧不能产生物权的对抗效力，不能成为排除强制执行的依据。
不论您将房子给孩子的理由是什么，除了在协议中明确约定之外，还要及时办理过户，这样才能万无一失，确保房子成为孩子的。
您有任何婚姻家事法律问题，欢迎留言咨询。
离婚时未办理房屋过户，就存在对方偷偷将房屋办理抵押贷款甚至出售的风险，如果真的遇到了这种情况该如何处理呢？按照法律规定，这种情况下只能要求对方支付房屋对价款，而不能要求买家返还房屋。近期北京市东城区人民法院就有相关判决。
案情简介：颜女士与薛先生于1982年登记结婚，于2011年协议离婚。离婚时，双方签订《离婚协议书》，约定：位于北京市东城区某地住房一套产权归原告所有，被告配合办理产权人过户手续。 2014年六七月份，北京某公司找到颜女士，告知薛先生已经把房屋抵押给他们，让颜女士把房腾退给他们。颜女士没有腾退。不久后，北京另一家公司又来找颜女士，告知颜女士该房屋薛先生已经转卖给他们了，让颜女士搬出，颜女士只得于2014年12月底搬离。
双方主张：原告颜某要求被告按照2014年房屋市值支付房屋折价款550万元。被告不同意支付折价款，并且认为房屋只值360万元。
随后法院查明，该房屋被薛先生多次抵押贷款，到2021年该房屋已经多次转卖，现已登记在案外不相干人员名下。
法院认为：当事人离婚时就财产分割达成的协议，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行，故北京市东城区某房屋一套应当按照协议约定归原告所有。被告在签署离婚协议后，擅自将本应属于原告所有的房屋进行出售，故原告要求被告房屋出售时的市场价值给付其折价款于法有据，本院予以支持。因房屋已经转移登记至案外人名下，不具有价值评估基础，且双方当事人未就房屋价值达成一致，故本院根据现有证据、房屋出售时间、双方当事人的主张、房屋的位置及面积予以酌定，本院确定被告给付原告房屋折价款400万元。
法院判决：薛某给付颜某房屋折价款400万元。
秦律师认为：房屋被对方偷卖可以向对方追索房屋的价款，但实践中对方未必能按时支付这笔价款，因为对方可能早已将财产挥霍一空。本案中，颜女士有几个地方处理的不得当：首先，在签订《离婚协议》时不够慎重，《离婚协议》应该明确房屋过户的时间和对方逾期不过户的责任，否则对方完全可以离婚后拖延时间不过户，并私自办理抵押、买卖，而且，由于没有明确过户时间，颜女士即使起诉要求对方配合过户也存在举证难度。其次，颜女士在发现对方抵押房屋后没有及时采取措施，颜女士可以在此时去房屋登记部门进行异议登记，要求停止这套房屋上所有的抵押、买卖行为，也可以直接诉讼，要求财产保全，这都可以阻止对方的行为。最后，诉讼中颜女士也未收集到足够多的证据，采取更多的行动，如冻结薛先生的银行卡等行为，来争取房屋价值的更大利益。
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