本文由牡丹江律师编辑整理，多位从业13年以上的律师，也非常认可此文的回答，大家可以参考一下，如有不妥欢迎指正。
文章目录：现如今，“有房”已经成为结婚的标配。房子这么贵，婚前按揭买房很普遍。而按揭买房是很多年轻人都会选择的购房方式。
婚后双方共同还贷，贷款还了一大半，可婚姻却亮起了红灯，本欲进行财产分割，却发现房子不是自己的？！
按揭房，是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。
一、个人财产情形
1.夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房产证，产权人为购房人一方，婚后夫妻共同还贷的情形。
2.夫妻一方婚前支付首付款，婚后共同还贷，婚后登记房产权属并取得房产证的情形。
二、夫妻共同财产情形
1.婚前一方签订房屋买卖合同，未与银行办理按揭并支付首付款，直至婚后才以自己的财产支付首付款，并登记于自己一个人名下的情形。在这种情形下，由于支付首付款的时间在婚后，该按揭房应属于夫妻共同财产。
2. 婚前双方共同购买，在婚前支付了首付款，首付款为共同出资，在这种情形下应认定为夫妻共同财产。
注意啦！婚前个人按揭房，只有婚后共同还贷及应对增值属于共同财产，其余全部属于个人。
如果结婚后，用以下方式还贷，房子就不一定和你完全有关了：
①婚前存款；
②父母的存款。
如果一定要结婚，对方的工资收入要交你保管，或者让对方告知工资卡、还贷款密码，开通网银，可以上网查看工资收入是否有被取现，以及还贷记录的来源。这样可以保证婚后还贷来源于夫妻共同存款。
对方有了婚前房屋，你没有买房，结婚后再买房，属于二套房，需要多付首付，很可能买不起。因为对方有了婚前按揭房，越来越多人对这段婚姻产生了恐惧。但是，很多人都有了婚前按揭房啊，怎么办？难道不结婚吗？
那倒也不是的，之所以提出这些问题就是以便于大家有相关认识，也同时起到一个警醒作用。所以，我们接下来就谈谈，婚前买房注意事项有哪些：
婚前买房房产证权属 应进行充分协商
根据《民法典》第一千零六十五条规定： 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
婚前购买的房产如果双方都有出钱而只有一方姓名，另一方因为不好意思，或者怕影响两个人的感情而未在房产证或者相关证件中体现自已的房屋所有权利。那么一旦双方反目，在分割财产时难免会发生争执并使得这一方处于不利位置。
因此在婚前买房，最好写上每个出资人的名字，这样一旦出现问题也不会产生纠纷。
各方出资赞助买房 钱款约定清楚
现在不少年轻人买房可能积蓄不足需要向父母借助，这种情况下买房时如已在房产证上同时写明两个人的名字，还要再另外签署一份协议做好约定。
因为如果双方分手，在无任何协议或者凭证的条件下，父母的出资将被认定为赠予两人归双方共有，父母也无权追回这笔出资钱款。
所以，无论是父母出资还是其它亲友赞助，在贷款买房前对于出资一方的钱款一定要划分清楚，最好向借款人打个借条，以免分手时反目成仇。
婚前财产公证或协议十分必要
在双方还未确定夫妻关系前，可以申请办理婚前财产公证或者共同签署一份财产协议。
一旦发生纠纷，彼此能够及时找出证据来证明，也好避免日后房产纠纷带来更大的麻烦。
贷款买房后 月供还贷义务最好签协议
现在银行在为个人办理购房贷款按揭时审批格外严格。未婚情侣贷款买房，一方因某种原因不能贷款就只能依靠另外一方。
如果日后感情不合分手的话，那么贷款的这一方就得独自承担这笔庞大的“外债”。
在实际操作过程中贷款买房双方在非配偶关系下，应该签署一个协议，明确双方的贷款权利与义务。一旦一方不能还贷或者负担不起，另外一方仍需要对银行承担还贷义务。
结清了贷款的全款房是可以加名字的。不管是全款购买的房子还是贷款购买的房子，关于房产问题，夫妻双方在婚前一定要确认好，这个财产是有一定关系的。即使收入用于还贷，但对应房屋份额是算共同的，离婚的时候不会吃亏，算是投资款，能增值。
律师建议： 为避免婚姻破灭产生财产债务等经济纠纷，婚前协议的约定提前咨询律师至关重要。
当然婚姻是一辈子的大事，也希望每个家庭能够和美团圆、白头偕老。
文 | 会融集团创始合伙人&投资人褚小辉
在融资咨询过程中
会遇到各种各样的问题，像公司经营中遇到官司的，需要解除公司经营异常的还有个人离婚事件的等等，都需要我们出谋划策。
最近就遇到很多离婚后产权不清晰的案例。
就拿李总来说。
李总在武汉经营一家服装公司，2010年在武汉买了一套房，2022年3月份因为生意需要资金，想用房子做抵押，咨询我。
经过初步的沟通了解到。
李总于2010年5月在武汉江岸区贷款买房；
在2012年7月办了房产证；
在2013年9月结婚；
在2022年1月离婚；
离婚时没有写清楚这套房子归属问题，这个情况说明前妻还有房子的分配权。
跟李总沟通后，找到前妻协商好，财产分割清楚，析产到李总一个人名下。
顺利抵押成功。
说到这有些朋友就会说，这是李总婚前买的房子，当然就属于李总的，不需要前妻分割财产。
其实不然，前妻是可以分得一部分房子价值。
小褚根据一些经验加上查阅了一些相关法律文件，总结出婚前买房离婚后的几种情况归属问题。
那我们就来一一分析：
1. 婚前、由一方（或一方父母）出资全款购买、写本人（出资方子女）名字的，属个人财产，配偶无权分割。
那些相亲嚷嚷着要“有车有房无贷”的女孩子们，请记住，房子给不了你安全感，因为一旦离婚这房子就跟你毫无关系了。
真正能给你安全感的是独立自主和真正的感情。
找个有房但不爱的人，很有可能到头来“竹篮打水一场空”；相反，靠自己能力买的房子是别人永远夺不走的。
2. 婚前、由一方（或一方父母）贷款购买、写本人（出资方子女）名字、婚后共同还贷的，房子归属产权登记方，由登记方承担房贷，并对另一方就所还贷款和增值部分作一定赔偿。
除非双方另有约定，不然房子还是婚前支付首付一方的。当然，还利息和房子涨价的部分还是能获得补偿。
3. 婚前、由一方（或一方父母）出资购买、写双方名字的，无论是否贷款，都属共同财产，除非另有约定所占比例的，一律平分。
这相当于赠与另一方半套房产。就一句话，愿意房产证加你名字的，绝对是真爱。
4. 婚前、由一方全款购买、写另一方名字的，属对另一方的赠予，房子归属另一方。
纯属土豪，有钱任性。
但如果说这种情况是因为出资方没有购房条件，可以视为共同财产，但你得自己证明。
5. 婚前、由一方或一方父母贷款购买，或由一方父母全款购买，但写另一方名字的，均属共同财产，平分财产。
这三种情况一般不多见，出钱但没有登记名字的一方都有资格分割，一般会平分，但具体判决时也会考虑公平性原则。
6. 婚前、由双方出资、但只写其中一方名字的，不考虑贷款因素，如果是同居期间，则房产共有；如果不在同居期间，则按公平性原则具体分析。
如果可以提供相应证明，这种情况其实风险性不会很大。
并且，这么做的好处在于，两个人买房时可获得两次首套首贷的待遇；而如果双方在婚后买房，则第二套房不能享受首套房贷款的低首付比例。
7. 婚前、由双方出资、写双方名字的，无论贷款与否，属共同财产，一律平分。
理想中的爱情。夫妻两人相亲相爱，相互鼓励，相互促进，为同一个奋斗目标共同努力，为共同的幸福生活添砖加瓦，多好啊。
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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
提问：睿智的魅力房姐好！ 新人首问： 现在手里有两套房，中南路一套160平自住，汉南一套空置（老公坚持养老不卖），两套商铺出租，目前都有贷款未还清，无压力，其中商铺贷款还有两年可结清。年收入60，小孩学费年30，手里余60。家里老人小孩都有票，但年龄原因都无法贷款，觉得挺浪费票票的，想投资，又无能力全款，很纠结。好想听听睿智的房姐指点迷津，我们现在都是近50岁的人了，未来几年变数多，我们还有投资机会吗？如果投资的话，以什么姿势入场比较好呢？ 盼回复！
回答：你好，逆水行舟，不进则退。 靠“囤钱”，是没办法跑赢通胀的。 还是得把钱换成资产。 适当贷点款，用经营抵押贷款的形式，既不会影响将来使用首贷资格，又能适当提高标的总价，租金可以冲抵月供，也不会造成额外的现金流压力，还可能少消耗一点现金，提高资产组合的整体安全性。 所以，不要用纯现金去全款买房，也不要一直持有纯现金，而是适当使用抵押贷款，适当提升买房的总价段。 手里有多余的钱，加上截断抵押贷款，还能买第三套、甚至第四套。看看那些大公司、老板，都是用银行的钱去生钱。手里留足5年月供就没有太大问题。
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提问：没有房票了，用公司名义买房有什么利弊？
回答：无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。 以公司名义买房，先注册一个公司，后买经营性用房，但实际用作居住。这种购房方式，绕过了限购政策，只要财力不受限，可全款买多套房。全款买完做抵押。 一、需要提供的资料： 1、对方营业执照； 2、组织机构代码证； 3、法人身份证； 4、董事会购房决议； 5、全体股东及法人同意售房委托书； 6、买方系国有企事业单位的，应提交上级单位同意购买的批准文书 ，或由国资管理部门出具的意见。 二、契税：商业房或公司产权购买执行契税全额征收：总价*3%，不能减免。 以公司的名义买房不受政策限制，房子属于公司资产还可以冲抵一部分费用，合理的操作方式能够避开税费，比如以股权转让方式过户。如果以公司名义买房，需要提供以下资料：营业执照副本、组织机构代码证、法人身份证复印件。 个人购房贷款容易办理，大多数银行都能接受并且还有一定的利率折扣。如果有孩子上学，还可以划片派位。办理交易手续，税费简单，并且金额相对比较小。 公司名下的房子想要出售，必须满足两个硬性条件：公司没有债务并且缴完了应缴的税。与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税，而且这两 个税要求公司每年都要缴，自行申报。
提问：偶像房姐，你好！ 本人早年离异，独自带娃至今，自己做点小生意，年入100w+，之前所得尽入房产，承房姐建议，入手深圳加仓武汉，怎奈疫情突然，除备用生意周转之外已无子弹可用，孩子马上大四毕业，想入手深圳，现面临以下困惑和想法。 资金方面：1，用荆州写字楼和商铺进行抵押贷款（因现无法出手，找关系约能贷300w，加上之前我名下的贷款约210w，如果协同儿子上车深圳，是否还能办下按揭？） 2：或我名下宝利金108平出手约260w变为现金，10年入手，可否置换 3：儿子荆州武汉共两套住房，上车深圳是否算第三套了，还能贷款吗？或者能贷几成？ 本人之前第一问情况如下图，转发到此贴，请房姐过目，方便支招。
回答：你好，宝利金建议继续持有，还有空间。 除了抵押商铺和写字楼之外，也可以考虑出手1-2套荆州房产。 荆州和武汉房产不占深圳的房票，占贷票。如果这2套均为全款房，深圳还可以按揭贷款。 如果这2套均为贷款房，深圳只能全款抵押的方式入手，也相当于首付3成。 感谢付费！
提问：新人首问，看了很久终于买了圈子会员，美丽房姐你好，坐标乌鲁木齐想在会展片区再买入一套房（已有一套目前商贷月供2500，目前子弹45，算不上投资现在看乌市的房产投资价值不大，更倾向于保值，内地入手现在资金有限，因为在这边考虑使用公积金贷款）想在会展片区入手一套看来看去已经有点晕了，寻求房姐帮忙指点。
回答：你好，乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。 子弹45，买武汉 西安 重庆更好
提问：房姐你好，首问。目前有锦绣龙城E区1楼一套106两居室（可改三居，14年装修较新），已JLH捡漏购得琨瑜府158（17层）。有两个问题想请教： 1、琨瑜府158户型并不是很好，第四个房间书房很小，虽然是自住，但也想保值，158总价贵贷款压力大，值不值得持有，保利时代144的四房感觉更好，交房后可否置换130，或考虑置换其它楼盘。 2、目前手上没子弹，还欠一些外债，每月贷款1.4压力大，家庭年收入28以内，考虑锦绣龙城出售，一是感觉今年不是卖房好时机，二是卖了就要租房住，请问什么时候卖比较合适，可否等9号线消息，一楼怎么卖出好价钱。卖房后提前还银行多少合适。
回答：你好，对自住环境不是太挑剔，其实琨御府还行。房产投资忌讳频繁换筹，一进一出税费吃掉利润。 如果是单纯的卖房套现，现在不是好时机，等明年初吧。 卖房之后，建议再入手一套光谷东的上车盘，留足5年子弹就没问题。
提问：新人首问，2015年入东西湖区将军路 荣昌花园137平 按揭尾款还有66万，准备出售，买沌口君融天湖 麻烦帮我建议下
回答：你好，买沌口是考虑自住还是投资呢？ 如果是投资，不建议入手了。 沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强 所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。 如果是自住 君融天湖8-9折才考虑
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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