婚姻是每个人必经的路途，在婚前的奋斗是为了自己更好的生活，而当两个人生活在一起，日子久了，东西都是互相共同的，往往会把婚前个人所得和婚后共同奋斗所得裹为一团，等到要分割财产时，便是扯不清也理不清，如此也就平白生出了许多纠葛！

最近，有网友小谢找私律律师寻求帮助：她和她老公结婚5年，育有一子，目前因感情不合协议离婚，关于孩子抚养权归属以及其他财产划分皆分割清楚，两个人都没有意见，唯独现在所住的房屋的产权争执不下。

原来，在小谢结婚前，其夫妻已经为小谢购置了一套90平的小住房。婚后夫妻两人便居住在那套小住房内，在孩子出生后，小谢觉得房子太小了，便将小住房卖掉，用全部卖房款重新购置一套住房，如今，小谢丈夫认为这套住房应是夫妻共同财产，而小谢认为房子是用其婚前个人财产所置，应全部归属于她！

那么，婚前个人房产，婚后卖掉，用所得款再买新房，最后房归谁呢？下面来看看律师的回答吧！

一般来讲，婚后卖掉婚前房子再买的房子分两种情况：

一、婚后再买的房产还是登记在一方名下的，且该房屋属于出资购房一方的个人财产，这种情况下所购房子不属于夫妻共同财产，在离婚时对于这样的房屋是不予分割的；

二、婚后再买的房产是登记在夫妻双方名下的，该房屋属于夫妻双方的共同财产，但法院在审理离婚案件处理财产分割时对于出资方应当适当予以多分。在第一种情形下，房产属于出资一方的个人婚前财产，理由如下：

1、夫妻一方个人的财产不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。相比于旧婚姻法，新婚姻法突出强调对个人财产的保护，这是为了适应改革开放后个人财富极大增长的实际而制定的，不能说结了婚或者因为某些因素就将个人财产转化为夫妻财产了。

2、婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。婚后夫妻一方用个人财产购得的房屋，仅仅是夫妻一方个人婚前财产由货币形式转化为房屋。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后购置的房屋，仍然属于购置方的婚前财产，如果对方没有出资，则不能主张享有房屋的份额。

另外在第二种情形下，房产属于夫妻双方共同财产。因为对于不动产权利归属的基本原则是公示公信原则，即不动产的权利以登记为准。如果小谢的房屋产权登记在夫妻双方名下，则该房屋应当按照登记属于夫妻共同财产。

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婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。夫妻一方的婚前财产，不管是动产还是不动产，是有形财产还是无形财产，只要合法取得，就依法受到法律保护。那么，夫妻双方在离婚时对婚前房产应该怎么分割?在离婚时，又该如何证明这是婚前财产呢?

网友咨询：婚前财产婚后卖掉再买房算婚前财产吗？

律师您好，我最近打算结婚，我有一套婚前房产，有产权证，没有任何贷款。现在打算结婚，男方也有房产，但是有贷款，我们打算婚后买房，他希望我把我婚前的房产卖掉，用其中的一部分钱买房，写我们俩的名字。我觉得自己很没有安全感，我该如何保障自己的权利。

山东舜天律师事务所刘晓一律师解答：

您好： 从法理的角度来讲，您将婚前房产卖掉，在婚后买房，也应该属于您的个人财产。 但从司法实践的角度来讲，如果婚后发生争议，证据就成为关键性问题。如果，对方承认，房产费用的来源，就比较好办。如果对方不承认，您就需要举出非常充分的证据证明婚后所购房产的来源：如银行转账记录等等。 所以，如果您一定要作房产买卖置换的操作，建议按照如下方法办理： 方法一：您可以在婚前完成卖房、买房的行为，房产证只写您一人； 方法二：在婚后，您可以让买房人，直接将钱打入到您的一个账户，然后买房时，直接将钱，从这个账户转出，然后房产证也可以只写您一人。

一、离婚时婚前财产这样分割？

1、婚前一方购买、产权证在婚后取得归个人所有。

夫妻一方在婚前一个财产购买的房屋，一次性付清全款的，并将房屋权属证书登记在一方名下的产权证在婚后取得的也归个人所有。

2、婚前一方支付首付、婚后以夫妻名义共同清偿贷款，房屋为个人财产。

夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，支付首付付款后按揭贷款，产权证登记在一名下的，该房屋为其个人婚前财产。婚后以夫妻名义共同清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质。但对已归还的贷款中另一方以个人财产清偿的部分，应当全部返还；以夫妻共同财产清偿的部分，应当返还其中的一半。

3、产权证登记在一方名下，但有债务的应当返还。

产权登记在一方名下，但另一方有证据证明在婚前购房时也有出资的，在离婚分割财产时，该屋为产权登记人的个人财财产，剩余末归还的债务，为其个人债务。但对首期和已归还的贷款中属于另一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

4、有证据证明一方婚前购买的房屋是基于双方协商，并为共同所有的是夫妻共同财产。

一方婚前购买的房屋，另一方有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，虽然该房产登记在一方名下，应认定为夫妻共同财产。分割时应按共同财产的分割原则进行处理，其按揭贷款产生的债务为共同债务。但对于存在当事人出资比例悬殊，且婚后确未共同生活的，或婚姻关系存续期间较短等情形的，可参考当时的出资比例对房产行分割，不宜各半分割。

刘晓一律师补充

二、怎么证明婚前财产？

婚前财产公证的目的在于减少纠纷的发生，避免双方当事人在婚后因财产问题发生纠纷，引发婚姻危机。在进行婚前财产公证的时候需携带什么材料？

（一）、双方当事人需准备下列材料

（1）与约定内容有关的财产所有权证明

如房产证，未拿到产权证的带购房合同和付款发票。

（2）双方已经草拟好的协议书

协议书的内容一般包括：

1、当事人的姓名、性别、职业、住址等个人基本情况；

2、财产的名称、数量、价值、状况、归属；

3、上述婚前财产的使用、维修、处分的原则等。

一般双方当事人的签名和订约日期空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字。

（3）个人的身份证明

如身份证，户口簿，已婚的还要带上结婚证。

刘晓一律师补充

（二）、双方当事人填写公证申请表格

双方必须共同亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。夫妻财产公证虽然是婚前财产，但是也必须夫妻双方亲自去办理，不能委托他人去办，委托他人办理婚前财产公证的，公证处不予办理。

（三）、公证员审核

公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容，审查财产的权利证明，查问当事人的订约有没有受到对方的欺骗或误导。在询问完，当事人配合公证员做完公证接谈笔录，夫妻双方需要在笔录上签字确认。

当事人一旦在笔录上签字，该笔录就成为具有法律效力的书面证据保存于公证卷宗内。这份笔录和公证书不仅可以防止当事人间出现纠纷，而且，对于与当事人发生债权债务关系的第三人，也是一种保护。

（四）、双方当事人签名

双方当事人在公证员的面前在婚前财产协议书上签名。

以上程序完毕之后，当事人就可在规定的时间凭收费单据领取公证书了。

刘晓一律师总结：

从文中我们可以了解到， 公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容，审查财产的权利证明，查问当事人的订约有没有受到对方的欺骗或误导。在询问完，当事人配合公证员做完公证接谈笔录，夫妻双方需要在笔录上签字确认。