1460/婚前房屋在婚后出卖(婚前房子婚后卖掉再买房属于个人财产吗)

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文章目录：

• 1、最高院民一庭：夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？
• 2、2016年国家司法考试试卷三（前50题）
• 3、【微普法】夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何认定和处理？

最高院民一庭：夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？

导读：本文节选自最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》（人民法院出版社，2021年7月第一版）。

文章来源：最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）

主编：最高人民法院民事审判第一庭

【法律条文】

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与《民法典》第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。

本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，《合同法》第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。《民法典》第597条改变了《合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。此时，如果彻底贯彻所有权绝对原则，赋予所有权人无限追及权利，那么受让人就得时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障交易安全。相反，如果一概保护受让人对受让财产的利益，则可能助长欺诈、合谋骗取他人财产的行为，严重侵犯所有权人的合法权益。面对“两难”局面，学理上设计了善意取得制度来加以规制。

善意取得又称即时取得，指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（包括动产和不动产），交付或登记于买受人名下，如买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则，即任意将物交付他人者，仅能向其相对人请求返还，如该他人将之让与第三人时，除应对相对人请求损害赔偿或其他权利外，不得对第三人请求返还。其制度目的是协调财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之间的冲突。保护财产所有权静的安全是对所有权给予绝对的保护，保护财产交易的动的安全则是对财产所有权流转的保护。该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人。这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。保护善意受让人将使受让人形成一种对交易合法性、对受让标的物不可追夺性的信任，从而形成对当事人的一种激励机制——激励其更多地从事交易。与此同时，对真正权利人利益的限制，也是对真正权利人选任托付自己财产的当事人考虑不周的一种归责。

一般认为，善意取得构成要件为：

（1）受让人须为善意。这里的“善意”是指买受人在取得标的物所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力因素的一种心理状态。由于这种心理状态存在于人的内心，外人很难得知，故只能综合当事人交易时的客观情况加以判断。例如，可根据受让财产的性质、受让行为有偿或无偿、出让人的意思能力以及受让人的工作生活背景等因素分析受让人是否知道或应当知道出让人无权转让。如果受让人在出让人转移财产所有权时，知道或应当知道出让人无权转让该财产，则可认定受让人主观上不存在善意。至于受让人在受让后才知晓出让人无权处分财产的情形，则因交易已经完成，此时并不影响受让人取得所有权。

（2）受让人须已支付合理对价。如前所述，善意取得制度主要是为促进并保证交易安全而设。因此，没有真实交易关系，则很难有善意取得制度的适用基础。相应地，是否构成善意取得就可通过是否存在真实交易关系加以厘定。而是否构成真实交易关系的一个很重要外部客观标志就是买受人支付了合理的对价。如果没有支付对价或支付远低于市价的对价则很难说买受人在进行交易时主观上存在善意。退一步而言，即便没有支付合理对价的受让人主观上是善意的，要求该受让人返还财产一般也不会给其造成大的损失，故对其不适用善意取得也并不会导致利益上的失衡。

（3）受让人实际占有该财产。除了现实交付之外，根据《民法典》第226条、第227条及第228条之规定，动产交付的表现形式还包括简易交付、返还请求权之让与、占有改定。简易交付，即受让人已经占有财产，则于买卖财产的合同成立时，视为交付。占有改定，即让与人与受让人之间特别约定，财产仍然由出让人继续占有，在让与财产的合意成立时，即视为交付，受让人取得间接占有。返还请求权让与，即财产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

（4）客体物为动产或不动产。动产，是指能够移动而不损害其价值或用途的物。传统理论一般认为，善意取得的对象只能为动产。理由在于，只有动产的占有具有推定为所有权的公信力。而且，动产所有权转移采取交付移转，一旦交付，受让人即取得占有，可推定其为所有权人。不动产指不能移动或移动会损害其价值或用途的物。对于不动产，各国一般实行强制登记原则。只有登记才能公示所有权。单纯标的物的移转占有并不移转所有权，只有经过转移登记后才能发生所有权移转的效力。因此，在一般情形下，不动产买卖中不可能有受让人不知真正所有权人的情形（即善意情形）。但是，现实中不动产登记免不了发生错误和遗漏，在这样的情形下，仍然应保护善意信赖登记簿的人。因此，就有不动产善意取得存在的必要性。也就是说，一旦我们承认不动产所有权登记也可能出现虚假错漏，而且登记簿具有公信力，那么善意信赖权利外观公示而进行交易的人自然就应得到法律保护。对此，《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”可见，《民法典》在规定善意取得制度时，已将不动产列入了善意取得的对象范畴。

从以上对善意取得制度的解读可知，善意取得制度的价值取向、构成要件和相关主体之间关系等，都与本条所讨论的夫妻一方出售夫妻共同所有房产所引发的法律关系及其法律后果高度契合。具体到本条内容而言，夫妻一方在未经夫妻另一方同意的情形下，以自己的名义出售属于夫妻共同所有的房产，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分与他人共有财产的行为，属于无权处分。该处分行为引致的夫妻另一方与买受人之间的利益冲突，正是善意取得制度着力解决的问题。因此，本条借鉴了《民法典》有关善意取得制度的规定。

　一、如何理解本条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”

《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从该规定可知，除非共同共有人之间另有约定，共有人要处分共有财产一般要征得其他共有人同意，否则就可能损害其他共有人的不动产所有权。鉴于夫妻共同所有财产亦为共有财产，本解释起草过程中借鉴了上述《民法典》条文的规定。相应地，结合《民法典》上述规定厘清何谓“夫妻共同所有房屋”和“未经对方同意”对正确理解并适用本条十分重要。

（一）夫妻共同所有房屋

夫妻共同所有房屋，从字面意义而言，是指夫妻共同对房屋拥有所有权。按大陆法系民法理论，所有权可以从质和量上加以分割。当所有权的部分权能与所有权分立而非所有权享有时，是所有权的质的分割，如日耳曼法上的“上级所有权”与“下级所有权”，以及在所有权上复设定抵押权、地役权等，皆属于所有权的质的分割；而当同一财产由两人或两人以上的数人共同享有所有权时，则为所有权的量的分割。所有权量的分割即一般意义上的共有。根据《民法典》第297条、第298条和第299条之规定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人对共有的财产按照其份额享有所有权。共同共有则是指共有人基于一定共同关系，而对共有的财产不区分份额地共同享有所有权。这里的共同关系一般是指两个或两个以上的人因共同目的而结合形成的关系，主要有夫妻关系、家庭关系以及遗产继承关系等。综上，夫妻共同所有房屋从字面含义而言可以解读为夫妻共同共有和夫妻按份共有两种情形。其中，夫妻按份共有在实践中可表现为夫妻对婚前特定财产的按份共有、夫妻婚后接受赠与或遗赠等原因形成对特定赠与财产的按份共有。但我国婚姻立法对夫妻共同所有财产的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在内。《民法典》第1062条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。该法条明确说明《民法典》是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。本解释也与《民法典》的规定采同一立场，即本条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。这是因为根据《民法典》第301条的规定，除共有人另有约定外，共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时，出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本条则是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。

（二）如何认定夫妻另一方是否同意

《民法典》第301条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该条适用到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。对此，我们认为，在具体认定夫妻另一方是否同意时需要注意：

第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。所谓意思表示是指表意人向他人发出的表示，据此向他人表明，根据其意思，某项特定的法律后果应该发生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话和电子数据等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法典》第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，鉴于夫妻关系的紧密性，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。

第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订的合同价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。也即，只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。夫妻另一方如要否定该概括同意，必须提出证据证明其对房屋买受人所作的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事项。

二、如何理解本条中“第三人善意购买、支付合理对价”

从《民法典》第311条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：

（一）“善意”的认定标准

由于是否善意是第三人的主观心理状态，他人无法直接探究，故实践中，对何谓“善意”，见解不一。对于动产而言，起码有以下四种厘定标准：（1）所谓善意，系指不知让与人无让与的权利，有无过失在所不问；（2）所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否处于过失固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认为恶意；（3）所谓善意，是指不知或不得而知让与人无让与权利；（4）所谓善意，应参考德国立法例，解释为须明知或因重大过失而不知让与人无让与权利。但衡诸善意受让制度在于兼顾所有人利益及交易安全之立法目的，受让人对于让与人是否有受让权利，应自负一定程度的注意义务。这里受让人是否尽到注意义务应依据具体的交易场景和情势加以判断。例如，凡是在公开的和规范的交易场所购买的动产，一般应被认定为买受人尽到了注意义务，而在非公开的场所和地点所购买的动产，买受人则应尽到更高的注意义务——例如要求出售人提供动产的合法凭证。

就包括房屋在内的不动产而言，是否参照动产善意取得中的“善意”标准，要求第三人在信赖不动产登记基础上还不能有重大过失则观点不一。一种观点认为，房屋一般是个人或家庭最重要、最有价值的财产类型。特别是在婚姻家庭关系中，作为夫妻共同所有财产的房屋往往涉及家庭成员的居住权保障问题。因此，如果以不知道登记簿记载错误且登记簿上没有异议登记即为善意的标准，夫妻另一方就必须举证证明房屋取得人明知不动产登记簿的记载错误。显然，信息不对称决定了要举证证明第三人的内心为非善意十分困难。另外，从日常生活实践来看，登记机关基于各种主客观原因将夫妻共同所有财产登记在夫妻一方名下的情形并不鲜见。因此，应排除具有重大过失的第三人的善意而加重其注意义务，以倾斜保护夫妻另一方的合法权益。上述观点不够全面。我们认为，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道让与人无让与权利认定为非属善意，但对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。理由在于：

1.房屋权属登记不实并非由第三人导致，第三人客观上很难查明登记不实的实际情形。目前，由于人民群众法律知识欠缺、登记机关工作人员责任意识不强、社会诚信度低等原因导致房产登记不实的情形时有发生。从房屋登记实践来看，大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请材料所致。例如，在房屋登记实践中常见的造假、用假行为主要表现为采用伪造的身份证申请登记和伪造委托公证文书、司法裁判文书后办理房地产登记。而在夫妻共同所有财产登记在一方名下的情形中，更有不少甚至是夫妻双方合意或夫妻另一方默许的结果。对于上述不实情形，连专业的登记机构都很难发现，更何况不具备专业知识的第三人。因此，通过给第三人附加核实真实所有权人的义务而将此种登记不实产生的风险完全转嫁到其身上，显然不够妥当。而且，这种对取得人施加调查核实义务的做法既无法提高交易效率，也无法保障交易安全。

2.以第三人对房屋权属登记的信赖作为善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。依据《民法典》第220条第1款的规定，权利人在发现登记簿的记载存在不实时，可以申请更正登记，进而避免因他人的善意取得而遭受损失。即便在更正登记完成之前，权利人也还可以依据《民法典》第220条第2款的规定申请异议登记，避免第三人善意取得。可见，《民法典》所规定的更正登记和异议登记就是为使真实权利人防止遭受他人善意取得其房屋所有权的风险而提供的事先防范措施。如果将第三人在信赖登记之外还负有一定的注意义务作为“善意”标准，将会使房屋登记善意取得制度在实践中难以适用，也将导致更正登记和异议登记的相关规定可能沦为一纸空文。

3.夫妻另一方的权益损害可以得到充分事后救济。如果登记不实的原因是登记机关的错误所致，那么夫妻另一方的损失可以得到赔偿。《民法典》第220条第2款对于登记机构就登记簿错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受损害时，登记机构即便对此没有过错，也应当向夫妻另一方承担赔偿责任。如果登记不实是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通过本条第2款之规定在离婚时要求另一方赔偿损失。这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益。因此，没有必要再在第三人“善意”判断标准中增加无重大过失等注意义务而过度保护真实权利人。

4.仅以对登记簿记载的信赖作为“善意”与否的判断标准，简单明了，有助于统一司法裁量权。从目前各地司法实践来看，对善意外延的认定标准不一。例如，既有以夫妻另一方行为外观反证第三人善意的认定，又有根据夫妻一方出具的虚假委托书或公证后的委托书推定第三人为善意的认定等。因此，如将第三人“善意”的外延扩充到有一定的注意义务且无重大过失，则基于一定注意义务和重大过失语词本身的抽象性，难免在细化所谓一定注意义务和重大过失外延时又出现理解不一致的情形。而将善意仅限于登记信赖，则在司法认定时，只需考量登记记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可。相对而言，后者显然在司法认定以及统一司法裁量权方面具备优势。

（二）“善意”的证明责任分配

从当事人的立场来看，证明责任可以被概括为，当某个事实存在与否不明确时，某一方当事人将承担以该事实为要件的、于己有利之法律效果不获认可的危险或不利益。这种及于当事人的危险或不利益就是所谓的证明责任或举证责任。由该定义可知，证明责任分配到哪一方，将很可能影响到裁判的结果。关于不动产善意取得的证明责任分配，国内外立法观点基本一致。在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定第三人为善意之人（往往就是真实权利人）负担举证责任，法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容，由于登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，其“权利表征度”要高于动产的占有。而且《民法典》第216条也明确承认了登记簿的推定效力。因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。

（三）第三人“善意”状态的时间节点

从日常生活经验可知，房地产转移登记流程需要一段时间，不可能瞬间完成。根据《不动产登记暂行条例》第20条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”之规定，在确定第三人善意的时间节点问题上，至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。我们认为，将判断第三人是否为善意的时间点设定在记载于登记簿时更为合理。理由在于：（1）《民法典》第311条第1款第3项明确规定转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。因此，以记载于登记簿的时间作为判断善意的时间点更符合《民法典》的立法本意。（2）申请转移登记、登记机构受理登记的时间节点过于提前，不利于夫妻另一方权益保护。虽然善意取得制度是为交易安全所设，但这并不意味着其对真正权利人所有权的漠视。基于诚信原则的要求，在转移登记尚未完成，第三人对房产还未以登记取得公信力的情形下，应当在知道登记簿不实后撤回登记申请。事实上，相关行政法规也对撤回申请作了规定。例如，《不动产登记暂行条例》第15条规定，当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。（3）《民法典物权编解释（一）》第17条也规定“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记之时。

（四）合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：

1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。

2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。

关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

在注意以上要点的理解时，还必须注意正确适用本条的另一条件：出卖方与买受方已经在相关部门办理了不动产所有权登记手续，物权已经发生转移。关于房屋物权转移的相关规定，可以参照《民法典》的相关规定，这里不再细释。

【审判实践中应注意的问题】

一、夫妻另一方无权追回家庭共同生活用房

本条起草过程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的问题上，最早并未根据房屋用途作出区分对待。有专家提出应规定例外情形，即夫妻另一方可以追回属于家庭共同生活居住需要的房屋。其具体理由是：（1）生存居住权是基本人权，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售后，如果还支持善意第三人的主张，则会出现夫妻另一方无家可归的结果。这一结果明显有碍社会善良风俗。（2）国外立法有先例规定，例如，在德国、美国等国相关法律中，家庭共同住房是排斥善意取得制度适用的。我们认为，“家庭共同生活用房”的概念表述在实践中难以操作。如果出现第三人耗尽所有财产仍无法取得房屋，而放任夫妻另一方以所谓家庭共同生活用房为由追回别墅、公寓等豪华住宅，则明显与社会一般观念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一个主观判断问题，不同的人有不同的理解，故很难在司法裁量时加以统一把握。退一步而言，即便从社会和谐稳定角度出发，需要在特殊情形下保护夫妻另一方的生存居住权，也可在民事执行程序中对唯一住房不予执行。对此，《民事诉讼法》执行程序相关规定中已有体现，没有必要再在司法解释中重复规定。综上，在保护交易安全与维护家庭利益及稳定两者之间进行权衡，不宜对“家庭共同生活用房”作出例外规定。

二、夫妻一方请求赔偿损失的构成要件

本条规定的夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿。但考虑到侵权人与被侵权人之间因婚姻关系带来的人身关系、财产关系特殊性，在审判实践中，有几个问题需要明确：

1.夫妻一方适用本条请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。《民法典》将夫妻财产共同共有作为原则，夫妻约定作为例外，在财产未分割之前，所有财产属于双方共同共有。也即夫妻一方对另一方的赔偿从来源到归处一般都是夫妻共同共有财产。这无疑使得婚内赔偿对一方的经济补偿性失去了原本意义。而且，如婚内赔偿不以离婚为前提，势必在赔偿后影响夫妻之间的感情，不利于婚姻关系的长久稳固。因此，一般认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方不能向夫妻另一方请求损害赔偿。对此，本解释第88条也明确规定，夫妻一方只有在提起离婚诉讼时才能请求另一方赔偿损失。基于上述理由以及司法解释指导思想的连贯性考虑，我们在本条中将夫妻一方擅自处分共同所有房屋造成另一方损失时，夫妻另一方请求赔偿损失明确限定在提起离婚诉讼中，在不离婚的情形下，不能单独提起损害赔偿诉讼。

2.这里的赔偿损失不涉及精神损害赔偿。虽然本解释第86条将《民法典》第1091条中的“损害赔偿”明确规定为包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。但就本条规范对象而言，仅仅针对房屋这一财产利益，与《民法典》第1091条主要针对精神利益相去甚远。有观点认为，虽然在财产损害中，行为人的侵害行为除导致财产损害外，还可能造成被侵害人因财产引发的内心不悦甚至造成心理、情感上的损害，但仍不宜认定侵害不动产所有权益会导致精神损害。这既是因为对不动产所有权益的侵害一般不会直接造成被侵害人的肉体和精神痛苦，很难直接导致被侵害人精神上的损失，也是因为精神损害本身的抽象性、个体差异性等特征决定了如承认任何侵权行为都会造成精神损害，则会诱导被侵害人滥用诉讼权利，将精神损害赔偿作为谋取不当利益的工具。我们认同上述观点，在《民法典》第1183条已经将精神损害赔偿明确界定在人身权益的范畴内这一前提下，如当事人仍依据本条提起精神损害赔偿，人民法院应不予支持。

2016年国家司法考试试卷三（前50题）

【微普法】夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何认定和处理？

法律条文

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与民法典第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。

　　本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，合同法第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。民法典第597条改变了合同法第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。此时，如果彻底贯彻所有权绝对原则，赋予所有权人无限追及权利，那么受让人就得时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障交易安全。相反，如果一概保护受让人对受让财产的利益，则可能助长欺诈、合谋骗取他人财产的行为，严重侵犯所有权人的合法权益。面对“两难”局面，学理上设计了善意取得制度来加以规制。

　　善意取得又称即时取得，指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（包括动产和不动产），交付或登记于买受人名下，如买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则，即任意将物交付他人者，仅能向其相对人请求返还，如该他人将之让与第三人时，除应对相对人请求损害赔偿或其他权利外，不得对第三人请求返还。其制度目的是协调财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之间的冲突。保护财产所有权静的安全是对所有权给予绝对的保护，保护财产交易的动的安全则是对财产所有权流转的保护。该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人。这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。保护善意受让人将使受让人形成一种对交易合法性、对受让标的物不可追夺性的信任，从而形成对当事人的一种激励机制——激励其更多地从事交易。与此同时，对真正权利人利益的限制，也是对真正权利人选任托付自己财产的当事人考虑不周的一种归责。

　　一般认为，善意取得构成要件为：

　　（1）受让人须为善意。这里的“善意”是指买受人在取得标的物所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力因素的一种心理状态。由于这种心理状态存在于人的内心，外人很难得知，故只能综合当事人交易时的客观情况加以判断。例如，可根据受让财产的性质、受让行为有偿或无偿、出让人的意思能力以及受让人的工作生活背景等因素分析受让人是否知道或应当知道出让人无权转让。如果受让人在出让人转移财产所有权时，知道或应当知道出让人无权转让该财产，则可认定受让人主观上不存在善意。至于受让人在受让后才知晓出让人无权处分财产的情形，则因交易已经完成，此时并不影响受让人取得所有权。

　　（2）受让人须已支付合理对价。如前所述，善意取得制度主要是为促进并保证交易安全而设。因此，没有真实交易关系，则很难有善意取得制度的适用基础。相应地，是否构成善意取得就可通过是否存在真实交易关系加以厘定。而是否构成真实交易关系的一个很重要外部客观标志就是买受人支付了合理的对价。如果没有支付对价或支付远低于市价的对价则很难说买受人在进行交易时主观上存在善意。退一步而言，即便没有支付合理对价的受让人主观上是善意的，要求该受让人返还财产一般也不会给其造成大的损失，故对其不适用善意取得也并不会导致利益上的失衡。

　　（3）受让人实际占有该财产。除了现实交付之外，根据民法典第226条、第227条及第228条之规定，动产交付的表现形式还包括简易交付、返还请求权之让与、占有改定。简易交付，即受让人已经占有财产，则于买卖财产的合同成立时，视为交付。占有改定，即让与人与受让人之间特别约定，财产仍然由出让人继续占有，在让与财产的合意成立时，即视为交付，受让人取得间接占有。返还请求权让与，即财产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

　　（4）客体物为动产或不动产。动产，是指能够移动而不损害其价值或用途的物。传统理论一般认为，善意取得的对象只能为动产。理由在于，只有动产的占有具有推定为所有权的公信力。而且，动产所有权转移采取交付移转，一旦交付，受让人即取得占有，可推定其为所有权人。不动产指不能移动或移动会损害其价值或用途的物。对于不动产，各国一般实行强制登记原则。只有登记才能公示所有权。单纯标的物的移转占有并不移转所有权，只有经过转移登记后才能发生所有权移转的效力。因此，在一般情形下，不动产买卖中不可能有受让人不知真正所有权人的情形（即善意情形）。但是，现实中不动产登记免不了发生错误和遗漏，在这样的情形下，仍然应保护善意信赖登记簿的人。因此，就有不动产善意取得存在的必要性。也就是说，一旦我们承认不动产所有权登记也可能出现虚假错漏，而且登记簿具有公信力，那么善意信赖权利外观公示而进行交易的人自然就应得到法律保护。对此，民法典第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”可见，民法典在规定善意取得制度时，已将不动产列入了善意取得的对象范畴。

　　从以上对善意取得制度的解读可知，善意取得制度的价值取向、构成要件和相关主体之间关系等，都与本条所讨论的夫妻一方出售夫妻共同所有房产所引发的法律关系及其法律后果高度契合。具体到本条内容而言，夫妻一方在未经夫妻另一方同意的情形下，以自己的名义出售属于夫妻共同所有的房产，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分与他人共有财产的行为，属于无权处分。该处分行为引致的夫妻另一方与买受人之间的利益冲突，正是善意取得制度着力解决的问题。因此，本条借鉴了民法典有关善意取得制度的规定。

　　一、如何理解本条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”

　　民法典第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从该规定可知，除非共同共有人之间另有约定，共有人要处分共有财产一般要征得其他共有人同意，否则就可能损害其他共有人的不动产所有权。鉴于夫妻共同所有财产亦为共有财产，本解释起草过程中借鉴了上述民法典条文的规定。相应地，结合民法典上述规定厘清何谓“夫妻共同所有房屋”和“未经对方同意”对正确理解并适用本条十分重要。

　　（一）夫妻共同所有房屋

　　夫妻共同所有房屋，从字面意义而言，是指夫妻共同对房屋拥有所有权。按大陆法系民法理论，所有权可以从质和量上加以分割。当所有权的部分权能与所有权分立而非所有权享有时，是所有权的质的分割，如日耳曼法上的“上级所有权”与“下级所有权”，以及在所有权上复设定抵押权、地役权等，皆属于所有权的质的分割；而当同一财产由两人或两人以上的数人共同享有所有权时，则为所有权的量的分割。所有权量的分割即一般意义上的共有。根据民法典第297条、第298条和第299条之规定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人对共有的财产按照其份额享有所有权。共同共有则是指共有人基于一定共同关系，而对共有的财产不区分份额地共同享有所有权。这里的共同关系一般是指两个或两个以上的人因共同目的而结合形成的关系，主要有夫妻关系、家庭关系以及遗产继承关系等。综上，夫妻共同所有房屋从字面含义而言可以解读为夫妻共同共有和夫妻按份共有两种情形。其中，夫妻按份共有在实践中可表现为夫妻对婚前特定财产的按份共有、夫妻婚后接受赠与或遗赠等原因形成对特定赠与财产的按份共有。但我国婚姻立法对夫妻共同所有财产的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在内。民法典第1062条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。该法条明确说明民法典是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。本解释也与民法典的规定采同一立场，即本条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。这是因为根据民法典第301条的规定，除共有人另有约定外，共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时，出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本条则是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。

　　（二）如何认定夫妻另一方是否同意

　　民法典第301条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该条适用到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。对此，我们认为，在具体认定夫妻另一方是否同意时需要注意：

　　第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。所谓意思表示是指表意人向他人发出的表示，据此向他人表明，根据其意思，某项特定的法律后果应该发生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话和电子数据等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据民法典第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，鉴于夫妻关系的紧密性，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。

　　第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订的合同价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。也即，只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。夫妻另一方如要否定该概括同意，必须提出证据证明其对房屋买受人所作的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事项。

　　二、如何理解本条中“第三人善意购买、支付合理对价”

　　从民法典第311条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：

　　（一）“善意”的认定标准

　　由于是否善意是第三人的主观心理状态，他人无法直接探究，故实践中，对何谓“善意”，见解不一。对于动产而言，起码有以下四种厘定标准：（1）所谓善意，系指不知让与人无让与的权利，有无过失在所不问；（2）所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否处于过失固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认为恶意；（3）所谓善意，是指不知或不得而知让与人无让与权利；（4）所谓善意，应参考德国立法例，解释为须明知或因重大过失而不知让与人无让与权利。但衡诸善意受让制度在于兼顾所有人利益及交易安全之立法目的，受让人对于让与人是否有受让权利，应自负一定程度的注意义务。这里受让人是否尽到注意义务应依据具体的交易场景和情势加以判断。例如，凡是在公开的和规范的交易场所购买的动产，一般应被认定为买受人尽到了注意义务，而在非公开的场所和地点所购买的动产，买受人则应尽到更高的注意义务——例如要求出售人提供动产的合法凭证。

　　就包括房屋在内的不动产而言，是否参照动产善意取得中的“善意”标准，要求第三人在信赖不动产登记基础上还不能有重大过失则观点不一。一种观点认为，房屋一般是个人或家庭最重要、最有价值的财产类型。特别是在婚姻家庭关系中，作为夫妻共同所有财产的房屋往往涉及家庭成员的居住权保障问题。因此，如果以不知道登记簿记载错误且登记簿上没有异议登记即为善意的标准，夫妻另一方就必须举证证明房屋取得人明知不动产登记簿的记载错误。显然，信息不对称决定了要举证证明第三人的内心为非善意十分困难。另外，从日常生活实践来看，登记机关基于各种主客观原因将夫妻共同所有财产登记在夫妻一方名下的情形并不鲜见。因此，应排除具有重大过失的第三人的善意而加重其注意义务，以倾斜保护夫妻另一方的合法权益。上述观点不够全面。我们认为，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道让与人无让与权利认定为非属善意，但对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。理由在于：

　　1.房屋权属登记不实并非由第三人导致，第三人客观上很难查明登记不实的实际情形。目前，由于人民群众法律知识欠缺、登记机关工作人员责任意识不强、社会诚信度低等原因导致房产登记不实的情形时有发生。从房屋登记实践来看，大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请材料所致。例如，在房屋登记实践中常见的造假、用假行为主要表现为采用伪造的身份证申请登记和伪造委托公证文书、司法裁判文书后办理房地产登记。而在夫妻共同所有财产登记在一方名下的情形中，更有不少甚至是夫妻双方合意或夫妻另一方默许的结果。对于上述不实情形，连专业的登记机构都很难发现，更何况不具备专业知识的第三人。因此，通过给第三人附加核实真实所有权人的义务而将此种登记不实产生的风险完全转嫁到其身上，显然不够妥当。而且，这种对取得人施加调查核实义务的做法既无法提高交易效率，也无法保障交易安全。

　　2.以第三人对房屋权属登记的信赖作为善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。依据民法典第220条第1款的规定，权利人在发现登记簿的记载存在不实时，可以申请更正登记，进而避免因他人的善意取得而遭受损失。即便在更正登记完成之前，权利人也还可以依据民法典第220条第2款的规定申请异议登记，避免第三人善意取得。可见，民法典所规定的更正登记和异议登记就是为使真实权利人防止遭受他人善意取得其房屋所有权的风险而提供的事先防范措施。如果将第三人在信赖登记之外还负有一定的注意义务作为“善意”标准，将会使房屋登记善意取得制度在实践中难以适用，也将导致更正登记和异议登记的相关规定可能沦为一纸空文。

　　3.夫妻另一方的权益损害可以得到充分事后救济。如果登记不实的原因是登记机关的错误所致，那么夫妻另一方的损失可以得到赔偿。民法典第220条第2款对于登记机构就登记簿错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受损害时，登记机构即便对此没有过错，也应当向夫妻另一方承担赔偿责任。如果登记不实是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通过本条第2款之规定在离婚时要求另一方赔偿损失。这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益。因此，没有必要再在第三人“善意”判断标准中增加无重大过失等注意义务而过度保护真实权利人。

　　4.仅以对登记簿记载的信赖作为“善意”与否的判断标准，简单明了，有助于统一司法裁量权。从目前各地司法实践来看，对善意外延的认定标准不一。例如，既有以夫妻另一方行为外观反证第三人善意的认定，又有根据夫妻一方出具的虚假委托书或公证后的委托书推定第三人为善意的认定等。因此，如将第三人“善意”的外延扩充到有一定的注意义务且无重大过失，则基于一定注意义务和重大过失语词本身的抽象性，难免在细化所谓一定注意义务和重大过失外延时又出现理解不一致的情形。而将善意仅限于登记信赖，则在司法认定时，只需考量登记记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可。相对而言，后者显然在司法认定以及统一司法裁量权方面具备优势。

　　（二）“善意”的证明责任分配

　　从当事人的立场来看，证明责任可以被概括为，当某个事实存在与否不明确时，某一方当事人将承担以该事实为要件的、于己有利之法律效果不获认可的危险或不利益。这种及于当事人的危险或不利益就是所谓的证明责任或举证责任。由该定义可知，证明责任分配到哪一方，将很可能影响到裁判的结果。关于不动产善意取得的证明责任分配，国内外立法观点基本一致。在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定第三人为善意之人（往往就是真实权利人）负担举证责任，法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容，由于登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，其“权利表征度”要高于动产的占有。而且民法典第216条也明确承认了登记簿的推定效力。因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。

　　（三）第三人“善意”状态的时间节点

　　从日常生活经验可知，房地产转移登记流程需要一段时间，不可能瞬间完成。根据《不动产登记暂行条例》第20条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”之规定，在确定第三人善意的时间节点问题上，至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。我们认为，将判断第三人是否为善意的时间点设定在记载于登记簿时更为合理。理由在于：（1）民法典第311条第1款第3项明确规定转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。因此，以记载于登记簿的时间作为判断善意的时间点更符合民法典的立法本意。（2）申请转移登记、登记机构受理登记的时间节点过于提前，不利于夫妻另一方权益保护。虽然善意取得制度是为交易安全所设，但这并不意味着其对真正权利人所有权的漠视。基于诚信原则的要求，在转移登记尚未完成，第三人对房产还未以登记取得公信力的情形下，应当在知道登记簿不实后撤回登记申请。事实上，相关行政法规也对撤回申请作了规定。例如，《不动产登记暂行条例》第15条规定，当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。（3）《民法典物权编解释（一）》第17条也规定“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记之时。

　　（四）合理对价的认定

　　“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：

　　1.善意取得的前提是有偿交易行为。民法典第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。

　　2.如何认定“合理的对价”。民法典第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了民法典上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。

　　关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

　　3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从民法典的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

　　在注意以上要点的理解时，还必须注意正确适用本条的另一条件：出卖方与买受方已经在相关部门办理了不动产所有权登记手续，物权已经发生转移。关于房屋物权转移的相关规定，可以参照民法典的相关规定，这里不再细释。

　　【审判实践中应注意的问题】

　　一、夫妻另一方无权追回家庭共同生活用房

　　本条起草过程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的问题上，最早并未根据房屋用途作出区分对待。有专家提出应规定例外情形，即夫妻另一方可以追回属于家庭共同生活居住需要的房屋。其具体理由是：（1）生存居住权是基本人权，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售后，如果还支持善意第三人的主张，则会出现夫妻另一方无家可归的结果。这一结果明显有碍社会善良风俗。（2）国外立法有先例规定，例如，在德国、美国等国相关法律中，家庭共同住房是排斥善意取得制度适用的。我们认为，“家庭共同生活用房”的概念表述在实践中难以操作。如果出现第三人耗尽所有财产仍无法取得房屋，而放任夫妻另一方以所谓家庭共同生活用房为由追回别墅、公寓等豪华住宅，则明显与社会一般观念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一个主观判断问题，不同的人有不同的理解，故很难在司法裁量时加以统一把握。退一步而言，即便从社会和谐稳定角度出发，需要在特殊情形下保护夫妻另一方的生存居住权，也可在民事执行程序中对唯一住房不予执行。对此，《民事诉讼法》执行程序相关规定中已有体现，没有必要再在司法解释中重复规定。综上，在保护交易安全与维护家庭利益及稳定两者之间进行权衡，不宜对“家庭共同生活用房”作出例外规定。

　　二、夫妻一方请求赔偿损失的构成要件

　　本条规定的夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿。但考虑到侵权人与被侵权人之间因婚姻关系带来的人身关系、财产关系特殊性，在审判实践中，有几个问题需要明确：

　　1.夫妻一方适用本条请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。民法典将夫妻财产共同共有作为原则，夫妻约定作为例外，在财产未分割之前，所有财产属于双方共同共有。也即夫妻一方对另一方的赔偿从来源到归处一般都是夫妻共同共有财产。这无疑使得婚内赔偿对一方的经济补偿性失去了原本意义。而且，如婚内赔偿不以离婚为前提，势必在赔偿后影响夫妻之间的感情，不利于婚姻关系的长久稳固。因此，一般认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方不能向夫妻另一方请求损害赔偿。对此，本解释第88条也明确规定，夫妻一方只有在提起离婚诉讼时才能请求另一方赔偿损失。基于上述理由以及司法解释指导思想的连贯性考虑，我们在本条中将夫妻一方擅自处分共同所有房屋造成另一方损失时，夫妻另一方请求赔偿损失明确限定在提起离婚诉讼中，在不离婚的情形下，不能单独提起损害赔偿诉讼。

　　2.这里的赔偿损失不涉及精神损害赔偿。虽然本解释第86条将民法典第1091条中的“损害赔偿”明确规定为包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。但就本条规范对象而言，仅仅针对房屋这一财产利益，与民法典第1091条主要针对精神利益相去甚远。有观点认为，虽然在财产损害中，行为人的侵害行为除导致财产损害外，还可能造成被侵害人因财产引发的内心不悦甚至造成心理、情感上的损害，但仍不宜认定侵害不动产所有权益会导致精神损害。这既是因为对不动产所有权益的侵害一般不会直接造成被侵害人的肉体和精神痛苦，很难直接导致被侵害人精神上的损失，也是因为精神损害本身的抽象性、个体差异性等特征决定了如承认任何侵权行为都会造成精神损害，则会诱导被侵害人滥用诉讼权利，将精神损害赔偿作为谋取不当利益的工具。我们认同上述观点，在民法典第1183条已经将精神损害赔偿明确界定在人身权益的范畴内这一前提下，如当事人仍依据本条提起精神损害赔偿，人民法院应不予支持。

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