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文章目录：

• 1、婚前按揭房是个人财产吗
• 2、婚前购房，房产归属问题如何处理？
• 3、婚前、婚后、父母出资买房情况下，房产归属一览表

婚前按揭房是个人财产吗

1.结婚前，夫妻一方个人出资按揭，在婚前支付了全部房款，并在结婚前取得房屋产权。

根据《中华人民共和国婚姻法》(下称《婚姻法》司法解释(一)第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。 的明确规定，夫妻一方在婚前个人出资按揭，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以个人名义登记的房屋产权证，离婚时该房屋属一方婚前个人财产，不能作为夫妻共同财产分割。

2.结婚前，夫妻一方个人出资购买房屋，按揭支付了部分房款，结婚前取得房屋产权。此种情况同上，因取得产权证的时间在结婚前，房屋也是婚前个人财产。不论结婚后是以按揭的方式继续以个人财产支付贷款，还是以夫妻共同财产支付贷款，或是部分以个人财产支付、部分以夫妻共同财产支付贷款，不论在离婚时，按揭款是否支付完毕，都不影响房屋权属。离婚时房屋的所有权仍归原购房方所有，若夫妻用共同财产还贷，只是在夫妻之间产生了债权债务关系，不改变房屋所有权的归属。结婚后夫妻共同支付的贷款总额应作为共同财产之一加以分割，由享有所有权的一方予以返还;离婚后未偿还的贷款仍是个人债务。

二、对于婚后房产权属问题的其他几种情况：

1、夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，离婚后房屋的分割。

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋的分割。

按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

3、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后房屋的分割。

虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后房屋的分割。

房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋的分割。

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房; (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

6、父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋的分割。

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。

7、房产证上有第三人的名字，离婚后房屋的分割。

房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

8、婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋的分割。

在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。

男女在结婚之前买房，还是在结婚之后才买房，这中间的意义可大有不同。尤其是在婚后买房，正常情况下认为是使用夫妻共同财产购买，那么对应购买的房屋自然也会按照夫妻共同财产处理。不过，要是婚后买房能够提供证据证明，是一方用自己的个人财产购买，并且也登记在自己名下的，则也可以认为是一方的个人财产。

婚前购房，房产归属问题如何处理？

夫妻离婚案件绕不开财产分割问题，而其中最引人注目的无疑是夫妻共同财产中占比最大的房产。在如今房地产市场价格的影响下，越来越多的年轻人及其父母考虑在婚前购入房产，以避免因夫妻双方离婚而产生的房产分割纠纷。下面小编就为大家提供一则有关婚前购房及其归属的实务指南。

一、婚前一方有出资能力

首先，对于婚前有出资能力的一方而言，若其已完成全部购房款的支付，在双方不存在特别约定的情况下，房屋应属出资方的个人财产。较为特殊的情形是，该套已完成出资的房屋登记在对方或者双方名下。一般情况下，该情形可视为出资方附条件或以结婚为目的的赠与，离婚财产分割时按夫妻共同财产处理，除非出资方有明确表示该套房产归登记一方个人所有。

其次，虽然婚前一方具备完全出资能力，但是房屋实际由双方共同购买。如果房屋登记在双方名下，原则上应认定为该套房屋为夫妻共有，除非双方约定了共有方式和各自份额，离婚分割时应适当兼顾双方出资因素。如果房屋登记在一方名下，未登记的一方需要承担共同购房已经实际出资的举证责任。

最后，在男女双方未婚同居，收入支出混同且房屋出资难以证明的情况下购入房屋，如果房屋登记在一方名下，离婚时推定为以结婚目的购房，按照共同财产分割。如果房屋登记在双方名下，在双方没有特殊约定的情况下，仍然作为夫妻共同财产处理。

值得注意的是，对于实务中普遍出现的夫妻一方仅支付首付款，贷款在婚后继续偿还的情况，除有充分证据证明还贷资金系个人婚前财产外，一般应认定系用夫妻共同财产还贷。此时，根据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条的规定，房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务，另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿。

二、婚前由一方父母提供购房资金

对于在大城市辛苦打拼的年轻人而言，没有父母的帮助很难在适婚年龄购入房产，因此在分析婚前购房财产归属时，也应考虑父母提供购房资金的情形。

在由一方父母全额出资的情况下，《民法典婚姻家庭编司法解释一》第29条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”也就是说，一方父母出资购买房屋并且仅登记在其子女名下，应认定为对自己子女个人的赠与。若一方父母出资购买房屋并且登记在对方名下，应认定为父母以子女结婚为目的而赠与，离婚分割时房屋一般作为夫妻共同财产处理。若一方父母出资购买房屋并且登记在双方名下，除非双方约定了共有方式和各自份额，否则离婚分割时应遵循夫妻共同财产分割的一般规则，并且适当兼顾出资。

在一方父母只支付首付款的情况下，若房屋登记在出资方子女名下，离婚分割援引《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条处理，即认定房屋归登记方，剩余贷款为其个人债务，另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿。若房屋登记在未出资一方的子女或者双方子女名下，则应根据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条的规定，除有相反约定外，应按共同财产处理，并在离婚时按照夫妻共同财产进行分割。

在双方父母均出资的情况下，双方父母均出资这一事实加强了为结婚目的购房的可能，若不存在特殊约定，双方父母出资购房属于对夫妻双方的赠与，所购房屋属于夫妻共同财产。离婚分割房产除需考虑双方出资比例外，还应兼顾婚姻过错、子女抚养、共同生活时间等因素。即使房屋仅登记在夫妻一方名下，在没有特殊约定时，也应认定为夫妻共同财产，在等分基础上综合婚姻具体情况可适当兼顾主要出资父母方子女的利益。

三、婚前购房启示

常言道爱情使人盲目，但对于即将步入婚姻殿堂的新人而言，应对婚前所购房产的归属问题保持应有的理智。除以上分析外，还需注意：第一，购房合同订立时间与产权登记时间通常较长，而产权登记时间不是房屋是否属于婚内取得的裁判依据。第二，房产登记上有夫妻及双方未成年子女外的第三方时，第三方份额通常作另案处理。综上，若双方在婚前就婚前所购房产未能达成一致，最好通过事前协议的方式确定房产归属。此外，虽然房屋实际出资很重要，但如果登记在对方或者双方名下，该房屋属于夫妻共同财产。如有必要，任何一方都可以利用法律武器，维护自身的合法权益。

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本文仅代表小编个人观点。

责任编辑：顾晨阳

文字编辑：王滢

婚前、婚后、父母出资买房情况下，房产归属一览表

结婚买房，在大多数人看来是豆浆配油条的固定搭配。结婚买房的方式有很多种，有婚前就买好的，有结婚后夫妻双方共同买的，还有父母出资买的……这些情形下，如何认定房产归属？离婚时，又怎样进行分割呢？

本文归纳总结了婚前、婚后和父母出资等不同买房情形下房产认定归属以及离婚时房产分割的6种情况，希望对你有所帮助。

01

婚前买房

02

婚后买房

03

父母出资买房

1. 婚前

2. 婚后

04

离婚判决时对房产不予处理的情况

05

房产分割的6种特殊情况

1. 小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属作出处理。

对于虽未经行政准建，但长期存在且未受行政处罚的房屋，可以对其使用作出处理。这种情况下，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行，取得使用权的一方应向对方给予适当补偿。

在小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确，对该小产权房的处理不代表对其合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

2. 公房承租权的分割

离婚案件中涉及公房承租权处理时，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在在该产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

3. 经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。

4. 标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。

5. 约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

6. 优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权，即优惠购房指标，系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

父母为已婚子女购房，出资款性质如何认定？

夫妻关系存续期间，一方父母为双方购房出资，如父母主张该出资为双方的共同借款，对出资款的性质该如何认定？

1.具体案型

赵某和姚某于2010年结婚，2012年2月赵某父母转账100万元至赵某账户，后赵某用该100万元作为首付款购买了101室房屋，并登记在赵某和姚某夫妻两人名下。

多年后，赵某与姚某感情不和，赵某父母遂向法院起诉，主张上述100万元系借款，要求赵某和姚某共同偿还。

2.不同观点

观点A：无反证证明是赠与，即应认定为借贷。

主要理由一：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第16条规定，“原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或者其他债务的，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证责任。”

父母提供了打款凭证并主张成立借贷关系，已经尽到了初步的证明责任，法院应初步推定借贷关系的成立。如夫妻一方主张属于赠与，那么应当予以举证证明；如果无法证明系赠与，则借贷关系应成立。

主要理由二:

父母没有义务为成年子女购买房屋，而且实践中父母往往花费平生积蓄给子女购房，碍于情面又不会把借款手续办理得十分完整。

故只要子女不能证明是赠与，应对父母的借款主张予以支持。

观点B：没有充分证据认定为借贷，即应认定为赠与。

主要理由一:

《民间借贷司法解释》第16条之规定，不能简单适用于父母与子女之间。

上述规定是针对普通民事主体之间的钱款往来，而父母与子女之间的关系不同于普通民事主体关系，更具亲密性和伦理性，故不能在仅有转账凭证时，即初步推定借款关系的存在。

关于借款合意，父母一方需要充分举证。

主要理由二:

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第2款的规定，“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理”。

而《民法典》第1062条是关于夫妻受赠财产的规定，也即应视不同情况认定为对夫妻一方或者双方的赠与。

主要理由三:

从现实国情看，子女结婚时往往缺乏经济能力，难以独自负担买房费用，而父母基于对子女的亲情，往往自愿出资为子女购置房屋。大多数父母出资的目的是要解决或改善子女的居住条件，希望子女的生活更加幸福，而不是日后要回这笔出资，这也更符合父母出资时的真实意思表示。

3.倾向性意见

同意观点B，没有充分证据认定为借贷，即应认定为赠与。

主要理由一: 从主张借款的举证责任而言

父母主张其向子女一方的转账为借款，除转账凭证外，还应当提供较为充分的证据证明存在借款合意。对于子女一方抗辩款项系赠与时，不应课以过高的举证方面的义务。而且，考虑到父母子女之间人身关系的特殊性，及利益的关联性，若仅有己方子女认可有借贷的表示，不宜直接认定双方借贷关系成立，而应进一步查明另一方是否明知或认可借款情况。

主要理由二: 从既有法律规定而言

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第2款的规定，实际上已经较为明确，如果对购房款性质没有约定或者约定不明确的，即按照赠与进行认定和处理。因此，实践中如果没有约定或约定不明，父母一方也无法充分举证证明存在借款合意的，即应认定为赠与。

主要理由三: 家庭内部及亲人之间的特殊身份关系，具有较强的亲密性和伦理性，不同于普通民事主体之间的关系

因此，对于父母与子女之间款项往来的性质，不能简单地以普通民事主体之间钱款往来的情形作类推。如果将家庭内部的行为完全用解决经济关系的法律法规进行处理，将不利于维护家庭的稳定。

在当下社会，父母为子女购房出资的情况并不少见，在普通人的认知中，上述出资更多地体现为父母对于子女的资助或者帮助，而非借款关系。

因此，在没有充分证据证明存在借款合意的情况下，认定赠与更符合当前社会大众的认知。

主要理由四: 从利益平衡角度而言

不能因为夫妻感情不好以后，为挽回父母的购房出资，就以结果倒推来认定系借款而非赠与。在子女离婚过程中，父母的出资也是己方子女对购房贡献较大的考量因素，法院可在分割房产过程中，对出资较多的一方在份额上作适当倾斜，以此平衡当事人间的利益关系。

4.规范指引

《中华人民共和国民法典》

第六百七十九条 自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立。

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

……

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

……

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》

第二十九条第二款 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

来源：最高人民法院司法案例研究院 湖北观筑律师事务所

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