1460/婚前男方首付婚后共同还贷(婚前男方首付婚后共同还贷怎么分)

来源：律师来了

去年七夕，某大型婚恋网站发布了《2018单身人群调查报告》。该调查显示，买不买房已成为婚事里重要的话题。

近8成的单身女性要求结婚必须买房，但仅有4成的男性认为婚前必须买房。

事实上，从法律角度出发，“婚前买房”可能会牵扯到不少问题。

几天前，“律师来了”后台接到了微友“你的微笑”发来的相关咨询：

“

请问律师，婚前男方按揭购买了价值300万的房子，首付90万全部是由男方出的。婚后两夫妻一起还贷两年（共30年），每月等额还1万1千多。

目前房子增值翻了一倍，离婚的话女方可以申请房产分割吗？具体能分到多少？

”

婚姻亮起红灯 决定一拍两散

首当其冲的问题便是财产的份额

那些年

一起还贷的房子要怎么分？

有请专业律师带着大家一起算一算

吴晓洁

“律师来了”签约律师，北京盈科（杭州）律师事务所股权高级合伙人、婚姻家庭与财富管理法律事务部主任，杭州市西湖区人民法院特邀调解员，杭州市中级人民法院家事纠纷诉调特邀调解员。专业领域为婚姻家庭、私人财富管理与传承、私人法律顾问法律事务。

对于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷的情形，离婚时如何计算非产权登记一方可以主张的补偿款，此前讲座时给大家分别讲解了三个计算公式，第一个是最高院民一庭提出的，第二个是浙江省高级人民法院提出的，还有一个是浙江省法学会婚姻法学研究会提出的，目前浙江省范围内各个法院司法实践中一般采用浙江省高级人民法院提出的计算公式。

所以，我们今天根据浙江省高院提出的分割公式，来看一看本案中女方能够争取多少补偿款。

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计算非产权登记一方究竟可以向产权登记一方主张多少金额的补偿款，我们一般采取分步计算的方法：

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第一步：计算不动产升值率

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=离婚时不动产的价格除以购房时不动产成本，而这里的不动产成本包括购买时不动产价格与应还贷利息总额。

因案涉房屋购买价格为人民币300万元，离婚时房价增值翻了一倍，约600万元，贷款金额210万，贷款期限为30年，根据贷款利息计算器计算得出该房屋应还利息总额为1912294.01元。

故案涉房屋的升值率为6000000元/（3000000元+1912294.01元）=1.22。

第二步：计算补偿款

02

第二步是计算非产权登记一方所能取得的补偿款，用共同还贷部分乘以不动产升值率所计算得出的数额一半，即为应补偿的数额。

本案夫妻双方婚后共同还贷的时间为2年，每月归还按揭贷款的金额约11145.26元，即婚后共同还贷本息总额约为人民币267486.24元。

故本案女方可以要求男方支付的补偿金额为：267486.24*1.22/2=163166.6元。

夫妻一方婚前出资购房

一旦离婚，房子如何分割？

下表根据房屋按揭贷款归还情况、不动产权证的署名情况，分类阐述：

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《婚姻法司法解释三》第十条规定

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

对该解释中的第十条“婚前个人房屋婚后共同还贷离婚分割补偿”，各级法院也出台了不同的计算方式，除了上文提到的浙江省高院提出的分割公式，还有两个公式也可参考：

2019年10月15日，家理律师事务所马赛男主任律师在家理律所官方抖音账号进行了第一次的直播答疑活动，期间与直播间粉丝亲切互动，并解答了粉丝们提出的问题。为更好给有需要的朋友提供借鉴，直播期间的互动内容将整理成文档分次发布。

家理律师事务所马赛男主任律师

问题三十六 结婚十几年了，有两个孩子，女方这一两年一直闹离婚，可能是在外面有人了，我怎么办？我离还是不离？

答：怀疑不是能判决离婚的根据。那么有人没有人，您还得有一个确实的证据！还有一种情况，我不排除有的人可能是多疑，你也问问女方到底是因为什么原因就非得要离婚，如果确实真的解决不了了，真的到了离婚的这种情况了的话，该离就离，那没办法。为了孩子！的确是我们很多人都说我们是为了孩子，所以不离婚的，但是在这种我们刚才说的情节里面也是有！

那么一定孩子在这种争吵的家庭里面，或者是有一方明确都不在了，天天可能面临离婚，因为您结婚都十几年了，孩子也都不小了，孩子也知道他们的父母现在属于什么婚姻状态，你扔了一个靴子一直不把另外一靴子扔下来，孩子也不知道自己家里面到底要不要解体。我觉得你可以问问孩子意见，真的是，你要是老是这种情况，也不是一个健康稳定的家庭，因为这种情况对孩子也不见得是最好的一种选择。

问题三十七 请问婚前一起共同支付首付，婚后共同还贷。房子在男方名下，这是夫妻共同财产，还是按照首付比例共有？

答：是这样，我们也有一种财产叫做婚约财产，就是双方在结婚之前有一段时间已经同居了，那么大家共同商议说我们要买一处房子来进行共同生活了，首先，它一般原则上离你结婚登记时间不会太长，而且两人已经属于稳定的同居关系。双方甚至可能见了父母了，已经发生订婚了这种情况。然后，共同首付共同去看房、共同支付了首付，有些人甚至首付完了之后还支付了一部分装修的款，还有支付首付的收房的尾款等等。这种情况能够证明你们双方这是属于婚约财产，那么这个可能就按共同财产来进行处理了。那么夫妻共同财产这种情况就有别于婚前个人财产，婚后共同还贷，这是完全不一样的性质。

您现在说的这个问题的确需要个案分析，需要提供的证据非常的多，因为想把这种个人财产变成共同财产发生变化的话，那么你一定要有确实的充足的证据能让法官予以认定。

问题三十八 房子刚拆迁，二婚准备登记结婚。三年后分来的房子是否属于共同财产？

答：这个问题比较复杂，因为拆迁的时候主要考虑到拆迁人口、拆迁面积，还有每一个房屋安置的政策都不一样，这个得结合你的政策看，并不是以你的想法。

因为不是所有的拆迁都给钱，如果给钱的话，你可以看这个钱是什么时间到账的，这其实是一个点。还得看这个房子到底是因为什么拆的，如果拆的是基于是人家的祖产。基于人家婚前个人财产，然后您的户口又不在，房屋面积又没有，那么你想拆迁后分来这个房子是为夫妻共同财产的可能性不大。

但是不是说什么都没有，我们还得看你的拆迁政策。

问题三十九 夫妻共同财产，包括住房公积金、养老保险个人缴费部分吗，离婚时可以分割吗？

答：我觉得这个朋友还是比较专业的，因为我看到大家有分住房公积金的，因为如果你要不买房的话，住房公积金账户里面有些收入是比较高的，或者比较稳定的工作的话，他住房公积金的确是缴存的数还是比较大的。

养老保险个人缴费部分也是可以分的，这个也是因为他每个月都扣的是您的一方的收入里面去缴费，他缴得是个人账户，它不是企业缴的账户，要分割那一部分，我们去社保中心去查询去打印的时候是可以打出来的。但是您是配偶，这种情况你是打不了的，你要么委托律师在诉讼过程中去打，要不然申请法官去给你去打这种自己是不对的，除非是你得去委托律师去做。这个问题很专业的问题，我觉得已经比一般只强调分房子、分子女抚养的话是更深一步了，他考虑到了养老保险。我们也见过，养老保险个人账户里面有几十万的都有。

问题四十 婚内两个人一起签了个20万的借款，男方用了。离婚协议里写了男方一人承担，可以吗？

答：其实这是一个专业的法律问题，就是说你们夫妻二人将你们的债务约定由一方来进行偿还，那么现在是不是可以对抗债权人对你们来进行主张权益？

答案是能的。但是，如果协议里面规定了由一方来进行承担，当债权人真的找你来进行偿还的时候，你去偿还了他，你可以向男方来进行主张清偿，也就是这个债变成三角债了。你替对方还了，那么同样你去找你的配偶，让他去把这个钱还给你，是这样的一个过程。

所以他就涉及到你在离婚协议里面，你虽然约定了，但它是不是合法。所以要有一个合法有效的离婚协议保证你们的权益是非常重要的，离婚协议不是随便写的，也不是婚姻登记部门给你一个模板，你们随便填一下就可以了，因为每个人的家庭的环境和条件不一样，财产数额也不一样，种类也不一样，那么不是说一个模板的协议就能把你们的这些所有都涵盖了，这个问题您可以咨询我们的律师，然后律师可以给你们来起草这方面的协议。

问题四十一 男方经营店面的收入从来没有给过女方名下，也没有其他任何财产，女方怀疑男方将收入存在男方家人的账上怎么办？

答：您尽快去看看这个财产到底存没存到，如果真的是这种情况，我觉得不能说男方说他有多聪明，我们都觉得他是狡猾，非常的坏，这种情况真的有。这种情况，就是说双方不信任。

他不想把钱转到夫妻共同的账户里面，或者让女方掌握账户，它就是采取细水长流的方式，把自己的家里面的钱掏空了，全都给他的亲属给他的父母这种。那么如果落实，钱确实是在男方的账户上后转走的，那么是可以追回来的，不管是赠与也好，还是借贷也好，这部分都是可以追回来的。如果要是说男方作为经营者，就把钱财都转移到其他人的账户，直接就是由对方来收款，那么您这个情况真的是比较危险。

我觉得你这个问题还是来咨询一下律师，来专门做一个应答的方案，现在通过这种方式是不大好说，因为每个案件特点是不同的，你们家庭的一个状况也是不同的。

问题四十二 离婚时孩子归我，给我10万，后来我没有要孩子，我们俩写了一个手写的协议，孩子给他，我什么也没要。可以吗？

答：离婚后又起草了一个协议是吗？可以，是这样的，而且合同追认。对这种情况，我要说的就是离婚协议，你可以在婚姻登记部门去做一个备案。那么你要对离婚协议进行变更的话，二次写的东西婚姻登记部门是不能给你备案的，那你们双方只要是达成共同协议了。然后一起都写清楚，你们要把那个内容双方签字了，内容合法有效的话，协议内容也是受保护的，也是合法有效的。

问题四十三 关于离婚协议里写了钱由一人偿还的问题？

答：我们刚才这个已经解答过了这个问题了，就是说你们写的离婚协议不是无效，但它也不是完全有效。你们写的这个协议不能对抗债权人，我们答案是不行的，就经常做这个手势no，是不行的。那么你们可以形成一个三角债的关系，如果债权人真的非得要主张您来偿还，您可以替配偶先偿还，然后去找你的配偶，让他来还给你，你们双方就形成了一个互相的一个三角的关系，但是写上总比不写强，你的权益还能受到一定的保护。

所以我们为什么强调离婚协议不是说非常草率的，大家现在你好我好，大家可以这样随便签的，一定要是合法有效的离婚财产离婚协议，才能对您的离婚后的权益有所保证。

问题四十四 老公跟情人住在一起不回来了怎么办？

答：您说怎么办？我也不知道怎么办，要不离婚，要不让他回归家庭，对吗？就这个。现在第三者这怎么办？我们也不知道怎么办，太多了。

问题四十五 离婚时孩子监护权给了爸爸，但是孩子一直是爷爷奶奶带。监护人从来不管他，现在能把孩子要回来吗？

答：是这样涉及到一个离婚后的孩子的抚养权变更的问题，法律是允许你进行变更的。变更的主要有几种方式，一种是双方协商，我们到法院来做一个就像备忘的一种方式，调解的方式，把孩子的抚养权交给另一方，同时解决一下抚养费用和探望的问题。

第二种是一方起诉要求进行变更，那么一般情况下变更大概有几种类型：比如说对方有不适合带孩子的疾病、有犯罪行为，或者其他不利于孩子的这种其他的环境条件。这种情况涉及到要进行变更了，还有一种情况，孩子愿意从另外一方跟着现在要求变更的这一方，是可以的。

除此之外，其实这种情况如果监护人从来都不在身边，它达不到直接抚养孩子和照顾孩子的目的和这种对孩子身心有利的这种帮助，或者甚至离婚之后把孩子送回老家去了，或者送到一个比较偏远或者教育程度不如原来生活条件的地方，您可以尝试着进行变更，尽量在变更之前还听一下孩子的意见，主要给孩子一个稳定的更好的生活环境，然后让孩子健康的幸福的成长，这是是最重要的！