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文章目录：为方便办理商贷的职工更加便捷地利用个人住房公积金账户余额偿还住房贷款，济南住房公积金管理中心将于12月20日推出商贷按月委托提取业务，在建行、工行、农行、中行、交行办理了商贷的职工，可委托公积金中心按约定的额度逐月将本人的公积金转入个人结算账户，而且商贷放款30日后可以办理。这意味着购房者每月的还款压力将会减小。
好了，废话不多说，直接上干货吧！
贷款账号怎么查？
在济南的建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行有商贷的职工可办理商贷按月委托提取业务。
职工办理该业务前，需确认商贷的贷款账号，具体查询方式可到济南住房公积金服务大厅、市政务服务中心公积金窗口以及职工住房公积金缴存银行经办网点办理此项业务。由于公积金服务大厅、市政务服务中心公积金窗口办理人员相对集中，建议职工就近选择公积金缴存银行经办网点办理。
五大银行贷款账号，在个人借款凭证或借款合同中均有记载。
此外，也可由借款人持身份证到贷款银行查询或联系个贷客户经理查询。
解读：
对于为何首批只有五家银行贷款可以办理，济南住房公积金管理中心主任董宝珂表示，后期会逐步增加委托银行，哪家银行提供所需数据和材料齐全，该中心会第一时间与该银行签协议，市民就可以办理了。
办业务有哪些条件？
根据规定，职工和配偶需与公积金中心签订合作协议，在济南市行政区域内商业银行办理了商贷，且在公积金中心本部缴存公积金才符合办理。同时，提取人的个人公积金账户为非冻结状态，有多个个人公积金账户的，须先办理账户合并手续。
需要提醒的是，委托提取人提供的银行账户必须是本人名下与公积金缴存银行同行的储蓄账户，且该账户为已激活正常使用的账户。实施商贷按月委托提取期间，若公积金账户被冻结，该业务自动终止。
委托提取人名下有公积金贷款的，只能办理该笔公积金贷款对应的组合贷款商贷部分按月委托提取业务，且公积金贷款状态需为正常。名下有多笔商贷的，只能办理一笔商贷的按月委托提取业务，前提是没有公积金贷款。
解读：
以市民王女士为例，如果她有一笔组合贷，其组合贷里的商贷部分就可以办理按月委托提取；如果有一笔纯公贷、一笔纯商贷，纯商贷就不能办理按月委托提取。但如果她有三笔纯商贷且没有公贷的话，只能办理一笔纯商贷按月委托提取。
办业务要提供哪些材料？
由于该业务需本人办理，委托提取人为借款人的，需提供本人身份证、本人银行结算账户、借款合同、借款凭证、贷款账号；委托提取人为借款人配偶的，需提供本人身份证、结婚证、本人银行结算账户、借款合同、借款凭证、贷款账号。
解读：
办理本业务后，委托提取人不用再到公积金中心服务网点现场办理商贷还贷提取业务。比如，有市民在市中建行缴存公积金，他在建行20余家经办网点都可办理。
办理后多久到账？
商贷按月委托提取业务于受理后，次月起每月10日至12日转账（遇节假日顺延），同一笔住房贷款按月委托提取的转账顺序依次为：借款人、借款人配偶。
办理按月委托提取业务后，每月能转多少钱？据了解，每月累计转账总额不超过委托提取人办理该笔贷款已正常偿还的总额度，以贷款银行提供给公积金中心的数据为准，且不包括部分提前还贷金额，提取额度到百元。
解读：
举例来说，某笔贷款已累计的正常还款额为2000元，该笔贷款借款人公积金账户余额为2000元，则借款人转账后，其他委托提取人不再转账；如果借款人公积金账户余额只有1500元，则借款人配偶公积金账户再转账500元，以此类推。委托提取人如果办理了部分提前还贷，每提前还贷一次，可至公积金经办网点办理一次提取，提取总额度不超过该次提前还贷的金额。
由于每个月提取数额不超过上个月的还贷总额，如果委托提取人月还款1500元，转账时公积金账户余额只有1000元，则转账1000元，月还款额中的500元可转额度累计至下个月，下个月可转账额度为2000元（1500元月还款额+累计的500元可转账额度），以此类推。
多久可办理商贷按月委托提取业务？
办理商贷后，很多市民关心多久可办理商贷按月委托提取业务。据了解，商贷放款30日后就可以办理该业务。而且，已办理购房提取的，只要符合商贷按月提取规定就可以。两者不冲突。
还有这些问题
也是小伙伴们想知道的
已经帮你们都问好了
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办理商贷按月委托提取业务后，之前的还款年度未能提取的情况如何处理？
【解答】如果距上次还贷提取已有几个月，则这几个月的还款额无法累计到按月委托提取业务的转账金额中。该委托提取人可到公积金服务大厅或市政务中心公积金窗口办理一次提取手续，提取金额不超过自上次还贷提取之日至办理按月委托提取业务之日的还款总额。
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夫妻双方一方办理按月委托提取业务，一方未办理的，该怎么办理？
【解答】未办理按月委托提取业务的职工可按年办理还贷提取手续，可提取金额需扣除该职工配偶每月委托提取的金额。
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有的职工公积金账户余额比较多，是不是办理了商贷按月委托提取业务后就不用还贷款了？
【解答】答案是否定的。因为按月委托提取是按约定的额度逐月将本人的住房公积金转入名下活期储蓄账户，并非转入职工的还款账户，职工仍需按月正常还款。
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已办理按月提取的组合贷怎么办该业务？
【解答】可继续申请办理该笔组合贷款商贷部分按月委托提取业务。
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商贷按月委托提取还贷业务变更与终止有何规定？
【解答】委托提取人的姓名、身份证号码、指定的个人银行结算账户等信息发生变化的，应及时办理变更手续。需提前终止本业务的，应及时办理终止委托手续。委托提取人可持本人身份证至公积金服务大厅、市政务服务中心公积金窗口或受委托银行服务网点办理变更或终止手续。商贷贷款本息已全部结清的，按月委托提取业务自动终止。
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（记者：罗晓飞）
（编辑：李鹏飞）
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据统计，60%以上的购房者都会选择商业贷款，但是商业贷款贷款条件有哪些？能贷多少钱？办贷款时需要走哪些流程？这类问题是大部分购房者所关心且必须了解的。今天小编就给大家奉上关于购房商业贷款的众多干货知识。
一、不是想贷就能贷！商业贷款的条件有哪些？
1、贷款人具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
2、贷款人已与开发商签订了具有法律效力的《商品房买卖合同》，并已支付了银行规定的30%及以上的首付款；
3、贷款人同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；
二、想贷多少贷多少？NO! 贷款额度这么算！
商业贷款额度是根据您个人信用资质、贷款年限、还款能力、房屋总价等条件而定的。一般来说，首付款为3成，贷款为7成。贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。个人信用度、教育程度、还款能力越高，房子支持的贷款年限越长，贷款额度就越高。
三、商业贷款流程是什么？需要准备什么材料？
商业贷款流程：确定贷款银行——申请贷款、提交材料——银行受理和审查——签订贷款合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——银行审批、放款——按期还款——提前还款——还款结束、办理撤销抵押登记
1、确定贷款银行
在借款人提出贷款申请之前，银行需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。
2、申请贷款、提交材料
自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的材料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款，填报《按揭贷款申请书》。
商业贷款须提供的材料如下：
（1）身份证和户口本。申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份；
（2）婚姻状况证明。已婚的要提供结婚证，离婚的提供离婚证，单身的要到当地民政局开具单身证明；
（3）购房合同。购房人与开发商签订的房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的《商品房房买卖合同》；
（4）首付款发票。房价30%或以上首付款收据原件及复印件各1份；
（5）购房人收入证明。这个需要到自己公司找主抓财务的领导开具，大于5000的要出具税收证明。如果属于借款人家庭成员共同还款，则要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任；
（6）借款人为法人的要携带有效的营业执照、法人身份证明、企业章程、财务报表、贷款卡；
（7）开发商的收款帐号1份；
（8）无房证明。如果是首套房需到房管局开具无房证明，证明是购买的首套房。
3、银行受理和审查
银行收到如上材料，对其材料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限。
审查的主要内容包括：
（1）购房行为的真实性，首付款是否足额存入开立在银行的售房专用账户上，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；
（2）房屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂;
（3）借款人偿还贷款本息的能力，借款年限加借款人的年龄是否超限;
（4）抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
4、签订贷款合同
审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。
5. 办理抵（质）押登记、保险、公证等手续
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。置业者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。
6. 银行审批、放款
在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，银行方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，银行将款项直接划入开发商在银行开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。
信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。
7、按期还款
8、还款结束、办理撤销抵押登记
四、商业贷款有哪些注意事项？
1、贷款期限一般在30年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄；
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率；
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等额本金为按月还本付息，先多后少；等额本息为按月还本带息，每月还款额不变。
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房子是一个家的缩影，尤其是随着近年来房价飙升，买房愈发成为老百姓的人生大事或投资首选，“哄抢”态势一度引起政府出台系列政策调控。在这种情况下，少部分人为规避购房资格限制、逃避债务、隐藏财产、减免税收、获取贷款等因素萌生“借名买房”的想法。然而买房有风险，借名需谨慎。这种投机行为不仅游走于法律边缘，更容易出现“竹篮打水一场空”的情况，进而引发诉讼纠纷。
本期，上海虹口法院将结合真实审判案例，为您梳理“借名买房”过程中可能出现的法律风险点，并为您送上一份维权攻略。
导读目录：
1、“借名买房” 的事实认定和举证提示
2、借名买房协议的法律效力
3、“借名买房”后房屋权属变动的法律风险
“借名买房”
的事实认定和举证提示
由于近年来房产价值的巨幅增长，实践中常见出名人在完成购房手续并将房屋登记在其名下后，便企图将房屋占为己有，而不承认与借名人之间有过关于借名买房的约定。而且由于借名人与出名人之间往往具有如亲属、朋友、同事等较为亲密的关系，日常生活中可能存在较多资金往来，双方就借名买房事宜之间也没有形成书面约定或所形成的书面约定并不规范。
那么在哪些情形下可以认定“借名买房”关系成立呢？
案例1：声称出资为别人购房要求归还房屋，法院：看证据！
王某婚后认识刘某并建立同居关系。2003年，为生活方便两人以刘某名义在上海购买一处总价为57万余元的房屋，其中首付款17万余元。该房屋交付后一直由两人共同居住，2009年王某向刘某一次性转账34万余元还清剩余贷款。2018年开始两人关系恶化，刘某趁王某不在更换房屋门锁，随后王某诉至法院称房屋首付款、月供及最后一次性付清的房贷均由自己实际出资，要求确认该房屋归自己所有，并要求刘某协助自己办理房屋产权变更登记。
法院经审理认为
王某提出的主张须对双方存在借名买房的合意，以及购房款全部为其出资的事实承担证明责任。关于合意，王某无法提供双方之间约定借名买房的书面凭据，且在房贷还清后十几年间也未变更产权登记，不合借名买房的常理；关于出资，凭现有证据仅可证明王某支付了刘某提前还贷款项。王某提供的汇款证据与首付款的金额和支付时间均无法对应，难以认定为首付款，按揭还贷款均通过刘某的银行账户进行，无证据证明存入还款账户的钱款系王某提供，综上所述驳回了王某的诉请，提前还贷款项的处理不在本案审查范围，可另行起诉。
案例2：出资为家人购房，有我的房屋份额吗？
应甲、应乙、应丙系三兄妹，2000年家里位于上海的房屋动迁，父亲老应在购买新房屋时要求应甲、应乙两人各出资5.5万元，因当时两人已为香港居民身份，房屋登记在老应与应丙名下，其后父亲通过“书面遗嘱”形式对房屋出资状况和未来产权分配归属做出相应证明，称房屋由应甲、应乙共同参与出资，将来房屋产权为两人和应丙三等均分。2018年老应去世后，三人对房屋产权发生争议，应甲、应乙起诉要求确认房屋份额。
法院经审理认为
应甲、应乙的主张须对双方存在借名买房或代持房产约定，以及两人对购房款出资的事实承担证明责任。现根据老应的字据可证明两人对购买房屋有出资，但字据并未表明当事人曾就房屋为三人按份共有形成约定，仅载明在老应夫妇百年后房屋才由三人共有。该字据的遗嘱性质清楚明确，证明老应并不认为两人是房屋的实际共有人，仅认可其出资贡献在继承时给予遗嘱安排。且老应夫妇对购房也有出资，无证据证明其认同对该房屋的登记权利为替子女代持，因此无法认定当事人之间存在借名买房或代持房产的约定，同时根据政策两人作为香港居民也无法通过购买方式取得房屋产权，因此两人的出资只能被认定为对父母购房的资助，据此驳回了其诉请，关于遗产继承问题不在本案处理范围，可另行起诉。
1、借名买房的事实认定
在借名买房中，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。现在出名人是不动产登记簿记载的房屋权利人，借名人主张该房屋系借名买房，产权实际归其所有，必须对双方存在借名买房的合意，以及购房款全部为其出资的事实，承担证明责任。如果借名人有充分证据证明双方已达成借名买房的合意并实际支付了价款，且不存在权属变更障碍，借名人可以请求将房屋过户至自己名下。如果借名人无法举证证明双方曾达成借名买房的合意，即使购房款直接来源于借名人，该出资行为也只能认定为代出名人支付购房款，而不能据此主张房屋产权。
2、借名买房的举证提示
在借名买房的举证过程中，“合意”与“出资”的证明极为重要，缺一不可。上述案例中，原告在申请确认房屋产权份额时，在提供证据环节分别陷入“无出资无合意”和“有出资无合意”的尴尬境地，导致最终诉请被驳回。因此，借名人委托他人买房时应通过订立书面协议或固定其他相关证据来确定房屋的实际出资人和权利人，在汇款时应该备注“购房款项”等字眼并保留好付款凭证，做到保存证据证明“借名买房”中的“出资”及“合意”，避免口头约定或约定不明产生的法律风波。借名人也应及早要求代持人办理过户登记，防止拖延时间过长导致权益受损。
借名买房协议的法律效力
在日常实践中，“借名买房”关系得到确认并不是借名人权益得以实现的终点。实践中，往往因借名行为存在规避政策等情况导致合同效力存疑，进而引发争议。
案例：规避限购政策借婆婆名义买房，可以获得房屋产权吗？
小王与施某于2009年结婚，婚后几年，因房价上涨迅速，两人商量购置房产进行投资。受限购政策限制的两人原定以小王父亲老王的名义购买，却在网签时发现老王也是限购对象，转而以施某母亲周某的名义购置这处价值220万元的房产。2017年小王因病去世，生前立有遗嘱指定遗产中这处房屋属于自己的份额由父亲继承。为此老王向法院提出诉请，要求确认房屋实际产权归女儿小王与女婿施某共有。
法院经审理认为
争议焦点在于房屋究竟是借名买房还是对周某的赠与。
从房屋购房款来源看，购房资金全部来源于施某和小王二人；从资金流向看，资金先由小王转给老王，在老王支付部分房款后剩余资金由老王转给周某，完成剩余房款的给付，虽然施某、小王与周某对于房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定，但结合资金走向、房款支付等事实，各方当事人提供的证据以及当事人陈述，法院认定施某、小王借名买房事实的存在，根据老王、施某陈述的名下产权房情况，以老王或周某名义购房目的都是为了规避当时的住房限购政策，该行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，并且施某和小王当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见，故对于老王主张的直接确认房屋产权归施某和小王共有的诉讼请求法院难以支持，最终判决小王与施某共同获得房屋目前评估折价388万元，由周某支付。
“借名买房”事实存在，协议一定具有法律效力吗？
即便法院认可双方之间存在“借名买房”行为，不代表借名人可以直接取得房屋权属。在司法实务中，借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。基于借名买房合同产生的原因不同，借名买房合同的效力亦应区分不同情形，如为规避国家限购政策借名购买经济适用房、人才住房等政策保障性住房的，合同可能因违背公序良俗而被认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。如借名购买普通商品房，且不违反限购政策或存在恶意串通损害他人利益的，方能认定合同有效。此外，政策障碍是否消灭也应予以考量，如果借名人至诉讼时仍不符合政策规定的购房条件，将无法办理房屋过户登记手续。
“借名买房”后
房屋权属变动的法律风险
实践中，“借名买房”具有较大的潜在风险。因房屋登记在借名人的名下，自记载于不动产登记簿时便发生效力，代持人对房屋的处置，例如出售或者与第三人发生纠纷导致房屋进入执行阶段，都可能造成借名人的利益损失，进而引发纠纷。
案例：借名买房被代持人售出，对方去世了还能取得产权吗？
张某与陆某系同事、朋友，1983年出于帮助朋友，张某出资为陆某购买房屋，后该房屋动迁，仍由张某实际出资并承担相关手续费及装修费等购买另一处房屋，陆某夫妇书面立据承认房屋购买由张某出资，双方约定房屋由陆某使用至年老，在陆某年老或有意外时房屋应转至张某或其子女名下，陆某已将情况告知其子女，且其子女无异议。2020年，张某得知陆某已于2018年去世，且房屋已于2008年被陆某出售给案外人，遂起诉至法院要求陆某的三个子女作为继承人在其继承遗产范围内向自己承担赔偿责任。
法院经审理认为
陆某书写的《笔据》、《立据》对其具有法律约束力，张某可依约定主张权利。陆某自行于2008年将系争房屋出售，违反了其对张某的承诺，构成违约，应按违约当时的房屋价值向对方赔偿损失。但陆某于2018年去世，距离其出售系争房屋已经十年之久。现并无证据显示陆某留有遗产，更无证据证明陆某的继承人曾获得其遗产，则根据限定继承的法律规定，张某要求陆某的继承人继续承担赔偿责任无法律依据，法院不予支持。
“借名买房”发生后，具有哪些潜在的法律风险？
代持人与借名人之间所订立的房屋代持协议本质上是发生在二者之间的债权债务关系，仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权要求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力，甚至一旦房屋被处分或设置了较高额度的抵押贷款时，借名人将难以直接取得房屋权属。同时，借名买房需承担被法院强制执行的风险，代持人与他人发生纠纷，进入执行阶段后借名人向法院提出执行异议，法院为保护善意第三人利益一般不会支持。
《民法典》相关法条链接：
《中华人民共和国民法典》总则编
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国民法典》物权编
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第二百二十条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
来源｜上海市虹口区人民法院
作者：郁玥、吴静文
责任编辑 | 张巧雨
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【本文标题和网址，转载请注明来源】1460/房贷可以委托家人办理吗(房贷可以委托人还款吗) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/355003.html
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