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文章目录：将按揭房过户给原夫妻其中一方：双方当事人共同申请办理夫妻离婚房屋所属权登记手续，将离婚双方的名字登记变更为原夫妻一方，并根据相关规定由被过户方继续缴纳按揭。将按揭房过户给另一方：需要还清银行贷款。若还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。
能变更。
一般而言，只要夫妻双方就房产分割达成离婚协议而变更主贷人，银行一般会同意，并配合办理贷款合同变更手续。但是，有些夫妻贷款周期较长，比如30年还贷期间，并且每个月还贷额较高，比如4000元以上，而变更后的还贷人每月工资收入不足贷款金额的两倍，银行一般不会同意变更主贷人，除非当事人另行提供担保人或采取其他担保措施。
因此，夫妻在协议分割房产前要注意银行对变更主贷人是否同意。
另外，在办理银行贷款变更手续时，银行一般会严格要求当事人双方到场，一方到场银行会拒绝办理变更手续。如果一方当事人不到场，可以委托代理人（包括律师）委托办理变更手续，相关委托书必须办理公证。
二手房按揭过户需要15-30天。二手房办理产权过户，一般在15-30个工作日。二手房必须过户后才能办贷款，因为过户后银行才会放尾款，过户之前要把贷款审批通过，接到银行通知后才能过户。找法网提醒您，在贷款合同签订，房管局过户之后，不论银行是否放款，合同都已生效，买方要终止合同必须还清贷款。
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法学专家：处置共有房产应保障非债务人权利
离婚约定房屋归女方所有 未过户因前夫欠债被法院查封
在离婚时，男方放弃二人共有的房屋产权，本来，该房屋便属于女方所有，可是，铜梁区的陈女士已独自归还了该房7年的按揭款，目前，该房屋却被法院查封了，她的房屋面临被法院拍卖的风险。原来，是她前夫透支了信用卡未还，银行发现她前夫与其共有一套房屋，便将其查封，以抵偿她前夫的欠款。
离婚约定房屋归女方所有但未过户
2008年，重庆市铜梁区蒲吕街道的陈女士与四川内江的李先生结婚，并在铜梁区东城街道办事处龙城大道购买了一套住房，登记在两人名下。2010，他们的女儿出生，三口之家本可从此更加幸福，但由于李先生迷上赌博，并输了不少钱，导致两人感情发生危机。
2015年4月，陈女士与李先生在铜梁区民政局办理离婚手续，解除了二人的婚姻关系，并对上述房屋进行分割，约定该房屋由陈女士所有，离婚后该房屋贷款由陈女士偿还。
因该房屋有银行贷款，而陈女士无力一次性还清余款，所以，导致该房一直无法办理权属变更手续，仍在双方名下。
法院查封她的家 并驳回她的执行异议
2021年8月，陈女士在渝快办系统办事时，无意中发现自己的房屋被渝中区法院查封。当时不知所措，随后去询问该院，却因自己不是该案的当事人，无法查询到李先生到底欠交行多少钱。她说，自己也找不到李先生。无奈，2021年12月，陈女士向渝中区法院提出执行异议。
陈女士认为，李先生与交通银行的债权债务纠纷发生在双方离婚后，不存在恶意逃避债务的行为，同时，陈女士仅有这套房屋作为其母女两的生活居所，该房屋也一直由她占有使用，非因陈女士原因未办理相关过户登记，要求渝中区法院解除对该房屋的查封、冻结。
2022年6月13日，渝中区法院作出执行异议裁定，认为应从不动产登记簿记载来判断案涉房屋权属，案外人陈女士与被执行人李先生离婚协议书中，对案涉房屋的约定只对双方当事人发生法律效力，并不产生物权变动的法律效力，也不足以对抗第三人。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，房屋产权证记载被执行人李先生是案涉房屋权利人之一，对其名下与他人共有财产查封符合规定，并无不当。陈女士也是案涉房屋权利人之一，该权利记载于房屋产权证因而真实合法，但其对案涉房屋享有的权利不足以排除本院执行。据此，驳回陈女士的异议请求。
专家说法:法院不能处置共有房产中非债务人部分
西南政法大学民商法学院副教授杜江涌认为，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。我国实行不动产统一登记制度，不动产以物权的产权归属登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产登记的根本目的在于“公示”与“公信”。公示原则是指，物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力；公信原则是指，任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。其根本目的在 保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。
就本案来说，陈女士与李先生虽然在离婚协议中明确约定了案涉房屋的归属，但是，并未及时到不动产登记机构办理过户手续，即在法律上并没有发生物权变更的效力。
同时，根据《民法典》相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。那么，本案中离婚协议的约定及内容，用一句话总结就是“约定有效，物权未变”。
本案面临的另一个问题是，一套房屋、两个产权人、个人债务，另一方的权利如何保障？
首先要明确的是，责任自负，其中的非债务人的部分产权，是不负有为其他人偿债义务的，法院不能强制执行非债务人那部分的房产；除非在征得其同意并确保其利益的前提下，才可以予以拍卖后，扣除非债务人房产价值部分之后，用剩余拍卖款来偿还其他具有债务人身份共有人的债务。
因此，房产证上登记的共有人，或者房产证未登记但有充足证据证明自己是产权共有人的，在得知房产被债权人提请法院查封、准备拍卖时，非被执行人身份的房产共有人可以向执行法院提起“案外人执行异议”，如果“案外人执行异议”被执行法院驳回，还可以提起“案外人执行异议之诉”，要求法院确权、析产。
如果房产是婚姻存续期间购买的，夫妻只有一人是债务人的，另一人凭结婚证、婚姻存续期的产权证，就可以提起“案外人执行异议”，阻却房产被法院强制拍卖的措施。
换言之，即便房产被法院强制执行，在处理的过程中也应保证非债务人的权利，如果因拍卖而导致非债务人权利受损，非债务人一方可以向另一方请求赔偿。
律师支招：房屋被法院查封后如何避免被拍卖
重庆捷恒律师事务所律师汪信明认为，现在，陈女士的执行异议被驳回，要想通过异议之诉解除查封之门已关闭，那么，陈女士就要考虑如何减少损失，并避免房屋被拍卖。
第一个途径：陈女士设法筹资偿清李先生欠交通银行的款项，让法院立即解除查封，并立即办理变更过户手续。如李先生不配合，陈女士可委托律师诉讼，采取类似“涤除抵押权”的方式，偿还李先生所欠交行的款项以解除查封，并要求法院办理过户手续。
第二，陈女士可找金融机构向法院提供担保，将此房产置换出来，办理过户后再抵押给金融机构贷款，从而避免该房产被拍卖。
第三，陈女士可以找房产中介机构出售该房产，让中介机构联系与其合作的金融机构向法院提供担保，将此房产置换出来，出卖后，可偿清交通银行的债权、金融机构的资金使用费和房产中介的手续费，也能避免房屋被拍卖。
陈女士如采取前述相关措施，可向李先生追偿相关损失。不过，汪信明提醒类似当事人，在离婚分割房产后，应设法尽快将不动产权属转移到自己名下，以预防因另一方拒不偿还债务而被第三方查封或拍卖的危险。
记者 唐孝忠
问题之一
夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，首付款由其父母出资且贷款由其与父母共同承担，结婚后以夫妻共同财产还贷，夫妻另一方离婚时主张处理该房产的，是否因财产涉及他人而予以另案处理？
裁判要点
夫妻一方婚前购买的产权房仅登记在其一人名下，无论其父母是否出资并参与共同还贷，是否具有与其共有房屋的意思或约定，都只属于该夫妻一方与其父母之间的权利义务关系，除非夫妻另一方明确认可外，不对夫妻另一方产生法律约束力。夫妻另一方基于其以夫妻共同财产参与还贷而在离婚案件中要求处理该房产的，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条的规定予以支持，不得以该房屋涉及夫妻一方父母的权利而不予处理。
问题之二
夫妻双方及一方父母共同登记为房屋产权人，离婚时在离婚协议中约定夫妻一方(父母非产权人一方)在收到对方支付的房屋折价款后从登记权利人中“除名”，这种约定是否有效以及离婚后可否以折价款过低、约定属于赠与为由请求撤销？
裁判观点
夫妻与一方父母共有的房屋，离婚时原则上应由所有产权人共同协商该房屋的分割。但若夫妻达成离婚协议，约定一方放弃自身产权、另一方支付一定折价款的，则因该协议并未涉及其他产权人的权利义务，对夫妻二人均具有法律约束力。双方登记离婚后，该协议生效，双方均应履行协议。因离婚协议兼具财产性和人身性，与赠与行为强调的无偿性、无因性明显不同，即便夫妻双方就一方放弃产权获得的折价款约定较低，夫妻一方主张行使任意撤销权，或以协议显失公平为由主张撤销离婚协议的，也不应予以支持。
问题之三
夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚，所购买的房屋登记于夫妻一方名下，该房屋是否属于其个人财产？
裁判要点
对于产权房是否属于夫妻共同财产，把握的一般原则是：非婚状态下购买的房屋为个人财产，婚内购买的房屋为夫妻共同财产。考虑到从签订买卖合同到产权登记往往有时间差，而产权登记只是买卖合同履行的结果。因此，一般以签订买卖合同的时间来判断房屋是否属于婚内购买。但上述一般规则并不排除夫妻可在非婚状态时即以共同购买的合意共同出资购买房屋，此时该房屋宜参照夫妻共同财产予以处理。在发生夫妻可能系为规避房产限购政策而离婚购房的情形时，可综合考量签订房屋买卖合同时间、离婚时是否分割夫妻共同财产、是否复婚等事实来判断房屋究竟属于一方个人财产还是夫妻共同财产。若查明出资来源于夫妻关系存续期间共同财产的，至少应对该出资金额予以分割。
问题之四
夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下，婚后以夫妻共同财产还贷的，离婚时该房屋如何处理？
裁判观点
对于夫妻一方婚前贷款购买产权房并登记在自己一人名下的情形，在适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条时，应注意甄别房屋登记权利人是否“以个人财产支付首付款”。情形1：若产权登记一方完全以个人财产支付首付款，则完全符合上述司法解释的规定，离婚时双方协议不成的，通常由产权登记一方就婚后共同还贷款项及其对应的财产增值部分对另一方进行补偿，该财产增值部分以房屋现价值相对于夫妻结婚时点的增值(离婚时市值-结婚时市值)为计算基础。情形2：若夫妻非登记一方有证据证明自己婚前即以个人财产参与首付款出资，则产权登记一方就非登记一方的首付出资、婚后共同还贷款项及二者对应的财产增值部分均应进行补偿。其中，非登记一方婚前出资对应的增值部分以房屋现价值相对于购房时点的增值(离婚时市值-购房时市值)为计算基数。此时，若非登记一方同时有证据证明其婚前出资是基于双方均认可房屋系为结婚、长期共同生活使用目的而购置，则该房屋虽登记于一方名下，但分割时宜将房屋视为二人共有而予以处理，可以参考出资比例，适当考虑双方是否长期共同生活、婚姻关系存续时间长短等因素。
问题之五
婚前男女双方以结婚为目的，由一方出首付款、另一方贷款共同购买产权房登记于二人名下的，离婚时该房屋如何处理？
裁判观点
男女双方婚前以结婚为目的共同出资购买产权房，如未约定按份共有则可认定系共同共有，参照共同共有财产分割的一般原则，兼顾照顾子女、女方和无过错方权益的原则予以确定。对于一方出首付、另一方贷款的情形，若判决确认房屋归出首付款一方所有并由其负担离婚后贷款的偿还，则须特别考虑婚姻期间的长短对实际归还贷款金额的影响——若婚姻存续期间较短，则仅贷款出资的夫妻另一方实际对房屋的出资贡献非常有限，应在均分基础上适当调低该方的产权份额比例，尽量避免利益失衡的情形，如，取得产权的一方实际所支出的首付款、给另一方的折价款加上尚欠的贷款本金总和过高于房屋现价值。例如，400万(男方300万首付+女方100万贷款)房屋现值为500万(尚余80万贷款)，男女双方可分割的房屋价值420万元，若给女方30%，男方实际就为房屋花费300万首付、126万给女方折价款及未来还需承担80万贷款，总计506万已高于房价；若无其他因素，分配给女方更高比例则欠缺妥当性。
问题之六
离婚协议中对房产出资、还贷金额的归属进行约定，是否可以认定双方就该房屋分割达成一致意见？
裁判观点
婚姻关系存续期间夫妻贷款所购产权房属双方共同财产，双方在离婚协议中仅约定各方出资、还贷金额的归属，并继续保持对房屋共同共有状况，而并未确定离婚后房屋归属或具体分割方案的，不能认定双方已就该房屋分割达成一致意见。登记离婚后，一方起诉分割该房屋的，可参照上述协议确定房屋出资情况并结合夫妻共同财产分割的一般规则予以处理。
问题之七
夫妻婚后贷款所购且产权登记不涉及他人的产权房如何分割？如何确定可供分割的财产价值？
裁判观点
人民法院对属于夫妻共同财产的房屋，可根据双方出资贡献等情况，结合照顾女方、子女、无过错方等原则，判决该房屋归属于夫妻一方所有，由该方向另一方支付房屋折价款。在计算房屋折价款时，以房屋现存的可供分割的财产价值(V)而非房屋市值(A)为计算基数。具体可通过双方协商或委托评估等方式确定房屋市值(A)，另须查明尚欠的贷款本金(B)，以房屋市值扣除尚欠的贷款本金确定可供分割的财产价值(V=A-B)，尚欠的贷款利息不应扣除。
问题之八
夫妻一方婚前与其父母共同购买房屋登记为该夫妻一方与其父母中一人共同共有，或者与其父母共同共有，房屋按揭贷款在该夫妻一方名下；离婚时，因婚姻期间该夫妻一方所还贷款实际由夫妻共同财产承担，那么，应如何确定夫妻另一方应获得的补偿款？
裁判观点
参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定的精神，夫妻一方婚前所购房屋无论登记权利人是否仅限于其一人，只要婚后以夫妻共同财产进行还贷，则均应由其对夫妻另一方参与共同还贷的款项及其对应的财产增值部分进行补偿。但是，确定上述共同还贷款项所对应的增值部分时，应区别于夫妻一方婚前购房仅登记于该方一人名下的情形。具体可分步计算：(一)综合房屋产权人数、相互间的父母子女关系、出资贡献情况等因素确定登记产权的夫妻一方能够享有房屋增值利益的比例a；(二)确定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚内总房屋增值(不考虑其他因素情况下可简化为离婚时和结婚时房屋市值的差额)；(三)确定婚内夫妻所还贷款本息相对于登记产权一方对房屋所有出资贡献的比例b；【b=婚内还贷本息/(所有已还贷本息+尚欠贷款本金)，此时由于登记产权夫妻一方主要以承担贷款方式对房屋出资，故其对房屋的所有贡献理应包括婚前已归还贷款本息、婚内所还贷款本息及尚欠贷款本金部分】；(四)确定可作为夫妻共同财产予以分割的价值即另一方补偿款的计算基础v(v=婚内还贷本息+b×a×婚内总房屋增值)，不考虑其他因素情况下另一方应获得上述财产价值的一半。
问题之九
夫妻一方在婚后将自己婚前个人房产出售，以售房所得款为主要出资购买了另一套房屋，现诉请分割该套房屋，如何把握分割规则？
裁判观点
夫妻婚后所购产权房除双方有约定外，应依据《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条，结合房屋登记和出资情况，确定该房屋是否属于夫妻共同财产。除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。夫妻共同房产的分割，应参照共同共有财产分割的一般原则，按照照顾子女、女方和无过错权益的原则予以确定。即便该房产的出资主要来源于夫妻一方出售婚前个人房产所得款，因夫妻间并非按各自出资来享有对新购房屋的权利，故不宜将该婚前个人房产出售款及其增值部分特定化地作为该夫妻一方的财产份额，而是应将该方出资贡献较大作为与照顾子女、照顾女方等并列的考量因素，以酌情调整夫妻双方就该房产所应分得的份额比例。例如，出售个人房产a得款500万，购置600万新房屋，现新房屋增至1000万。分割新房屋时，不能当然将其中500万作为一方个人财产，仅将另500万作为夫妻共同财产分割；更不能将500万及其对应的增值份额即500+500/600×(1000-600)作为夫妻一方个人财产，剩余部分作为夫妻共同财产分割。
问题之十
夫妻婚后共同出资购买产权房登记在夫妻一方与未成年子女名下，离婚时如何分割？
裁判观点
夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有，在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。
若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷案件中一并处理。可结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若夫妻双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。
合伙人的债权人是否有权代替合伙人行使权利？
【本文标题和网址，转载请注明来源】1460/离婚后 房屋有贷款怎么变更(离婚后房子按揭贷款如何更名) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/354375.html
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