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文章目录：本文节选自最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。
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人民法院判决分割一方于婚前以个人名义签订合同支付首付款并按揭贷款所购房屋时，如果将房屋判归婚前购房者所有，对于夫妻共同还贷所形成的财产权益，应当如何分割？
问：我与妻子均是再婚，再婚前双方均有自己的住房。我于婚前按揭货款购买了一套两居室楼房供双方婚后共同居住，至今贷款尚未还清。离婚诉讼中，我主张此套住房归我所有，对方亦表示同意，但要求从3年来房屋价格上涨带来的收益中分一半给她，我现在又不想卖房，房价上涨我也没有实际得到收益。请问法院会支持她的要求吗?
答：她的要求是合理的。你婚前以个人名义签订购房合同，支付首付款，按揭贷款购房并将房屋登记在个人名下，但婚后夫妻双方共同偿还贷款，因此，上述房屋中有一部分属于你的个人财产(首付部分以及尚未还清贷款部分)，但也有一部分具有夫妻共同财产的属性(夫妻于婚姻关系存续期间共同还贷部分)。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条第一款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
既然对方已经同意房屋归你所有，因此，你们之间争议的只是你如何就婚姻关系存续期间双方偿还银行贷款所形成的财产权益向对方支付补偿的问题。如果你们不能通过协商解决争议，人民法院在判决时，必然要判令你就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分，给对方予以补偿。
尽管你现在不出售房屋，但房屋的增值是客观存在的，既然离婚后房屋所有权归你，则此增值必然由你享有。而这一增值是与配偶一方参与共同还贷的贡献分不开的，对方还因此丧失了购买属于自己的房屋的机会。所以，由一方独享因房屋升值所带来的利益，对另一方来说是不公平的。因此，建议你主动就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分向对方支付补偿，或者与对方协商解决争议。
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附：
北京市高级人民法院民一庭
关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知
市第一、第二、第三中级法院民庭：
各区、县法院民庭：
...
人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。
产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。
具体审判中有何问题，可及时向我庭反映。
特此通知。
浙江省高级人民法院关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答（高法民一〔2016〕2 号） 第九条规定
九、《婚姻法司法解释(三)》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额如何计算？
答：补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。
在此问题上，北京高院与浙江高院的计算方法一致。当然司法实践中可能还有其他的计算方法。
案例
胡某与彭某结婚后，双方经常为生活琐事争吵。后胡某起诉离婚，提出彭某婚前购置并登记在彭某名下的某小区的房产，婚后一直由双方共同还贷，彭某应补偿共同还贷的一半给胡某。胡某的要求合法吗？
以案说法
合法。民法典第一千零八十七条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
来源：人民网
2020年7月13日，法院作出(2020)民初111号民事判决书，判决戴某某偿还江某1、江某2、江某3债务346万元及支付利息(利息计付：以496万元为基数，按年利率6%从2017年7月10日起计算至2019年1月26日止；以346万元为基数，按年利率6%从2019年1月27日起计算至归还清债务之日止)。该判决生效后，江某1、江某2、江某3向一审申请执行。一审于2021年1月6日立案执行后，向戴某某发出执行通知书，但戴某某未履行该判决确定的义务。2021年1月27日，一审作出(2021)执21号之三执行裁定，裁定查封位于××道××号××号楼××单元××号的房屋。被告黄某芳为此向一审提出执行异议。2022年7月1日，法院作出(2022)执异26号执行裁定，裁定中止对黄某芳所有的位于××道××号××号楼××单元××号房屋的执行。2022年7月13日，原告江某1、江某2、江某3向法院提起诉讼。
2009年6月6日，佳丰利房地产开发有限责任公司与被告黄某芳签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给被告黄某芳，房屋总价为521859元，首付款为104859元，剩余417000元由被告向银行申请按揭贷款。2009年7月13日，被告黄某芳缴纳了购房契税15702.74元。2009年10月16日，被告黄某芳开始向中国建设银行归还借款，截至2022年7月27日尚欠借款本金315192.11元。
2011年1月12日，被告黄某芳与第三人戴某某登记结婚。2017年12月19日，被告黄某芳名下的桂ＡＥ××某某别克牌小型普通客车、桂Ａ9××某某奥迪1984ＣＣ小型轿车抵押给正印融资租赁(上海)有限公司南宁分公司。2019年5月7日，被告黄某芳与莫健海签订《借款合同》，被告黄某芳向莫健海借款420000元，借款期限从2019年5月7日至2019年11月6日，以涉案房屋作为抵押，未办理抵押登记。2019年5月15日，被告黄某芳与第三人戴某某签订《夫妻婚内协议书》，协议书载明：1.第三人戴某某因资金周转困难于2017年12月19日将被告黄某芳名下的桂ＡＥ××某某别克牌小型普通客车、桂Ａ9××某某奥迪1984ＣＣ小型轿车抵押给正印融资租赁(上海)有限公司南宁分公司，抵押期间的利息是被告黄某芳支付，被告黄某芳因无力支付本息决定放弃车辆所有权，第三人戴某某不同意，第三人戴某某向被告黄某芳承诺用被告婚前购买的房屋即涉案房屋抵押赎回上述车辆，日后涉案房屋的使用权、收益权、处分权等归被告黄某芳单独所有；2.被告黄某芳于2019年5月7日将涉案房屋抵押借款420000元。2019年11月7日，被告黄某芳与莫健海签订了《借款延期协议》，将借款延期至2021年11月6日。
原告江某1、江某2、江某3提起诉讼请求：1.请求法院继续查封、拍卖被告黄某芳位于××道××号××号楼××单元××号房屋，并以第三人戴某某个人对该房屋所持有部分的价款25万元(最终价格以司法鉴定为准)偿还本案债务；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”的规定，被告黄某芳婚前以支付首付款和银行按揭贷款的方式购买了涉案房屋，首付款及婚前还贷部分对应的财产权益属于被告黄某芳的个人财产，婚后还贷部分对应的财产权益应属夫妻共同财产，第三人戴某某对婚后的还贷及对应的房屋增值部分享有财产权益。
房屋登记在被告黄某芳名下是基于被告黄某芳婚前签订的《商品房买卖合同》，不能否认第三人戴某某对涉案房屋享有财产权益。虽然被告黄某芳与第三人戴某某签订了《夫妻婚内协议书》，但该协议书对外不发生效力，因此，被告黄某芳就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”的规定，原告江某1、江某2、江某3的诉讼请求有事实和法律依据，一审予以支持。
一审判决：准许执行被告黄某芳位于××道××号××号楼××单元××号的房屋。
一审判决后，被告黄某芳不服提起上诉。
二审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据相关证据反映，涉案房产是上诉人在婚前购买，登记在黄某芳名下，并非戴某某名下，查封该房产需要上诉人书面确认或者生效判决确认该房产属于被上诉人戴某某，否则不能查封，一审判决执行该房产与以上规定不符。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条明确规定，涉案房产属于上诉人婚前财产，即使析产，物权也归上诉人所有，只是上诉人可能需要对被上诉人戴某某进行一定经济补偿。被上诉人戴某某对涉案房屋可能享有一定的财产权益，但并不具有物权，因此，涉案房产也不属于夫妻共有财产。涉案房产既不属于登记在被执行人戴某某名下的财产，也不属于被执行人戴某某夫妻共同财产，且涉案房产尚未析产，更未能确认被上诉人戴某某对涉案房产享有财产权益的明确数额。上诉人黄某芳就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决可执行涉案房产无事实与法律依据，二审予以纠正。
二审改判：1、撤销一审民事判决；二、驳回被上诉人江某1、江某2、江某3的诉讼请求。
法院调解仲裁，法院调解仲裁赔偿转账用途
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