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文章目录：告诉大家一个残酷的真相哦，大多数的酒店老板都是在其他行业挣到钱以后在酒店行业里面去亏掉的啊，大家可以看一下这个粉丝给我的评论留言啊，他总共是50多间的一个客房加盟的丽枫，然后是按照100间的客房进行缴纳的加盟费，按照丽丰酒店一间的加盟费是5000，他足足多交了25万，表示啊总投资了800万做一个50多间的丽枫。
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我们来算一下他单房报价是多少，十四万五，按照利丰品牌目前的首册上面的报价，他装下来大约是在11万左右，然后就算他涨幅贷12万，那这个业主他多花了将近25000，两万五五十五间，可以说他多花了将近140万，你可能觉得对于丽丰酒店前期一次性多花了140多万，感觉不算啥，但是这是只是前期费用而已。
我想问一下，你知道为什么中端酒店它会有一个房间数量的这样一个控制吗？他为什么要按照100间的客房给你算这个加盟费？就是很多中端的品牌连锁酒店啊，它的单房运营成本很高，很多呢，你达不到他的房间数量要求啊，你分摊到每一间客房的这个运营成本是非常高的，你最终算上一笔账，你可能就是不赚钱，就是帮着品牌去打工，我看这个评论上面还有其他的粉丝给他留言啊，就是问他有没有算过回报率，他说他是按照他之前住的酒店测算了三年就能够回本，大家一定要知道，测算这个东西它是属于理想化的。
他自己在投资运营过程中，它是有很多的偏差的，还有不确定因素。
我们见证过太多的酒店老板啊，就是加盟了品牌，真的就是给酒店集团做嫁衣，为什么很多酒店投资人加盟了品牌以后都骂品牌连锁，就是因为他们对品牌的期望太高，产生了这样一个落差值啊，我们每年服务1000多个酒店投资人啊，也帮助了很多投资人在加盟品牌方面对接了很多很好的政策，不是说品牌连锁不好啊，就是很多投资人他们对品牌了解都是单一，都是片面的，前几天还有几个粉丝私信我啊，就是他们加盟的某些品牌以后呢，后面需要解约，然后觉得自己人微言轻啊，想要通过我去帮忙了解一下这东西啊，其实很难帮助啊，因为这东西都是条条框框的写在合同里面的，这只能说在前期如何去规避好。
如果你是酒店的小白，想要进入到酒店行业里面投资的，一定要找一个专业的酒店投资顾问和团队去服务你，而且必须是和你站在同一条船上的，我们酒店易邦就是不站队任何酒店品牌，只从生意的角度去帮助你评估分析你的酒店项目到底能不能做。关
关注我，我是大强，一个用互联网思维做酒店生意的老鸟。
来源：央视新闻客户端
2021年，北京城乡接合部的门头沟卧龙岗村由于基础条件太差，被市里选为首批农房质量提升试点村落，在原址拆除重建。记者来到这里的时候，大多数的房子都已经完成拆除。
在村里采访的时候，远处突然传来了悦耳的钢琴声。我们一路顺着寻找，在瓦砾深处找到了传出钢琴声的宅院。
史利宝，今年71岁，是土生土长的卧龙岗村人。
这天他刚好约了老友在家中小酌，想听听老友如何看待村子里正在进行的农房改造政策，周围邻居的房屋相继拆除，让原本不打算翻建房屋的他产生了犹豫。
2021年9月，北京市农业农村局联合多部门制定印发了《北京市农村住房质量提升试点建设工作方案》，旨在改善农村居住条件和居住环境，构建和谐宜居新农村。项目首批试点村17个，涉及北京市9个区，分为整体改造与局部改善两种类型。卧龙岗村，就是整村改造的3个试点村之一，而这也是改造范围最广，困难最多，问题最为复杂的一类。与以往政府大包大揽的模式不同，新的农房改造采用政府引导，村民主导的方式，在充分尊重村民意愿的前提下进行改造，以“统一规划、统一风格、统一监理、村民自建”为总体原则。这样的方式，大家能否顺利接受？项目推进实施中又会遇到哪些困难呢？
命运坎坷卧龙岗 镇上最后一座“城中村”
77岁的庞福全，是这次整体改造政策的积极拥护者。村里的广播刚一通知，连具体细则他都没问，就拉着老伴李志兰去村委会签了翻建同意书，早早地完成了拆房工作。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村村民 庞福全：因为我们书记说拆迁无望，没希望了。像我必须得自建，为什么？你（以前）住的是平房，不通风不透风，二三十年、五六十年的房都已经老化了，住着确实条件不行。我现在都77岁了，有这么个政策，那你就按照这个来，这个不会吃亏的，你也不会上当。
北京市门头沟区占地约1400多平方公里，其中只有不到10%的平原地区。2010年，北京市门头沟区实施棚户区改造，通过搬迁上楼，使平原区村庄基本实现城市化。2013年至2017年，通过村民自主实施原拆原建、局部置换统建、整村规划重建等模式，改变了深山区村庄的生活环境。但包括卧龙岗村在内的，处于浅山区城乡接合部区域的村庄，一直进退维谷。为了更大力度统筹城乡区域发展，实现乡村振兴，根据过往实践经验，“村民自主原拆原建与局部置换统建”模式，成为了推动城乡接合部村庄建设的方案。
北京市门头沟区农业农村局 李文凯：这是基层做工作的一个主要方向，北京市一个功能定位的调整，不再进行大拆大建了，要把这个村保留下来，要给百姓做工作让百姓能理解。说明情况，以后发展的趋势到底是什么，我住这个小别墅可能比住咱们安置楼房要更舒适，并且是自己永远持有的这种状态，他也愿意自己来建。就希望政府给予适当的政策，同时用政策、用奖金来引导百姓按规矩来建，共同去努力，又和咱们政府倡导的、引导的匹配到一起。
简单来说，新的农房整体改造项目，在保持村址不变，宅基地不变等大前提下，重新进行风貌设计，并鼓励村民自己进行房屋原址重建，符合建设要求的村民，每人可获得一定的政府补贴奖励资金。在进行住房条件、村民意愿等调研后，卧龙村被纳入了首批试点改造村落。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记 付丰玉：也算是争取，当时我找镇里，我说你拆迁拆不了，我就改造。我说这卧龙岗怎么办？外地人多、人口倒挂、环境差。首先防火，冬天煤气中毒，夏天防汛。这边一看高低不平，哪又滑坡了，冬天又着把火那麻烦了。以前你没去看过，那原来全是房，看不着天，那一着火，一个都跑不出来。这个只能改造，改造争取来也不容易，要珍惜这次机会。
在庞福全临时租住的家中，他给我们展示了自己的《交房验收及拆除通知单》和《农房提升意愿统计单》。
在这份统计单的政策补贴一栏，我们看到政府建房补贴为每人2.7万元，村周转补贴为每人2万元。房屋建成后，庞福全家7口人一共可以获得40.9万元的补贴奖励资金。按照政策，他家可以翻建四座二层小院，但建房多出的金额则需要村民自己承担。
农房改造项目在村里传开后，很快就有4成的村民同意原址改建。但更多的人还是持观望态度。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：有的人一听政策我得掏钱，你拆迁的有房又有钱，我拆房我还得掏钱，他就有点不平衡。特别是2015年左右，（周边所有村）都全部上楼了，就剩我一个村了，基础设施配套不完善。
付丰玉是卧龙岗村村书记，1990年从山东潍坊来到北京打工做保安，后经人介绍，与卧龙岗村民结婚，在1993年，成为了卧龙岗村人。用他的话说，在卧龙岗村生活30年，有25年是在问村子何时拆迁，发展和村子毫无关联。
这是一段2005年的新闻，按照计划，八宝山火化场将西迁至北京远郊的门头沟区卧龙岗，并新建一个殡仪馆，迁建工作预计在年内启动，两年内完成。当时在村民们看来，“整村搬迁”几乎是板上钉钉的事，而这也成为了许多人心中的“意难平”。
卧龙岗村隶属门头沟区永定镇，2010年前，共有行政村24个，但是目前为止，以村庄形态保留的只有卧龙岗村。周边其它村落的村民早已拆迁上楼。八宝山（火化场）西迁项目启动却迟迟没能落地，这段阴差阳错的过往，也在某种程度上改写了卧龙岗村的发展轨迹。
因为村庄始终被归类为待拆迁项目，村里的基础设施基本没有任何发展。至今村里也没能接通市政的自来水管线，同样也错过了2016年的煤改电取暖项目，冬天依然靠烧煤取暖。
李志兰：房子都没法住，都漏，连我住的那个房子都漏。老说今天拆明天拆的，怎么改，你拆了你改了，你盖这房子住着舒服了，明天一拆了全没了，将就着住。
2014年开始，王永才夫妇搬进了亲戚家回迁安置房。村里的房子以每个月每间400元左右的价格出租给了来北京的打工者。高峰时全村有近3000人在此居住，其中三分之二都是外来人口。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：村里没什么发展，说实话，从2004年就确权确地，整体流转，然后年底村里根据收益给你分红。2015年我们就没剩什么地了，所以老百姓也找我，我们也找（区里），我就说你们把地都给占没了，我们村子怎么办？
与卧龙岗村始终没能发展相比，村庄周边的建设一直没有停下脚步。也因为发展，村民的土地也在20年间不断减少。自2003年以来，卧龙岗村先后经历了包括莲石路工程、西六环工程、石龙五期中关村（京西）人工智能科技园等6个项目的征地。除了依靠房租增加收入的“瓦片经济”外，卧龙岗村看不到任何发展前景。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：我们要进行乡村振兴，乡村怎么振兴？除了人才、产业你得振兴，再一个你得有环境，没环境谁来？这就好比咱们过日子一样，你家收拾干干净净的，人家街坊四邻愿意上你家去。一上你家去脏了吧唧，下脚的地方都没有，人家也不愿意去，是一个道理。
2019年，八宝山（火化场）搬迁项目取消，为了村民可以有一个更好的生活环境，卧龙岗村的改造势在必行。但根据建房市场价格测算，改建一栋符合标准的房屋至少也要百万元的投入。政府的奖补金额并不能支撑村民盖房的需求。而许多户村民又涉及到人口众多、父母、子女都需要改建新房。
破解资金困局 山人自有妙计
这天，记者跟随庞福全回村，正好撞见史利宝正在拆卸自家的房顶，考虑再三后，他下决心进行翻建。
事实上，和村里大部分人不同，大约5年前，史利宝刚刚花了50万修缮了自家的房子。
促使史利宝改变主意的，除了家庭的因素外，村里即将实施的规划发展项目也是原因之一。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：如果说就盖一个的话，百分之八九十都没问题。关键一个问题是，他不是盖一个，盖不起那怎么办？第一我给你联系金融贷款，农商银行贷款应该是（利率）3.7%左右，你一个房一个改造户可以贷50万。第二个，我可以给你联系企业来，你跟他签协议他给你盖，他出资。
村庄的环境改变，只是乡村发展的第一步，整村改建后，乡村未来的发展出路也是这次改建过程中需要被考虑的。尽管村庄多年没有得到发展，但村庄整体改造的消息传出后，旅游、民宿、康养等项目都相继找到村里。多方权衡之后，付丰玉选择了国药集团的康养设施项目，作为未来村庄发展的产业。
国药集团“海南”健康旅游发展有限公司 周建华：我们来出钱，我们来盖，我们拿设计方案，给老百姓看，同意就我们每一个房子都有一个方案，我们跟老百姓租的年限是20年，然后每年的租金可能应该要从18万多到20万左右就一套，前五年是减半，因为盖房子钱是我出的。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：你盖完房之后你的房不可能空闲着，肯定还得租。如果还跟以前似的随便往外租，整个就跟以前一样，只是平房变成楼房了，也还是那么乱、还是脏乱。如果人家专业公司来，他如果想经营好肯定环境必须打造，必须得保持住，整个形象得保持住。
门头沟是北京的生态涵养区，周建华告诉我们，他所在的企业正是看中了卧龙岗村地理位置和自然资源，决定在这里打造一家康养中心。根据初步摸底，改造后的卧龙岗村会有300多个小院，其中预计约200个会委托给康养中心统一管理。
国药集团“海南”健康旅游发展有限公司 周建华：尤其这一两年，频繁地跟村里沟通。因为付书记他特别的点是什么呢？第一不能亏老百姓，第二村集体还得把收入做上来，他们本身不是说自己建不起来，是建得起来，他们主要是找不到一条出路，到底建起来很容易，建起来干什么。
北京市门头沟区农业农村局 李文凯：这里又涉及一个村里的发展问题，有这么好的区域优势。他周边的地都已经（被开发了），这个村基本没有什么土地，只有一部分山地，价值非常低，所以这个村如何去发展村集体经济，增加农民收入，也是我们考虑的一个很重要的因素。
付丰玉告诉我们，他计划自建一套给长辈养老，自己和孩子的房子则交由企业建设，统一经营。村里的年轻人也许多数会选择交由企业，待20年租约到期之后再回村居住。但对于村里的老人来说，尽早回村里住上好房子，是他们最大的期待。
3月1日，周建华和他的团队还在加班加点讨论卧龙岗村新农房的设计方案。周建华告诉我们，他们争取在3月份开工，今年年内能够让村民们看到样板房，更早踏实下来。
而40公里之外的卧龙岗村，也决定在这一天召开村民代表大会，跟村民们商议农房改造的最新事宜。
付丰玉再三和大家强调了农房改建政策和初步的时间规划，希望大家可以早做准备。
按照卧龙岗村的改建进程，村庄计划在3月中旬开始进行建筑渣土的清运工作，并同步开始水、电、气等基础设施的布局规划。留给史利宝夫妇搬家的时间只剩不到20天。
村子改造、房屋改建前后大概需要两年的时间，老两口决定暂时住在儿子那里过渡。搬家是一个断舍离的过程。很多积攒了大半辈子的物件，都会在这次改建中和他们告别。
除了整理家当，变卖废旧物品，还有一件颇为让史利宝头疼的事情。
他需要跟租住他房子的6户人家沟通，告知自己决定改建房屋，大家需要尽快重新找房、搬家。
不久之后，这些租房的人需要重新上路，寻找下一个落脚点。
而村民们也要开始习惯失去“瓦片经济”带来的短期阵痛，他们不但要告别熟悉的环境，甚至去学习接受新的生活方式。一场变迁，让一个村庄迎来了又一个转折点，卧龙岗村要如何把握好下一个二十年呢？
挖掘有可持续发展潜力的产业才是乡村振兴之本
这里是距离北京中心城区近100公里的延庆区香营乡新庄堡村。这里也是北京市农村住房质量提升试点建设村落之一。与卧龙岗村进行整体改造不同，新庄堡村着眼于农房改善，其建设重点包括院内厨房、浴室、卫生间的改造提升，简单来说，就是将原本位于屋外的卫生间和厨房搬到房间里去。
2018年底，土生土长的新庄堡村民王德喜，成为了村书记。想试试再为村里的发展做一些贡献。上任后，他首要的工作就是带领大家改变村里的环境。
北京市延庆区香营乡新庄堡村党支部书记 王德喜：原来（污水集中处理）就没有，自家的（污）水自己家里随便倒，而且原来厕所都是一满就得掏，掏完之后往地里面放，或者直接把它处理了。还有一部分是花钱，别人拿车100块钱抽一回。等它满了尤其冬天，冬天本来上厕所就是问题，一满之后还得掏，这边晚上冬天又冷。
2021年，在“美丽乡村”的建设过程中，新庄堡村接通了上下水，家家户户的污水也可通过排水管道，进入污水处理厂。但因为污水管道只接通到每户庭院，新庄堡村的339户村民，只有163户村民自己动手改造了厨卫，剩下的176户村民，还是选择维持原样。2022年，为了让农村污水改造惠及更多的村民，北京市农业农局农房改善试点项目启动，政府通过设立奖励资金的方式，鼓励村民对自己厨卫进行改造。按照奖补机制，只要达到基础改建要求，新庄堡村每户村民最多可获得两万元的改建奖补费用。
北京市延庆区香营乡新庄堡村党支部书记 王德喜：还有一部分比如说条件比较差的，他2万也不够，如果说家家都两万，那好，这个项目别做了。你改完的你得两万，然后呢？他家房子比较破的呢？他两万不够，改造得四五万，他说我也不改了。
冬天的新庄堡村，最低气温将近零下20摄氏度。每到冬天，做饭，上厕所，洗澡这些生活的基本需求，都成为了考验村民生存能力的行为。为了让大家都获得实惠，过上舒适的生活，王德喜提出了资金统筹使用的想法。
去年，村里统一进行厨卫改造施工，共有114户村民改善了住房环境。余下的62户村民因为在这两年有盖房计划，推迟了改善。原本改建完成的163户村民，则通过收拾庭院，达到了干净整洁的要求，获得了5000块钱的奖励资金。
村民万金兰一直从事装修工作，他也是这次厨卫改造项目的具体负责人。借着这次农房改善的机会，夫妻俩也决定将房子重新进行翻修。
如今，这栋10多年的老房子已经焕然一新，只留下了两件老家具。
万金兰家有两个孩子，小儿子刚刚大学毕业。在此之前，两口子一年不到10万块钱的收入，很大一部分要供儿子读计算机专业的学费。尽管万金兰自己对装修熟门熟路，但也是直到这两年，他们才终于下定决心改善住房环境。
万金兰的儿子去年在北京市区找到了工作，老两口生活的压力也有所减轻，最终他们花费了10万块钱，女儿也拿出了一些积蓄，帮老两口购置了家电。
农村的环境改善，除了一眼可见的干净整洁外，更重要的是居住在村子里的人们，可以通过享受到现代化的设施，改变传统的观念习惯，过上整洁舒适的生活。这也是统筹乡村基础设施和公共服务布局，建设宜居宜业和美丽乡村的根本。但对于一个村庄来说，环境的改善可能只是乡村发展的基底，这些改善还不足以支撑更多人回乡。
村里留不住人，是当下很多村庄面临的实际问题。在担任村支书之前，王德喜一直是香营乡毛衣加工厂的老板，工人们大多来自新庄堡村及周边村落。如今，厂房已经闲置多年，看不到任何毛衣加工的痕迹。但王德喜还记得，当时这里如火如荼的工作场景。5个月生产40万件毛衣打包出口，最疯狂时大家三天三夜不回家。
而作为村里的龙头企业，也不得不面临行业的淘汰。
同样深有体会的还有史利宝，从上世纪80年代开始，当村里第一波分产到户的时候，他就带头办起了企业，发展村里的副业。从砂石厂、到供给煤矿产业的破碎机，但他同样没有逃过产业升级调整带来的冲击。
北京市门头沟区永定镇卧龙岗村村民 史利宝：后来国家不让采矿了，所以到那时候我又到了一个瓶颈，不让采矿了，你做破碎机卖给谁？所以没活了我也就不干了，这就接近到我现在这个年龄了，到老了，就干不动了。其实我也是用了一辈子的事就买一套房子这么点能力，这只是咱们还是没干纯农业，没有纯属务工，你纯属务工干农业的，买商品房是永远没有戏的。
乡村振兴，关键是产业振兴。只有实现乡村产业振兴，才能更好推动农业全面升级和发展。而决定一个乡村命运的，正是繁荣之下，自身过硬的产业根基。
除了村口的河水和山峦，新庄堡村的后院还有着近1000亩的杏树林，这也是村里宝贵的旅游资源之一。
30多年前，新庄堡村靠着一片杏花林，人均年收入增长了十倍。而如今，在王德喜看来，村里一年四季都遍布着旅游资源。用他的话来说，春赏杏花、夏玩河水、秋赏枫叶，冬看雪景。
为了更好地挖掘村庄旅游潜力，王德喜也积极地联系设计团队，为辛庄堡村打造更响亮的名片。按照他的设想，他希望村子首先要亮起来。
随着乡村环境的改善和旅游产业目标的确立。在不知不觉中，一些村民已经因此受益，他们的生活也因此而发生了改变。
对于万金兰的爱人来说，随着村里环境的改善，她也因此而有了一份相对稳定的工作——卫生小组长。每天，她们都要在村里巡逻，维护街道的整洁。在旅游产业的带动，去年开始，不在村里居住的村民开始将自家房屋改建成民宿，供游客居住。
已经兴建的民宿，村民大多会交给自家人进行打理。但三号院的村民，由于常年不在村里，就雇了同村的魏淑霞帮助打理。
魏淑霞以前干过超市服务员，干过物业管理员，前些年，她回到村里，当起了这家民宿的管家。对于魏淑霞来说，她的生活重心，年轻时候跟着上学的孩子在北京漂泊，年纪大了之后，为了照顾老人回到了家乡，村子的发展让她也不用为在老家找一份工作而担心。
第一批的房屋设计图终于跟村民们见面了，按照一户一设计的原则，他们还有很多的工作要做。
史利宝家的拆迁工作已接近尾声，但他却不想离开村子，他想看着自己的房子一点点落成。
在卧龙岗村住了一辈子的庞福全来说，楼房的生活还是让他感到诸多不便。现在，他依旧会每天坐公车回村看望和喂养村里的小狗，也许他和它都希望能够早日回家。
编导丨何方 武伟宸
摄像丨历文博 高帅 郭悦
责任编辑：巩丽慧
“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少 房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，大力劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低得多的经营贷，省下大笔利息。在中介的嘴里，他们可一手包办相关手续，客户轻轻松松就能省下百万利息。但事实果真如此吗？
北京青年报记者近日采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，并非中介宣传的那样轻松便捷，不仅存在多种隐形收费，还潜藏着个人难以承受的政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，甚至还要承担骗贷的刑责。
现象
房贷与经营贷的利差让中介看到商机
经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。
个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上，高出经营贷一大截。二者的利差，让很多中介看到了商机，于是便有了很多人都接到的推销电话。
在电话里，中介往往会向客户简要介绍一番操作流程，发现客户听得“一头雾水”后，他们会派发“定心丸”：“您放心，我们会提供‘一条龙’服务。您按我们说的去做，肯定没问题。”
套路
中介均称可提供“一条龙”服务
因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下肯定要有公司。让本来不合经营贷要求的房贷客户拥有一家公司，成为“一条龙”服务的第一步。
据了解，前些年银行管的不严时，会帮客户注册一家新公司申请经营贷，但后来银行要求严格了，要求企业必须注册半年到一年以上，现在一般是帮客户找一家公司入股，只要贷款者是主要股东就行。
北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在用经营贷置换房贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。如果个人没有公司的话，他们可以帮着找一家，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮着准备，客户只要按他们的要求配合就行。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再以“干净”的房本抵押向银行申请经营贷。如果客户自己不能凑钱还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。
“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。因为经营贷要求用于企业经营，贷款只能打进第三方账户。“这个收款账户，我们可以帮你找，购货合同、流水什么我们也都能准备。第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”“王经理”表示，以上所有这些，包括找“壳公司”，借过桥资金，准备所有贷款资料都属于“一条龙服务”的内容。
问题
中介各种收费都是转贷成本
这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及到第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利息一般是千分之一，也是单独收费的，但是因为“很快就能办下来，这个利息不多。”
北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是王经理所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之5，高的能到千分之2。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。
需要提醒大家的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者骑虎难下只能应允，最后发现，转贷的成本比自己预想的高了很多，还多费了很多心。
风险
银行发现经营贷违规会要求立即收回贷款
如果只是花3%左右的手续费，就能安安心心省下大笔利息，怎么算也都合适。但是，天上并不会掉馅饼。不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险原原本本告诉客户。
首当其冲的就是抽贷风险。某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强，很多银行都因此受到处罚。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信业会留下不良记录。
北青报记者发现，中介在推销时，一般都会对客户大打包票“我们从里没有遇到抽贷的情况。”但事实上，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，给自己背上沉重的包袱，甚至不得不低价卖房筹款。
深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付炒新房。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能找借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后狠心把二手房降价不少才得以堵上了窟窿。回想那段经历，舒先生感觉真是“半条命都没了”。
事实
经营贷需要定期续贷 银行并不保证利率不变
按照中介的说辞，现在经营贷也能做10年甚至20年，长期无忧。但事实上，经营贷本身的期限没有那么长，大部分银行会要求客户1年或3年，最多5年要续签一次。利率越低，续贷的间隔会越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。
对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥贷款应急。如果每隔几年都来这么一次，累积下来的资金成本也不少，更不用提人力精力的付出。
有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件可能都没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。
后果
贷款申请弄虚作假 可能要被追刑责
从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失甚至遭遇法律风险。
北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，有些不靠谱中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅会拿不到钱，还将陷入麻烦的债务纠纷。
许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，最可怕的后果是有牢狱之灾。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。
据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
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