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2.贷款发放程序是怎样的?(发放贷款的流程是怎样的？)

法律知识学习
2023-04-14 20:48:14
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北京律师

文章目录：

1、无需提前还贷！房子可以“带押过户”了
2、玉溪可提取公积金还商贷！操作流程来了→
3、经营贷的具体申请流程是怎么样？全流程详解不踩坑！

无需提前还贷！房子可以“带押过户”了

省钱、省时间

不动产“带押过户”正在全国全面推开。

对普通人和企业来说，这可能意味着想要交易不动产可以节省一大笔过桥资金以及大把时间。

自然资源部近日联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本。

什么是不动产“带押过户”？

不动产“带押过户”是指根据民法典规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

不动产既包括人们熟悉的住房，也包括工业厂房、商业用房等其他类房屋，以及土地、海域、林木等。

不动产“带押过户”实行以前，对于企业、民众来说，已抵押的不动产买卖转移的，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高时间长，而且流程繁琐复杂。

自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕表示，“带押过户”改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。

目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

为何要“带押过户”？

首先是省钱。

以买房为例，多数人都是贷款买房，想要换房时，过去会要求先行清偿已有贷款，那么卖房子的人就需要先通过各种方式去筹钱。贷款买房金额动辄上百万，如果借用“过桥资金”，那么售房者需要付出一个不算低的代价。在二手房领域，据业内人士介绍，过桥资金成本一般在总房款的1%左右。

但如果“带押过户”，相当于这笔贷款可以直接从卖房人手里转到买方手中，“没有中间商赚差价”。

去年10月，浙江宁波不动产登记中心通过不动产转移登记和抵押权变更登记组合登记帮助一家企业完成其名下厂房的出售交易。据介绍，之前该厂房已抵押给银行且抵押债权数额高达1亿。卖出方如果要过户，按照传统交易模式需要先还贷解除银行抵押后才能交易，企业还贷的融资压力巨大。

如果该笔贷款由受让方“先行垫付”，受让方存在交易资金安全无法有效保障及存在因交易过程中不动产权利被限制可能导致无法过户的风险。“带押过户”登记帮助企业减少过桥资金达1亿元，大大节约了企业办理成本。

据了解，目前浙江全省已办理1000余笔二手房“带押过户”业务，其中，办理跨行“带押过户”登记服务54笔，总的交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给民众和企业节省过桥资金约47.3亿元。

其次，是保障交易安全。

一方面，买方无需提前垫付，资金安全得到更好保障。此外，此番通知也强调，银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，完善风险管控机制，及时改造信贷审批放款、还款结算系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转方式，实现交易资金全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式直接结算。

另一方面，当买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

以济南为例，当地联合司法部门、人民银行，鼓励对交易资金，特别是新发放贷款资金进行提存监管，买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方协商认可的法定资金提存账户，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

同时，还省时间。

济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少了近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。

浙江省开展“带押过户”登记服务新模式后，二手房交易过户全流程环节由改革前的15个缩减到9个，全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天，压缩到最多15天。

不动产“带押过户”的三种模式

实践中，各地方主要形成了三种“带押过户”的办理模式。

一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。如，成都、武汉、珠海、清远等。

二是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。如，江苏、重庆、济南、深圳、中山、福州等。

三是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。如，广州、青岛等。

玉溪可提取公积金还商贷！操作流程来了→

3月14日，玉溪市住房公积金管理委员会召开会议，决定对玉溪的住房公积金政策作出调整，即：从5月4日起，缴存人可按年提取公积金偿还商业银行个人住房贷款，提取额度不超过上一年商业贷款还款本息总额的50%；上调住房公积金个人住房贷款最高额度，单缴存职工和双缴存职工的最高贷款额度分别为40万元、60万元；下调住房公积金个人住房贷款首付款比例，首套房首付款比例下调为不低于20%，二套房首付款比例下调为不低于30%……

玉溪为何要调整公积金政策？

政策调整后影响最大的是哪类人？

提取公积金偿还商业贷款

流程怎么走？

针对广大缴存人关心的问题

记者采访了玉溪市住房公积金中心

（以下简称“中心”）

为您做政策解答

问

为何要调整公积金政策？

答

2022年以来，多地已上调住房公积金最高贷款额度、降低首付款比例，支持刚性和改善性住房需求，方式和力度不断加大。据不完全统计，截至目前，全国范围内已有超过120个城市或地区，发布过一次或多次住房公积金贷款调整政策，群众对此关注度较高。群众通过不同方式向市住房公积金中心提出诉求，希望能够调整住房公积金政策。

调整公积金政策合乎民意，顺应民声，切合当前实际。能够促进住房消费，为房地产市场创造一个“交易机会窗口”，释放积极信号，带动房地产市场热度回升，提振房地产市场信心与预期，促进玉溪房地产市场良性循环和健康发展。

问

公积金政策调整后，哪类购房人能享受到政策红利？

答

实际上，本次公积金政策调整无论是申请公积金贷款的缴存职工还是办理商业贷款的缴存职工均能受益。首先，玉溪目前仍延续阶段性差异化住房信贷政策，5年以上首套房商贷利率为3.95%，5年以上首套房公积金贷款利率为3.1%。相比商业贷款，住房公积金贷款利率更低，公积金最高贷款额度提高后，单、双缴存职工的贷款分别调高到40万元、60万元后，相比原来能获得更多的低成本贷款，满足住房融资需求。其次，办理了商业贷款的缴存职工，能够按年提取公积金偿还商业贷款，有助于缓解还款压力。

问

公积金贷款轮候制度调整是否意味着放宽公积金贷款次数限制？

答

本次调整公积金贷款轮候制度，是将“缴存人在上一笔住房公积金贷款还清后6个月内，中心不再受理其住房公积金贷款申请”调整为：“缴存人上一笔住房公积金贷款还清后，即可申请办理住房公积金贷款”。这一调整取消了“6个月的等待期”，极大地方便了购房人买房或者置换房产。但这并不意味着放开公积金贷款次数限制，玉溪坚持“房住不炒”、稳中求进的总基调不会改变，在住房套数认定上仍然执行“认房认贷”，不支持第三次使用公积金贷款。

问

此次政策调整，最大的亮点是什么？

答

政策调整最大的亮点就是打了个“组合拳”，在提高公积金贷款额度的同时，下调了住房公积金个人住房贷款首付款比例。将“使用住房公积金个人住房贷款购建首套普通自住住房，套型建筑面积在90㎡（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%，套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付款比例不得低于30%；第二套房住房公积金贷款首付款比例不低于50%”，调整为：“使用住房公积金个人住房贷款购建首套自住住房的，首付款比例不得低于20%；为改善居住条件，购建第二套自住住房的，首付款比例不得低于30%”。

举个例子。比如一对双缴存职工以前用过一次公积金贷款，购买首套刚需住房，现在家庭人口增多后，打算置换价值200万元的改善性住房。政策调整前，这对夫妻的首付比例不低于50%，即需要准备100万元的首付，再申请50万元公积金贷款，不足部分可申请组合商业贷款。而政策调整后，双缴存职工公积金贷款最高额度提升至60万元，二套房的首付款比例下调了20个百分点，即只需要准备60万元的首付，再申请60万元公积金贷款，不足的部分可申请组合商业贷款。

作出这样的政策调整，降低了双缴存职工以“小房子”置换“大房子”的难度。也符合党的二十大精神和2022年12月份召开的中央经济工作会议精神，以政策配套落实了“着力扩大国内需求，支持住房改善等消费”的有关要求。

问

5月4日起，可以按年提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款，提取比例是如何确定的？

答

住房公积金管理要营造安全、有序的资金运营环境，相关政策的调整必须考虑全市住房公积金资金存量情况，统筹使用住房公积金资金，预防资金流动性风险。基于当前全市住房公积金资金情况，确定了每次提取金额不超过申请人（及其配偶）申请之日前12个月商业个人住房贷款还款本息合计金额的50%（不包括借款人提前部分还款金额、逾期利息、罚息）。

问

提取公积金偿还商业贷款需要什么条件？

答

缴存职工有尚未结清的商业银行个人住房贷款，且同时符合下列提取条件的，可申请按年提取本人及其配偶住房公积金用以偿还商业银行个人住房贷款：

（一）缴存职工住房公积金缴存账户无冻结、无担保情况；

（二）缴存职工无本市住房公积金贷款和异地住房公积金贷款余额；

（三）商业银行个人住房贷款正常还款12个月及以上；

（四）商业银行个人住房贷款还款状态正常；

（五）缴存职工和直系亲属（仅限配偶、父母、子女，下同）共同购房并申请了商业银行个人住房贷款的，该住房所在地须为拥有该住房所有权的职工、配偶、父母、子女之一的户籍地或就业地。

问

申请提取公积金偿还商业贷款，需要准备哪些材料？流程怎么走？

答

提取公积金偿还商业贷款需要提供以下材料：

（一）身份证明材料；

（二）银行一类账户借记卡；

（三）结婚证（夫妻双方共同提取时提供）；

（四）商业银行个人住房贷款借款合同（首次提取时提供）；

（五）购房合同（首次提取时提供）；

（六）由贷款银行出具的申请提取月前12个月的还款明细表或还款银行流水（需加盖银行业务公章）；

（七）主借款人征信报告（首次提取时提供）；

（八）缴存职工和直系亲属异地共同购房申请了商业银行个人住房贷款的，需提供直系亲属关系材料。

缴存职工携带以上材料到市住房公积金中心任一管理部柜面办理即可。

问

本次住房公积金贷款额度上调的幅度是如何确定的？

答

事实上，中心自去年4月起已就相关政策的调整作调研，广泛征求意见，收集了省内外各地公积金中心的政策执行情况。为保持政策的科学性、合理性和可持续性，确保政策平稳过渡，中心结合玉溪本地住房均价、贷款发放情况和公积金资金存量等进行综合测算，在资金流动性风险可控的前提下，尽量满足群众的住房融资需求，最终决定将单、双缴存职工的最高贷款额度分别上调10万元。

问

异地购房，如何提取住房公积金？

答

异地购房要提取公积金，除了满足相关条件外，还需满足以下条件：缴存职工和直系亲属（仅限配偶、父母、子女，下同）共同购房并申请了商业银行个人住房贷款的，该住房所在地须为拥有该住房所有权的职工、配偶、父母、子女之一的户籍地或就业地。

比如，双缴存职工李某和妻子王某的户籍地和就业地均在玉溪，但李某的儿子小李某大学毕业后在上海工作并落户，之后小李某与父母在上海共同买房时并申请商贷（其父母为房屋不动产权共有人），且满足提取公积金偿还商贷的其他条件，则李某和妻子王某可以提取公积金偿还商贷。

问

新政5月4日施行后，如何避免排长队扎堆提取公积金偿还商贷的情况？

答

我们预计全市将有大量缴存职工来申请提取公积金偿还商业贷款。为避免扎堆提取公积金，造成排长队或者等待时间过长的问题，政策明确提取时间为“商业贷款对应发放月的次月或之后的月份”。比如，贷款月份是2022年6月，那么2023年7月及以后月份均可携带相关资料到市住房公积金中心任一管理部柜面办理，每次提取的计算月份为办理该业务之日往前推12个月。

目前，商贷和公积金贷款的信息系统还未打通，好比“两条不同的高速公路”，待信息系统互联互通后，将来提取公积金的手续会更简便。

问

下一步是否会有更多惠民政策出台呢？

答

民生连着民心，中心作为服务民生的窗口部门，将继续坚持“地方政策要服务好地方经济，地方政策要服务好地方百姓”的工作理念，引导干部职工积极响应“两个革命”号召，乘势而上，用好用足政策工具箱，全力服务市场、服务群众、服务企业。从群众需求出发，密切关注市场变化，结合资金存量，继续优化政策设计，适时推出更多惠民政策。

玉溪日报全媒体记者：白诚颖

编辑：王鹏

审核：徐凤祥