今天的话题有点严肃，但聚散离合本就是世事常态，分分合合也无可避免。
当大家不分你我的时候，提钱都觉得俗气；可一旦分崩离析，之前彼此的好就会全然不顾，大家更关心的是自己的利益和财产的分割。哪怕一卷卫生纸都想平分了，不愿意让对方占一点便宜。
像房子这种大型物件，更是成为财产分割的关注点。
你知道离婚后房产该如何分割吗？怎么分最划算？不吃亏？婚前买房应该注意什么？
我们根据婚前、婚后不同的购房条件，拆解出了20余种房产分割情况。
房产分割的6种特殊情况
一、小产权房分割
对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属作出处理。
对于虽未经行政准建，但长期存在且未受行政处罚的房屋，可以对其使用作出处理。这种情况下，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行，取得使用权的一方应向对方给予适当补偿。
在小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确，对该小产权房的处理不代表对其合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
二、公房承租权的分割
离婚案件中涉及公房承租权处理时，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。
属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在在该产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。
三、经济适用房、两限房的分割
限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。
经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。
四、标准价购买公房的分割
婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产
五、约定服务条件房产的分割
夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。
六、优惠购房权性质与折算
农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权，即优惠购房指标，系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。
离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。
共同所有权是指财产由两个或两个以上权利主体共同所有。夫妻结婚登记后购买的房屋一般属于共同所有权。实际上，法院在分割夫妻共同财产时，会根据实际情况有不同的处理方法，那么离婚时如何分割不同类型的财产，如何分配财产呢？徐宝同律师团队根据处理离婚房产分割的经验，并从法院裁判的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。
不同类型房产离婚时的分割:
1.房屋赠与未办理过户手续，房产归赠与人，不予分割；
2.婚后一方父母出资买房，产权登记在子女名下，属于个人财产，不予分割；
3.婚后由父母出资买房，无论产权登记在哪一方名下，都要按出资份额的比例进行分割；
4.婚前买房，婚后还贷，属于买方个人财产，不予分割。婚后还款及其增值部分由产权登记人按比例补偿；
5.双方以父母名义以共同财产购买房屋，产权以父母名义登记的，房屋产权属于父母，不属于夫妻财产，不能分割，只能根据出资情况计算出资额；
6.婚后以抵押贷款方式购房属于夫妻共同所有，房屋产权的分割原则上应当均分。
徐宝同律师认为，实践中也有这样的情况，男女恋爱期间感情很好，婚前讨论买房。双方共同出资后，由于各种原因，合同和生产许可证只写了对方的名字，一方没有写进去。现在离婚时，对方不承认一方有出资，在不能确认自己有出资而不是赠与的前提下，一方的权益法院无法保护。也就是说，即使一方真的付了钱，但不能证明投资行为，法院也不能判决另一方支付一方的赔偿。因此，在婚前买房时，这些账户必须计算清楚，不要认为感情好，一切都会好，后悔为时已晚，无论律师有多好，都无法恢复。
由于传统习惯，父母在投资时往往不知道给哪一方，很少有父母会在孩子结婚时签署书面协议，明确房子与孩子的配偶无关。目前，异常高的房价压力和较高的离婚增长率共存，父母全部为孩子买房，一旦父母离婚，父母不仅会受到情感伤害，还会遭受经济损失。将产权登记主体与明确表示赠与方相结合，可以客观地判断父母投资买房的真实意图，有利于平衡保护婚姻双方及其父母的权益。
徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同、疑难诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。
房子，历来是家庭最重要的资产构成。轻则几十万，大则千万乃至上亿元，所以在夫妻离婚时总会因为房产分割产生各种矛盾。今日，小编就带大家来盘点一下，在新的《民法典》中，房屋产权的四大类划分情形。
一、婚前买房
（一）夫妻其中一方出资
1.在婚前取得房屋产权，房屋登记在出资人的名下，并还清个人贷款或全款买房。
答：认定为出资方的个人财产
2.结婚前已还清贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资方名下。
答：认定为出资方的个人财产
3.结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷。
答：认定为产权登记方的个人财产，夫妻共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产；尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。
4.房屋登记在非出资方名下。
答：通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，如无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。
（二）双方出资
1.房屋落在夫妻二人名下。
答：同居生活期间购房，按一般共有财产处理；婚后认定为夫妻共同财产。
2.房屋登记在夫、妻一人名下。
答：同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定，法官会综合考虑购房背景/出资数额等因素，以公平原则作出认定。
二、婚后买房
（一）以夫妻一方婚前个人财产购房
1.房屋登记在出资方名下。
答：房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产；若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
2.房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下。
答：认定为夫妻共同财产。
（二）以夫妻共同财产购房
1.房屋登记在夫妻双方名下
答：认定为夫妻共同财产
2.房屋登记在夫妻一方名下
答：认定为夫妻共同财产
3.房屋登记在未成年子女名下。
答：夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。
三、婚前，父母出资买房
（一）一方父母全资出资
1.登记在出资方子女名下
答：认定为产权登记方婚前个人财产。
（二）一方父母支付房屋首付款
1.登记在出资方子女名下。
答：由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款，对婚内夫妻双方共同还贷部分（包括本金及利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
2.登记在另一方子女名下。
答：一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。
3.登记在双方子女名下。
答：认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享受房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。
（三）双方父母均出资
1.登记在夫妻一方或双方名下
答：应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。
四、婚后，父母出资买房
（一）一方父母全资出资
1.登记在出资方子女名下。
答：有协议约定的按照约定，没有约定的或约定不明确的，推定为对夫妻双方的赠与。
2.登记在对方子女名下或双方子女名下。
答：一般认定为夫妻共同财产，但协议明确约定赠与一方的除外。
（二）一方父母部分出资（或支付首付款），夫妻双方共同还贷
1.登记在出资子女名下或双方子女名下
答：认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但有协议明确约定赠与一方的除外。
（三）双方父母均出资
1.登记在一方名下。
答：按照夫妻共同财产处理，但当事人另有约定的除外。
2.登记在双方名下。
答：认定为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。
注意：父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。
房子，历来是家庭最重要的资产构成。轻则几十万，大则千万乃至上亿元，所以在夫妻离婚时总会因为房产分割产生各种矛盾。今日，小编就带大家来盘点一下，在新的《民法典》中，房屋产权的四大类划分情形。
一、婚前买房
（一）夫妻其中一方出资
1.在婚前取得房屋产权，房屋登记在出资人的名下，并还清个人贷款或全款买房。
答：认定为出资方的个人财产
2.结婚前已还清贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资方名下。
答：认定为出资方的个人财产
3.结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷。
答：认定为产权登记方的个人财产，夫妻共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产；尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。
4.房屋登记在非出资方名下。
答：通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，如无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。
（二）双方出资
1.房屋落在夫妻二人名下。
答：同居生活期间购房，按一般共有财产处理；婚后认定为夫妻共同财产。
2.房屋登记在夫、妻一人名下。
答：同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定，法官会综合考虑购房背景/出资数额等因素，以公平原则作出认定。
二、婚后买房
（一）以夫妻一方婚前个人财产购房
1.房屋登记在出资方名下。
答：房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产；若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
2.房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下。
答：认定为夫妻共同财产。
（二）以夫妻共同财产购房
1.房屋登记在夫妻双方名下
答：认定为夫妻共同财产
2.房屋登记在夫妻一方名下
答：认定为夫妻共同财产
3.房屋登记在未成年子女名下。
答：夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。
三、婚前，父母出资买房
（一）一方父母全资出资
1.登记在出资方子女名下
答：认定为产权登记方婚前个人财产。
（二）一方父母支付房屋首付款
1.登记在出资方子女名下。
答：由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款，对婚内夫妻双方共同还贷部分（包括本金及利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
2.登记在另一方子女名下。
答：一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。
3.登记在双方子女名下。
答：认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享受房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。
（三）双方父母均出资
1.登记在夫妻一方或双方名下
答：应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。
四、婚后，父母出资买房
（一）一方父母全资出资
1.登记在出资方子女名下。
答：有协议约定的按照约定，没有约定的或约定不明确的，推定为对夫妻双方的赠与。
2.登记在对方子女名下或双方子女名下。
答：一般认定为夫妻共同财产，但协议明确约定赠与一方的除外。
（二）一方父母部分出资（或支付首付款），夫妻双方共同还贷
1.登记在出资子女名下或双方子女名下
答：认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但有协议明确约定赠与一方的除外。
（三）双方父母均出资
1.登记在一方名下。
答：按照夫妻共同财产处理，但当事人另有约定的除外。
2.登记在双方名下。
答：认定为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。
注意：父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。
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