因感情破裂
夫妻双方协议离婚
约定将共同按揭购买的房产出售后分割价款
但前夫却一再拒绝配合处置
协议无法履行
房产分割怎么办
案情
2020年1月，王芳与张华协议离婚。两人在离婚协议中约定，双方共同按揭购买的杭州市滨江区某套房屋立即挂牌出售，男方配合女方办理房屋出售、签字、过户等手续。在买家支付首付款后，双方搬离房屋。房屋转让所得款按王芳80%、张华20%分配。
协议签订后，王芳积极寻找买主，并领着买家一次次看房，但张华却总是一句“房屋售价低于市场价，我不同意卖”，予以回绝。房屋迟迟不能转让，王芳除了要抚养两个孩子外，每月还要归还房贷，生活日益艰难。与此同时，双方同住在一个屋檐下，过着离婚不离“家”的生活，争吵不断，矛盾升级。
忍无可忍之下，王芳一纸诉状将张华诉至滨江法院，要求法院分割房屋。
“我没有阻止她出售房屋，是她没能找到合适买家按市场价格出售房屋。”庭审中，张华认为王芳到法院起诉要求分割房屋的行为，违反了双方离婚协议中关于“转让房屋后分配转让款”的约定，王芳才是违约一方。张华表示自己没有经济能力取得房屋，如果法院要拍卖，所有评估费用等损失要王芳承担。
“我可以按照法院评估价将房屋折价款补偿给张华。”面对张华推脱出售的说辞，王芳提出房屋由法院委托评估，自己接手房屋并将协议约定的房屋折价款补偿张华的方法。
法院裁判
本案中，男女双方在离婚协议中约定，离婚后立即出卖房屋，就出房屋所得净值按男方20%、女方80%的比例分配，该房屋分割协议条款合法有效。协议订立后，双方自应通过中介机构挂牌等方式出卖该房屋，并配合买受人办理签约及过户等手续，但因双方就房屋出售价格不能达成一致，故双方约定的分割协议事实上已无法履行，且即使双方就房屋出售价格达成一致，张华还需配合买家办理签字、过户手续，而该等义务也不适合强制执行。在这种情况下，离婚协议中关于“转让房屋分割价款”的约定无法履行，并导致作为房屋共有人的王芳无法实现合同目的，因此，人民法院可根据王芳的请求依法终止双方房屋分割协议约定的权利义务关系，并进行裁判分割。本案中，因王芳要求取得房屋所有权，而张华明确表示放弃。
法院经审理后，判决该房屋归王芳所有，王芳补偿张华折价款，两人各承担一半的评估费。张华不服提起上诉，二审法院予以维持。
法官说法
夫妻离婚，共有财产的分割方法，可分为协议分割和裁判分割。协议分割属于债权契约，不动产经登记，动产经交付后发生物权变动的效力。而人民法院裁判分割，作出的判决属于形成判决，判决生效时即发生物权变动效力。
本案中，因双方就房屋出售价格不能达成一致，离婚协议中关于“转让房屋分割价款”的约定无法履行。因此，人民法院可根据一方请求依法终止双方房屋分割协议约定的权利义务关系，并进行裁判分割。
法条链接
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》
第六十九条第二款当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
《民法典》
第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是下列情形的除外，（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
综合：杭州市滨江区法院、小军家事
近年来，我国离婚率逐年上升，法院诉讼离婚纠纷案件逐年上升。受市场影响，房地产价值不断增加，使房地产分割成为离婚纠纷争议的焦点之一。那么，如何在离婚纠纷中分割财产呢？徐宝同律师团队根据处理离婚房产分割的经验，并从法院裁判的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。
在离婚纠纷中，应具体分析房产的分割情况，如：
1.婚前一人出资买房，产权以对方名义登记。无特殊情况的，一般视为婚姻赠与，产权归登记人所有。
因投资者不具备购房条件等特殊原因以对方名义购房的，产权属于夫妻双方，而非产权登记人。
2.结婚前，一方支付房屋首付，并向银行贷款。房屋登记在自己名下，但婚后用夫妻共同财产偿还贷款的，房屋产权一般归登记方所有。但对于婚后房屋的增值部分，产权登记方必须赔偿非登记方，未偿还的贷款为产权登记方的个人债务。
3.父母一方全资购买。房屋以投资者子女名义登记——无论财产是婚前还是婚后购买，产权均属于投资者子女一方的个人财产，属于个人所有。
房屋登记在对方子女或双方名下——不属于登记方个人所有，除非有书面协议或声明证明该投资是赠与子女一方，否则视为赠与夫妻双方，属于夫妻双方。
4.父母双方都出资了。无论是婚前还是婚后购买，无论登记在哪一方名下，财产一般按夫妻共同财产处理，属于夫妻共同所有，不能简单理解为对双方子女的赠与，但应认定为对各自子女的赠与，财产分割按分享而非共同所有。
徐宝同律师建议，如何处理双方纠纷的关键是如何证明房屋的性质。房屋所有权证书具有重要作用，因为所有权证书作为一种宣传方式，具有很强的可信度，但这种可信度是外部的，对于内部物权关系，不能作为确定物权的唯一依据。
主要依据以下证据：
（1）房屋所有权证书。房屋属于房地产，所有权取得时间以登记为准，而不是合同签订日期。
(2)至于商品房买卖合同和贷款合同。
(3)银行明细单。
徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同、疑难诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。
双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。
需要注意，由于竞价是一种最终以谁的出价高由谁获得标的的归属决定方式，无法体现《民法典》所提倡的保护子女、女方和无过错方权益原则，无法给予需要特别保护的一方以相应的照顾，虽然相对来说比较公平，但考虑到上述情况，其适用也需人民法院严格把握。一般来说，在夫妻双方的经济水平大致相当的条件下，才可以适用。否则，不利于贯彻《民法典》保护弱势群体的基本精神。
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。
离婚诉讼中，除了夫妻双方均对房屋主张所有权的情况外，也不乏只有夫妻其中一方主张所有权，而另一方只要求获得其应当分得部分相应价款的情况。此时，人民法院首先应当确定房屋价款，以此为基础，再行确定未主张房屋所有权一方应当获得的补偿数额。
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
1.《民法典》第1087条将照顾子女、女方和无过错方权益作为离婚夫妻共同财产分割的基本原则，人民法院根据本条规定对房屋的归属和价值进行认定时，在竞价、评估后补偿或拍卖、变卖的基础上，也不能忽略财产分割基本原则，切实保护子女、女方和无过错方权益。
2.虽然以竞价方式确定房屋所有权在夫妻双方经济条件大致相当的情况下更为公平，但竞价并非只能以夫妻双方经济条件大致相当为前提。双方经济条件有一定差距，但均同意通过竞价决定房屋所有权的，人民法院没有理由不予准许。如夫妻双方对竞价后的价值分割补偿不能协商达成一致的，人民法院在确定对未取得房屋所有权一方的补偿数额时，也应当以照顾子女、女方和无过错方权益为原则，合理确定补偿数额。
3.人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，或委托拍卖机构进行拍卖的佣金等支出价款，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分担。
初审 | 雷 蕾
复审 | 王宏志
终审 | 唐国强
双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。
需要注意，由于竞价是一种最终以谁的出价高由谁获得标的的归属决定方式，无法体现《民法典》所提倡的保护子女、女方和无过错方权益原则，无法给予需要特别保护的一方以相应的照顾，虽然相对来说比较公平，但考虑到上述情况，其适用也需人民法院严格把握。一般来说，在夫妻双方的经济水平大致相当的条件下，才可以适用。否则，不利于贯彻《民法典》保护弱势群体的基本精神。
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。
离婚诉讼中，除了夫妻双方均对房屋主张所有权的情况外，也不乏只有夫妻其中一方主张所有权，而另一方只要求获得其应当分得部分相应价款的情况。此时，人民法院首先应当确定房屋价款，以此为基础，再行确定未主张房屋所有权一方应当获得的补偿数额。
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
1.《民法典》第1087条将照顾子女、女方和无过错方权益作为离婚夫妻共同财产分割的基本原则，人民法院根据本条规定对房屋的归属和价值进行认定时，在竞价、评估后补偿或拍卖、变卖的基础上，也不能忽略财产分割基本原则，切实保护子女、女方和无过错方权益。
2.虽然以竞价方式确定房屋所有权在夫妻双方经济条件大致相当的情况下更为公平，但竞价并非只能以夫妻双方经济条件大致相当为前提。双方经济条件有一定差距，但均同意通过竞价决定房屋所有权的，人民法院没有理由不予准许。如夫妻双方对竞价后的价值分割补偿不能协商达成一致的，人民法院在确定对未取得房屋所有权一方的补偿数额时，也应当以照顾子女、女方和无过错方权益为原则，合理确定补偿数额。
3.人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，或委托拍卖机构进行拍卖的佣金等支出价款，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分担。
初审 | 雷 蕾
复审 | 王宏志
终审 | 唐国强
仲裁赢了不给钱 仲裁赢了不给钱强制执行会变成老赖吗
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