提到结婚，几乎都离不开买房，是结婚前买房，还是结婚后买房，又或者在房产证上加伴侣的名字……
怎么操作，都会影响到房子这个财产的归属，是属于买房出资人，还是属于夫妻的共同财产？
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确定房子的归属、买房的出资方式，才能确定房子是属于婚前财产，还是婚后财产。
可能有人觉得还没结婚就讨论这样的问题，是不是太现实了？
这样想，是没有搞懂结婚究竟是什么性质的行为，你可能会说，不就是两个相爱的人为了幸福这个目标才结婚的吗，其他的一切都不重要。
所以，被骗的时候悔不当初，你不谈现实问题，不代表问题不存在。
回到文章标题上的问题，婚前买房，婚后还贷，房子到底是谁的财产？
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通常涉及到三种情况：
第一种，婚前买房，首付是结婚对象出的，房产证上写了伴侣另一方的名字，婚后，夫妻共同还贷，房产份额需要夫妻双方自行商定。
第二种，婚前买房，房产证写着准夫妻的名字，首付由结婚一方的父母出资，婚后夫妻双方还贷，首付相当于父母赠与，属于夫妻一方个人婚前财产，婚后还贷的钱属于婚后财产，还贷对应的房产份额属于夫妻共同财产。
第三种，婚前买房，婚后还贷，首付的出资人能证明还贷的钱是属于婚前财产，那这个房子写了夫妻双方的名字，房子还是属于出资人的个人财产。
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看到这里，你大概觉得也太绕了吧，实际情况也有比上面列举的四种情况还要复杂的，如果碰到更复杂的，也很难在网上搜到完全跟自己的情况相符的问题，这个时候，该怎么办呢？
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案例
胡某与彭某结婚后，双方经常为生活琐事争吵。后胡某起诉离婚，提出彭某婚前购置并登记在彭某名下的某小区的房产，婚后一直由双方共同还贷，彭某应补偿共同还贷的一半给胡某。胡某的要求合法吗？
以案说法
合法。民法典第一千零八十七条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
一方在结婚之前买的房子，婚后夫妻有共同还贷，离婚时房子到底该怎么分呢？民法典对此有明确的规定，即房子所有权一方应补偿对方婚后共同还贷的本息及对应的增值部分。法律规定了补偿原则，却没有规定具体的计算方法，所以司法实践中具体如何计算，还是比较复杂的法律难点问题，全国各地法院的判决存在一定的差别，甚至同一法院出现同案不同判的问题。今天这篇文章就来解析这个难点问题。
婚前房婚后分割
为方便大家理解，我们结合一个案件来解释说明。章三与李梓于2008年3月登记结婚，章三在2005年贷款买了一套房子，房款总价是56万，印花税2万元。其中，贷款34万。婚后两人一起还贷，在2015年的时候就还完了贷款，贷款本金和利息一共还了30万。现在因为感情问题，两人要离婚，李梓就提出要章三对这套房子折价补偿。双方均认可房屋现价值为560万。那么离婚时对房子折价款的补偿到底如何确定呢？
我做过不少此类案件，但为就此类案件作出更客观的分析和研究，我的团队又检索出几百份相关的判决书，并进行梳理和归纳总结。我们发现影响补偿款数额的主要有两个因素，一是计算增值率是以初始购房价还是结婚时的购房价计算，二是计算房屋补偿价时房子价格要不要包括税费等各项成本支出。
补偿款的计算时点到底怎么确定
各地法院采用的计算方式有所不同，北京的法院一般有两种计算方式。第一种方式，根据《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定，产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。第二种方式，2016年出版的《民事审判指导与参考》一书中，民一庭的吴晓芳法官在《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中写明，补偿数额=房屋现值÷(房屋购买价 共同已还利息 其他费用)×夫妻共同还贷部分×50%。
上述计算公式中“房屋购买价”有不同的认定，有的法院以初始购房价计算，有的法院以结婚时点的房价计算。“房屋购买价”在公式的分母，“房屋购买价”越高，补偿金额越低。国内的房价基本上是从2000年开始上涨的，从2004年到2017年期间涨幅很猛。所以如果从购房到结婚相差时间较长，两个时点的房价计算出的补偿数额会有非常大的区别。
以上面的案例为例，如果是以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格 共同已还本利息 其他费用），即560÷（56 30 2）=636%，此时房屋补偿款就是：636%×30×50%=95.4万元。第二种计算方式，就是增值率=房屋现价÷（结婚时房屋价格 共同已还本利息 其他费用）。结婚时房屋的价格如果双方不能协商确定的话，可以申请评估公司进行鉴定的，上面的案例中，经过评估，房子在结婚时的价格为170万。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170 30 2）=277%，此时房屋补偿款就是：277%×30×50%=41.55万元。从计算结果来看确实差距很大。
而在司法实践中，法院会根据个案确定房屋购买价，以初始购房价计算，还是以结婚时点的房价计算。比如北京市第二中级人民法院就发布过一个案例，在该案例中，二中院以一审法院确定的计算时点失当而发回重申。二中院认为，夫妻双方结婚时间间隔较长，一方在婚前以个人财产偿还了相当部分的贷款，且房屋增值收益是针对双方婚后共同还贷增值部分的补偿，因此应当以结婚时点计算为宜。所以此类案件还是有很大的争取空间的，律师应该根据所代理当事人的具体情况，确定最有利的诉讼策略。
税费要计算在内吗
至于计算时是否应当将房屋税费等其他购房成本考虑在内，在司法实践中也有不同做法，就拿上述案例来看，是否计算税费影响不大。以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格 共同已还本利息），即560÷（56 30）=651%，此时房屋补偿款就是：651%×30×50%=97.65万元。与计算含税费结果95.4万元相差不大。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170 30）=280%，此时房屋补偿款就是：280%×30×50%=42万元与计算含税费结果41.55万元相差不大。购房税费等购房成本相对于整个购房价格来说是一个非常小的数字，所以对计算结果影响非常小。
《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中指出，人民法院可以根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人的权益，酌情判定补偿数额。所以可以看出法官对于计算补偿金额时以哪个时间点的房价计算以及是否计算税费是有一定的自由裁量权利的。
而通过我们检索实践中的司法案例发现，一般以购买时的价格来计算增值率的通常都是买房的时间和结婚的时间相差不大，房价没有太大变动的。而以结婚时的房价为时点来计算增值率的，一般都是购买房子的时间和结婚的时间间隔较长，房价有较大变动的。我认为以结婚时的房价计算更为公平，因为补偿金额系对婚后共同还贷的补偿，而结婚之前的房贷并未参与偿还，也不应享受结婚之前的房子增值。而如果以购房价格计算，相当于让对方享受了结婚前的房产增值，对房屋所有权一方是不公平的。
你明白一方婚前购房，婚后有共同还贷，离婚应该怎样补偿另一方了吗？如还有问题，欢迎评论区留言。
一方在结婚之前买的房子，婚后夫妻有共同还贷，离婚时房子到底该怎么分呢？民法典对此有明确的规定，即房子所有权一方应补偿对方婚后共同还贷的本息及对应的增值部分。法律规定了补偿原则，却没有规定具体的计算方法，所以司法实践中具体如何计算，还是比较复杂的法律难点问题，全国各地法院的判决存在一定的差别，甚至同一法院出现同案不同判的问题。今天这篇文章就来解析这个难点问题。
婚前房婚后分割
为方便大家理解，我们结合一个案件来解释说明。章三与李梓于2008年3月登记结婚，章三在2005年贷款买了一套房子，房款总价是56万，印花税2万元。其中，贷款34万。婚后两人一起还贷，在2015年的时候就还完了贷款，贷款本金和利息一共还了30万。现在因为感情问题，两人要离婚，李梓就提出要章三对这套房子折价补偿。双方均认可房屋现价值为560万。那么离婚时对房子折价款的补偿到底如何确定呢？
我做过不少此类案件，但为就此类案件作出更客观的分析和研究，我的团队又检索出几百份相关的判决书，并进行梳理和归纳总结。我们发现影响补偿款数额的主要有两个因素，一是计算增值率是以初始购房价还是结婚时的购房价计算，二是计算房屋补偿价时房子价格要不要包括税费等各项成本支出。
补偿款的计算时点到底怎么确定
各地法院采用的计算方式有所不同，北京的法院一般有两种计算方式。第一种方式，根据《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定，产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。第二种方式，2016年出版的《民事审判指导与参考》一书中，民一庭的吴晓芳法官在《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中写明，补偿数额=房屋现值÷(房屋购买价 共同已还利息 其他费用)×夫妻共同还贷部分×50%。
上述计算公式中“房屋购买价”有不同的认定，有的法院以初始购房价计算，有的法院以结婚时点的房价计算。“房屋购买价”在公式的分母，“房屋购买价”越高，补偿金额越低。国内的房价基本上是从2000年开始上涨的，从2004年到2017年期间涨幅很猛。所以如果从购房到结婚相差时间较长，两个时点的房价计算出的补偿数额会有非常大的区别。
以上面的案例为例，如果是以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格 共同已还本利息 其他费用），即560÷（56 30 2）=636%，此时房屋补偿款就是：636%×30×50%=95.4万元。第二种计算方式，就是增值率=房屋现价÷（结婚时房屋价格 共同已还本利息 其他费用）。结婚时房屋的价格如果双方不能协商确定的话，可以申请评估公司进行鉴定的，上面的案例中，经过评估，房子在结婚时的价格为170万。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170 30 2）=277%，此时房屋补偿款就是：277%×30×50%=41.55万元。从计算结果来看确实差距很大。
而在司法实践中，法院会根据个案确定房屋购买价，以初始购房价计算，还是以结婚时点的房价计算。比如北京市第二中级人民法院就发布过一个案例，在该案例中，二中院以一审法院确定的计算时点失当而发回重申。二中院认为，夫妻双方结婚时间间隔较长，一方在婚前以个人财产偿还了相当部分的贷款，且房屋增值收益是针对双方婚后共同还贷增值部分的补偿，因此应当以结婚时点计算为宜。所以此类案件还是有很大的争取空间的，律师应该根据所代理当事人的具体情况，确定最有利的诉讼策略。
税费要计算在内吗
至于计算时是否应当将房屋税费等其他购房成本考虑在内，在司法实践中也有不同做法，就拿上述案例来看，是否计算税费影响不大。以购买时点为基础来计算的话，就是增值率=房屋现价÷（购房价格 共同已还本利息），即560÷（56 30）=651%，此时房屋补偿款就是：651%×30×50%=97.65万元。与计算含税费结果95.4万元相差不大。以结婚时点为基础计算，就是560÷（170 30）=280%，此时房屋补偿款就是：280%×30×50%=42万元与计算含税费结果41.55万元相差不大。购房税费等购房成本相对于整个购房价格来说是一个非常小的数字，所以对计算结果影响非常小。
《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》中指出，人民法院可以根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人的权益，酌情判定补偿数额。所以可以看出法官对于计算补偿金额时以哪个时间点的房价计算以及是否计算税费是有一定的自由裁量权利的。
而通过我们检索实践中的司法案例发现，一般以购买时的价格来计算增值率的通常都是买房的时间和结婚的时间相差不大，房价没有太大变动的。而以结婚时的房价为时点来计算增值率的，一般都是购买房子的时间和结婚的时间间隔较长，房价有较大变动的。我认为以结婚时的房价计算更为公平，因为补偿金额系对婚后共同还贷的补偿，而结婚之前的房贷并未参与偿还，也不应享受结婚之前的房子增值。而如果以购房价格计算，相当于让对方享受了结婚前的房产增值，对房屋所有权一方是不公平的。
你明白一方婚前购房，婚后有共同还贷，离婚应该怎样补偿另一方了吗？如还有问题，欢迎评论区留言。
婚姻法司法解释三》第七条 婚姻法司法解释三》第七条内容
【本文标题和网址，转载请注明来源】婚后一方还贷房产属于夫妻共同财产吗?(父母还房贷算不算夫妻共同还贷) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/349265.html
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