本文
离婚过程中除了离婚本身之外，往往还伴随有抢孩子（争夺抚养权）、分房子（分割夫妻共同财产）这两件事情。
今天明律就主要从实务角度说一说分割房子的事情，讨论一下哪些房子离婚时能分割？
因为是实用干货，所以很多地方本文就不展开不深入了，相关法条也不援引解析了，直接上结论。赶时间的，没耐心读完全文的读者，只看加粗标黑部分亦可。
按照法律规定，离婚能分的房子仅限于夫妻共同房产。因此，属于夫妻一方个人财产的房产，夫妻之外的其他人产权的房产，有他人产权的共有房产，均不属于离婚时应分割的房子。
但是，民事法律关系推崇“意思自治”原则，简单地说就是“当事人自己说了算”、“当事人约定优先于法律规定”。因此，如果当事人（包括但不限于夫妻两人）能协商一致的话，其实无论什么性质的房屋都是可以拿出来在离婚时予以分割的。
即，协商一致，离婚时可以分割非夫妻共同财产的房子。
共有分为按份共有（写清楚了各自份额）和共同共有（没有注明各自份额）。分房子时，按份共有的房屋就按登记的份额计算各自份额；共同共有的房屋一般以100%除以共同共有的人数来均分房屋份额。
但是，当事人协商一致时，既可以不按照产权证记载的份额分割，也可以不按共同共有人的人数均分。
即，协商一致，离婚时分房子，可以突破或否定依据产权登记计算出的相应份额。
离婚时的协商一致主要有两种情形：去民政局登记离婚时的协商一致；去法院诉讼离婚调解时的协商一致。其实无论在哪儿，只要是能协商一致，都算数的，都合法有效的，但务必记得变更过户是才取得房屋产权的终点，收到相应钱款才是落袋为安的终点。
本文主要讨论当事人不能协商一致时，依照法律规定，离婚时哪些房子能分割？即“诉讼分割”时怎么分房子。
明律看过不少离婚分房子的文章，从法律规定、房屋属性、产权登记、取得时间、全款或有贷款、出资情况、父母出资、赠与继承等方面全方位全线铺开，娓娓道来，面面俱到，看得人千头万绪头晕目眩的。普通百姓看完后，一般还是搞不懂自己家的房子到底能不能分？
房子作为不动产，当然先看不动产登记了。一方判断自己有没有权利分房子，须先看房产证。
只要房产证有名字，不管房屋是婚前取得还是婚后取得，也不管是谁出资，之前是另一方的个人财产还是其他人的财产，一方上了名字后就肯定有权分了。剩下的无非是按登记份额分，还是按共同共有分的问题。
请注意一种特殊情况：房产证上有夫妻之外的其他人的名字。
此时，因为涉及到夫妻之外的其他人的权益，就不在离婚案件中判决分割该房屋。各当事人可自行协商，或另行提起析产之诉分割该房屋。
有名字的夫或妻也还是有权利分此种房屋的的，只是不在离婚案件中处理而已。
请注意前述特殊情况中的一种特殊情况：其他人为夫妻生育的未成年子女。
此时，法院重点审查夫妻双方的真实意思表示：如是赠与未成年子女，则该房屋为未成年子女的财产，离婚时不能分；如并非赠与，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理，可以分割。
无产权证房屋大致可分两种情形：
其一，根本不会有产证，例如承租公房、宅基地房屋、小产权房屋、违章建筑等。
其二，可以取得产证，但离婚时还没取得产证，例如期房、限制转让期间的拆迁安置房、已交房但产权证还没办妥的房屋等。
第二种情况有明确规定：当事人自己协商，协商不成的，法院最多判决由当事人使用，不会判决所有权。有了产权证，可以另行起诉。
第一种情况就比较复杂了。
没有买下产权的承租公房，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。
宅基地房屋，法院大概率是不处理的，理由一抓一大把：是家庭财产并非夫妻共同财产；是没产证的房屋；离婚后一方因户籍的迁移丧失村民待遇的。小概率处理的，一般判决获得房屋的一方折价补偿给另一方。
小产权房，法院要么参照第二种情况判决使用，不涉及所有权；要么压根不处理。看造化了。
违章建筑，法院不处理。谁给你的勇气，让法院分割违章建筑？梁静茹吗？
科普一下，法律上婚前婚后是以“登记结婚”的日期为界的，不是以举办婚礼的日期、或者实际开始共同生活的日期为界的。
一方婚前出资购置的房屋（包括其父母出资购置的情形），只登记了出资人一个人的名字的，该房屋是其个人财产。离婚时，另一方无权要求分割。
一种特殊情况：婚后用夫妻共同财产还贷的，虽然不改变该房屋是个人财产的性质。但婚后夫妻共同还贷及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产，离婚时可请求分割这一部分。
五、婚前购房，写另一方名字
婚前，男方（或男方父母）出资购房写女方一人名字，或者女方（或女方父母）出资购房写男方一人名字，此时是个人财产还是共同财产就要具体情况具体分析了。
一般情况下，会视为以结婚为目的的赠与，按男女双方共同共有财产处理。
但是，如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有的，则按登记方个人财产处理。
六、婚前双方出资一方名字
婚前，双方共同出资买房，只写夫或妻一方名字的，要看购房是不是在双方同居生活期间。
其一，双方在同居生活期间购房，按一般共有财产处理。
其二，双方在非同居生活期间购房，视具体情况而定，会有共有财产、借款、赠与等多种可能。
婚前，双方父母均出资，只写夫或妻一方名字，为夫妻共同财产。如无相反证据，则父母的出资应认定为对自己子女的赠与。
七、婚后取得，写一方名字
这是最复杂的状态了，不可一言概之了，得具体情况具体分析了。明律归纳一下常见的几种情形：
1， 婚后用夫妻共同财产购置的房屋，即便只写了夫妻一方的名字，也还是夫妻共同财产。
2， 婚后一方用个人财产购买的房屋，只写自己的名字，属于一方的个人财产。但若一方只支付了首付款，则房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
3， 婚后一方用个人财产购买的房屋，写另一方的名字，算婚内赠与，属于另一方的个人财产。
4， 婚后一方父母出资购买的房屋，写自家子女一个人的名字，有协议约定的，按照约定；没有约定或约定不明的，则推定为对夫妻双方的赠与！
注意这个推定结论和父母婚前出资买房是截然相反的。
5， 婚后父母出资购买的房屋，写非自己子女的夫或妻一个人的名字，算夫妻共同财产。但协议明确约定赠与夫或妻某一方的除外。
6， 婚后双方父母出资购买的房屋，写夫或妻一个人的名字，算夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
7， 一方婚后继承或受赠的房屋，就算只写了一方一个人的名字，也是夫妻共同财产！
8， 一方婚后继承或受赠的房屋，遗嘱或赠与合同写明只归一方个人所有的，算一方的个人财产。
9， 夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权房的，即便只写了一方或者另一方的名字，该房屋也是夫妻共同财产。
10，婚后所得动拆迁房，要看被拆迁房屋的性质是个人财产还是夫妻共同财产，一般而言，动迁不改变房屋的财产性质。除非被拆迁房屋与动拆迁取得房屋产权登记不一致，则另当别论。
综上所述，婚后取得房屋，即便只写一方名字，也以“夫妻共同财产”为一般情况，个人财产为特殊情况。
八、法院怎么处理？
1， 双方协议一致，按双方协议内容处理。
2， 双方都要房子的，竞价，价高者得。
3， 一方要房，一方不要房的，拿房的一方给另一方折价款。
4， 双方都不要房子的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，分售房款。
九、总结
1， 协商一致的“约定”始终优先于法律规定的“法定”。
2， 结婚、离婚均不改变房屋是个人财产或夫妻共同财产的性质。
3， 不管婚前婚后，加夫或妻一方的名字，肯定会让该房屋变成共有财产。
4， 共同出资所得房屋，基本都是共同财产。
5， 婚前所得房屋，以个人财产为一般，共同财产为特殊。
6， 婚后所得房屋，以共同财产为一般，个人财产为特殊。
7， 父母出资买房写自家子女一个人名字的，婚前推定为其个人财产，婚后推定为夫妻共同财产。
本条总结仅供参考，实操时还是要具体情况具体分析的。
本文基本涵盖了离婚分房的常见情形，按图索骥，八九不离十，建议收藏备用，以备不时之需。
1988年
刘女士和高先生年结婚
育有一女
1995年
两人开始分居
女儿随刘女士共同生活
一年前
刘女士打官司要求离婚
并要求分割夫妻共同财产
包括：
房产、证券资产、
车辆、保险等
总价值达500余万元
高先生不乐意了
……
刘女士诉称，因丈夫出轨，对自己和孩子身心造成伤害，因此双方分居。至今近30年，毫无夫妻感情。分居后，孩子一直跟随自己共同生活，丈夫长期不闻不问。请求判令双方离婚并依法分割夫妻共同财产，以及要求支付自己家务劳动补偿10万元。
高先生辩称，同意离婚，但不同意分割财产。双方分居近30年，经济上早已独立，财产上已经归各自所有。不同意支付家务劳动补偿款，分居期间，女儿虽随刘女士共同生活，但女儿成年后为其购置了房产，又多次转账给女儿40多万元。
法院认为，夫妻一方要求离婚，如双方感情确已破裂，经调解无效的，可予准许。刘女士和高先生结婚至今虽超过30年，但因感情不和而分居亦有27年，可见双方在处理夫妻矛盾的态度、能力上均有欠缺。现刘女士坚持要求离婚，高先生亦同意，应视为夫妻感情已彻底破裂，法院准予刘女士要求离婚的诉讼请求。
财产分割，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》规定，夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。在分割时，各自分别管理、使用的财产归各自所有。双方所分财产相差悬殊的，差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。
法院认为，涉案三套房应作为夫妻共同财产进行分割，同时应结合本案情况，分割时应兼顾公平原则。刘女士名下房产归刘女士所有，刘女士给付高先生占房价45%的房产折价款，高先生名下的两套房产归高先生所有，高先生给付刘女士占房价45%的房产折价款。证券资产、车辆、保险的分割同前述房产分割原则，高先生名下的证券资产、车辆、保险产品归高先生所有，高先生给付给刘女士45%的折价款。
关于家务劳动补偿款，法律规定，夫妻一方因抚育子女负担了较多义务，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。
刘女士和高先生分居后，女儿一直随刘女士共同生活，高先生在女儿成年前，精神、物质上均疏于对女儿的关心，综合高先生在女儿成年后为其购置房产、刘女士不属于家庭妇女等情节，法院酌定，高先生应给付刘女士家务劳动补偿款2万元。
最终，法院做出一审判决，准予刘女士与高先生离婚，刘女士给付高先生房产折价款50万元，高先生给付刘女士房产折价款、证券资产分割差额款、车辆折价款、保险产品折价款、家务劳动补偿款等共计140万余元。
双方均同意上述判决。
新民晚报
记者：屠瑜
通讯员：李满园 陆烨波
当婚姻失去爱情，一拍就两散。面对共同努力获得的财产，两人都心有不甘，所以离婚时那些年一起还贷的房子要怎么分？
2007年风和日丽的一天
小方（女）与小胡（男）步入婚姻殿堂
小方在婚前以支付首付12.28万元
贷款18万元买下了两人的婚房
房产证上只写了小方的名字
婚后两人又有了爱情的结晶
听起来日子简单又美好
但他们还是没逃出一句诅咒
婚姻是爱情的坟墓
两人因生活习惯不同
最终选择分开
那么感情没了，各自离开
财产怎么分、
孩子抚养权怎么办？
小方向法院提起诉讼
要求离婚且孩子由自己抚养
小胡同意小方的请求
但要求婚房归他所有
可以补偿小方3万元
这下小方可不同意了
首付是自个儿付的
婚后的部分房贷也是自个儿还的
房产证上也是自己的名字
怎么只3万就要拿走房子了
？？？？？
法院会怎么判呢？
经过法庭调查
查明事实如下：
小方当时在银行的贷款
借款期从2006年12月15日至2015年4月29日
需还贷本息共计225419.554元
（本金180000元，利息45419元）
婚后 双方共同还贷本息203360.55元
案件审理过程
两人一致同意
房产按现值58万元的价格进行分割
法院最终判决
准许小方与小胡离婚
婚生子由小方抚养
综合购买时的总房价
及首付款与按揭贷款情况
双方对房屋现价的一致意见
婚姻关系存续期间偿还贷款本息总额
双方的感情状况等因素
房产归小胡所有
小胡应于判决生效十日内
向小方支付房产分割赔偿款410640元
小方应于判决生效十日内
配合小胡办理房产过户手续
但是这钱是怎么算出来的呢？
像文中的案例那样
婚前一方出资支付首付款
按揭贷款购置并登记在自己名下
婚后由夫妻双方共同还贷的房屋
在婚姻结束时
该如何分割呢？
别急，往下看
有几个重要的公式：
☀首先，确认几个数值
a=首付款金额
b=按揭贷款金额
c=贷款利息
d=离婚时房产价值（可由双方协商确认，或由专业机构评估定价）
e=夫妻共同还贷本息金额（可在贷款银行中查询记录）
☀第二，计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例y
y=e÷（a b c）
☀第三，计算找补金额z
若房屋归支付首付款一方所有，则z=d×y÷2
若房屋归非支付首付款一方所有，则z=d-d×y÷2
以上述案例为例，具体结果如下：
a=首付款金额=122800元
b=按揭贷款金额=180000元
c=贷款利息=45419元
d=离婚时房产价值=580000元
e=夫妻共同还贷本息金额=203360.55元
y=e÷（a b c）
=203360.55÷（122800 180000 45419）=58.4%
若房产归小方所有，则小方需补偿小胡的数额为：
z=d×y÷2=580000×58.4%÷2=169360元；
若房产归小胡所有，则小胡需补偿小方的数额为：
z=d-d×y÷2
=580000-580000×58.4%÷2=410640元
延伸阅读
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
案例君补充
《民法典》第1062条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第1087条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
当婚姻失去爱情，一拍就两散。面对共同努力获得的财产，两人都心有不甘，所以离婚时那些年一起还贷的房子要怎么分？
2007年风和日丽的一天
小方（女）与小胡（男）步入婚姻殿堂
小方在婚前以支付首付12.28万元
贷款18万元买下了两人的婚房
房产证上只写了小方的名字
婚后两人又有了爱情的结晶
听起来日子简单又美好
但他们还是没逃出一句诅咒
婚姻是爱情的坟墓
两人因生活习惯不同
最终选择分开
那么感情没了，各自离开
财产怎么分、
孩子抚养权怎么办？
小方向法院提起诉讼
要求离婚且孩子由自己抚养
小胡同意小方的请求
但要求婚房归他所有
可以补偿小方3万元
这下小方可不同意了
首付是自个儿付的
婚后的部分房贷也是自个儿还的
房产证上也是自己的名字
怎么只3万就要拿走房子了
？？？？？
法院会怎么判呢？
经过法庭调查
查明事实如下：
小方当时在银行的贷款
借款期从2006年12月15日至2015年4月29日
需还贷本息共计225419.554元
（本金180000元，利息45419元）
婚后 双方共同还贷本息203360.55元
案件审理过程
两人一致同意
房产按现值58万元的价格进行分割
法院最终判决
准许小方与小胡离婚
婚生子由小方抚养
综合购买时的总房价
及首付款与按揭贷款情况
双方对房屋现价的一致意见
婚姻关系存续期间偿还贷款本息总额
双方的感情状况等因素
房产归小胡所有
小胡应于判决生效十日内
向小方支付房产分割赔偿款410640元
小方应于判决生效十日内
配合小胡办理房产过户手续
但是这钱是怎么算出来的呢？
像文中的案例那样
婚前一方出资支付首付款
按揭贷款购置并登记在自己名下
婚后由夫妻双方共同还贷的房屋
在婚姻结束时
该如何分割呢？
别急，往下看
有几个重要的公式：
☀首先，确认几个数值
a=首付款金额
b=按揭贷款金额
c=贷款利息
d=离婚时房产价值（可由双方协商确认，或由专业机构评估定价）
e=夫妻共同还贷本息金额（可在贷款银行中查询记录）
☀第二，计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例y
y=e÷（a b c）
☀第三，计算找补金额z
若房屋归支付首付款一方所有，则z=d×y÷2
若房屋归非支付首付款一方所有，则z=d-d×y÷2
以上述案例为例，具体结果如下：
a=首付款金额=122800元
b=按揭贷款金额=180000元
c=贷款利息=45419元
d=离婚时房产价值=580000元
e=夫妻共同还贷本息金额=203360.55元
y=e÷（a b c）
=203360.55÷（122800 180000 45419）=58.4%
若房产归小方所有，则小方需补偿小胡的数额为：
z=d×y÷2=580000×58.4%÷2=169360元；
若房产归小胡所有，则小胡需补偿小方的数额为：
z=d-d×y÷2
=580000-580000×58.4%÷2=410640元
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《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
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《民法典》第1062条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第1087条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
有限公司的收购
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