当前位置：知更鸟 > 法律知识学习

买房贷款必须办理他项权利证吗是真的吗(买房贷款必须办理他项权利证吗)

法律知识学习
2023-05-03 12:00:02
0
南京律师

文章目录：

1、按揭买房房产证在谁手里？按揭买房房产证什么时候能拿到？
2、贷款展期未办理抵押变更登记有风险吗？应当如何应对？
3、房产证解押流程?房产证解押后需要换新的房产证吗?

按揭买房房产证在谁手里？按揭买房房产证什么时候能拿到？

为了买房，很多人辛辛苦苦攒了很久的钱，但是也只够支付房子的首付款，对于买房子还是只能选择按揭贷款。很多人对于按揭买房办理房产证的事项有一些误解，认为因为向银行贷款了，所以需要将房子的房产证抵押给银行，那么究竟按揭买房房产证在谁手里?按揭买房房产证什么时候能拿到?

一、按揭买房房产证在谁手里

按揭买房房产证在业主自己手里，其实，贷款买房办房产证的时间和全款买房办房产证的时间是一样的，只不过贷款买房还需要办理抵押登记手续。在房产证办理完毕后，开发商会去银行办理抵押登记手续，银行会拿到房子的它项权利证作为质押，房产证则会盖上银行公章，写清贷款额度、日期等信息，最后会将房产证原件返还给业主。

根本上，按揭买房房产证在谁手里本质上是一样的，只要没有解除抵押，房产的所有权就归银行。即使是房屋产权人也不能进行房屋交易。等房贷还完，业主可以去银行拿回他项权证，然后去房管局解除房屋抵押登记，解押自后房屋可以由业主自由进行交易。

二、按揭买房房产证什么时候能拿到

按揭买房房产证什么时候能拿到没有具体时间规定，通常是交房以后三个月拿到房产证。

1、根据建设部《商品房销售管理办法》，要求开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由开发商提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产主管部门。

2、其次，按照《房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证;现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。

3、最后，按揭买房房产证取得时间要看购房者与开发商签订的合同，房产证的办理首先以合同约定为准，如果超出合同规定的办理时间，开发商应该承担相关的违约责任。

以上就是关于“按揭买房房产证在谁手里?按揭买房房产证什么时候能拿到?”的全部内容，按揭买房银行扣的不是房产证而是他项权证，因为他项权证在银行所以按揭的房子是不能交易的，如果要进行交易的话就需要还清银行贷款。

贷款展期未办理抵押变更登记有风险吗？应当如何应对？

点击蓝字关注我们

前言

《贷款通则》第十二条规定贷款展期是指借款人不能按期归还贷款的，应当在贷款到期日之前，向贷款人申请延长原借款的还款期限。是否展期由贷款人决定。对于展期的期限，《贷款通则》规定，短期贷款（系指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款）展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款（系指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的贷款）展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款（系指贷款期限在5年（不含5年）以上的贷款）展期期限累计不得超过3年。

近年来由于疫情，国家陆续出台稳企业保就业支持政策，比如《中国人民银行、银保监会、财政部、发展改革委、工业和信息化部关于进一步对中小微企业贷款实施阶段性延期还本付息的通知》（银发〔2020〕122号）以及《关于继续实施普惠小微企业贷款延期还本付息政策和普惠小微企业信用贷款支持政策有关事宜的通知》（银发〔2020〕324号）实施普惠小微企业贷款延期还本付息政策；为促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），要求对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入

疫情影响之下，国家鼓励贷款展期政策，而债权人在办理贷款展期业务的过程中，经常遇到贷款展期是否需要办理抵押变更登记，如未办理，抵押权是否受到影响？如后续贷款出现违约或不良等情况，未办理抵押变更登记对债权人在诉讼、执行等环节是否存在不利因素？如确无法办理抵押变更登记手续，债权人应采取何种措施应对后续风险？本文针对上述疑虑，一一进行解析。

一、贷款展期后未办理抵押变更登记，是否影响抵押权的效力，如后期贷款违约，对债权人在诉讼、执行等环节是否存在不利因素

《最高人民法院关于展期贷款超过原贷款期限的效力问题的答复》（法函〔2000〕12号）规定，“展期贷款性质上是对原贷款合同期限的变更”。

自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定，“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：……（三）债务履行期限变更的……”

根据上述规定，贷款展期属于对原贷款合同期限的延长，贷款展期应当办理抵押变更登记。

如贷款展期未办理抵押变更登记，是否影响抵押权的效力，该问题目前在法律上并无明确规定，在司法实践中，主要存在以下两种司法观点，对应典型案例如下：

司法观点一：贷款展期后未办理抵押变更登记，并不影响抵押权的效力

案例一

兴业银行股份有限公司南昌分行、江西银行股份有限公司南昌铁路支行与江西海翔钙业有限公司、江西省华昊实业有限公司等金融借款合同纠纷，最高人民法院，（2016）最高法民申3393号

裁判文书相关内容如下：

“兴业南昌分行申请再审称：......在借款展期后，铁路支行与华昊公司没有办理抵押登记手续，依法不享有抵押权。原判中没有关于铁路支行办理抵押展期的相关证据，即在借款展期后铁路支行与华昊公司未办理抵押展期登记手续。在主合同变更的情况下，铁路支行没有办理抵押展期登记，不能对抗第三人。因此，铁路支行对华昊公司名下的36042608200064采矿权证不享有抵押权。

最高院认为，本院（2015）民四终字第53号民事判决和南昌市中级人民法院（2013）洪民四初字第12号民事判决已查明，本案被申请人铁路支行在2009年对华昊公司持有的证号为36042608200064采矿权证办理了抵押登记，兴业南昌分行是在2012年2月对证号为36042608200064采矿权证办理了抵押登记。2012年6月29日铁路支行在担保人继续承担担保责任的情况下又对贷款进行了展期。2013年2月1日，前述办理抵押登记的华昊公司持有的采矿权证号变更为C3604XXX。2013年4月28日，上述抵押财产变更了采矿权人和采矿许可证号码，发证机关也发生变化，即采矿权人由华昊公司变更为海翔公司，采矿许可证号码由C3604XXX变更为C3604XXX，原发证机关是德安县矿产资源管理局，采矿权人为海翔公司的发证机关是九江市矿产资源管理局。江西省高级人民法院（2016）赣执异8号执行裁定书也查明，2012年6月29日德安县矿产资源管理局给铁路支行出具的承诺函写明：“海翔公司于2009年向该行贷款4800万元，华昊公司提供采矿权抵押，并于2009年在该局办理了采矿权抵押登记，现鉴于海翔公司向债权人申请办理贷款展期，抵押人华昊公司同意继续以采矿权（证号：36042608200064）提供抵押担保，我单位确认并承诺如下：1、华昊公司有权提供上述采矿权作为海翔公司借款（含展期）的抵押担保。2、上述采矿权抵押债权人后，兴业南昌分行又于2012年2月3日在已知存在抵押情况下，继续由华昊公司提供抵押并发放贷款4000万元。我单位确认债权人抵押权依法持续有效，仍为第一顺位抵押权人，兴业南昌分行为第二顺位的抵押权人”。由上述查明的事实可知，铁路支行对36042608200064采矿权证办理抵押登记时间在兴业南昌分行之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条“抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿”的规定，兴业南昌分行主张铁路支行对C3604XXX采矿权证不享有抵押权，缺乏法律和事实依据。综上，本院（2015）民四终字第53号民事判决依据查明的事实，判决铁路支行对抵押物C3604XXX采矿权享有抵押权并无不当，兴业南昌分行的再审理由不能成立。”

案例二

中国长城资产管理公司北京办事处与上海中油天宝钢管有限公司、上海中油天宝巴圣钢管有限公司等金融借款合同纠纷，上海市高级人民法院，（2016）沪民初7号

上海高院认为，“8002199114000002号《盛京银行最高额抵押合同》项下的闵201412028040号《抵押权登记（房地产抵押）》证书载明了所担保债权的发生期间，涉案借款展期后的到期日虽超过上述期间，但因《人民币借款展期合同》系对《盛京银行流动资金借款合同》的部分条款变更，展期后的借款本金、利息等债权和展期前之债权为同一债权，而非独立之债权，故借款展期未办理不动产抵押权变更登记手续，不影响抵押权效力。”

案例三

郑永胜、山东桓台农村商业银行股份有限公司等金融借款合同纠纷，山东省淄博市中级人民法院，（2022）鲁03民再12号

山东省淄博市中级人民法院认为，“本案的焦点是原审判决认定桓台农商行对巩崇平所有的涉案两套房屋享有优先受偿权是否有依据。巩崇平等人与桓台农商行、悦通工贸签订的涉案《借款展期协议》第四条约定，该协议是对之前流动资金借款合同及巩崇平作为抵押人与桓台农商行所签订的抵押合同等部分条款的调整和补充，除涉及该协议中的条款外，原借款合同及担保合同规定的其他各项条款仍然有效。故，该《借款展期协议》只是对原借款合同、抵押合同等的调整和补充，并非新的借款合同；桓台农商行对巩崇平涉案两套房屋享有的抵押权并未消灭。桓台农商行于2018年10月16日向一审法院提起诉讼，亦未超出其行使抵押权的诉讼时效期间。虽然根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定，债务履行期限变更的，当事人应当申请抵押权变更登记，但当事人未变更抵押登记并不导致抵押权的消灭。综上，原审判决认定桓台农商行对巩崇平所有的涉案两套房屋享有优先受偿权正确。”

案例四

鲁胜国、中国光大银行股份有限公司武汉分行金融借款合同纠纷，湖北省武汉市中级人民法院，（2020）鄂01民终10584号

一审湖北省武汉市江岸区人民法院认为，“二、关于主债务履行期限变更但未办理抵押权变更登记，是否影响光大银行武汉分行的抵押权效力的问题。鲁建国、鲁胜国、李霞作为抵押人以其所有的案涉房屋、土地向光大银行武汉分行设定不动产抵押，双方签订《抵押合同》并办理了抵押登记手续，该抵押行为合法有效，光大银行武汉分行依法享有抵押权。此后各方签订的《借款展期合同》、《借款展期合同变更协议》约定：贷款总期限变更为60个月，即自2014年9月28日起至2019年9月23日止，未予变更的内容按原协议的约定执行，担保人作为借款人的担保人，同意就借款人的贷款展期事项，继续提供担保合同约定之担保，担保合同继续有效。鲁建国、鲁胜国、李霞作为抵押人对上述展期及变更协议均已知晓并签字确认，光大银行武汉分行对龙发公司享有的主债权未消灭，各方并未产生新的债权债务关系，且债务履行期限虽发生变更，但《不动产登记暂行条例实施细则》系部门规章，应属于管理性规范，违反该细则规定并不必然导致抵押行为无效。另外，虽然案涉他项权证上记载抵押担保存续期间为2014年9月28日至2015年9月27日，而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第一款规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，故该登记记载内容对光大银行武汉分行已依法取得的抵押权不具有法律上的约束力，光大银行武汉分行继续就案涉抵押物享有抵押权，依法享有优先受偿的权利。”

案例五

方晓灵、姚兰金融借款合同纠纷，江西省上饶市中级人民法院，（2019）赣11民终1138号

江西省上饶市中级人民法院认为，“对于焦点一，2016年9月26日办理的抵押登记是依据上诉人方晓灵、姚兰与被上诉人上饶银行股份有限公司恒信支行、原审被告郑小春、案外人蔡国红于2016年8月25日签订的《贷款抵押变更协议书》办理的抵押登记，虽然该抵押登记中的债务履行期限没有变更，仍是贷款展期前的贷款期限，但是上诉人方晓灵、姚兰在《上饶银行贷款展期协议》、《承诺函》中均同意将提供的抵押物继续为原审被告郑小春展期后的贷款提供抵押担保，而《上饶银行贷款展期协议》系对《个人贷款借款合同》的部分条款的变更，将原借款合同约定的借款期限由12个月变更为24个月，即贷款期限由2014年7月25日起至2015年7月24日止变更为2014年7月25日起至2016年7月18日止，可见，贷款展期并未产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续，故展期后的债权仍属于《抵押合同》约定的担保范围。对于有抵押担保的贷款展期的，原则上应当办理抵押权变更登记，但抵押人和抵押权人未按照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定对贷款展期办理不动产抵押权变更登记的，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。由于贷款展期并不是抵押权消灭的法定事由，案涉贷款展期后，2016年9月26日办理的抵押登记虽对债务履行期限未进行变更，但在本案无证据证明存在抵押权消灭的法定事由的情形下，应视为原抵押继续有效，具有对抗第三人的效力。因此，被上诉人上饶银行股份有限公司恒信支行对上诉人方晓灵、姚兰提供的案涉抵押物享有抵押权，对案涉抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。”

案例六

交通银行股份有限公司连云港分行与王丽娟、王永强等金融借款合同纠纷，江苏省连云港市中级人民法院，（2013）连商初字第0165号

江苏省连云港市中级人民法院认为，“《展期合同》明确约定该合同是原借款合同、保证合同、抵押合同的补充，仅是在借款金额、借款利息及还款时间上作了变更，故该《展期合同》并非新的合同。另《展期合同》中也明确约定担保人继续为债务人的展期债务担保，该担保应当包括吉文玮、王丽娟与王永强、杨家梅的保证担保，也包括吉文玮、王丽娟的抵押担保，故从《展期合同》的约定中可以看出吉文玮、王丽娟存在继续为变更后的债务担保的意思表示。因《展期合同》中诺安公司的债务与原借款合同的债务是同一笔债务而非新的债务，仅是债权数额、利息及还款时间作了变更，故吉文玮与王丽娟的抵押担保不需要重新办理登记，故原告交行连云港分行对吉文玮与王丽娟提供抵押的房产在登记机关的登记金额范围内享有优先受偿权。”

案例七

广东连平农村商业银行股份有限公司与冯亚育、何建华、邱长有等金融借款合同纠纷，广东省河源市中级人民法院，（2020）粤16民终163号

广东省河源市中级人民法院认为，“关于上诉人是否对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题。首先，本案中涉案商铺登记在被上诉人何建华名下，且登记为“单独所有”，不动产权登记具有公信力，上诉人连平农商行有理由相信被上诉人何建华系房屋的所有人。上诉人连平农商行依约发放了贷款付出了合理对价，且办理了抵押登记，已产生不动产物权登记公示效力,上诉人连平农商行取得涉案商铺的抵押权。其次，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。第二百零二条规定:抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案抵押权不存在法定消灭原因，且上诉人连平农商行在起诉时未超过主债权诉讼时效期间行使抵押权，故本案抵押权仍然存续。再次，借款展期性质上是对原借款合同期限的变更，并未发生新的债权债务关系，展期后的债权和展期前之债权为同一债权，而非独立之债权，故借款展期未办理不动产抵押权变更登记手续不影响抵押权效力，上诉人连平农商行对涉案抵押商铺享有优先受偿权。因被上诉人何建华在一审判决后向上诉人连平农商行偿还了本金200000元，故未偿还的本金应变更为2290000元。对于被上诉人邱长有提出的笔迹鉴定申请问题，本院认为，被上诉人邱长有在一审中经法庭释明未提交书面鉴定申请，视为其已放弃鉴定的权利，故其在二审期间提出的笔迹鉴定申请，本院不予准许。”

案例八

原告锦州银行股份有限公司沈阳沈北支行与被告沈阳恒宇玻璃有限公司、被告郭倩、被告郭世忠、被告袭著恒金融借款合同纠纷，沈阳市沈北新区人民法院，（2017）辽0113民初946号

沈阳市沈北新区人民法院认为，“原告与被告恒宇公司签订借款展期合同后，被告恒宇公司抵押的土地虽然未办理抵押权变更登记，但展期合同并未发生新的债权债务关系，展期后的债权仍属于抵押合同约定的担保范围，物权登记部门在他项权利证上登记的抵押期限对担保物权的存续也不具有法律约束力。被告恒宇公司作为抵押担保人应以其抵押的房产、在建工程及土地承担抵押担保责任，故对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。”

案例九

原告自贡市中新农村信用合作联社与被告四川自贡红光输送机械制造有限公司、自贡市志高经贸有限公司、四川省荣县红光胶辊制品有限公司、梁树金、曹玉萍、梁俊、董志高、幸享春借款合同纠纷，自贡市贡井区人民法院，（2016）川0303民初372号

自贡市贡井区人民法院认为，“被告红光输送公司与原告签订了《最高额抵押合同》，约定抵押担保的主债权，是自2013年9月29日至2014年9月28日期间670万元额度内的债权，合同编号为“中新联公借字（2013）第147号”《流动资金借款合同》约定的490万元借款，发生于2013年9月29日，属于最高额抵押期限内产生的债权，原告与被告红光输送公司虽于2014年9月26日签订了《借款展期协议》，将上述490万元贷款的借款期限展期至2015年9月26日，但该展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围，原办理的动产抵押登记合法有效。”

案例十

河南潢川农村商业银行股份有限公司与李勇、高巍金融借款合同纠纷，潢川县人民法院，（2020）豫1526民初541号

潢川县人民法院认为，“按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，贷款展期属债务履行期限变更，在这种情况下，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记。因此，按照该规定，贷款展期时应当办理抵押权变更登记。本院认为，《借款展期协议》系对《个人借款合同》的部分条款变更，展期后的借款本金、利息等债权和展期前之债权为同一债权，而非独立之债权，故借款展期未办理不动产抵押权变更登记手续，不影响抵押权效力。”

案例十一

大业信托有限责任公司与邓艳琼金融借款合同纠纷，上海市杨浦区人民法院，（2021）沪0110民初18057号

上海市杨浦区人民法院认为，“本院认为，原、被告签订的《贷款合同-房屋抵押》、《抵押合同》及《信托贷款展期协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告称涉案借款实为案外人黄骏所用，但未提供相关证据证明借款并非被告的真实意思表示，对该抗辩意见本院不予采信。被告辩称其为担保作出的抵押登记已超过债务履行期限，被告不应承担抵押担保责任，但2017年7月16日，上海市闵行区不动产登记中心出具不动产登记证明，公示抵押权人为原告，被告为义务人，债务履行期限为2017年7月12日至2018年1月12日，双方已依法办理了抵押登记手续。在登记的债务履行期限内，双方于2018年1月3日签订《信托贷款展期协议》，被告同意并承诺继续为贷款合同及本展期协议项下贷款人对借款人享有的全部债权提供抵押担保，尽管未办理抵押变更登记手续，但不影响原告享有抵押权。”

司法观点二：贷款展期后，形成新的债权债务关系，原债权债务关系消灭，抵押权也消灭，债权人应当重新办理抵押登记，否则不享有抵押权

典型案例：遵义县农村信用合作联社与被申请人遵义县双龙水泥厂破产债权确认纠纷，贵州省高级人民法院，（2015）黔高民申字第100号

贵州省高级人民法院认为，“上述四宗土地的抵押权成立并有效，但遵义县信用社在主合同即借款合同到期前一日与双龙水泥厂签订借款展期协议，该展期协议对借款期限作出相应变更，该变更应视为是对原借款合同实质性的变更，双龙水泥厂与遵义县信用社之间形成新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭，而抵押合同是依附于主合同的从合同，主合同消灭，则从合同也消灭，依据《担保法》五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭。后遵义县信用社与双龙水泥厂重新签订社团最高额抵押合同，该抵押为依附于新的借贷关系而形成的抵押关系，依据《物权法》第一百八十七条之规定，遵义县信用社应当重新办理上述四宗土地的抵押登记，该抵押权方能成立。但经原审查明，遵义县信用社并未重新办理抵押登记，其虽提供了要求国土资源局办理抵押变更登记的函以及国土资源局的签注用以证明其办理了变更登记，但依据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该抵押变更登记应记载于登记簿上才产生公示效力，而本案所涉四宗土地使用权的抵押变更登记均未记载于上不动产登记簿，因此，遵义县信用社对上述四宗土地使用权不享有抵押权，原审未确认其优先受偿权符合法律规定，并无不当。”

从笔者检索到的案例来看，绝大多数法院认为贷款展期并未产生新的债权债务关系，仅是原债权债务关系的变更或延续，对于有抵押担保的贷款展期的，原则上应当办理抵押权变更登记，但抵押权仅因主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃抵押权等法定事由而消灭，未办理抵押变更登记不影响抵押的效力，抵押继续有效。此外，《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》（法（研）明传〔2000〕22号）也答复到，“抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”

只有极少数比如上述贵州省高级人民法院（2015）黔高民申字第100号案例认为，贷款展期产生新的债权债务关系，原债权债务关系消灭，抵押权也消灭，债权人应当重新办理抵押登记，否则不享有抵押权。

由于我国并非判例法国家，同样的情况下各法院的裁判可能存在差异，笔者认为，贷款展期时，从法律风险最小化考虑，债权人应尽量按照上述自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条之规定，办理抵押变更登记，以避免产生有关不必要的争议纠纷，保障日后抵押权的顺利实现。

如未办理，在实务中，可能会被法院认定为抵押权效力不受影响，但也不完全排除被法院认定为无法享有抵押权的可能性。

二、如确无法办理抵押变更登记手续，债权人应采取何种措施应对风险

由于各地不动产登记部门的登记政策和制度可能存在不同，同一登记部门的登记政策和制度在不同时间也可能存在差异，因此，如贷款展期存在抵押担保，债权人应主动与相应登记部门联系沟通，争取办理抵押变更登记。

如确因登记部门的原因无法办理抵押变更登记手续，笔者认为，债权人可以采取以下措施应对可能被法院认定为无法享有抵押权的风险：

第一，与债务人签订正式的贷款展期合同，并在贷款展期合同中对展期的性质做出约定。例如约定：“本展期合同是原借款合同期限的延长，是原债权债务关系的延续，并未产生新的债权债务关系。”这是因为在上述（2015）黔高民申字第100号案例中，贵州省高级人民法院认为，贷款展期产生了新的债权债务关系，原债权债务关系消灭，抵押权也消灭，债权人应当重新办理抵押登记，否则不享有抵押权。因此在展期合同中对展期的性质作出约定以避免类似法院裁判。

第二，贷款展期需要取得抵押人的书面同意，并明确担保范围包括延期期间的利息等。可以与抵押人签订正式的贷款展期抵押合同，也可以同意函或承诺函的方式，取得抵押人同意以同一抵押物继续为展期后的贷款提供担保。此外，如抵押人是法人，为尽可能完善审批手续、规避潜在风险，还需依照《中华人民共和国公司法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》等对外担保的有关规定，要求抵押人对同意事项出具有效的决议文件或进行披露。

第三，如登记部门表示无法办理抵押变更登记手续，可以要求其出具书面的说明，或留存相关工作人员表示无法办理抵押变更登记的录音、视频等资料等以备后用，以此证明未办理抵押变更登记并非债权人主观上的过失，而具有客观上的原因。

第四，由于各地不动产登记部门的登记政策和制度可能存在不同，同一登记部门的登记政策和制度在不同时间也可能存在差异，因此，在具备办理抵押变更登记的条件时，应及时补办。

三、贷款展期还需注意的其他事项

1.抵押物不足值风险

贷款展期后如果借款人经营状况继续恶化，贷款展期后，在各种利息、罚息和违约金不断增加的情况下，最终产生的债务总额有可能超过抵押物的价值，产生抵押物不足值的风险。因此债权人在办理贷款展期时，应当合理估算展期的时间长短、展期期间可能增加的利息等费用，防范抵押物不足值的风险。

2.贷款展期时，抵押物上如存在后顺位抵押权人，应取得该抵押权人的同意

《民法典》第四百零九条规定，“抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。”

自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定，“因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。”

由于同一抵押物上，基于抵押人与债权人的约定，可能存在多个顺位的抵押权人。债权人在办理贷款展期时，如发现抵押物上还存在后顺位的抵押权人，由于贷款展期之后，会增加展期期间产生的利息，抵押物担保的债权范围随之扩大，影响到后顺位抵押权人的受偿金额，因此在这种情况下办理贷款展期，根据上述规定，还应取得后顺位抵押权人同意展期、担保范围扩大的书面说明，否则当后顺位抵押权人主张因顺位在先的抵押权人同意债务人贷款展期而新增的利息由抵押物所担保影响其抵押权的受偿范围，则可能导致顺位在先的抵押权人就展期部分新增的利息不能主张优先受偿权。

刘玲玲律师是青海树人律师事务所金融证券部律师，华东政法大学学士。刘玲玲律师主攻金融证券、并购重组等方面的法律业务。2020年加入树人所以来，先后为中国银行股份有限公司青海省分行、国家开发银行青海省分行、中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海格尔木农村商业银行股份有限公司等金融机构提供合同审查、法律咨询、争议解决、商业谈判、法律培训等常年法律服务，在银行法律业务方面具有丰富的工作经验。多次参与青海省大型国有企业并购重组、债权收购、信托资产处置等项目，多次承办青海省政府专项债券发行业务。

*声明：本文观点仅作为交流讨论目的，不可视为树人律师事务所正式法律意见或建议。如您有任何法律问题或需要法律服务，欢迎与本所联系。