华声在线12月26日讯（全媒体记者 虢灿 通讯员 刘甜）刚刚付定金买了二手房，却被人告知房子中前不久有人过世了。买家退房遭拒后，把中介起诉到了法院。近日，岳阳华容县人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷，针对隐瞒重大事实的房屋买卖合同，法院判决予以撤销，并责令返还购房定金及中介费。
买二手房发现房主家老人刚过世
岳阳人李某、谢某夫妇是做生意的，他们想购置一套二手房，选中某房屋经纪公司为其提供中介服务。在选房看房过程中，两人多次强调，因正在经营生意，特别忌讳购买的房屋内发生过有人死亡或者其他不吉利的事情。房屋经纪公司按二人的购房要求筛选出多套房源，实地带看后，二人对地理位置均不太满意。
此时，房屋经纪公司的员工刘某提出自己的丈夫蔡某有一套房屋正好满足二人对于房屋地理位置的要求，目前也在该房屋经纪公司挂牌拟出售。李某夫妇二人实地看房后确定了购买意向，与蔡某签订了房屋买卖合同，支付了2万元购房定金，并向房屋经纪公司支付了1.5万元中介服务费用。
就在李某夫妇正沉浸在买房的喜悦时，却偶然得知，蔡某的父亲在合同签订前不久在涉案房屋内死亡。李某两口子不能接受，他们找到中介要求解除合同，没想到不管是中介公司还是蔡某，都一口咬定房子里没人过世，并且就算解除房屋买卖合同就不退还已经收取的费用了。
于是，李某把蔡某和中介公司起诉到了法院。
法院：隐瞒重大事实，合同可撤销
法院查明：蔡某在其父亲去世后不久就将该涉案房屋在房屋经纪公司挂牌出售。李某、谢某夫妇二人与蔡某签订房屋买卖合同后，曾向蔡某的妻子刘某求证该事实，刘某予以否认，说明蔡某有意在隐瞒涉案房屋内曾有人死亡的事实。
法院认定蔡某在签订房屋买卖合同时使用欺诈手段，隐瞒重大事实，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，该合同属于可撤销情形，且蔡某在庭审中也同意将合同予以撤销。
因此，法院对李某、谢某夫妇二人要求撤销与蔡某签订的房屋买卖合同的诉求予以支持，并判决蔡某返还2万元购房定金并支付利息损失，判决房屋经纪公司返还已收取的1.5万元中介服务费。
（一审：丁鹏志 二审：黄京 三审：周文博 ）
本文来自【华声在线】，仅代表
ID：jrtt
【案情】
犯罪嫌疑人刘某系某公司法定代表人，其公司主要经营范围是粮食购销。2017年以来，刘某通过互联网找到有购买粮食需求的客户信息，以发短信、打电话方式联系对方，双方商谈好交易条件后，刘某以定金、运费、装车费等名义要求被害人支付费用，再以各种理由不予发货，也不退还对方支付的费用。刘某作案13起，涉案金额约70万元。刘某辩称其没有非法占有的目的。
【评析】
合同诈骗罪须以非法占有为目的，有永久非法掌控、控制他人财物的意图。如何判断行为人是否有非法占有的目的，主要有直接主观认定（即当事人承认）和间接客观推定两种方式。实践中，当事人承认的直接主观认定比较少见，更多的是需要通过客观推定。
行为人有无履行合同的实际能力。行为人在签订合同时是否已具备履行合同所需要的资金、物资或技术力量，在合同履行期限内是否能够筹集到履行合同所需的资金和物品。本案中，刘某的公司无固定办公、仓储场所，公司账户上没有资金，也没有粮食储备。刘某及其公司没有履行合同的能力。
行为人是否有积极的履约行为。行为人在签订合同后或履行合同中，如果主动为履行合同做了各种准备和努力，如积极寻找货源、筹措资金、联系业务等，则可认定其主观上的积极努力态度。本案中，刘某虽然去其他粮食公司询价，但是没有向任何一家上游供应商缴纳过定金，没有办理过货物运输业务，没有任何的促成合同履行的实质表现，不能认定其有积极的履约行为。
标的物的处置情况。将全部或大部分涉案款项任意挥霍，从事非法活动、偿还个人债务、携款潜逃等根本不打算归还的行为均可在一定程度上反映“非法占有”的目的。刘某收到定金后虽然没有从事非法活动或者潜逃，但其收到70余万元定金后均提现拒不退还，公安机关立案后依然不交代钱款去向，可以反映出其不想归还定金的意图。
行为人在违约后有无承担责任的表现。利用合同进行诈骗的人，由于其明知自己根本不可能履行合同或不可能全部履行合同，也根本没有履行合同的诚意，在纠纷发生以后，行为人往往会想方设法逃避承担责任，使对方无法挽回损失。刘某收到定金后再以运费、装车费等理由要求对方继续付款，如果对方不按照其要求付款即认定对方违约，拒不退还定金等费用，即使对方支付了相关费用也会以种种理由拒不发货。
通过上述四个方面的分析，可以看出刘某在无履约能力的情况下多次收取被害人定金、装车费等费用，并藏匿收取的费用拒不退还，可以认定刘某具有非法占有目的。
诈骗罪是指以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法（合同诈骗：在签订、履行合同的过程中）骗取他人财物（集资诈骗：非法集资），数额较大的行为。
诈骗罪与其他采用欺骗手段实施的犯罪及民事欺诈行为的根本区别在于有无非法占有目的。
几个司法解释的认定：
1996年发布的《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》对合同诈骗案件中如何认定非法占有目的作了规定：
“行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：
（一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：
1.虚构主体；
2.冒用他人名义；
3.使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的；
4.隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的；
5.隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的；
6.使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。
（二）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的；
（三）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的；
（四）使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的；
（五）隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的；
（六）合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。”
这些规定详尽地列举了合同诈骗案件中常见的足以认定为具有非法占有目的的情形，对实践具有重要指导意义。
合同诈骗当中行为人的主观目的还可以通过以下几个方面来进行考察：
第一，看行为人在签订合同时有无履行合同的能力；
第二，看行为人在签订、履行合同的过程中有无欺骗行为；
第三，看行为人在签订合同后有无履行合同的实际行动；
第四，看行为人违约以后是否愿意承担违约责任；
第五，考察行为人未履行合同的真实原因。
最高人民法院于2001年印发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》对金融诈骗案件中如何认定非法占有目的作了归纳总结：
“根据司法实践，对于行为人通过诈骗的方法非法获取资金，造成数额较大资金不能归还，并具有下列情形之一的，可以认定为具有非法占有的目的：
（1）明知没有归还能力而大量骗取资金的；
（2）非法获取资金后逃跑的；
（3）肆意挥霍骗取资金的；
（4）使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；
（5）抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；
（6）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；
（7）其他非法占有资金、拒不返还的行为。
但是，在处理具体案件的时候，对于有证据证明行为人不具有非法占有目的的，不能单纯以财产不能归还就按金融诈骗罪处罚。”
这虽然是针对金融诈骗罪的归纳，对于其他诈骗犯罪中的非法占有目的判断也有重要意义。
2010年发布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对集资诈骗案件中如何认定非法占有目的作了规定：
“使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为‘以非法占有为目的’：
(一)集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；
(二)肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；
(三)携带集资款逃匿的；
(四)将集资款用于违法犯罪活动的；
(五)抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；
(六)隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；
(七)拒不交代资金去向，逃避返还资金的；
(八)其他可以认定非法占有目的的情形。”
认定诈骗案件被告人具有非法占有目的，不仅要求证明嫌疑人有非法占有他人财物的行为，还要证明嫌疑人有逃避返还骗取的财物的行为，即嫌疑人为被害人追回被骗财物设置障碍，使得被害人无法通过民事救济途径追回被骗的财物。
非法占有并逃避返还骗取的财物（履行合同义务），是认定诈骗案件非法占有目的的总标准。
企业的生产经营状况已严重恶化，经营难以维持，明显无力清偿债务，经营者采用虚构投资项目等欺骗手段大量借入资金，用于归还以前所欠的债务，则属于“明知没有归还能力而大量骗取资金”的情形，可以认定为具有非法占有目的。
诈骗犯罪客观上的构成要素是：行为人实施欺诈行为→他人因欺诈行为产生或者继续维持错误认识→他人因此实施处分（或交付）财产的行为→行为人获得或者使第三人获得财产→被害人遭受财产损失。欺诈行为与财产转移的损害结果之间具有相当因果关系时即可。也就是我们常说的诈骗的方式、方法：虚构事实，隐瞒真相的欺诈行为，进而使被害产生错误认识，被害人陷入错误认识之后作出财产处分。
合同诈骗案主要有以下几种表现形式：
1、无合法经营资格的一方当事人与另一方当事人签订买卖或者承揽合同，骗取定金、预付款或者材料费；
2、利用中介机构签订转包合同，骗取定金或者预付款；
3、虚构建筑工程或者转包建筑工程合同，骗取工程预付款；
4、双方当事人串通利用合同将国有或者集体财产转移或据为己有；
5、本无履约能力，弄虚作假，蒙骗他人签订合同，或是约定难以完成的条款，当对方违约后向其追偿违约金。
集资是指自然人或者法人为实现某种目的而募集资金或者集中资金的行为。
实践中，犯罪分子使用诈骗方法非法集资的行为主要是利用公众缺乏投资知识，盲目即兴投资的心理，在市场经济条件下，经济活动纷繁复杂，投资法制不健全的控制进行的。例如：
有的谎称其集资得到了政府领导和有关主管部门同意，有时甚至伪造有关批件，以骗取社会公众信任：
有的大肆登载虚假广告，引起社会公众投资盈利心理；
有的打着举办集体企业或者发展高科技的幌子，以良好的经济效益和优厚的福利为诱饵；
有的虚构实际上并不存在的企业或者企业计划。
只要行为人采取了隐瞒真相或虚构事实的方法进行集资的，均属于使用欺骗方法非法集资行为。
普通诈骗案的立案追诉标准是3000元，电信诈骗只要达到1500元。
合同诈骗案的立案追诉标准是2万元。
集资诈骗案的立案追诉标准：个人集资数额在10万元以上，单位集资在50万元以上。
诈骗罪是指以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法（合同诈骗：在签订、履行合同的过程中）骗取他人财物（集资诈骗：非法集资），数额较大的行为。
诈骗罪与其他采用欺骗手段实施的犯罪及民事欺诈行为的根本区别在于有无非法占有目的。
几个司法解释的认定：
1996年发布的《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》对合同诈骗案件中如何认定非法占有目的作了规定：
“行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：
（一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：
1.虚构主体；
2.冒用他人名义；
3.使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的；
4.隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的；
5.隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的；
6.使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。
（二）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的；
（三）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的；
（四）使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的；
（五）隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的；
（六）合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。”
这些规定详尽地列举了合同诈骗案件中常见的足以认定为具有非法占有目的的情形，对实践具有重要指导意义。
合同诈骗当中行为人的主观目的还可以通过以下几个方面来进行考察：
第一，看行为人在签订合同时有无履行合同的能力；
第二，看行为人在签订、履行合同的过程中有无欺骗行为；
第三，看行为人在签订合同后有无履行合同的实际行动；
第四，看行为人违约以后是否愿意承担违约责任；
第五，考察行为人未履行合同的真实原因。
最高人民法院于2001年印发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》对金融诈骗案件中如何认定非法占有目的作了归纳总结：
“根据司法实践，对于行为人通过诈骗的方法非法获取资金，造成数额较大资金不能归还，并具有下列情形之一的，可以认定为具有非法占有的目的：
（1）明知没有归还能力而大量骗取资金的；
（2）非法获取资金后逃跑的；
（3）肆意挥霍骗取资金的；
（4）使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；
（5）抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；
（6）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；
（7）其他非法占有资金、拒不返还的行为。
但是，在处理具体案件的时候，对于有证据证明行为人不具有非法占有目的的，不能单纯以财产不能归还就按金融诈骗罪处罚。”
这虽然是针对金融诈骗罪的归纳，对于其他诈骗犯罪中的非法占有目的判断也有重要意义。
2010年发布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对集资诈骗案件中如何认定非法占有目的作了规定：
“使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为‘以非法占有为目的’：
(一)集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；
(二)肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；
(三)携带集资款逃匿的；
(四)将集资款用于违法犯罪活动的；
(五)抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；
(六)隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；
(七)拒不交代资金去向，逃避返还资金的；
(八)其他可以认定非法占有目的的情形。”
认定诈骗案件被告人具有非法占有目的，不仅要求证明嫌疑人有非法占有他人财物的行为，还要证明嫌疑人有逃避返还骗取的财物的行为，即嫌疑人为被害人追回被骗财物设置障碍，使得被害人无法通过民事救济途径追回被骗的财物。
非法占有并逃避返还骗取的财物（履行合同义务），是认定诈骗案件非法占有目的的总标准。
企业的生产经营状况已严重恶化，经营难以维持，明显无力清偿债务，经营者采用虚构投资项目等欺骗手段大量借入资金，用于归还以前所欠的债务，则属于“明知没有归还能力而大量骗取资金”的情形，可以认定为具有非法占有目的。
诈骗犯罪客观上的构成要素是：行为人实施欺诈行为→他人因欺诈行为产生或者继续维持错误认识→他人因此实施处分（或交付）财产的行为→行为人获得或者使第三人获得财产→被害人遭受财产损失。欺诈行为与财产转移的损害结果之间具有相当因果关系时即可。也就是我们常说的诈骗的方式、方法：虚构事实，隐瞒真相的欺诈行为，进而使被害产生错误认识，被害人陷入错误认识之后作出财产处分。
合同诈骗案主要有以下几种表现形式：
1、无合法经营资格的一方当事人与另一方当事人签订买卖或者承揽合同，骗取定金、预付款或者材料费；
2、利用中介机构签订转包合同，骗取定金或者预付款；
3、虚构建筑工程或者转包建筑工程合同，骗取工程预付款；
4、双方当事人串通利用合同将国有或者集体财产转移或据为己有；
5、本无履约能力，弄虚作假，蒙骗他人签订合同，或是约定难以完成的条款，当对方违约后向其追偿违约金。
集资是指自然人或者法人为实现某种目的而募集资金或者集中资金的行为。
实践中，犯罪分子使用诈骗方法非法集资的行为主要是利用公众缺乏投资知识，盲目即兴投资的心理，在市场经济条件下，经济活动纷繁复杂，投资法制不健全的控制进行的。例如：
有的谎称其集资得到了政府领导和有关主管部门同意，有时甚至伪造有关批件，以骗取社会公众信任：
有的大肆登载虚假广告，引起社会公众投资盈利心理；
有的打着举办集体企业或者发展高科技的幌子，以良好的经济效益和优厚的福利为诱饵；
有的虚构实际上并不存在的企业或者企业计划。
只要行为人采取了隐瞒真相或虚构事实的方法进行集资的，均属于使用欺骗方法非法集资行为。
普通诈骗案的立案追诉标准是3000元，电信诈骗只要达到1500元。
合同诈骗案的立案追诉标准是2万元。
集资诈骗案的立案追诉标准：个人集资数额在10万元以上，单位集资在50万元以上。
劳动仲裁需要什么费用，劳动仲裁需要什么费用和流程
【本文标题和网址，转载请注明来源】房屋买卖合同一般诈骗罪的认定(合同诈骗罪和贷款诈骗罪) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/348372.html
首页
找律师