最近，宿迁市洋河新区金德花园小区的居民向解忧帮求助说，他们购买商品房各项手续齐全，但大家却无法办理房屋不动产证以及从银行办理按揭贷款，这究竟是怎么回事呢？
小区土地证被抵押 导致无法办证和贷款
金德花园小区总共分三期建设，其中一二期房屋早在2019年已经交付，按照合同约定，开发商应该在房屋交付后90天内，协助业主办理房屋不动产证，但两年时间过去了，这个证迟迟办不下来。
业主陈先生担忧地说：“花了这么多钱相当于买了个小产权房，一直没有不动产证在自己头上，感觉心中很不稳当。”
业主李女士也很无奈：“现在的新政策，房产（不动产）证满两年才可以卖，我现在想交易也没办法。”
除了一二期房屋办证难，按照合同约定，金德花园小区三期房屋应该在今年6月30号交付，但开发商一拖再拖，始终不能交房，并且三期所有的业主都无法办理房屋按揭贷款。
业主张先生介绍：“到银行去问，当时给我们做贷款的负责人说，所有材料已经审核过了，没有任何问题，他说问题在开发商那边。”
经过多方打听，业主们最终得知开发商把金德花园小区的土地证抵押了，这也是整个小区无法办证和办理按揭贷款的根本原因。
业主颜先生认为：“当时我们买房的时候，开发商没有告知业主，隐瞒这个消息，我们感觉是受了欺骗。”
为了核实相关情况，记者找到了小区的开发商江苏金德置业公司。该公司的法人承认，整个小区的土地证确实被抵押了。
江苏金德置业公司法人彭勇说：“在抵押状态，抵押可能是北京银行吧，是政府（部门）给我们抵出去的，当时因为资金问题。”
经过调查记者得知，2017年江苏金德置业因为资金问题，以金德花园小区的土地证作为抵押，向洋河新区下属的市政投资公司借款2800万，由于该笔借款迟迟未还清，市政投资公司又把土地证抵押给北京银行，取得一笔资金以抵销之前的借款。
洋河新区市政投资公司工作人员称：“我得保证自己资金安全，这纯属于一种业务行为。”
“ 现在可能要还2000万吧，我们在筹。”彭勇说。
主管部门介入协调 计划用房产解押土地
为了尽快解决业主无法办证和贷款的问题，洋河新区建设主管部门积极介入协调，督促开发商和施工单位共同拿出同等价值的房产，用于土地撤押，这一方案也得到了市政投资公司和银行方面的认可。
洋河新区市政投资公司工作人员说：“我们现在就等他（开发商）给钱，要不提供同等的财产抵押，我也能给你撤押。”
洋河新区旅游交通建设局房管科科长刘晓庆表示：“需要大概2000万的房产把土地给撤押出来，土地撤押出来能解决两个事情，第一个前期的贷款资金，更重要也能解决后面老百姓办证的事情。”
针对金德花园三期房屋延期交付的问题，洋河新区建设主管部门还要求开发商先期拿出800万资金，完成消防、绿化等方面的验收，尽快把合格的新房交付给业主。
刘晓庆科长说：“目前我们交通建设局，正在对（解押和交付）两个计划，全程跟踪，每天跟进进展情况，也会及时地向业主告知。”
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转自：法客帝国
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实际控制人因伪造银行公章、他项权证书骗取银行贷款、票据承兑构成刑事犯罪，这不影响实际控制人以公司名义与银行签订借款合同、抵押合同的效力，应属合法有效；实际控制人隐瞒抵押财产曾经抵押的事实，再次向银行设立抵押的，不构成重复抵押，抵押权亦合法有效。
案情简介
一、2012年7月25日，苏州浩和公司与上海银行苏州分行签订《综合授信合同》，苏州浩和公司向上海银行苏州分行申请授信额度1500万元。
二、2012年7月25日，苏州浩和公司其所有的两块土地抵押给上海银行苏州分行，抵押权金额分别为900万元、600万元。陆云娥等提供保证。
三、2012年9月21日，苏州浩和公司与上海银行苏州分行签订流动资金借贷合同一份，约定苏州浩和公司向上海银行苏州分行借款200万元。
四、2013年3月7日，苏州浩和公司向上海银行苏州分行申请银行汇票承兑业务，上海银行苏州分行向其依约出具银行承兑汇票，出票金额2600万元、汇票到期日2013年9月7日。
五、2013年6月5日，上海银行苏州分行得知苏州浩和公司出现严重财务危机，且房产、土地尚存争议，有效资产已被查封。遂成讼。
六、苏州园区法院一审认为，陆文明隐瞒房产及土地曾办理抵押的事实，以苏州浩和公司的名义骗取上海银行苏州分行的贷款资金，属以合法形式掩盖非法目的，故授信协议均无效。上海银行苏州分行不服上诉。
七、苏州中院二审认为，陆文明采取伪造银行公章及他项权证书注销房产及土地登记，再次抵押给上海银行苏州分行骗取贷款，一审判决应予维持。
八、江苏高院再审认为，上海银行苏州银行均是按正常程序发放贷款，虽然陆文明实施欺诈行为，但上海银行苏州分行未行使撤销权，故授信协议有效；虽陆文明隐瞒房产及土地曾经抵押的事实，但法律不禁止重复抵押的事实，不影响上海银行苏州分行行使抵押权。
裁判要点
本案的争议焦点是实际控制人的刑事案件是否影响案涉借款合同、保证合同及抵押合同的效力？围绕上述争议焦点，人民法院的裁判要点如下：
第一，陆文明以欺诈的手段取得银行贷款、票据承兑不影响借款合同的效力。江苏省太仓市人民法院作出的刑事判决认定苏州浩和公司实际控制人陆文明以欺骗的手段取得银行贷款、票据承兑，给银行造成特别重大损失，其行为已构成骗取贷款、票据承兑罪。但是，上海银行苏州分行并未参与该犯罪行为，其与苏州浩和公司签订涉案《综合授信协议》、《流动资金借贷合同》及《商业汇票承兑合同》并发放贷款系金融企业正常的经营行为，且无过错。苏州浩和公司实际控制人陆文明办理贷款中的行为构成欺诈，上海银行苏州分行未对涉案合同行使撤销权，涉案合同依然有效。
第二，陆文明隐瞒抵押财产曾抵押的事实不影响向上海银行苏州分行抵押。苏州浩和公司与上海银行苏州分行签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，上海银行苏州分行取得涉案抵押财产的他项权证书，对上述抵押财产享有抵押权。因此，上海银行苏州分行要求对苏州浩和公司的抵押财产在抵押登记的范围内优先受偿，符合合同约定和法律规定，应予支持。陆文明在办理抵押登记时隐瞒了涉案财产曾经抵押的事实，但法律并不禁止重复抵押，如果该抵押财产上还存在其他合法的抵押，也仅影响上海银行苏州分行对抵押财产行使优先受偿权的顺序，不会影响抵押权效力。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的
在实践中，债务人涉嫌伪造公章被认定刑事犯罪，跟犯罪行为有关的借款合同、抵押合同是否也当然无效，如何处理刑民交叉案件。在处理大量案例的基础上，结合本案典型案例，现将该问题的实务经验总结如下：
第一，对金融机构而言，金融机构与借款人签订借款合同、发放贷款，本属于金融机构正常的经营行为，在借款合同签订及履行过程中，金融机构都应当按照正常的放贷手续办理。在办理抵押时，金融机构应当全面审查抵押财产是否存在他项权、抵押财产是否有灭失的风险、抵押财产是否经过评估等等，以最大限度地了解抵押财产的基本情况。
第二，对借款人而言，千万不要铤而走险，在金融机构日益完善的操作流程下，只要实施伪造文件向金融机构骗取贷款、票据承兑，极有可能让自己身陷囹圄，得不偿失。
第三，对刑民交叉案件而言，实际控制人构成骗取贷款、票据承兑罪，但这不当然导致实际控制人以公司名义和金融机构签订借款合同、抵押合同以及保证合同无效。在认定合同的效力等问题上，应当按照合同法第五十二条以及相关司法解释的规定，以民事实体法的标准单独认定，不以刑事案件的判决结果作为认定依据。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日）
第一编 总则
第六章 民事法律行为
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第三编 合同
第六章 合同的变更和转让
第五百四十三条 当事人协商一致，可以变更合同。
第五百四十四条 当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第五百四十五条 债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根据债权性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。
第五百四十六条 债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。
债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。
第十六章 保理合同
第七百六十一条 保理合同是应收账款债权人将现有的或者将有的应收账款转让给保理人，保理人提供资金融通、应收账款管理或者催收、应收账款债务人付款担保等服务的合同。
第七百六十二条 保理合同的内容一般包括业务类型、服务范围、服务期限、基础交易合同情况、应收账款信息、保理融资款或者服务报酬及其支付方式等条款。
保理合同应当采用书面形式。
第七百六十三条 应收账款债权人与债务人虚构应收账款作为转让标的，与保理人订立保理合同的，应收账款债务人不得以应收账款不存在为由对抗保理人，但是保理人明知虚构的除外。
第七百六十九条 本章没有规定的，适用本编第六章债权转让的有关规定。
《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日）
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第三百三十四条 债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根据债权性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。
第三百三十五条 债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力，但是债务人明知该债权转让给受让人的除外。
债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）
第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
本院认为，江苏省太仓市人民法院（2014）太刑二初字第00332号刑事判决认定苏州浩和公司实际控制人陆文明以欺骗的手段取得银行贷款、票据承兑，给银行造成特别重大损失，其行为已构成骗取贷款、票据承兑罪。但是，上海银行苏州分行并未参与该犯罪行为，其与苏州浩和公司签订涉案《综合授信协议》、《流动资金借贷合同》及《商业汇票承兑合同》并发放贷款系金融企业正常的经营行为，在合同签订及履行过程中，上海银行苏州分行均是按照银行正常的放贷手续办理，并无过错。苏州浩和公司实际控制人陆文明办理贷款中的行为构成欺诈，作为被欺诈方的上海银行苏州分行未依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定对涉案合同行使撤销权，涉案合同依然有效，双方之间的《综合授信协议》、《流动资金借贷合同》及《商业汇票承兑合同》不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，均合法有效。
上海银行苏州分行与陆云娥、陆文中、陶蕴、陆文明、顾秀娟分别签订了《最高额保证合同》，苏州浩和公司与上海银行苏州分行签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，上海银行苏州分行取得涉案抵押财产的他项权证书。由于本案所涉《综合授信协议》、《流动资金借贷合同》及《商业汇票承兑合同》有效。双方之间签订的《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》亦有效，苏州浩和公司以太仓市浮桥镇浏家港区花蒲村1幢房产提供900万元范围内抵押担保，以太仓市浮桥镇浏家港区花蒲村土地提供600万元范围内抵押担保，均办理了抵押登记，上海银行苏州分行依其取得的他项权证书，对上述抵押财产享有抵押权。因此，上海银行苏州分行要求对苏州浩和公司的抵押财产在抵押登记的范围内优先受偿，符合合同约定和法律规定，应予支持。陆文明在办理抵押登记时隐瞒了涉案财产曾经抵押的事实，但法律并不禁止重复抵押，如果该抵押财产上还存在其他合法的抵押，也仅影响上海银行苏州分行对抵押财产行使优先受偿权的顺序。陆文明、陆云娥、陆文中、陶蕴、顾秀娟为涉案借款提供了连带保证责任担保，应当按约对苏州浩和公司的债务承担连带清偿责任。各方当事人对一、二审判决确认的苏州浩和公司结欠上海银行苏州分行的债务数额并无异议，本院予以确认。
案件
上海银行股份有限公司苏州分行与苏州浩和毛纺织有限公司、陆云娥、陆文中、陶蕴、陆文明、顾秀娟金融借款合同纠纷再审民事判决书[江苏省高级人民法院（2017）苏民再373号]
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
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抵押人在办理抵押登记时隐瞒了涉案财产曾经抵押的事实，因法律不禁止重复抵押，抵押权依法设立且合法有效，如果抵押财产上还存在其他合法的抵押，只影响抵押权人对抵押财产行使优先受偿权的顺序。
案例一
江苏省高级人民法院在江苏太仓农村商业银行股份有限公司与苏州锦典羊绒服饰有限公司、苏州怡成服饰有限公司、太仓市江燕贸易有限公司等金融借款合同纠纷再审民事判决书[（2017）苏民再447号]中认为，怡成公司、江燕公司分别与太仓农商行签订了《最高额抵押担保合同》，并办理了抵押登记手续。上述书面承诺及《最高额抵押担保合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。江燕公司以太仓市浮桥镇浏家港茜中路土地使用权提供250万元范围内抵押担保，并办理了抵押登记，太仓农商行依其取得的他项权证书，对上述抵押财产享有抵押权。怡成公司以太仓市浮桥镇浏家港石化路北侧（茜东村16组）地块国有土地使用权提供400万元范围内抵押担保，并办理了抵押登记，虽然上述国有土地使用权已经在另案执行中通过司法拍卖由案外人取得，但拍卖时该国有土地使用权上仍然登记有太仓农商行的抵押债权。太仓农商行未参与对上述抵押财产拍卖所得价款的分配，系因原一、二审判决认定其与怡成公司签订的《最高额抵押担保合同》无效，未支持其关于对上述抵押财产享有抵押权的诉讼请求。本院再审认为上述《最高额抵押担保合同》合法有效，原一、二审判决认定上述合同无效系适用法律错误，应予纠正。因该抵押的国有土地使用权经过司法拍卖已转换为拍卖所得价款，故太仓农商行对相应拍卖所得价款享有优先受偿权。因此，太仓农商行要求对怡成公司、江燕公司的抵押财产在抵押登记的范围内优先受偿，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。陆某1在办理抵押登记时隐瞒了涉案财产曾经抵押的事实，但法律并不禁止重复抵押，如果该抵押财产上还存在其他合法的抵押，也仅影响太仓农商行对抵押财产行使优先受偿权的顺序。
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购房人以出卖人隐瞒房屋所处土地存在抵押构成欺诈为由主张解除合同的，但土地已被终止抵押或者涤除抵押，购房人主张欺诈的事实不属实，购房合同依法有效。
案例二
浙江省嘉兴市中级人民法院在胡迪菁、嘉兴市尚城房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书[（2017）浙04民终1252号]中认为，一审法院依法调取的查询记录与尚城公司提供的《土地使用证》原件均载明涉案土地于2016年9月6日终止抵押，二者相互印证，可以作为认定案件事实的依据。虽然胡迪菁于2017年3月16日向平湖市国土资源局查询的不动产登记信息查询记录中，未载明抵押注销情况，但在抵押状况、查封状况两栏中均载明“无”。所以，胡迪菁有关该土地在2017年3月16日仍处于抵押状态的上诉理由，与事实不符。2016年12月25日，双方订立《广陈<东方甸园>定购协议》时，涉案土地抵押权已消灭，故即使尚城公司未告知涉案土地之前抵押情况，也未侵害胡迪菁的合法权益。胡迪菁以尚城公司隐瞒土地抵押的事实构成欺诈为由，主张定购协议无效并据此主张尚城公司返还购房款、赔偿损失，本院不予支持。
3
房屋曾经抵押的事实无法成为现在双方履行合同的障碍，购房人以开发商隐瞒房屋曾经被抵押事实主张解除合同和一倍购房款，不予支持。
案例三
广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院在周燕凤与广西荣裕盛昌置业有限公司、广西圆方置业有限公司、农建福商品房预售合同纠纷一审民事判决书[（2019）桂0109民初311号]中认为，对于周燕凤以荣裕公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实为由依法解除合同的主张，案涉房屋虽然于2016年11月16日在南宁市不动产管理中心办理了抵押登记，但目前荣裕公司已经办理了注销案涉房屋的抵押登记，故案涉房屋曾经抵押的事实无法成为现在双方合同履行的障碍。因此，周燕凤主张以荣裕公司隐瞒案涉房屋抵押的事实解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，周燕凤据此要求荣裕公司退还购房款及支付利息并赔偿周燕凤损失等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第二项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”本案中，周燕凤请求判决荣裕公司赔偿已付购房款的一倍金额571834元。如前所述，荣裕公司已经办理了注销案涉房屋的抵押登记，故抵押的事实并非本案合同履行的障碍。因此，周燕凤的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
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当事人以第三人实施了欺诈行为为由解除合同的，应当对第三人实施欺诈行为的事实负有举证责任，举证不能的承担不利后果。
案例四
沈阳市和平区人民法院在宁国刚与杨雨买卖合同纠纷一审民事判决书[（2017）辽0102民初11561号]中载明，宁国刚起诉称这次车辆买卖，完全是被告与宋海龙合伙欺骗原告的情况下完成的。在这次车辆交易过程中，被告与宋海龙向原告谎报了真实车主、谎报了宋海龙的身份姓名、谎报了车辆
法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案被告作为中间人，介绍原告与出卖人达成购车协议，现原告无证据证明其与出卖人共同实施欺诈行为，诱使原告购买存在严重质量问题的车辆，且被告不是车辆买卖合同的当事人，故对原告要求认定购车协议无效、退还车辆或赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
3月29日上午，在昆明市农业农村局、昆明市金融办、昆明市自然资源和规划局等相关部门领导的见证下，昆明联合产权交易有限公司向昆明鲜源花卉有限公司颁发了昆明市第一本《农村土地流转经营权抵押登记证》。
去年9月，昆明市制定印发了《昆明市农村承包土地经营权和农业设施产权抵押贷款实施方案（试行）》《昆明市农村土地承包经营权流转登记管理办法（试行）》和《昆明市农业设施所有权登记管理办法（试行）》（以下简称“一方案两办法”），探索建立农村承包土地流转经营权和农业设施产权抵押贷款业务、风险防范机制和抵押资产处置机制等制度，为做大做强高原特色都市现代农业提供强有力的金融支持，这也是在云南省第一次提出实施“两权”抵押贷款。
“一方案两办法”聚焦在农业行业中市场化水平高、专业化程度深、投资规模大、带动农户能力强的优质主体，明确由县级农业农村部门对农村承包土地流转经营权和农业设施所有权进行登记和确权颁证，申请“两权”确权颁证的，必须符合权属清晰、提供合法有效的农村土地流转合同，并经县级联合审查小组联审后公示等条件。与此同时，由昆明联合产权交易有限公司向已经获得“两权”证且有融资需求的农业经营主体办理《农村土地流转经营权抵押登记证》和《农业设施所有权抵押登记证》。本次颁证仪式颁发的正是昆明联合产权交易有限公司发出的第一本《农村土地流转经营权抵押登记证》，它将为农业经营主体融资提供助力。
昆明市农业农村局党组书记、局长李启斌介绍，长期以来，农业经营主体缺乏金融机构认可的抵押物,导致农业经营主体投入的大量资金沉淀在田间地头，享受不到现代金融杠杆服务，严重制约昆明现代农业规模化、集约化、机械化发展。今天《农村土地流转经营权抵押登记证》的颁发代表着昆明市农村“两权”抵押贷款工作全流程路径的畅通，更代表着昆明市农村产权流转交易进入规范化管理阶段。此次“两权”确权登记有效实现抵押贷款功能，打破了“三农”融资难最后一公里，是农村产权制度改革的深化，更是农业农村资源一级市场资本化（确权）、二级市场价值化（颁证）、三级市场金融化（贷款）的具体体现，为壮大农村集体经济，激活农村农业沉睡资源积极赋能。
昆明市金融办主任李笠菲说：“10年前，我们就在思考如何盘活农村资产，破解农业经营者融资难的问题。今天抵押证的颁发意义重大，让农村资产可以作为抵押进行贷款，后期可以在昆明联合产权交易中心进行农村产权交易。下一步我们将动员更多银行落地‘两权’抵押贷款产品”。
“公司市属国有企业，一直致力于服务昆明经济发展，在开展农村‘两权’抵押贷款工作之初，公司便积极响应，提前部署”昆明联合产权交易有限公司党委委员、总经理奎伟介绍说，公司于去年7月上线了农村综合产权交易平台，平台包含抵押登记功能及贷后管理功能，为后期颁证工作打下基础。公司在办理抵押登记过程中，通过信息化手段，提高办理效率，让数据多跑路，企业少跑腿，未来将进一步推进农村产权流转交易服务体系建设，完善市县乡三级服务和管理网络。
本次颁证对象昆明鲜源花卉有限公司正是农村“两权”抵押贷款的受益企业。2022年，晋宁区400亩绿色高效花卉生产示范项目获批，计划总投资约1亿元。去年4月25日，项目运营方墩子村委会、兴旺村委会共同注册成立昆明鲜源花卉有限公司，作为该项目的建设主体。公司成立后，虽然相关部门的扶持资金帮助企业解决了土地流转费用，但项目建设资金还是没有着落。
“企业刚刚成立，没有经营收入，没有固定资产，无法融资。农业农村部门和街道办事处指导帮助我们办理了土地流转经营权登记证，让流转来的土地经营权成为了有效抵押物，这成为了我们企业获得贷款的唯一途径。”昆明鲜源花卉有限公司董事长吴绍忠介绍说。
但仅靠土地流转经营权作为抵押，贷款授信额度仍然不能满足资金需求。在晋宁区委区政府的帮助下，晋宁国资公司采取以412亩15年的土地流转经营权作为抵押物为本项目提供反担保的方式为公司增信，昆明鲜源花卉有限公司和晋宁区国资公司共同到昆明市联合产权交易有限公司办理了抵押登记。“抵押登记证作为我们双方抵押关系的证明，给我们抵押双方和贷款银行都吃下了定心丸。”吴绍忠介绍说。
昆明鲜源花卉有限公司办理完《农村土地流转经营权抵押登记证》后，向晋宁区农信社申请贷款5000万元作为一部分的建设资金，现已成功签订了贷款合同，同时公司还与晋宁区国资公司签订了担保合同、抵押合同、质押合同。目前，晋宁区农信社已准备本月底发放第一笔贷款。吴绍忠说，在资金到位的情况下，晋宁区400亩绿色高效花卉生产示范项目有望于2023年5月底完工交付使用。
“这笔贷款的成功办理得益于政银企合作，得益于各级政府部门政策的快速落地和机制流程的快速建立。农业经营主体、合作社、新型农业经营主体能正常办理土地流转经营权证，昆明市联合产权交易有限公司办理抵押登记及提供流转平台，全流程打通了农村土地经营权用于抵押贷款的通道。为以后金融机构合规、广泛开展农业主体授信奠定了坚实的基础。”昆明市农信社党委委员副主任汤小米说，抵押登记证书成功颁发，标志着解决了农村“两权”抵押贷款中发证和抵押两个最重要的难题，对农村“两权”抵押贷款产品在昆明市全面推广起到了重要作用。
截止目前，昆明市农信社全市14家行社已制定了农村“两权”抵押贷款制度管理办法，除晋宁农信社办理的鲜源花卉贷款外，其余行社也将在政府部门的指导帮助下，积极对接业务，即将实现业务落地。
“现代农业具有资金密集和技术密集特征，农村金融供需矛盾突出的主要原因在于相对城市企业而言，农业经营主体缺乏金融机构认可的抵押物，导致农业经营主体投入的大量资金沉淀在田间地头，享受不到现代金融杠杆服务，严重制约现代农业规模化、集约化、机械化发展。”李启斌说，昆明市在全省首推农村承包土地流转经营权和农业设施产权确权登记与抵押贷款，目的就是赋予农业农村抵押物“身份”，使之获得金融机构认可，从而可以抵押贷款，为现代农业发展“赋能”。
农村“两权”抵押贷款工作开展以来，昆明市级召开工作推进会3次，昆明市农业农村局联合昆明市金融办、昆明市联合产权交易有限公司和银行等单位先后多次到县区开展政策讲解、业务指导和宣传推介工作，农村“两权”抵押贷款政策受到广大农业经营主体的欢迎。截至目前，昆明全市累计办理农村土地流转经营权证20本、农业设施所有权证1本，面积共9735.7亩，惠及涉农经营主体40余个。
3月29日上午，在昆明市农业农村局、昆明市金融办、昆明市自然资源和规划局等相关部门领导的见证下，昆明联合产权交易有限公司向昆明鲜源花卉有限公司颁发了昆明市第一本《农村土地流转经营权抵押登记证》。
去年9月，昆明市制定印发了《昆明市农村承包土地经营权和农业设施产权抵押贷款实施方案（试行）》《昆明市农村土地承包经营权流转登记管理办法（试行）》和《昆明市农业设施所有权登记管理办法（试行）》（以下简称“一方案两办法”），探索建立农村承包土地流转经营权和农业设施产权抵押贷款业务、风险防范机制和抵押资产处置机制等制度，为做大做强高原特色都市现代农业提供强有力的金融支持，这也是在云南省第一次提出实施“两权”抵押贷款。
“一方案两办法”聚焦在农业行业中市场化水平高、专业化程度深、投资规模大、带动农户能力强的优质主体，明确由县级农业农村部门对农村承包土地流转经营权和农业设施所有权进行登记和确权颁证，申请“两权”确权颁证的，必须符合权属清晰、提供合法有效的农村土地流转合同，并经县级联合审查小组联审后公示等条件。与此同时，由昆明联合产权交易有限公司向已经获得“两权”证且有融资需求的农业经营主体办理《农村土地流转经营权抵押登记证》和《农业设施所有权抵押登记证》。本次颁证仪式颁发的正是昆明联合产权交易有限公司发出的第一本《农村土地流转经营权抵押登记证》，它将为农业经营主体融资提供助力。
昆明市农业农村局党组书记、局长李启斌介绍，长期以来，农业经营主体缺乏金融机构认可的抵押物,导致农业经营主体投入的大量资金沉淀在田间地头，享受不到现代金融杠杆服务，严重制约昆明现代农业规模化、集约化、机械化发展。今天《农村土地流转经营权抵押登记证》的颁发代表着昆明市农村“两权”抵押贷款工作全流程路径的畅通，更代表着昆明市农村产权流转交易进入规范化管理阶段。此次“两权”确权登记有效实现抵押贷款功能，打破了“三农”融资难最后一公里，是农村产权制度改革的深化，更是农业农村资源一级市场资本化（确权）、二级市场价值化（颁证）、三级市场金融化（贷款）的具体体现，为壮大农村集体经济，激活农村农业沉睡资源积极赋能。
昆明市金融办主任李笠菲说：“10年前，我们就在思考如何盘活农村资产，破解农业经营者融资难的问题。今天抵押证的颁发意义重大，让农村资产可以作为抵押进行贷款，后期可以在昆明联合产权交易中心进行农村产权交易。下一步我们将动员更多银行落地‘两权’抵押贷款产品”。
“公司市属国有企业，一直致力于服务昆明经济发展，在开展农村‘两权’抵押贷款工作之初，公司便积极响应，提前部署”昆明联合产权交易有限公司党委委员、总经理奎伟介绍说，公司于去年7月上线了农村综合产权交易平台，平台包含抵押登记功能及贷后管理功能，为后期颁证工作打下基础。公司在办理抵押登记过程中，通过信息化手段，提高办理效率，让数据多跑路，企业少跑腿，未来将进一步推进农村产权流转交易服务体系建设，完善市县乡三级服务和管理网络。
本次颁证对象昆明鲜源花卉有限公司正是农村“两权”抵押贷款的受益企业。2022年，晋宁区400亩绿色高效花卉生产示范项目获批，计划总投资约1亿元。去年4月25日，项目运营方墩子村委会、兴旺村委会共同注册成立昆明鲜源花卉有限公司，作为该项目的建设主体。公司成立后，虽然相关部门的扶持资金帮助企业解决了土地流转费用，但项目建设资金还是没有着落。
“企业刚刚成立，没有经营收入，没有固定资产，无法融资。农业农村部门和街道办事处指导帮助我们办理了土地流转经营权登记证，让流转来的土地经营权成为了有效抵押物，这成为了我们企业获得贷款的唯一途径。”昆明鲜源花卉有限公司董事长吴绍忠介绍说。
但仅靠土地流转经营权作为抵押，贷款授信额度仍然不能满足资金需求。在晋宁区委区政府的帮助下，晋宁国资公司采取以412亩15年的土地流转经营权作为抵押物为本项目提供反担保的方式为公司增信，昆明鲜源花卉有限公司和晋宁区国资公司共同到昆明市联合产权交易有限公司办理了抵押登记。“抵押登记证作为我们双方抵押关系的证明，给我们抵押双方和贷款银行都吃下了定心丸。”吴绍忠介绍说。
昆明鲜源花卉有限公司办理完《农村土地流转经营权抵押登记证》后，向晋宁区农信社申请贷款5000万元作为一部分的建设资金，现已成功签订了贷款合同，同时公司还与晋宁区国资公司签订了担保合同、抵押合同、质押合同。目前，晋宁区农信社已准备本月底发放第一笔贷款。吴绍忠说，在资金到位的情况下，晋宁区400亩绿色高效花卉生产示范项目有望于2023年5月底完工交付使用。
“这笔贷款的成功办理得益于政银企合作，得益于各级政府部门政策的快速落地和机制流程的快速建立。农业经营主体、合作社、新型农业经营主体能正常办理土地流转经营权证，昆明市联合产权交易有限公司办理抵押登记及提供流转平台，全流程打通了农村土地经营权用于抵押贷款的通道。为以后金融机构合规、广泛开展农业主体授信奠定了坚实的基础。”昆明市农信社党委委员副主任汤小米说，抵押登记证书成功颁发，标志着解决了农村“两权”抵押贷款中发证和抵押两个最重要的难题，对农村“两权”抵押贷款产品在昆明市全面推广起到了重要作用。
截止目前，昆明市农信社全市14家行社已制定了农村“两权”抵押贷款制度管理办法，除晋宁农信社办理的鲜源花卉贷款外，其余行社也将在政府部门的指导帮助下，积极对接业务，即将实现业务落地。
“现代农业具有资金密集和技术密集特征，农村金融供需矛盾突出的主要原因在于相对城市企业而言，农业经营主体缺乏金融机构认可的抵押物，导致农业经营主体投入的大量资金沉淀在田间地头，享受不到现代金融杠杆服务，严重制约现代农业规模化、集约化、机械化发展。”李启斌说，昆明市在全省首推农村承包土地流转经营权和农业设施产权确权登记与抵押贷款，目的就是赋予农业农村抵押物“身份”，使之获得金融机构认可，从而可以抵押贷款，为现代农业发展“赋能”。
农村“两权”抵押贷款工作开展以来，昆明市级召开工作推进会3次，昆明市农业农村局联合昆明市金融办、昆明市联合产权交易有限公司和银行等单位先后多次到县区开展政策讲解、业务指导和宣传推介工作，农村“两权”抵押贷款政策受到广大农业经营主体的欢迎。截至目前，昆明全市累计办理农村土地流转经营权证20本、农业设施所有权证1本，面积共9735.7亩，惠及涉农经营主体40余个。
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