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商品房买卖过程中经常会遇到涉案房屋本身存在不动产抵押登记，但是转让价格相对较为优惠的情形，这类房产在交易市场具有一定的价格优势，出卖人经常以房屋置换、出国移民、疫情背景下的资金周转等名义来解释优惠转让的原因。此时的买受人往往把关注重点放在房屋转让的价格上，而对交易过程中可能潜在的各类法律风险抱有侥幸心理。并且买受人与出卖人之间存在明显的信息不对称，难以了解出卖人真实的财务状况、征信状况及主观意图，以笔者执业所在的上海市为例，一套房产价值在几百万甚至上千万之间，一旦出现纠纷，往往导致买受人陷入房财两空或越套越深的被动局面。
笔者结合最近办理多起房屋买卖合同纠纷及背后衍生的追偿权纠纷的相关司法实践经验，对抵押房产买卖过程中可能出现的法律风险及分析建议简要汇总如下：
（一）出卖人收取购房款以后故意将资金挪作他用
笔者近期在上海市松江区法院办理的房屋买卖合同一案中，就是这种情况的典型案例：双方之间的购房合同中明确约定了前期购房款由买受人转入出卖人银行账户以后，出卖人立即将该笔购房款用于清偿涉案房屋在银行的大额抵押借款，并尽快办理不动产的抵押登记注销手续，以便在买受人与出卖人之间进一步办理不动产过户登记。但是买受人在支付转让价款的一瞬间便立即处于被动地位，出卖人在收取款项以后故意将资金全部挪作他用，用于清偿其他债务纠纷，导致涉案房屋之下的大额银行抵押借款分文未偿。
（二）买受人为了房屋顺利过户而垫付大量资金
尽管从房屋买卖合同的角度，买受人已经履行了一定的资金支付义务，甚至已经支付了全部购房款，但是从不动产物权公示公信的效力角度以及《民法典》第三百八十六条关于担保财产优先受偿的规定来分析，只有在不动产登记中心办理了过户登记手续，买受人才属于法律意义上的房屋所有权人，日后才能利用涉案房屋进行抵押融资或转让、继承给他人。因此涉案房屋在过户登记过程中必须要先清偿银行（本文出卖人的债权人以银行为例，下同）的抵押借款并办理抵押注销登记，方能通过出卖人主动配合或法院裁判文书办理转让过户登记。此时出卖人故意将资金挪作他用的行为，导致清偿抵押借款成为买受人房产过户的最大障碍，除了已经支付给出卖人的购房款以外，买受人必须另外自筹资金代为清偿出卖人在银行的抵押借款。
（三）买受人不敢选择解除合同，进退两难
如果涉案房屋在银行的大额抵押借款难以清偿，买受人可以按照房屋买卖合同的约定向法院起诉主张解除合同并要求出卖人承担违约责任，的确，这类诉讼请求很容易得到法院的支持，但是最终可能使买受人陷入房财两空的被动局面。结合笔者的办案经验，法院的裁判主文总体会包含如下四项：一、确认原、被告之间于某年月日签订的房屋买卖合同解除；二、判决被告向原告返还购房款本金某金额并支付资金占用期间的利息；三、判决被告向原告支付违约金某金额；四，本案的诉讼费、保全费由被告承担。买受人的本意并非单单拿到一份胜诉判决，而是在于及时挽回经济损失。如果在案件执行阶段出卖人名下缺乏其他可供执行的财产线索，且涉案房屋本身存在大额的银行抵押贷款尚未清偿，则意味着买受人已经支付的购房款难以得到执行。
如上所述，在房屋买卖合同签订过程中，出卖人或许已经因债务问题将名下其他财产变卖一空，并对涉案房屋做了最大限度的借款抵押登记，尤其是办理了最高额抵押登记，对房屋买卖、收取购房款及后续可能出现的各类问题谋划已久。如果买受人在房财两空时以诈骗为由向公安机关报案，因出卖人的确属于不动产登记上的房屋所有权人，公安机关很难以涉嫌诈骗罪追究其刑事责任。
（一）买卖合同中提前约定各项重要条款
买受人之所以会出现上述各种被动局面，重要原因在于对合同交易过程中的法律风险缺乏足够的谨慎，可以通过提前筹划来尽可能减少风险，防范于未然，简要列举几点：
1.即使房产证上只有夫妻某一方的产权登记信息，在房屋买卖合同中也要让出卖人的夫妻双方签字，并保证亲自看到对方的签字捺印。虽然产权登记上为夫妻某一方，但实际上涉案房产可能购置于出卖人的婚姻关系存续期间，属于出卖人的夫妻共同财产，此时的房屋买卖合同若只有夫妻一方签字，在出现法律纠纷时出卖人的配偶可能会以无权处分为由主张合同无效。此时买受人因不符合“主观善意、已经支付对价、已经办理动产物权的交付或不动产物权的登记”之善意取得制度构成要件，容易在合同效力上立刻陷入被动地位。且夫妻共同签订合同以后，买受人在后期的合同解除或行使追偿权时比单独起诉出卖人夫妻某一方也更为稳妥。
关于买受人亲自看到对方签字问题，司法实践中也非常容易产生纠纷，并额外增加诉讼成本。出卖人往往以夫妻某一方行程不便为由，要求房屋买卖合同签字以后再扫描或快递给买受人，导致在双方产生纠纷之后出卖人的配偶向法院抗辩合同上的笔迹属于他人代签，并非其本人真实意思表示，并向法院申请笔迹鉴定。部分案件的确存在夫妻某一方代为签字或通过案外人故意模仿笔迹的形式签订合同，徒增烦恼。
2.在支付购房款之前和出卖人一起到不动产登记中心查询涉案房屋最新的产权登记信息和抵押信息，查清抵押借款的大致金额，并在裁判文书网、人民法院公告网、中国执行信息公开网等权威网站查询出卖人最新的案件开庭公告信息或失信被执行人信息。购买已经办理抵押登记的房产，确实会存在出卖人故意挥霍资金或买受人支付的前期购房款不足以清偿涉案房屋存在的大额抵押借款之情形，在支付购房款之前对涉案房屋本身和出卖人的基本情况做好背景调查尤为重要。
3.在合同中明确约定购房款的支付进度，严格按照时间节点进行转款，并要求买受人将购房款直接交付进涉案房屋在银行的抵押借款账户，而不是直接转给出卖人，明确该代为转账在法律性质上属于支付购房款，并监督出卖人在工作窗口及时办结资金清结手续和抵押注销手续，防止出卖人挥霍或转移购房款。如果涉案房屋存在多份抵押登记，笔者建议买受人按照抵押金额从小到大和时间进度依次进行转账清偿。
4.在出卖人支付了部分购房款以后，及时要求出卖人按照《民法典》第二百二十一条关于不动产预告登记的规定或《民法典》第四百条、第四百零二条的规定办理不动产抵押登记，即使是以一千元借款的名义办理抵押登记，也可以防止出卖人在收取购房款以后将涉案房屋一房二卖给其他主体，进而影响买受人最终物权的实现。
（二）诉讼过程中注重调查取证和财产保全
如果出现上述纠纷并最终诉诸法院，建议买受人首先要做好如下几点工作：
1.在立案阶段或诉讼过程中向法院申请追加涉案房屋抵押的债权人为无独立请求权第三人，并通过法院查清出卖人在银行的具体抵押借款金额，以便于买受人在诉讼过程中灵活调整诉讼请求。如果其中某一项抵押属于不动产浮动抵押，则在诉讼过程中出卖人可能会故意持续借款，银行最终确定的还款金额会略有调整，买受人需要有所预判。
2.因各地不动产登记中心在当事人或律师调查取证过程中需要提供的委托材料存在差异，在诉讼过程中建议尽快向法院申请调查令，尽可能查封、扣押或冻结出卖人的全部财产线索。若此时能够保全的财产越多，则买受人在诉讼中选择的范围就越大。
3.在财产保全过程中及时向法院申请查封涉案房产。其好处在于查封过程中出卖人无法再办理新的抵押登记或将涉案房屋转让给案外人。并且在房屋同时存在不动产抵押和司法查封的情况下，按照《关于首封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，首封法院在执行过程中能够取得对涉案房屋的优先处置权，有利于买受人与案件执行法官更直接、高效的沟通涉案房屋的过户登记问题。
（三）主张继续履行或解除合同，要提前算好经济账
之所以要提前算好经济账，是因为买受人诉讼请求的确定需要结合已经实际支付的购房款金额、剩余的尾款金额、出卖人尚未清偿的银行抵押借款金额、案件的财产保全情况等各类因素进行综合把握。买受人诉讼请求的选择分析如下：
1.如果买受人已经支付了大额的购房款，且出卖人尚未清偿的抵押借款金额与尚未支付的购房款金额相差无几，此时笔者建议买受人直接选择继续履行合同并追究出卖人的违约责任。鉴于房屋存在抵押债权且出卖人主动清偿的可能性较小，为保证司法裁判结果得以顺利执行，在诉讼过程中承办法官往往会和买受人反复确认诉讼请求，并要求买受人针对涉案房屋之下的抵押问题出具代为清偿的《承诺书》或《情况说明》。最终判决由买受人代为清偿抵押借款，且买受人尚未支付的购房尾款可以在实际清偿抵押借款中相互折抵。
2.反之，如果买受人实际支付的购房款金额较小，且涉案房屋之下尚未清偿的抵押借款金额远超过购房尾款金额，则建议买受人直接选择解除合同、让出卖人返还购房款并追究其违约责任。其理由在于买受人需要代为清偿的抵押借款金额过于巨大，清偿之后行使追偿权时可能面临执行困境，增加买受人的财产风险。
3.如果诉讼过程中对出卖人的财产保全有实质性结果，则买受人选择解除合同或继续履行合同都十分稳妥，此时买受人诉讼请求的确定需要结合案件的财产保全情况及时调整。
（四）如果买受人一房二卖，必须主张可得利益损失
在房地产市场不断上升时期，或部分板块具备良好的增值空间时，出卖人往往会收取买受人的购房款用于清偿抵押借款，并将房屋溢价卖给其他案外人，从中赚取差价。此时涉案标的物已经变更物权登记，买卖合同无法继续履行，买受人只能主张解除合同并要求出卖人赔偿损失。关于一房二卖以后买受人在诉讼请求中主张的可得利益损失问题，笔者建议买受人借鉴最高人民检察院第三十八批指导性案例“检例第156号：郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案”，最高人民法院和最高人民检察院在该案中充分保障了买受人的可得利益损失，可以在诉讼中作为重要的参考判例。
● 综上，抵押房产的买卖的确比其他房屋买卖案件蕴含更多法律风险，出卖人也更容易利用信息差使买受人遭受意料之外的经济损失。本文结合司法实践经验总结了常见的法律风险点，并针对上述问题在合同签订过程中、诉讼策略、诉讼请求的选择等角度提出法律建议，希望能够帮助买受人尽可能减少购房风险。
实际购房人因为不具备购房资格、购房贷款资格或其他原因借用他人名义买房，房屋登记在出名人名下，由借名人实际支付购房款的行为，出名人仅仅是名义上的房屋所有权人，而房屋大多由借名人实际控制。
房屋作为一项重要资产，自己出钱登记在他人名下，总让人心里打鼓，这样做真的靠谱吗？
先看借名买房原因，借名买房原因主要有三类：
1.借名购买政策性保障住房。
司法对于这类借名持反对观点，主要理由是政策性保障住房不同于普通商品房，具有社会福利和保障性质，是面向城镇住房困难家庭供应的政策性保障住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审核和公示程序，且对房屋转让条件有严格的限制。如果允许不符合购房资格的借名人借用符合购买经济适用房购买资格的出名人名义购买经济适用房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，而且也损害了其他符合购买资格主体的合法权益，将使一个真正需要该住房的低收入困难家庭失去购房机会，客观上损害了社会公共利益，违背了公序良俗，此类协议无效。
2. 因暂不符合限购政策而借名购房
限购政策往往具有阶段性、临时性，比如张三在现阶段无购房资格，可能3年后便具备资格，为避免三年后急剧上升的房产价格，借用他人名字，先上车后补票，该类借名协议并没有损害他人利益，不宜认定为无效。
但如果双方发生纠纷诉至法院，直到法庭辩论终结前借名人仍未取得购房资格的，那要求出名人协助过户的请求也无法得到实现。
3.为规避信贷政策借名买房。
为了获取银行贷款、降低首付比例或贷款比例借名买房的行为，因房屋贷款属抵押贷款，通常不会损害放贷机构即银行的利益，此类借名协议不宜认定为无效。
但是在房屋贷款未还清的情况下，借名人要求出名人配合办理过户手续也是无法实现的。
还有一些乱七八糟的原因，如案例(2022)渝05民终4708号中，借名人因为自己是涉案房屋所在小区的物管经理，担心将房屋过户至自己名下，被公司领导知道了不是很好，因此过户至亲家的名下。此类借名买房，并没有损害他人利益，应属有有效。
总结一下，如果是借名购买政策性保障住房，协议肯定无效；如果是因限购、贷款等原因借名买房，协议有效，但未必能达到过户到自己名下的目的，还要考虑有无购房资格、有无还清房贷。
问题又来了，如果借名买房协议无效，购房款怎么办？（参考案例(2022)京03民终6390号）
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
也就是说出名人需向借名人返还全部购房款以及购房必要支出契税、登记费、住房专项维修基金等；至于物业费、供暖费、垃圾清运费，系房屋使用过程中所产生的费用，如果房屋是由借名人实际居住使用的，则无权要求出名人返还；至于装修费，如果出名人愿意保留房屋的，那应对借名人实际支出的装修费予以补偿。
对于房屋增值部分的损失，会综合考虑出名人借名人之间的关系、房屋购买和使用情况、房屋升值收益等，酌情判定。
借名买房有风险，借名需三思。
·骆小律 ·
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自监管明令禁止“以贷换贷”“转贷降息”后，“代购买房”业务又再次被炒热。近日，北京商报记者注意到，在北京地区，有不少贷款中介开始做起了“代购买房”的生意，这类业务打着降房价、低税费、省利息、降首付的大旗，实则是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的行为。
“代购买房”炒作风起
近段时间，有不少贷款中介打出了“降房价、低税费、省利息、降首付”的口号，推出了“代购买房”的生意。“代购买房”的本质为全款购房后再做抵押，是指购房者向贷款中介借款，帮助自己全款购房，等房本下发后，再向银行申请经营贷来偿还贷款中介的借款的行为。
贷款中介严苒（化名）介绍了详细的“代购买房”模式，“在正常购房的情况下，商业银行房贷利率都在年化4%以上。代购模式就是只要购房者凑齐40%的首付，剩下60%资金由我们全款垫付。拿到房本后再去银行做抵押经营贷，利率最低能做到年化4%以下。我们垫资的费用是市场最低的，1万元每天的利息只需要5元钱，比网贷都便宜”。
以1000万元房产为例，购房者需要准备400万元购房资金，剩下600万元则由贷款中介垫付，全款将房屋买入后，贷款中介将协助购房者申请一笔银行经营贷资金，还清垫资，然后再由购房者向银行按月还款，这一整套流程就完成了，在办理过程中，贷款中介会向购房者收取审批贷款总额1%-1.3%的资金作为服务费。
图片
不同贷款中介提出的“代购买房”这一政策均大同小异。汪建（化名）推出的业务也类似，“购房者只要凑够30%的首付，剩下的我们用公司自有资金帮助垫资，房本到手后再办一笔贷款把钱还给我们就可以。‘一条龙’服务，全程购房者只需要出面4次左右，其余什么都不用干”。
实际上，经营贷主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。本该是利好中小微企业的贷款政策，如今却被贷款中介所异化。在正规的办理流程中，经营贷并不是针对个人购房者，贷款中介又是如何操作的？那就是为购房者新办理一个公司或通过其他方式将购房者过户为存续公司的法人股东。
“可以注册一个公司，或者将购房者纳入老公司过户成法人股东，办理公司资质需要单独付费，费用在1.5万元左右，等房本到手就可以直接办经营贷，这一套操作基本用不了20天，稳稳妥妥保批。” 汪建一再保证，“有渠道，银行不可能不批贷款。”
近年来，在国家、银行政策的扶持下，经营贷利率一再走低，“以贷转贷”“转贷降息”等手段层出不穷，这些“暗箱操作”的方式与“代购买房”一致，实则干的是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的勾当。
易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮表示，此类“代购买房”和“转贷降息”面向的主要客群有所区别，“转贷降息”面向的多为存量房贷客群，他们已经与银行在房贷业务上打过交道，而“代购买房”面向的多为增量购房者，他们与银行在房贷业务上没有交集，由贷款中介垫资，与银行存在交集的可能性在经营贷领域而并非房贷领域。不过，此类代购买房可能存在如下风险，一是借款人轻信贷款中介话术，最后垫资失败或是因垫资被收取高额利息和各种高额费用；二是借款人与贷款中介经虚假包装过后被审查发现，借款人申请经营贷不成反而加重了财务负担。
侵占银行经营信贷资源
在调查过程中，北京商报记者注意到，贷款中介口中宣传的经营贷利率较低，有的一度低至2.4%左右。“目前经营贷利率最低可以做到2.4%，我干这行七八年了，就有实力帮您做到这么低。我们做的都是国有大行，非常靠谱。”一位贷款中介说道。
那么，银行真实办理经营贷的情况又如何？北京商报记者对此进行了更为深入的调查，中国银行北京地区一位个贷经理介绍，“我行要求公司实际经营1年以上才可以做经营类贷款，银行需要查看公司的报表和流水等资料，根据报表和抵押物核对贷款额度。经营贷1年期利率最低为3%，3年期利率最低为3.2%，这笔款项为专款专用”。工商银行的要求也类似。该行一位客户经理提道，“经营贷要求公司经营满1年，抵押的房本要求满1年，贷款利率最低可以做到3%”。
“经营贷办理要求公司成立1年以上，房产至少满3个月，贷款利率1年期最低为3.4%，3年期为3.8%，若是新加入的法人股东也需要满足3个月的时间才可以进件。”建设银行一位客户经理表示，“经营贷贷款期限通常为1年、3年，这类方式为随借随还，用多久记多久的利息。”
从贷款年限来看，经营贷贷款年限通常为1年、3年，最长期限为10年，不过想要获得长期限贷款也并非意事，银行通常会要求公司为借款人独资，同时也需要借款人提供与第三方合作公司的经营合同，审批通过后直接将贷款资金下发至第三方合作公司。
也有一类经营贷利率较低，但并非贷款中介所言的2.4%。“有一类政策为‘首贷贴息’，主要面向没有申请过经营贷的用户，由国家财政部门进行贴息，利率最低可以做到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”上述建设银行客户经理说道。
“低利率”显然是贷款中介为了诱导购房者贷款提出的“噱头”。零壹智库特约研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示，代购买房的操作，本质上还是通过贷款中介的资金过桥，最终把购房者的房贷转化成经营贷，以套取更低利率的房产抵押经营贷，这一做法侵占了银行经营信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。这种做法看似购房者有可能获取低息贷款，但其中潜藏了多个风险，甚至落入不法贷款中介的陷阱。
“贷款中介提供的过桥贷款资金，有可能存在利率陷阱，过桥贷款一般期限短，一旦购房者后续银行贷款未及时贷出，可能会面临资金链断裂或者承受更高利率的风险。”于百程进一步指出，其次，购房者的经营贷款，资金需要用于业务经营，如果转到贷款中介处用于还贷则存在资金流向违规的法律风险。再次，购房者如果不是经营主体，还可能面临伪造信息套取贷款等法律风险。还有，即使后续顺利贷出，购房者也面临个人经营贷贷款期限、偿还压力和政策变化等导致的期限错配问题。
加强贷后资金用途真实性管理
从“以贷换贷”“转贷降息”再到“代购买房”，贷款中介游走在灰色地带，通过层层包装，钻监管和银行漏洞，而这一违规行为也将被严打。
据媒体报道，银保监会日前发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月（2023年3月15日-9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。
在调查过程中，有贷款中介人士表示已经看到相关整治信息，但目前业务依旧可以正常办理。也有贷款中介人士表示，已有多家合作银行暂停了此类业务办理，若通过经营贷“代购买房”的路子行不通，则可以操作消费贷、企业贷款的方式。
通过此类代购买房，骗取经营贷，涉嫌扰乱正常的金融市场秩序，破坏了房贷业务的市场环境。苏筱芮建议，通过跨部门联动或采取专项行动举措，就近年来贷款中介违规助推贷款乱象的举动开展重点清理与打击，对违规贷款中介实施严厉惩罚以震慑市场。
“对于监管方和银行来说，除了加强信贷政策引导和风险提示之外，对于此类代购买房行为，重要的是加强经营贷风控审核，贷后资金流向监测和用途真实性管理，以避免假经营贷的发生，加大对违规贷款的处罚。”于百程说道。
对购房者来说，切莫因为一些“蝇头小利”让自身落入陷阱，要警惕不法贷款中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的欺骗和误导。
北京商报金融调查小组
自监管明令禁止“以贷换贷”“转贷降息”后，“代购买房”业务又再次被炒热。近日，北京商报记者注意到，在北京地区，有不少贷款中介开始做起了“代购买房”的生意，这类业务打着降房价、低税费、省利息、降首付的大旗，实则是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的行为。
“代购买房”炒作风起
近段时间，有不少贷款中介打出了“降房价、低税费、省利息、降首付”的口号，推出了“代购买房”的生意。“代购买房”的本质为全款购房后再做抵押，是指购房者向贷款中介借款，帮助自己全款购房，等房本下发后，再向银行申请经营贷来偿还贷款中介的借款的行为。
贷款中介严苒（化名）介绍了详细的“代购买房”模式，“在正常购房的情况下，商业银行房贷利率都在年化4%以上。代购模式就是只要购房者凑齐40%的首付，剩下60%资金由我们全款垫付。拿到房本后再去银行做抵押经营贷，利率最低能做到年化4%以下。我们垫资的费用是市场最低的，1万元每天的利息只需要5元钱，比网贷都便宜”。
以1000万元房产为例，购房者需要准备400万元购房资金，剩下600万元则由贷款中介垫付，全款将房屋买入后，贷款中介将协助购房者申请一笔银行经营贷资金，还清垫资，然后再由购房者向银行按月还款，这一整套流程就完成了，在办理过程中，贷款中介会向购房者收取审批贷款总额1%-1.3%的资金作为服务费。
图片
不同贷款中介提出的“代购买房”这一政策均大同小异。汪建（化名）推出的业务也类似，“购房者只要凑够30%的首付，剩下的我们用公司自有资金帮助垫资，房本到手后再办一笔贷款把钱还给我们就可以。‘一条龙’服务，全程购房者只需要出面4次左右，其余什么都不用干”。
实际上，经营贷主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。本该是利好中小微企业的贷款政策，如今却被贷款中介所异化。在正规的办理流程中，经营贷并不是针对个人购房者，贷款中介又是如何操作的？那就是为购房者新办理一个公司或通过其他方式将购房者过户为存续公司的法人股东。
“可以注册一个公司，或者将购房者纳入老公司过户成法人股东，办理公司资质需要单独付费，费用在1.5万元左右，等房本到手就可以直接办经营贷，这一套操作基本用不了20天，稳稳妥妥保批。” 汪建一再保证，“有渠道，银行不可能不批贷款。”
近年来，在国家、银行政策的扶持下，经营贷利率一再走低，“以贷转贷”“转贷降息”等手段层出不穷，这些“暗箱操作”的方式与“代购买房”一致，实则干的是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的勾当。
易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮表示，此类“代购买房”和“转贷降息”面向的主要客群有所区别，“转贷降息”面向的多为存量房贷客群，他们已经与银行在房贷业务上打过交道，而“代购买房”面向的多为增量购房者，他们与银行在房贷业务上没有交集，由贷款中介垫资，与银行存在交集的可能性在经营贷领域而并非房贷领域。不过，此类代购买房可能存在如下风险，一是借款人轻信贷款中介话术，最后垫资失败或是因垫资被收取高额利息和各种高额费用；二是借款人与贷款中介经虚假包装过后被审查发现，借款人申请经营贷不成反而加重了财务负担。
侵占银行经营信贷资源
在调查过程中，北京商报记者注意到，贷款中介口中宣传的经营贷利率较低，有的一度低至2.4%左右。“目前经营贷利率最低可以做到2.4%，我干这行七八年了，就有实力帮您做到这么低。我们做的都是国有大行，非常靠谱。”一位贷款中介说道。
那么，银行真实办理经营贷的情况又如何？北京商报记者对此进行了更为深入的调查，中国银行北京地区一位个贷经理介绍，“我行要求公司实际经营1年以上才可以做经营类贷款，银行需要查看公司的报表和流水等资料，根据报表和抵押物核对贷款额度。经营贷1年期利率最低为3%，3年期利率最低为3.2%，这笔款项为专款专用”。工商银行的要求也类似。该行一位客户经理提道，“经营贷要求公司经营满1年，抵押的房本要求满1年，贷款利率最低可以做到3%”。
“经营贷办理要求公司成立1年以上，房产至少满3个月，贷款利率1年期最低为3.4%，3年期为3.8%，若是新加入的法人股东也需要满足3个月的时间才可以进件。”建设银行一位客户经理表示，“经营贷贷款期限通常为1年、3年，这类方式为随借随还，用多久记多久的利息。”
从贷款年限来看，经营贷贷款年限通常为1年、3年，最长期限为10年，不过想要获得长期限贷款也并非意事，银行通常会要求公司为借款人独资，同时也需要借款人提供与第三方合作公司的经营合同，审批通过后直接将贷款资金下发至第三方合作公司。
也有一类经营贷利率较低，但并非贷款中介所言的2.4%。“有一类政策为‘首贷贴息’，主要面向没有申请过经营贷的用户，由国家财政部门进行贴息，利率最低可以做到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”上述建设银行客户经理说道。
“低利率”显然是贷款中介为了诱导购房者贷款提出的“噱头”。零壹智库特约研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示，代购买房的操作，本质上还是通过贷款中介的资金过桥，最终把购房者的房贷转化成经营贷，以套取更低利率的房产抵押经营贷，这一做法侵占了银行经营信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。这种做法看似购房者有可能获取低息贷款，但其中潜藏了多个风险，甚至落入不法贷款中介的陷阱。
“贷款中介提供的过桥贷款资金，有可能存在利率陷阱，过桥贷款一般期限短，一旦购房者后续银行贷款未及时贷出，可能会面临资金链断裂或者承受更高利率的风险。”于百程进一步指出，其次，购房者的经营贷款，资金需要用于业务经营，如果转到贷款中介处用于还贷则存在资金流向违规的法律风险。再次，购房者如果不是经营主体，还可能面临伪造信息套取贷款等法律风险。还有，即使后续顺利贷出，购房者也面临个人经营贷贷款期限、偿还压力和政策变化等导致的期限错配问题。
加强贷后资金用途真实性管理
从“以贷换贷”“转贷降息”再到“代购买房”，贷款中介游走在灰色地带，通过层层包装，钻监管和银行漏洞，而这一违规行为也将被严打。
据媒体报道，银保监会日前发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月（2023年3月15日-9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。
在调查过程中，有贷款中介人士表示已经看到相关整治信息，但目前业务依旧可以正常办理。也有贷款中介人士表示，已有多家合作银行暂停了此类业务办理，若通过经营贷“代购买房”的路子行不通，则可以操作消费贷、企业贷款的方式。
通过此类代购买房，骗取经营贷，涉嫌扰乱正常的金融市场秩序，破坏了房贷业务的市场环境。苏筱芮建议，通过跨部门联动或采取专项行动举措，就近年来贷款中介违规助推贷款乱象的举动开展重点清理与打击，对违规贷款中介实施严厉惩罚以震慑市场。
“对于监管方和银行来说，除了加强信贷政策引导和风险提示之外，对于此类代购买房行为，重要的是加强经营贷风控审核，贷后资金流向监测和用途真实性管理，以避免假经营贷的发生，加大对违规贷款的处罚。”于百程说道。
对购房者来说，切莫因为一些“蝇头小利”让自身落入陷阱，要警惕不法贷款中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的欺骗和误导。
北京商报金融调查小组
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