或许在城市商品房中大家还很少遇到房屋被判定为涉嫌违章建筑的情况，但是在农村、城中村等地区，由于以前法律法规不健全、监管不到位等原因，的确存在大量的违章建筑，比如在未审批的地方自行圈地修建房屋。
那么，房屋被认定成违章建筑会有什么影响呢？一般来说会被勒令拆除、严重的还要罚款。
但是不是“违章建筑”，并不是单从有没有建房手续和合法证件来判定的。从表面来看，可能按照现行的一些判定标准看来，某些房屋是违章建筑，但在司法判定结果中也许就不是！
至少，如果以下7种房屋被当地政府有关部门认定为违章建筑而强拆，当事人可以通过司法判决来维权。
1、在2008年前建造的房屋
我国的《城乡规划法》是从2008年开始实施的，在那之前的建筑，就可能是不符合规划法要求的，根据“法不追究以往”的原则，《城乡规划法》实施前建的房屋，不能判定为违反相关法律规定，因此，这类以前建造、翻建、扩建的房屋，只要持有完整的土地使用权及证书，是可以确权的，不算违章建筑。
2、获批新建的房屋
经济的发展离不开招商引资，为了吸引投资，在在职权范围内，各地区会推出相应的优待措施，比如同意在土地上建设房屋、厂房等。这种情况在司法实践中，认为既然是通过有关职能部门批准兴建的，就可以认为是合法建筑。
3、早期农村建房
跟2008年以前城市修建房屋合法类似，我国的《土地管理法》是1986年才开始实施的，在那之前建造的农村土地房屋由于那时候没有法律限制这一特殊性，现在也是都可以认定为合法建筑的。
4、土地规划前的房屋
房屋的修建，肯定是要符合当下的法律法规要求，但每一个地方的土地总体规划都是不定时要根据实际情况调整的，有可能调整以后，以前修建的房屋不适应现行的规划了，但只要房屋是符合修建当时的用地规划，取得了符合当时法律规定的相关证照的，就不能认定违章建筑，不能限期拆除。
5、可以补办手续的房屋
有的房屋可能在检查的时候手续还没有齐全因此会被认为是违章建筑，按照我国《城乡规划法》第65和第68条相关规定，凡是取得了建筑用地规划许可证和选址意见书等前期土地相关手续，并且后期可以齐补手续来获得房屋建设许可证或所有权的，暂时不认定为违章建筑。
6、买断土地使用权的房屋
不少企业会直接买断土地的使用权而不采用租用的方式，这时候该土地范围内的地上建筑，即便没有及时取得相关的证书，也不能随便认定为违章建筑，会有一个整改规范的期限。
7、农村承包地上生产经营活动必要的建筑
村集体及成员对该集体单位内的土地有完整的承包经营权，集体成员经过完备的流转手续而获得了土地生产经营权后，在土地上合法生产经营活动必要的建筑暂时没有完备证件的，也不能立即认定为违章建筑强制拆除。
整理自:自然资源普法
厂房是企业、特别是生产型民营企业最重要的财产，也是企业赖以生存和发展的基础。
一旦民企的厂房被认定为违建并处罚，对企业的负面影响是巨大的。
首先，要明确民企的厂房属于违建主要有哪些情形。
第一中情形是厂房占用了农用地，这是最严重的违建。
占用农用地建厂在以前并非是少见的现象，主要原因是以前对土地管理松懈， 其中既有明知是农用地照样违法占地建厂的，也有建厂时以为能够申请改变土地性质，但后来因为各种原因没有获得批准的。
占用农用地建厂后果十分严重，特别是占用耕地。这不单是厂房不能保得住的问题，如果占用农地的面积达到法定数量，构成非法占用农用地罪、耕地罪，直接讲就是可能会被判刑。现实中因为占用农业地建厂被判刑的民营企业主不是个案。
所有，占用农用地建厂千万要不得，因为这样做等于给自己埋了不定时炸弹。
第二种情形是厂房用地是集体建设用地，甚至有的还持有集体建设用地使用权证，但建厂时没有办理报建手续。这种情况十分普遍，多数民营企业主认为只要持有集体建设用地使用权证，厂房就是合法的，其实不然。
按照《城乡规划法》，以及2021年修改后实施的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律的规定，在农村建设厂房除了土地是建设用地外，还需要履行规划审批手续，按规划机关许可的规划条件进行建设。否则，即使土地是建设用地，建设的厂房仍然属于违法建筑。
相对于占用农用地建厂，在经过经过批准为集体建设用地上建厂，违法的严重性低了很多，起码几乎不会有因为违法用地被追究刑事责任的风险。但因此要承担的行政处罚风险很高，甚至是鸡飞蛋打的后果。
按照现行法律的规定，违法城乡规划，未批先建的厂房，如果严重违反城乡规划的，会被采取强制拆除的强制措施。如果不违反规划，或不适合强制拆除的，有关职能机关可以对建筑处没收实物，或没收违法收入，并处罚款。这也就是我之前写的《你的厂房是你的吗？关于农村租地建厂的灵魂拷问》提出的“灵魂拷问”。文中“袁先生”的厂房已经使用了20年，但因为当地“工改”被认定为“违反建筑”，遭到强制拆除。现实中“袁先生”的遭遇绝非个例。一位看官的评论指出“千万不要去碰集体土地”虽然过于绝对，但相信是遭遇或看到太多民营企业主的损失后发自内心的感慨。
对照上面的介绍，在农村租地建厂被认定为“违法建筑”的概率有多大？如果各位看官本人是民营企业主，或则有认识的民营企业主，相信大家心里都有个数。
那么，哪些机关有职权认定民企的厂房是违法建筑并进行查处？作为民营企业主一旦遇到厂房被认定是“违法建筑”，该怎样应对、维权呢？
下文继续介绍。
关于承租无证厂房相关法律问题
一、关于厂房租赁合同的效力
（一）《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》（以下简称“《房屋租赁合同纠纷的解释》”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法〔2011〕297号）第（七）项规定：“关于违法建筑的认定和处理问题。依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，因此，因违法建筑的归属和内容发生争议的，人民法院不予受理，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”
根据已知事实，厂房未取得土地使用权证及房屋所有权证，双方以该厂房为标的订立租赁合同应属无效。
二、厂房存在的相关风险
（一）行政处罚
《土地管理法》第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款[1]；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。“
《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
《最高人民法院函（关于如何计算土地违法行为追诉时效的请示）》（[1997]法行字第6号）规定：“对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算；破坏耕地的违法行为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。”
根据上述规定，由于厂房处于持续使用状态，即处于持续非法占用状态，由此会面临被行政主管部门责令拆除的风险。如果厂房被责令拆除的，则承租人对厂房内建造的装饰装修物（如有）也将被一并拆除。此外，承租人作为厂房的实际使用人，还存在被处以行政罚款的风险。
（二）自负民事责任
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《房屋租赁合同纠纷的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
据此，由于厂房违法建造事实的存在，即使厂房违法建造事实未被主管行政部门发现，出租人也可以随时以此为由主张（或请求法院判令）合同无效，并以此要求承租人搬离厂房，承租人将直接面临无法使用厂房及现有生产设备（停产）的风险。并且，如果承租人无法主张自己对于租赁合同的订立不存在过错，则因合同无效给自己带来的损失需自负，其中，承租人已缴纳的租金也会因合同无效视为房屋占用使用费而无法要求出租人要求返还。
参考案例：田开东与田凤侠等房屋租赁合同纠纷上诉案
[1] 《中华人民共和国土地管理法实施条例》四十二条规定：“依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。”
关于承租无证厂房相关法律问题
一、关于厂房租赁合同的效力
（一）《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》（以下简称“《房屋租赁合同纠纷的解释》”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法〔2011〕297号）第（七）项规定：“关于违法建筑的认定和处理问题。依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，因此，因违法建筑的归属和内容发生争议的，人民法院不予受理，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”
根据已知事实，厂房未取得土地使用权证及房屋所有权证，双方以该厂房为标的订立租赁合同应属无效。
二、厂房存在的相关风险
（一）行政处罚
《土地管理法》第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款[1]；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。“
《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
《最高人民法院函（关于如何计算土地违法行为追诉时效的请示）》（[1997]法行字第6号）规定：“对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算；破坏耕地的违法行为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。”
根据上述规定，由于厂房处于持续使用状态，即处于持续非法占用状态，由此会面临被行政主管部门责令拆除的风险。如果厂房被责令拆除的，则承租人对厂房内建造的装饰装修物（如有）也将被一并拆除。此外，承租人作为厂房的实际使用人，还存在被处以行政罚款的风险。
（二）自负民事责任
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《房屋租赁合同纠纷的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
据此，由于厂房违法建造事实的存在，即使厂房违法建造事实未被主管行政部门发现，出租人也可以随时以此为由主张（或请求法院判令）合同无效，并以此要求承租人搬离厂房，承租人将直接面临无法使用厂房及现有生产设备（停产）的风险。并且，如果承租人无法主张自己对于租赁合同的订立不存在过错，则因合同无效给自己带来的损失需自负，其中，承租人已缴纳的租金也会因合同无效视为房屋占用使用费而无法要求出租人要求返还。
参考案例：田开东与田凤侠等房屋租赁合同纠纷上诉案
[1] 《中华人民共和国土地管理法实施条例》四十二条规定：“依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。”
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【本文标题和网址，转载请注明来源】没有土地使用证的厂房属于违章建筑吗怎么处理(只有土地证没有房产证厂房违建) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/348146.html
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