宏观上，我国招标投标的法律体系由两大部分组成，一部分是工程类的招标投标，另一部分则是政府采购。前者主要由《招标投标法》《招标投标法实施条例》以及相关部门规章所规制。后者主要由《政府采购法》《政府采购法实施条例》以及相关部门规章所规制。
需要注意的是，工程类招投标和政府采购当中，有些规则是不一致的。所以，如何正确选择适用法律，至为关键。
第一步，基本原则。首先根据招标人和采购资金的性质进行原则性的判断。如果招标人是企业（国有、民营），使用自有资金或者银行贷款参与招投标活动，原则上适用的是《招标投标法》相关法律规范；如果采购人是国家机关、事业单位或者团体组织，而且采用的资金是财政性的资金，原则上适用的是《政府采购法》相关法律规范。
第二步，具体规则。
1、所有的企业类的招投标活动，都不强制性受《政府采购法》法律规范的约束。实践中，企业类采购有三种情况：一是国家规定依法必须招标的项目；二是国家依法必须招标之外的项目，自愿招标；三是国家依法必须招标之外的项目，采用了非招标的方式采购采购活动。对于前两种，需要适用《招标投标法》相关法律规范。对于第三种，有的国有企业也参照了《政府采购法》当中的竞争性谈判、单一
2、政府采购的项目，需要进一步区分几种情况，部分政府采购项目，还是需要适用《招标投标法》相关法律规范的，这就涉及到两法衔接的问题。《招标投标法》第二条规定，在中华人民共和国境内进行的招标投标活动适用本法。相当于招标投标法第二条是按照采购方式来划分的，所有招投标活动要根据该法执行。同样，《政府采购法》第二条也有类似规定，在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。根据该法规定，有五种政府采购方式，其中两种（公开招标、邀请招标）属于招投标。所以，两法对于招投标活动的规制存在重叠。
也就是，政府采购采用招标方式进行的，适用哪个法？
（1）政府采购工程的招标投标，适用《招标投标法》。《政府采购法》第四条规定，政府采购工程进行招标投标的，适用《招标投标法》。
（2）政府采购货物和服务的招标投标，适用《政府采购法》。政府采购的项目，除了工程之外，还有货物和服务。对此的招标，适用《政府采购法》。《政府采购法》第二条和第四条得到了该项规则，同时，根据《招标投标法》第84条的规定，政府采购的法律、行政法规对政府采购货物、服务的招标投标另有规定的，从其规定。
（3）政府采购没有进行招标投标的，适用《政府采购法》。
（4）不属于政府采购项目的招标项目，适用《招标投标法》。
本项目采用综合评分法进行评标，综合评分法是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。评审因素包括投标报价、履约能力、技术方案或者服务水平等。
一、初步评审
初步评审的内容包括资格性检查和符合性检查。
1、资格审查
采购人或采购代理机构依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标供应商是否具备投标资格，具体评审因素详见《资格性检查表》。
2、符合性检查
评标委员会依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应，具体评审因素详见《符合性检查表》。
资格审查一览表
项目名称：____________________ 日期：____________________
项目编号：____________________ 地点：____________________
序号
审查内容
投标人1
投标人2
投标人3
…
1
营业执照副本(复印件加盖投标人公章)
2
依法缴纳税收和社会保障资金的相关证明材料(复印件加盖投标人公章)
3
3年内，在经营活动中没有重大违法记录的相关说明(投标人可以自行出具，也可以由与其有合作关系的律师事务所出具)
4
信用记录查询
5
投标报价是否在采购预算或最高限价以内
6
投标保证金是否按规定缴纳
7
(其他资格证明文件)
资格审查结果
不通过理由说明
注：1.资格审查合格的打“√”，不合格的打“×”。
2.资格审查结果，通过打“√”，不通过的打“×”。
3.请填写不通过资格审查的供应商的原因。
符合性审查一览表
项目名称：____________________ 日期：____________________
项目编号：____________________ 地点：____________________
序号
审查内容
投标人1
投标人2
投标人3
…
1
投标文件(响应文件)是否按照要求签署、盖章
2
法定代表人授权书
3
投标(响应)报价表
4
投标文件(响应文件)没有采购人不能接受的附加条件
5
投标(响应)有效期
6
其他
符合性审查结果
不通过理由说明
注：1.符合性审查合格的打“√”，不合格的打“×”。
2.符合性审查结果，通过打“√”，不通过的打“×”。
3.请填写不通过审查的供应商的原因。
二、评分标准
本项目价格分值为30分，其他部分为70分。评审标准如下表：
序号
主要
内容
指标要求
细项
分值
1
价格
得分S＝（Pmin/P）×30，其中：Pmin为所有投标人的最低有效报价，P为投标人有效投标报价。
中小企业、监狱企业及残疾人福利性单位价格分优惠办法详见招标文件要求。
30
2
证书
所投某某某产品有3C认证，得1分。
所投某某某有3C认证，得1分。
投标人具有质量管理体系认证证书，得1分。
3
3
履约能力（成功
案例）
提供20XX年X月X日以来（以合同签订日期为准）类似项目的成功案例，且合同金额不低于XX万元（要求必须包含某某某产品）；以上案例必须提供合同、项目验收报告[或用户使用报告等同等效力证明文件] 及项目结算凭证（银行划拨单）复印件，合同复印件应能体现合同甲乙双方、合同时间、合同金额 、采购内容等，并提供用户联系人及联系方式,否则不能获得相应分值。每提供一个得1分，最多得5分。投标人提供的资料不清晰的须查看原件，如不能提供原件将不得分。
5
4
设备性能
设备满足招标文件要求的某某某产品技术参数得30分，有任何一项技术指标没有实质性响应招标文件的,将导致投标无效； 一般性技术指标有负偏离的，有一项扣1分，负偏离超过三项（含三项），则本评分细则技术部分评分整体得分为0分。每有一项主要技术指标的正偏离的加1分，最多加3分。
33
5
实施及验收方案
A、工程整体方案；根据方案的科学、合理、可操作性以及对招标文件的要求和理解程度，在0-5分之间横向比较打分。
B、集成技术方案；根据方案的科学、合理、可操作性以及对招标文件的要求和理解程度，在0-5分之间横向比较打分。
C、项目实施方案；根据方案的科学、合理、可操作性以及对招标文件的要求和理解程度，在0-5分之间横向比较打分。
D、项目验收方案；根据方案的科学、合理、可操作性以及对招标文件的要求和理解程度，在0-5分之间横向比较打分。
20
6
售后服务
售后服务方案，根据售后服务本地化服务能力、售后服务要求的响应程度、服务方案、处理程序、响应及处理时间、质量保证措施、服务方式、培训方案等情况，在0-9分之间横向比较打分。
9
7
合计
100
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关于印发《福建省物业管理招标投标暂行办法》的通知
各设区市房管局、建设局：
现将《福建省物业管理招标投标暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行，执行中有何问题，请径报省建设厅房管处。
附件：《福建省物业管理招标投标暂行办法》
福建省建设厅
二○○四年十二月二十九日
附件
福建省物业管理招标投标暂行办法
（12月14日修改稿）
第一章 总则
第一条 为了规范我省物业管理招标投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内，通过招投标方式选聘物业管理企业实施物业管理活动的，适用本办法。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理；各设区市、县（市）物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业管理招标投标活动的监督管理。
第四条 达到下列规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理：
（一）总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区；
（二）总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。
提倡其他建设项目的建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第二章 招标
第五条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理项目招标的建设单位、业主或者业主大会。
已成立业主大会的物业项目选聘物业管理企业，实施物业管理招标前，应召开业主大会会议确定招标方式、委托管理的内容及具体标准。
物业管理招标由招标人依法组织实施。
第六条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采用公开招标的，应当在公共媒介上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。
招标人采用邀请招标的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对申请人进行资格预审。
招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审文件一般应当包括下列内容：
（一）预审申请书格式和申请人须知；
（二）申请投标物业管理企业的资质等级证书、营业执照；
（三）主要管理业绩的证明材料、技术装备和财务状况；
（四）拟派项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等材料。
第八条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
公开招标的投标时间截止时，投标人或资格预审合格的投标人少于三家的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。
资格预审合格的投标人超过10家的，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。
第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；
（二）招标项目基本情况，包括物业项目名称、四至范围、物业类型、总建筑面积、设施设备和环境及物业管理服务用房配置等；
（三）物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准及物业服务费用的支付方式；
（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
（五）评标方法和标准；
（六）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑）、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；
（七）物业服务合同的签订说明；
（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十条 前期物业管理招标的招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应将有关材料提交物业项目所在地的县级以上物业管理行政主管部门备案。
第十一条 招标文件可以载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。
招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳。
招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十二条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在截止期日前15日，以书面形式告知所有投标人。逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十三条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式告知所有投标申请人。
第十四条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
（一）新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）重新选聘物业管理企业的物业项目招标投标工作，按原物业服务合同的约定完成；未约定的，应在原物业服务合同终止前60日完成。
第三章 投标
第十五条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的具有相应资质的物业管理企业。
第十六条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函，包括物业服务费、管理目标及其他承诺等；
（二）服务的内容和标准及检查方法；
（三）各主要工作环节运行程序；
（四）人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及简历；
（五）物业项目管理所需设备的配置和提供方式；
（六）项目收支预算和各项收费标准报价；
（七）物业项目管理的有关制度；
（八）投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明；
（九）招标文件要求提供的其他材料。
投标文件均不得出现或体现投标单位的名称或标志字样。
第十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止期日前，将投标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，并在开标之前，不得开启投标文件。投标人在截止期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。
第四章 开标、评标和中标
第十八条 招标人应当在招标文件确定的开标时间公开进行开标；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第十九条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查；投标文件经确认无误后，由工作人员当众拆封，交评标专家评标。
开标过程应当记录，并存档备查。
招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证。
第二十条 评标由招标人依法建立的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理评标专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的2／3。
评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前3日，在县级以上物业管理行政主管部门监督下，从省或设区市物业管理行政主管部门公布的物业管理评标专家名册中以随机抽取的方式确定。
评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。
第二十一条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。因回避或其他原因缺席的评标专家应予以替补。
第二十二条在评标过程中需现场答辩的，应当事先在招标文件中说明，并注明答辩部分分值。
第二十三条 除现场答辩外，评标应当在保密状况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第二十四条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第二十五条 经评标委员会评审，投标文件有下列情形之一的，应作为废标处理：
（一）未密封的；
（二）未加盖投标人法人公章和未经法定代表人或委托代理人签名盖章的；
（三）未按招标文件规定格式编定或者投标报价等关键内容，字迹模糊不清的；
（四）投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的；
（五）逾期送达的。
第二十六条评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况均属于重大偏差和未能对招标文件作为实质性响应：
（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖法人公章；
（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（四）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
第二十七条 评标委员会根据本办法否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会应当否决全部投标。全部投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
第二十八条 物业项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7个工作日内完成。
第二十九条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况和相关文件资料；
（二）中标候选人排序名单；
（三）对推荐中标候选人的投标方案、技术、商务风险等比较分析评估和理由；
（四）需进一步协商的问题及协商应达到的要求；
（五）澄清、说明、补正事项纪要。
第三十条 评标报告由评标委员会全体成员签字。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。评标委员会成员对评标结果如有异议，应投票表决，按少数服从多数的原则确定评标结果。不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。
评审活动未结束，评标委员会成员无正当理由，不得中途退出评标委员会。
第三十一条 评标委员会推荐的中标候选人不应超过3名，并按照得分从高到低的顺序，推荐中标候选人。
招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内确定排序在前的中标候选人为中标人。中标人放弃中标项目的、未能按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。
第三十二条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三十三条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知所有未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。
第三十四条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离已签合同实质性内容的其他协议。
第三十五条 招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。招标人应当将全部投标书予以封存。
第三十六条 前期物业管理项目招投标，招标人与中标人应当自签订物业服务合同之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门备案。备案时，招标人提交以下材料：
（一）物业管理招投标活动备案书；
（二）评标委员会提供的评标报告；
（三）中标企业的投标文件；
（四）与中标企业签订的物业服务合同正本；
（五）法律、法规规定的其他材料；
第三十七条 招标人收取投标人投标保证金的，确定中标结果后3日内向未中标人退还投标保证金；在与中标人签订物业服务合同后5日内，应当向中标人和中标候选人退还投标保证金。
第三十八条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还；给招标人造成损失的，中标人应予以赔偿。
招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订物业服务合同的，应当给予与中标人与投标保证金相当的赔偿；给中标人造成损失的，招标人应予以赔偿。
第五章 评标专家
第三十九条 省建设行政主管部门建立全省物业管理评标专家名册。物业管理评标专家较多的设区市物业管理行政主管部门可以建立本地评标专家名册，报省建设行政主管部门备案后，作为全省物业管理评标专家名册的组成部分。专家数量较少的设区市物业管理行政主管部门应将符合条件的专家报省建设行政主管部门，纳入全省物业管理评标专家名册。评标专家名册应当公开。
第四十条 入选评标专家名册的人员，应当具备下列条件：
（一）从事物业管理及相关工作3年以上，并具有大专以上文化程度；
（二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
（三）熟悉有关招标投标的法律、法规；
（四）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
（五）能胜任评标工作。
第四十一条 专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。
个人申请的应事先征得单位同意，填写申请书；单位推荐的应事先征得被推荐人同意，填写推荐书。
上述两种方式均提供第四十条规定的证明材料，并经设区市物业管理行政主管部门审核，对符合条件的颁发评标专家证书。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。
物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。
第四十二条 评标专家应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标专家不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
第四十三条 在评标期间，对有下列情形之一的评标专家，取消其评标专家资格。
（一）私下接触投标人的；
（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；
（三）向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；
（四）不能客观公正履行职责的；
（五）无正当理由或一年三次以上拒绝参加评标活动的；
（六）因从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第六章 附则
第四十四条 住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业管理行政主管部门依照国务院《物业管理条例》规定予以行政处罚。
第四十五条 招标人或其委托的招标代理机构不从依法建立的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的，依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定，评标无效。
第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十七条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用中文文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以中文文字表示的金额为准。
第四十八条 本办法自二○○五年元月一日起施行。
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关于印发《福建省物业管理招标投标暂行办法》的通知
各设区市房管局、建设局：
现将《福建省物业管理招标投标暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行，执行中有何问题，请径报省建设厅房管处。
附件：《福建省物业管理招标投标暂行办法》
福建省建设厅
二○○四年十二月二十九日
附件
福建省物业管理招标投标暂行办法
（12月14日修改稿）
第一章 总则
第一条 为了规范我省物业管理招标投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内，通过招投标方式选聘物业管理企业实施物业管理活动的，适用本办法。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理；各设区市、县（市）物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业管理招标投标活动的监督管理。
第四条 达到下列规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理：
（一）总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区；
（二）总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。
提倡其他建设项目的建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第二章 招标
第五条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理项目招标的建设单位、业主或者业主大会。
已成立业主大会的物业项目选聘物业管理企业，实施物业管理招标前，应召开业主大会会议确定招标方式、委托管理的内容及具体标准。
物业管理招标由招标人依法组织实施。
第六条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采用公开招标的，应当在公共媒介上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。
招标人采用邀请招标的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对申请人进行资格预审。
招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审文件一般应当包括下列内容：
（一）预审申请书格式和申请人须知；
（二）申请投标物业管理企业的资质等级证书、营业执照；
（三）主要管理业绩的证明材料、技术装备和财务状况；
（四）拟派项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等材料。
第八条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
公开招标的投标时间截止时，投标人或资格预审合格的投标人少于三家的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。
资格预审合格的投标人超过10家的，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。
第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；
（二）招标项目基本情况，包括物业项目名称、四至范围、物业类型、总建筑面积、设施设备和环境及物业管理服务用房配置等；
（三）物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准及物业服务费用的支付方式；
（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
（五）评标方法和标准；
（六）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑）、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；
（七）物业服务合同的签订说明；
（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十条 前期物业管理招标的招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，应将有关材料提交物业项目所在地的县级以上物业管理行政主管部门备案。
第十一条 招标文件可以载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。
招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳。
招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十二条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在截止期日前15日，以书面形式告知所有投标人。逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十三条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式告知所有投标申请人。
第十四条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
（一）新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）重新选聘物业管理企业的物业项目招标投标工作，按原物业服务合同的约定完成；未约定的，应在原物业服务合同终止前60日完成。
第三章 投标
第十五条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的具有相应资质的物业管理企业。
第十六条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函，包括物业服务费、管理目标及其他承诺等；
（二）服务的内容和标准及检查方法；
（三）各主要工作环节运行程序；
（四）人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及简历；
（五）物业项目管理所需设备的配置和提供方式；
（六）项目收支预算和各项收费标准报价；
（七）物业项目管理的有关制度；
（八）投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明；
（九）招标文件要求提供的其他材料。
投标文件均不得出现或体现投标单位的名称或标志字样。
第十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止期日前，将投标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，并在开标之前，不得开启投标文件。投标人在截止期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。
第四章 开标、评标和中标
第十八条 招标人应当在招标文件确定的开标时间公开进行开标；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第十九条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查；投标文件经确认无误后，由工作人员当众拆封，交评标专家评标。
开标过程应当记录，并存档备查。
招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证。
第二十条 评标由招标人依法建立的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理评标专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的2／3。
评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前3日，在县级以上物业管理行政主管部门监督下，从省或设区市物业管理行政主管部门公布的物业管理评标专家名册中以随机抽取的方式确定。
评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。
第二十一条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。因回避或其他原因缺席的评标专家应予以替补。
第二十二条在评标过程中需现场答辩的，应当事先在招标文件中说明，并注明答辩部分分值。
第二十三条 除现场答辩外，评标应当在保密状况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第二十四条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第二十五条 经评标委员会评审，投标文件有下列情形之一的，应作为废标处理：
（一）未密封的；
（二）未加盖投标人法人公章和未经法定代表人或委托代理人签名盖章的；
（三）未按招标文件规定格式编定或者投标报价等关键内容，字迹模糊不清的；
（四）投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的；
（五）逾期送达的。
第二十六条评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况均属于重大偏差和未能对招标文件作为实质性响应：
（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖法人公章；
（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（四）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
第二十七条 评标委员会根据本办法否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会应当否决全部投标。全部投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
第二十八条 物业项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7个工作日内完成。
第二十九条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况和相关文件资料；
（二）中标候选人排序名单；
（三）对推荐中标候选人的投标方案、技术、商务风险等比较分析评估和理由；
（四）需进一步协商的问题及协商应达到的要求；
（五）澄清、说明、补正事项纪要。
第三十条 评标报告由评标委员会全体成员签字。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。评标委员会成员对评标结果如有异议，应投票表决，按少数服从多数的原则确定评标结果。不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。
评审活动未结束，评标委员会成员无正当理由，不得中途退出评标委员会。
第三十一条 评标委员会推荐的中标候选人不应超过3名，并按照得分从高到低的顺序，推荐中标候选人。
招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内确定排序在前的中标候选人为中标人。中标人放弃中标项目的、未能按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。
第三十二条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三十三条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知所有未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。
第三十四条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离已签合同实质性内容的其他协议。
第三十五条 招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。招标人应当将全部投标书予以封存。
第三十六条 前期物业管理项目招投标，招标人与中标人应当自签订物业服务合同之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门备案。备案时，招标人提交以下材料：
（一）物业管理招投标活动备案书；
（二）评标委员会提供的评标报告；
（三）中标企业的投标文件；
（四）与中标企业签订的物业服务合同正本；
（五）法律、法规规定的其他材料；
第三十七条 招标人收取投标人投标保证金的，确定中标结果后3日内向未中标人退还投标保证金；在与中标人签订物业服务合同后5日内，应当向中标人和中标候选人退还投标保证金。
第三十八条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还；给招标人造成损失的，中标人应予以赔偿。
招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订物业服务合同的，应当给予与中标人与投标保证金相当的赔偿；给中标人造成损失的，招标人应予以赔偿。
第五章 评标专家
第三十九条 省建设行政主管部门建立全省物业管理评标专家名册。物业管理评标专家较多的设区市物业管理行政主管部门可以建立本地评标专家名册，报省建设行政主管部门备案后，作为全省物业管理评标专家名册的组成部分。专家数量较少的设区市物业管理行政主管部门应将符合条件的专家报省建设行政主管部门，纳入全省物业管理评标专家名册。评标专家名册应当公开。
第四十条 入选评标专家名册的人员，应当具备下列条件：
（一）从事物业管理及相关工作3年以上，并具有大专以上文化程度；
（二）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
（三）熟悉有关招标投标的法律、法规；
（四）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；
（五）能胜任评标工作。
第四十一条 专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。
个人申请的应事先征得单位同意，填写申请书；单位推荐的应事先征得被推荐人同意，填写推荐书。
上述两种方式均提供第四十条规定的证明材料，并经设区市物业管理行政主管部门审核，对符合条件的颁发评标专家证书。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。
物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。
第四十二条 评标专家应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标专家不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
第四十三条 在评标期间，对有下列情形之一的评标专家，取消其评标专家资格。
（一）私下接触投标人的；
（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；
（三）向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；
（四）不能客观公正履行职责的；
（五）无正当理由或一年三次以上拒绝参加评标活动的；
（六）因从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第六章 附则
第四十四条 住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业管理行政主管部门依照国务院《物业管理条例》规定予以行政处罚。
第四十五条 招标人或其委托的招标代理机构不从依法建立的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的，依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定，评标无效。
第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第四十七条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用中文文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以中文文字表示的金额为准。
第四十八条 本办法自二○○五年元月一日起施行。
法定代表人相同是否是一家公司
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