今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次
因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市
遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法
小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%
最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率
一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息
今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金
提前还房贷的话，怎样做才比较划算
01
先来算算现在的利息
小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的
因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万
而目前已经按时还款两年，共计24期
我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金 87.4万利息未偿还
因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万
虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷
而最近小文还是动了提前还贷的念头
02
有两种提前还款方式
她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择
一个是缩短还款年限，每月的月供不变
一个是保持还款年限，每月的月供减少
这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同
如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完
而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款
还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供
按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元
如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半
但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万
从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算
当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看
像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻
而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半
这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量
提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望
就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险
03
不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金
在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式
小文和某某行签订的合同里，就这样写了
如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块
但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息
违约金计算下来共差不多是1.2万元
这笔费用就是小文需要支付的违约金
实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同
有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取
我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多
而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少
小文还觉得，自己提前还的有点晚了
当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万
当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等
因为对于小文来说
眼下的情况实在容不得她去思考这么远
04
一边是低额收益，另一边是高额利息
大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值
小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低
她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻
再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观
小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了
但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了
手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息
提前还贷是个人选择和各取所需
你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？
以上为正文，来自乔不丝
全文共2116字，深度阅读约五分钟，纯文字干货，喜欢的点个“关注”，或者“收藏”以备不时之需。纯属个人观点，欢迎留言区讨论
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提前还贷我是这么考虑和执行的：
一、基本情况
【提前还贷前】商贷本金75万/利息52.4万 / 等额本金30年。
【提前还贷40万后 （月供不变）】本金剩余 32.5万/利息13.63万（减少利息 38.8万）/等额本金14年（缩短16年）。
二、选等额本金（月供递减）or等额本息（月供不变)？
1、申请贷款前先在房贷计算器里计算了一下 ，75万商贷、利率LPR 4.65%：
（1） 等额本息：利息64.2万，月供 3867元（月供不变。相当于借1万元，需付利息8560元。）
（2） 等额本金：利息52.4万，月供4989元 （月递减8元）。相当于借1万元，需付利息6986元。
2、综合考虑后选择了等额本金
( 1 ） 多节省利息11.8万。75万商贷，等额本金利息比等额本息要少11.8万 （64.2-52.4万），可以多节约15.7%的利息 （11.8/75），非常可观。
（2）督促自己少花钱。等额本金、等额本息月供相差1122元，如果每个月想方设法1000块应该也是能抠出来，等于变相地督促自己不要乱花钱，特别是不乱花小钱 （小钱累计起来真的挺多的）。
(3） 计划提前10年内还完贷款。考虑如果继续保持目前抠抠缩缩专心致志省钱、丧心病狂攒钱的状态，10年内应该可以还清75万商贷。提前还贷，等额本金比等额本息更合适。
三、要不要提前还贷
1、萌芽。刚买完房还没还贷款的时候，处于工作5 年每天抵抠缩缩终于攒够了钱、买了自己的房、终于不用再搬家了的兴奋阶段。等到开始还房贷，打开手机银行 app 查看“还款记录〞，360个月划了好久好久才划到底-2051年 10月，第一次直观的感受到还贷360 个月要面临着什么。划的不是数字，是实打实每个月要还的钱。一想到要还 30年、360个月，从30岁到60岁，人生最高质量的阶段就要在还房贷中度过，就觉得有块大石头重重的压在心里喘不过气来。就这样还了1年，每次想到房贷还要还29年就觉得人生暗淡，仿佛人生就是为了还房贷，很丧，甚至后悔买房．真的好想过无债一身松的日子，所以心就萌发了想要提前还贷的小苗苗。争取早日赋身，早日自由。
2、坚定。调研了一下身边比我大十岁左右的同事，基本上都是 10年内还完了商贷，所以更加坚定了想要提前还房贷的心。
3、迫切。手里所有存款4 万 投资存款 19万＋男朋友妈妈给的彩礼和买金饰的17万，所有的钱一共 40 万．放在银行一天的利息 26 元，一个月780元。而商贷一个月的利息 2890 元，足足比银行存款多 2110。有这钱干啥不香，更加迫切地想要提前还贷。在仔细研究了提前还贷的两种方式的优劣势后就联系了银行。
四、“月供不变”or“年限不变”？
1、名词俗解
（1） “月供不变”：指提前还款后，月还款本金保持不变、月利息减少，月供也会相应减少。
（2）“年限不变”：指提前还贷后，还货的总时间不变，月供减少 (本金、利息都会相应减少)。
2、选“月供不变”or“年限不变”
(1）大多数银行支持“年限不变”，少部分银行或支行支持“月供不变”．我同事签约的上海农村商业银行就不能办理 “月供不变”业务。是否可以选择“月供不变”跟哪家银行、哪个支行有关。
(2）各有优势，根据自己的实际情况来
1.“年限不变” 比“月供不变” 月供额少。以我为例，商贷75万/等额本金/30年/LPR4.65%，提前还贷40 万后：选择“年限不变”的月供2182元，选择“月供不变”的月供 3334 元，即月供相差 1152元。
2.“月供不变”比“年限不变” 节约更多利息。以我为例，商贷75万/等额本金/30 年/LPR4.65%，提前还贷40 万后;选择“月供不变” 总利息 13.48万，选择“年限不变”总利息25.49万，即“月供不变”比“年限不变” 节约利息 12.01 万。
3、总结：
(1）先在提前还贷计算器上，分别计算 “年限不变”“月供不变”，对比计算出来的总利息、月供额、缩短的年限等，再结合自己的实际经济情况、意愿侧重点等再选择。
(2） 总的来说，选择“年限不变”的月供比“月供不变”少，若每月还货压力大，可以选择“年限不变”，
(3）值得注意：“月供不变〞是提前还贷后每月还的本金与提前还贷前的本金一致，但利息是减少的，也就是 “月供不变”的月供也会减少。以我为例，商贷75 万/等额本金/30 年/LPR4.65%，提前还货前月供 4981 （月供2083，利息2898），还贷40万后月供 3334 元（本金2083、利息 1251)。
五、是否有违约金
贷款合同里有约定未满N 年提前还贷是需要缴纳违约金；还货满足N 年后，就可以不缴纳违约金。我的贷款银行是中国银行，买房时政策比我友好，约定的期限是1年，绝大多数银行、支行是3年。
六、如何办理提前还贷
（1） 联系贷款银行/联系自己的贷款业务员：
1️⃣确定需要携带的材料清单，包括身份证、户口本、结婚证、银行流水、收人证明等；
2️⃣确定提前还贷方式，月供不变 or年限不变。有的银行、支行不支特“月供不变”。
3️⃣预约线下办理时间。
4️⃣现场办理：签字，并确定提前还贷的钱到账时间。一定要在规定的时间前把钱存到还货银行卡。
至此，全文完毕，希望能够对你在提前还贷的时候有帮助[作揖]
#房贷#要不要提前还房贷#提前还贷 #月供不变
缩短年限 #存钱 ＃缩短还款年限
文/乐居财经 张林霞
刚迈入30岁的张莹，最近作出了一个重要决定——提前还46万元房贷，缩短还款年限。还完贷款后，张莹手中只剩下一两万元应急，但她并不后悔，她说道：“总共能节省下60多万元利息，就像我赚了这么多钱。”
随着近日，“要不要提前还房贷”受到热议，“这届年轻人不想给银行打工”的话题登上新浪微博热搜榜。不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财，“不能让银行占了自己的便宜”。
小红书、抖音、微博等社交平台上，博主们“提前还房贷”的经历正在成为一种潮流出现。
目前选择提前还贷的方式大致有三种，一种是全部提前还款，适合资金充足的人；另外两种均属于部分提前还款，但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。
年轻人考虑提前还房贷的原因在于，近年来，房贷利率不断走高，几乎都在4％-6％之间。与此同时，大额存单、定存等安稳的理财收益全线下滑，甚至达不到3％。常规投资收益无法覆盖房贷利率，对于理财小白或谨慎型投资者来说，与其拿钱存定期买理财，不如提前还房贷。
不少人考虑提前还贷的另一部分原因，是想将商业贷款转为公积金贷款。据了解，目前公积金贷款在3到4个点。以长沙为例，5年以上的公积金贷款利率为3.25％。
此外，我国4月份CPI同比上涨2.1％，居住价格上涨1.2％，银行下调了1年期以上期限定期存款和大额存单利率。
这其实就是通货膨胀在继续，银行存款利息变低，钱越来越不值钱了！
更重要的是，在股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调的背景下，许多人手里的钱无处安放，提前还款似乎成了更好的选项。
据时代财经报道，提前还贷之前要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，确定是否须交一定的违约金。“各个银行、分行的征收标准不同，有些银行规定还款满一年就不需要缴纳违约金，有些银行会按照还款时的未结余额征收一定比例，或者是收取若干月份的利息。”
例如浦发银行，如果提前还贷并不用支付违约金，但须把提前偿还款在银行存够一个月，才能扣款和进行还贷程序。不过，在贷款人眼中，这实际上也是变相交违约金。
房贷利率过高致使很多年轻人提前还房贷，但是，提前还贷并不适合所有人。
现实中，能够一次性还清房贷的毕竟是少数，大多数人只能部分还款。有房产中介建议，若房贷选择的是等额本息还款方式，前期利息占比较大，后期贷款本金占比增加，因此在贷款周期的前1/2期限内提前还贷较为划算。而等额本金的还款方式，则是在贷款周期的前1/3期限内提前还贷。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇表示，在通缩期，货币增值意味着能买到的商品增加，债务对应的实际商品数量也在增加，不如早还为妙。而眼下正值通胀期，资产贬值伴随着负债升值，因此提前还贷并不划算。
星图金融研究院研究员黄大智认为，提前还贷不能忽视背后隐藏的时间价值，要考虑到在通货膨胀的影响下的货币购买力问题。他建议，对于投资收益能够超过房贷利率、房贷利率较低的人群不适合提前还贷，此前享受到房贷利率折扣和公积金贷款的人群更无必要。提前还贷更适合房贷总额较少、对资金占用压力较小的人群。
总体而言，倘若收入稳定，可以选择短期贷款，提前将房贷还清。但经济状况一般般的，最好根据个人的实际情况选择合理的还贷方式，完全没必要跟风操作，以免给自己的生活造成负担。
本文源自乐居财经
文/乐居财经 张林霞
刚迈入30岁的张莹，最近作出了一个重要决定——提前还46万元房贷，缩短还款年限。还完贷款后，张莹手中只剩下一两万元应急，但她并不后悔，她说道：“总共能节省下60多万元利息，就像我赚了这么多钱。”
随着近日，“要不要提前还房贷”受到热议，“这届年轻人不想给银行打工”的话题登上新浪微博热搜榜。不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财，“不能让银行占了自己的便宜”。
小红书、抖音、微博等社交平台上，博主们“提前还房贷”的经历正在成为一种潮流出现。
目前选择提前还贷的方式大致有三种，一种是全部提前还款，适合资金充足的人；另外两种均属于部分提前还款，但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。
年轻人考虑提前还房贷的原因在于，近年来，房贷利率不断走高，几乎都在4％-6％之间。与此同时，大额存单、定存等安稳的理财收益全线下滑，甚至达不到3％。常规投资收益无法覆盖房贷利率，对于理财小白或谨慎型投资者来说，与其拿钱存定期买理财，不如提前还房贷。
不少人考虑提前还贷的另一部分原因，是想将商业贷款转为公积金贷款。据了解，目前公积金贷款在3到4个点。以长沙为例，5年以上的公积金贷款利率为3.25％。
此外，我国4月份CPI同比上涨2.1％，居住价格上涨1.2％，银行下调了1年期以上期限定期存款和大额存单利率。
这其实就是通货膨胀在继续，银行存款利息变低，钱越来越不值钱了！
更重要的是，在股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调的背景下，许多人手里的钱无处安放，提前还款似乎成了更好的选项。
据时代财经报道，提前还贷之前要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，确定是否须交一定的违约金。“各个银行、分行的征收标准不同，有些银行规定还款满一年就不需要缴纳违约金，有些银行会按照还款时的未结余额征收一定比例，或者是收取若干月份的利息。”
例如浦发银行，如果提前还贷并不用支付违约金，但须把提前偿还款在银行存够一个月，才能扣款和进行还贷程序。不过，在贷款人眼中，这实际上也是变相交违约金。
房贷利率过高致使很多年轻人提前还房贷，但是，提前还贷并不适合所有人。
现实中，能够一次性还清房贷的毕竟是少数，大多数人只能部分还款。有房产中介建议，若房贷选择的是等额本息还款方式，前期利息占比较大，后期贷款本金占比增加，因此在贷款周期的前1/2期限内提前还贷较为划算。而等额本金的还款方式，则是在贷款周期的前1/3期限内提前还贷。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇表示，在通缩期，货币增值意味着能买到的商品增加，债务对应的实际商品数量也在增加，不如早还为妙。而眼下正值通胀期，资产贬值伴随着负债升值，因此提前还贷并不划算。
星图金融研究院研究员黄大智认为，提前还贷不能忽视背后隐藏的时间价值，要考虑到在通货膨胀的影响下的货币购买力问题。他建议，对于投资收益能够超过房贷利率、房贷利率较低的人群不适合提前还贷，此前享受到房贷利率折扣和公积金贷款的人群更无必要。提前还贷更适合房贷总额较少、对资金占用压力较小的人群。
总体而言，倘若收入稳定，可以选择短期贷款，提前将房贷还清。但经济状况一般般的，最好根据个人的实际情况选择合理的还贷方式，完全没必要跟风操作，以免给自己的生活造成负担。
本文源自乐居财经
提前还贷款需要婚姻证明吗(提前还房贷需要结婚证吗)
【本文标题和网址，转载请注明来源】组合贷款提前还贷怎么还(提前还贷怎么还合适) http://www.gdmzwhlytsq.com/hyxw/345502.html
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