房地产企业在预售环节会收到客户缴纳的房款，那么这些房款到底是订金、意向金、诚意金、认筹金还是定金呢？如何区分税收又如何处理呢？
定金是指合同一方向另一方通过给付一定数额的货币作为债权的“担保”。
根据《合同法》规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
根据《担保法》规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
通过以上了解我们可以总结出定金的几个特点：
1、定金是一种担保行为，是为了担保合同的履行；
2、定金具有法律效力，一旦缴纳就要按照定金的规则来执行；
3、当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的“20%”，“超过部分”人民法院不予支持。
目前我国现行法律中没有明确规定，这些与定金相比不具备担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担位违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%的比例限制。
通过对比我们可以看出，定金和订金，虽然只有一字之差，但是法律效果却是天壤之别。
意向金、诚意金、认筹金与订金的性质一样，只是叫法不同，不具有法律效力，是销售方的一种销售手段。合同不成立，全额返还交款人。
根据财税2016年36号附件2规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
故：房地产企开发企业收到购房的定金视同收到预收款，需要按照规定预缴增值税。
房地产企业收到订金，目前陕西省并无明确规定，可以参照河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）
七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题
房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
实务中一般房地产企业收到订金后，会给客户一周左右时间确认是否购房，不购房的退回订金，购房的将订金转为定金，预缴税款。
个人认为：房地产企业收到定金按照规定预缴税款。收到订金如果金额较小，比如1万元以下，时间周期较短，比如一周之内，可以暂计入其他应付款，待确认转为定金后预缴税款。如果金额较大，周期较长，即便为订金也应按照预收账款预缴税款。
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对于定金与订金，他们二者的概念完全是不一样的，相应的法律规定也是不一样的，我们在处理这方面的纠纷的时候，一定要注意，一定要先弄清楚什么是定金，什么是订金。那么，接下来，跟着法律智囊团一起看看吧。
一、定金与订金哪个能退,哪个不能退
定金不能退，订金可以退。
二、定金与订金区别
“定金”在法律上有比较严格的界定，“定金”在《合同法》上是承担违约责任的形式之一，它的基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。
“定金”的作用有两种情形:
一是当合同正常履行时，定金充作价款。
二是合同不能正常履行时，定金则作为罚则。如果是给付方违约，那么给付方无权收回这笔钱。如果是收受方违约，则收受方应该双倍返还。
而与“定金”一字之差的“订金”在法律上则并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。消费者在消费过程中一定要头脑清醒，区分清楚“定金”和“订金”，以免在消费过程中经济受损失。
定金与订金的三大区别
1、二者产生的基础法律关系不同：
定金：定金合同相对于主合同而言是从合同，除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同亦无效。
订金：而当事人关于订金的约定是属于主合同的。
2、二者的功能不同：
定金：定金一经给付，就发挥制裁违约方、补偿守约方的功能。
订金：订金给付后，如果发生一方违约，导致需要解除合同时，收受订金的一方必须如数退还订金。
3、二者的适用范围不同：
定金的担保方式可适于各种合同，而订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等合同中。
三、不要随便交付定金
定金交付容易、要回难，因此，不要随便向商家交付定金，要注意消费协议内容，要特别警惕“定金一律不退”之类的条款，以免上当受骗。在签协议、交付定金前，特别要多方面考察清楚商家的信誉、能力水平。如果商家做出了口头承诺，在签订协议书时必须将他们的承诺写进去，书面化以保留证据，不要因怕麻烦，碍于面子等不写进协议，给自己的消费带来隐患。提倡消费者科学、理性消费，避免盲目、冲动消费。
四、违约定金
《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，《担保法解释》第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。
《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，《担保法解释》进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。
一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。
二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。
三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。
五、订金
关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
以上就是小编为你整理的法律知识，“定金”在法律上有比较严格的界定，而与“定金”一字之差的“订金”在法律上则并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。
长江日报大武汉客户端3月2日讯（记者刘克取 通讯员兰莉）“定金”还是“订金”，怎么判断合同是不是示范文本？“3·15”即将到来，不少市民询问关于签订合同的问题，市场监管部门给出答案。
问：我准备买个东西，商家收了我2000元的订金。现在我不想要了，商家要没收这2000元，我觉得不合理。
答：如果签订的合同写的是言字旁的“订”，这2000元可以协商退款；如果合同写的是宝盖头的“定”，这2000元按照法律规定，商家可以不退。“定金”是个法律概念，合同上是“定金”的，依据民法典第586、587条规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行。如果无约定，商家违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。
而“订金”并非一个法律概念。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，商家违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与商家协商解决并要求商家退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
问：我去签合同时，商家拿了个合同说是政府制定的示范文本，要我签。我怎么知道这个是不是真的由政府制定的？
答：根据《湖北省合同监督条例》规定，行业主管部门或者行业组织可以制定合同示范文本，供合同当事人参考使用。您可以在相关行业主管部门、行业协会或者市场监管部门的门户网站上搜索查询合同示范文本。
【编辑：邓腊秀】
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长江日报大武汉客户端3月2日讯（记者刘克取 通讯员兰莉）“定金”还是“订金”，怎么判断合同是不是示范文本？“3·15”即将到来，不少市民询问关于签订合同的问题，市场监管部门给出答案。
问：我准备买个东西，商家收了我2000元的订金。现在我不想要了，商家要没收这2000元，我觉得不合理。
答：如果签订的合同写的是言字旁的“订”，这2000元可以协商退款；如果合同写的是宝盖头的“定”，这2000元按照法律规定，商家可以不退。“定金”是个法律概念，合同上是“定金”的，依据民法典第586、587条规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行。如果无约定，商家违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。
而“订金”并非一个法律概念。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，商家违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与商家协商解决并要求商家退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
问：我去签合同时，商家拿了个合同说是政府制定的示范文本，要我签。我怎么知道这个是不是真的由政府制定的？
答：根据《湖北省合同监督条例》规定，行业主管部门或者行业组织可以制定合同示范文本，供合同当事人参考使用。您可以在相关行业主管部门、行业协会或者市场监管部门的门户网站上搜索查询合同示范文本。
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