婚前财产与婚后财产应如何界定（婚姻法财产归属原则）

房子究竟是归个人，还是归夫妻双方，这是很多人都在关系的问题。房产证上的名字并不是判断“房产归谁”的唯一标准，想要搞清这个问题，还需要具体问题具体分析。

夫妻共有财产首先我们面对的是两个原则：婚前取得的财产归个人，婚后取得的财产归双方。较为常见的婚前婚后买房的归属情况可以大致分为以下几种：

1、婚前一方付清所有房款，登记在自己名下，属一方个人财产

分析：如果是婚前购房、一方以个人财产支付、登记在该方名下、无贷款；那么房屋权属无争议，为登记方婚前个人财产。不管是全款买的还是贷款按揭买的，在产权的属性上都是属于个人单独所有。并且该部分财产出租收益也为个人财产。

2、婚前一方付清所有房款，登记在双方名下，属共同财产

分析：婚前购买的房屋如果登记在双方的名下，且无其他特别约定，那么，不管一方出资的是首付款还是全款，在法律上都会认定为夫妻共同财产。若在房屋登记证上的记录为共同共有那么原则上一人一半，当然也会考虑出资比例等因素；如果登记的为按份共有则一般按照份额分割。

3、婚前一方付清首付，婚后两人共同还房贷

分析：婚前购房、一方以个人财产支付首付款、登记在该方名下、婚后以双方共同财产还贷。根据《婚姻法解释三》第10条，该情形下法院可以判决不动产产权归登记一方、尚未归还贷款为登记方个人债务，婚后共同财产还贷的款项和房屋的增值部分，由登记方向另一方进行补偿。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。如果离婚了，对方能够分走的仅仅是该部分房产婚后还贷及相应增值部分的价值。

4、婚前购房、以双方共同财产支付首付款、登记在一方名下、婚后以双方共同财产还贷。

分析：视为夫妻共同财产处理。

5、婚前一方父母出资，并将产权登记在其儿女名下

分析：如果A与B决定结婚，A的父母出资购买了一套房子作为A与B的“婚房”，但房产证上只写了A的名字。在这种情况下，这个房子可以被看作是A的父母对自己子女的赠与，属于A的个人财产。

6、婚前购房、双方父母出资购买的、登记在一方名下的

分析：双方父母共同出资，产权只登记在一方子女名下的，双方没有对房产有相关约定的话，双方父母的出资额相当于对自己子女的赠与。认定夫妻双方按照各自父母出资份额按份共有。

律师建议：

一、如果想确保婚前购房归个人，可以有以下行为：

1、提前还款：在结婚前提前将贷款还清，那么该房子将完全属于婚前，配偶在婚后便对房子不再享有权利。

2、专卡还贷：若未能在结婚前提前还清贷款的，那么在婚后便要将还贷卡实行专卡专用，让父母直接转款到卡上进行还贷，避免与婚后财产发生混同，严格区分婚前与婚后的财产。

3、签订协议：双方还可以在婚前签订一份财产协议书，约定这部分婚前买的房产在婚后还贷及相应的增值部分仍属于其个人婚前财产，明确区分好婚前以及婚后的财产，这样便能最大限度地保全家族财产，避免纠纷的产生。

二、如果想确保婚后购房归个人，可以有以下行为：

1、签订协议：最简单、最直接的方式，是通过双方签订婚内财产协议进行约定，以明确所购房屋产权归属。这个方法虽然简单，但可能过于粗暴，在传统的婚姻观念中，这种做法多少显得有些伤感情，不是每个家庭能够接受，那么如果签订婚内财产约定方式，客观上不现实的话，还可以考虑下面几种建议。

2、用婚前财产购房：使用婚前财产，支付全部购房款及购房费用。但一定要注意，用于购房的婚前财产要有证据能够证明。比如说是将婚前取得房产证的个人房产出售掉的款项，直接支付至开发商账户；或者用婚前的存款账户的钱，直接转账至开发商账户，当然这个账户需要没有与婚后生活开支有交叉。

3、使用父母的款项购房：比如用父母的账户向开发商直接支付购房款，注意：这里购房款以及其他如契税、大修基金等所有购房费用需要全部支付完毕，当然办理购房合同等手续时得用该方一个人名字，如此可视为父母对该方的单独赠与，这个房屋产权确定为该方个人财产。

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