最高院关于商品房买卖合同司法解释（商品房买卖解释修订）

法律依据

第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要

24.已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

司法观点

来源：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》理解与适用

就不动产而言，除法律另有规定外，需完成物权登记方可完成物权变动，未完成物权登记而仅占有不动产的，因欠缺法律规定的物权变动的生效要件而使得受让人并未取得不动产所有权。对于此时该不动产受让人的物权转移登记请求权是否适用诉讼时效，实践中存在两种观点：一种观点认为，转让人所承当的主给付义务为转移不动产的占有，更为重要的是转移不动产所有权。如果转让人仅向受让人履行交付不动产的义务，未在合同规定的期限届满时办理不动产所有权转移登记的，系没有履行转移不动产所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约。无论转让人是否已经交付不动产，受让人基于合同请求转让人协助办理物权转移登记手续，显然是基于合同约定而产生的债权请求权，故应当适用诉讼时效。

另一种观点认为，应当区分受让人是否已经占有标的物，如果转让人已经将不动产交付给受让人，受让人已实现对标的物的占有的，受让人请求转让人协助办理不动产所有权转移登记的请求权，具有一定的物权属性，不适用诉讼时效的规定。我们倾向于后一种观点。

作者：最高人民法院民事审判第一庭

来源：中国民事审判前沿（2005.1）

最高人民法院民一庭倾向性意见：

一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。

实务观点

作者：张谦

来源：法律适用2006年1期论开发商未协助业主办理产权证的法律责任

笔者认为，上述两种观点都建立在将当事人办理产权证及过户登记手续的约定视为债权合同的基础上，其最大的缺点是未弄清楚当事人办理产权证及过户登记手续的约定是什么性质的合意。基于前一部分的分析，笔者已经将这种约定定性为物权合同。物权合同与债权合同具有不同的法律效力，债权合同的效力是在当事人之间产生债权债务关系，守约方对违约方的请求权是一种债权请求权；而物权合同的守约方对违约方的请求权是一种物上请求权。本案中开发商协助办理产权证和过户手续的物权合同是一个有效合同，此合同的履行直接导致所有权的转移。但开发商的违约造成所有权转移受阻，此时买方即业主的办证和过户请求权实际上是所有权交付请求权，是一种物上请求权。

笔者认为，物上请求权不应适用诉讼时效。物上请求权不能离开物权而独立存在，因此不能脱离物权单独地罹于消灭时效。如果物上请求权可以单独罹于诉讼时效，则所有权将变成没有实质内容的空虚的所有权，或者导致物权人空有物权之名却无物权之实（物权行使受到妨害而过诉讼时效期间时），或者导致占有人拥有物权之实而无物权之名 （物权被他人占有而过诉讼时效期间时）。

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