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民法典房屋买卖合同纠纷（关于房屋纠纷的最新法律）

法律知识学习
2022-12-28 12:49:14
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重庆律师

——张仁藏律师团队经典案例解析

胜诉简讯

近日，北京市盈科律师事务所张仁藏律师团队再添胜诉案件，该案件由张仁藏律师作为主办律师全程负责指导。在接受委托后，团队成员讨论确定案件基调，准确定位案件的核心法律关系，第一时间分析制定诉讼策略，针对案件进行方案设计，各成员分工负责跟进案件各个环节，依靠专业的法律知识与丰富实务经验，最大限度的维护了当事人的合法权益，为委托人争取到了合理赔偿。

案件经过

1.当事人咨询

2021年9月李女士向张仁藏律师团队寻求法律帮助，称其和赵某签订了《房屋买卖合同》，赵某在交付100万定金后，却称其无力支付剩余购房款欲解除合同。李女士因年事已高，急于改善住房条件，出售案涉房屋目的在于购置新房，现案涉房屋无法出售，剩余购房款无法获得，导致李女士和案外人签署的房屋买卖合同也无法达成，李女士卖房买房均陷入困境。

2.案情回顾

2021年6月24日，李女士与赵某签订了《房屋买卖合同》，双方约定房屋成交价格为2025万，购买房屋定金为100万元，若一方违约，应当按照房屋成交价格的20%支付违约金。6月29日，李女士开始购置新房，与案外人签订了《房屋买卖合同》并支付80万元定金。7月25日，赵某向李女士告知，称其无力支付剩余购房款，要求解除合同，李女士未予同意。因赵某一直未支付案涉房屋购房款，故李女士也无力支付购买新房的款项，后李女士与案外人签订解约协议，支付的80万元定金作为合同解除违约金，未予退还。9月8日，李女士与赵某解除网签合同。

3.诉讼过程

诉讼中，李女士主张赵某不再购买涉诉房屋,直接导致其无法与案外人履行合同，只能解除合同并支付违约金。赵某的行为致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任，故李女士向法院提出诉讼请求:1）请求判令解除李女士与赵某签订的《房屋买卖合同》；2）请求判令赵某承担违约责任，按照合同约定向原告支付违约金405 万元。赵某对于李女士主张不予认可，认为其无法支付购房款是因为遭遇诈骗团伙，购房款被骗尚未追回。赵某在得知后第二天，就告知李女士，协商解除合同事宜。李女士后另售房产，并没有遭受实际损失。李女士诉请的违约金明显过高，应予以降低。

4.法院判决

法院经过审理认为，李女士、赵某签订的《房屋买卖合同》是当事人双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。赵某逾期支付购房款，且明确表示不再支付购房款，其行为构成根本违约，李女士有权单方解除本合同，赵某应承担违约责任。李女士于2021年9月8日与赵某解除网签合同，即行使解除权。李女士要求赵某支付违约金，符合合同约定。赵某以违约金过高进行抗辩，符合法律规定，本院根据当事人证明的损失等因素对违约金数额予以调整。最终法院判决：1）确认李女士、赵某于2021年6月24日签订的《房屋买卖合同》于2021年9月 8日解除。2）赵某向李女士支付违约金243万元。

律师说法

在上述案件中，双方争议的焦点有二：其一是合同的解除时间；其二是违约金数额。

1.合同的解除时间

《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…。此条即当事人可以行使合同法定解除的情形，本案中赵某明确表明其将不履行支付房款的义务，符合本条第二款，故李女士可行使法定解除权，有权单方解除本合同。本案中，在李女士咨询合同解除问题时，律师团队向其提示了法律风险，即合同解除时间与合同履行程度及其违约金判赔的多少有直接关系，如合同履行期限较短，法院在违约金判赔方面也会相应减少。本案因李女士急于出售案涉房屋而购置新房，故2021年9月8日李女士与赵某解除合同。诉讼中，律师团队采取另一诉讼策略，向法院主张9月8日双方合同并未解除，团队欲通过提起诉讼行使解除权，解除双方之间的房屋买卖合同。但法院最终认定李某于9月8日解除网签合同时即行使了解除权，合同于当日解除。

2.违约金数额

《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……本案中，案涉房屋的买受人赵某未能支付剩余购房款，已构成根本违约，应当承担违约责任。法院在对违约金金额进行调整时，严格以守约方实际发生的损失为基础调整，结合合同约定的履行期限、违约方的违约行为以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。本案中因为李女士案涉房屋买卖合同未能实现，导致和案外人签署的房屋买卖合同无法达成，因此向案外人支付了80万元的违约金。法院考虑到卖方因买方的违约行为导致在购买新房时损失的80万元定金以及按照合同相关违约金的约定，综合考量，最终判决赵某向李女士支付243万违约金。