【案情】
2009年7月，乙公司取得同意建设汽车4S店的建设项目选址意见书批复，并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。同年12月16日，贾某与乙公司签订《联合投资建设协议》，协议约定：将该地块分为两块，A地归贾某，B地归乙公司，双方各自投资建设4S店。合同签订后，贾某依据联合投资协议向乙公司缴纳了30万元“土地款”并进行了相关建设。
2012年，贾某为将建成后的4S店出租，将原展厅拆除准备进行扩建，但因未办理扩建后的规划许可，展厅拆除后一直处于荒废状态。2016年12月份，乙公司在管委会要求项目用地不能荒废的通知下在贾某拆除后的地基上重新建设展厅，并将新建展厅出租给丙公司。丙公司又将展厅租给丁公司使用。2017年1月4日该项目土地的使用权被重新挂牌出让，并被戊公司取得该宗土地的使用权。2017年7月，贾某与乙公司签订《联合投资建设协议》被法院判决认定为无效协议。双方多次协商处理合同无效后的相关事宜均无果。2020年9月27日，贾某以丁公司非法占有、使用其所有的建筑物为由诉至法院，要求排除妨害，后追加了丙公司、乙公司为共同被告，引发诉讼。
【评析】
从贾某与乙公司签订的《联合投资建设协议》被法院认定为无效合同，贾某是否有权请求排除妨害，对此，有三种不同的意见：
第一种意见认为，贾某可以基于物权行使排除妨害的权利。物权请求权是以排除妨害与恢复物权的圆满状态为目的的权利，排除妨害请求权是物权请求权的一种，是排除他人对物权人行使权利的障碍，使得物权恢复到一定的圆满状态。民法典第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。排除妨害请求权系物权请求权，排除妨害请求权以物权的行使受到妨害为成立要件。民法典第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案建筑物取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，属于合法建造，贾某自2011年完成建造时即设立了物权。因此，贾某享有排除妨害的请求权。
第二种意见认为，贾某可以基于占有保护享有排除妨害的权利。物权请求权包括基于所有权或其他物权所生的物权请求权和占有人的物上请求权，占有人也享有排除妨害的权利。民法典第四百六十二条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有妨害排除请求权中的占有指的是一种事实状态，即占有人对物事实上的占有、支配，因此，法律对于占有的保护不以占有的实体权利为依据，只要存在占有人占有的事实，无论占有行为是否合法，无论占有物是否源自合法来源，法律即予以保护，占有人即可在占有被侵夺时行使占有妨害排除请求权。贾某基于《联合投资建设协议》，对该地块进行开发，建设展厅、厂房、配电室。协议被确认无效后，双方尚未对该地块上的建筑物进行处分。乙公司将展厅重建后出租，对厂房维修加固后使用，对办公室及共有的配电室占有使用的行为，侵害了贾某的占有权益，对此贾某可以基于占有的事实享有排除妨害的物上请求权。
第三种意见，贾某不享有排除妨害请求权。对于妨害物权行使的行为，只有具有本权的物权人即对物具有所有权或者对物具有占有、使用、收益权利的用益物权人可以行使。民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。民法典第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据上述法律规定，不动产物权变动是以法定登记为原则，以事实行为成就等为例外，因此只有不动产的登记，方才具有所有权归属的推定效力。纵观本案，涉案建筑物取得的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证的权利人均记载为乙公司，贾某并非物权法意义上的建造主体，并不能依照民法典第二百三十一条规定原始取得涉诉建筑的所有权。因此，贾某不享有排除妨害的请求权。
笔者同意第三种意见。
排除妨害请求权系物权请求权，排除妨害请求权以物权的行使受到妨害为成立要件。贾某对涉诉土地并不享有土地使用权，其在涉诉土地上的建造行为亦非合法建造行为，不当然据此取得诉争建筑物的所有权。同时，占有人请求排除妨害占有权利是民法典规定的占有保护的重要方法，但这种方法的适用是以占有人和妨害占有人之间不存在其他法律关系为前提的，如果占有人与妨害占有人之间存在合同关系或者其他关系的，则应当适用其他法律关系。而乙公司与贾某之间存在事实上的合同关系，贾某亦不能基于占有而请求排除妨害。从物尽其用来看，贾某虽然前期建设投入了一定人力和物力，但没有按照土地项目规划要求对建筑物进行合理使用，致使展厅拆除后一度荒废，也没有对建筑物进行必要的维修、管理，维修车间被有关部门评定危房后没有及时维修，没有充分发挥物的使用效益。现涉案土地已挂牌出让，由案外人竞买取得，从贾某与乙公司签订的《联合投资建设协议》的内容来看，协议名为联营协议，实为土地使用权转让协议。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让人未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。乙公司至今未取得涉案土地的使用权证书，双方当事人亦未在诉讼中举证证明有批准权的人民政府同意转让，故乙公司与贾某之间签订的《联合投资建设协议》被确认为无效协议，贾某对建筑物的占有，其背后无本权所依附，当为无权占有。从物权保护的角度审视本案，贾某关于原始取得涉案建筑物物权进而要求排除妨害的主张不应支持，但基于双方签订的《联合投资建设协议》，贾某对此享有合同债权，其应依据合同无效主张相应权利。
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