小产权房买卖纠纷法院如何处理（买了小产权房退款案例分析）

小产权房指建在农村集体土地上的商品性住房，一般由村委会与开发商合作建或者村委会自行开发建设。

由于土地性质属于集体土地，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也就不能上市交易。

但是由于小产权房价格低廉，很多人还是会选择购买，可以说小产权房对房地产市场形成了一定冲击，扰乱了房地产市场交易的秩序。

我国现行的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房子向本集体经济组织以外的成员销售，在目前的法律政策框架下，小产权房没有房屋建设许可证，建筑规划许可证，也就是五证不全，购买这样的房子平时自己居住应当没有事，但如果涉及拆迁补偿或者继承时就容易产生纠纷。

案例：

李某和刘某是在生意上的朋友，2008年李某由于需要资金周转，就将名下的一幢小产权房卖给刘某，约定的房款是38万，刘某明知道是小产权房，但贪图便宜，两人在见证人的见证下签订了《房屋买卖转让协议》，支付完房款后李某把房屋交给了刘某，刘某把房屋整幢租给了一家公司做仓库。

一转眼8年过去了，该房屋因征地被划入拆迁范围，按照征收补偿协议，这个房子的补偿款近200万，两家就此补偿款达不成协议，李某就将刘某告上法院：房屋买卖协议无效，要求刘某退还房屋。

此案最终审理判决：李某与刘某的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方房屋买卖协议无效，双方都有过错，双方均应该承担一定的责任。相比刘某，李某不仅有过错，而且在巨大的拆迁补偿利益的情况下，其行为还有失诚信和违背社会道德，根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，判决刘某将房屋归还李某，李某赔偿、归还刘某36万房款+36万补偿款，共计72万元。

刘某与李某户口不同村，购买这样的小产权房屋对刘某是没有保障的，因为房屋是李某所属村委会集体土地，办理不了产权过户手续，也不可以在村委会更名 。

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