财产所有权的特征（建筑物区分所有权的内容）

何谓建筑物区分所有权？《民法典》第二百七十一条对此作了规定。实际上原来的《物权法》第70条就对建筑物区分所有权进行了定义，两者的表述是一致的：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

该定义的特点在于：

首先，该概念明确了建筑物区分所有权的主体是业主，这样区别了业主之外的房屋承租人、借用人、管理人等，这些人也被称为“专有部分占有人”，而专有部分占有人并不是所有权人，而是非所有权人，因此不能被称为业主。

其次，确认了区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和共同管理权三项权利所组成的一种复合的权利。这也表明区分所有权是特殊的物权，需要在物权法上专门对其作出规定。

再次，该概念明确了建筑物区分所有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房。也就是说，区分所有权的客体不限于住宅，也可以用于商用。

建筑物区分所有权的特征：

1、 建筑物区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的

建筑物区分所有权不同于传统的独门独院、一家一户的传统所有权，就在于它是在对建筑物进行区分的基础上形成的产权。所谓区分是指因为对建筑物进行纵向和横向的区分，而形成了一层或者一套房屋的产权，从而在此基础上产生了专有部分的所有权、共有权以及业主的管理权，这些权利的集合就是建筑物区分所有权。独门独院式的产权是不需要对建筑物进行区分的，而区分所有需要通过对建筑物进行区分以确定不同业主的产权。

区分所有不同于独门独户的单独所有权，它的典型特点在于，在一个建筑物之内形成了众多的所有权，并且在这些单独部分的所有权基础上又产生了共有权和管理权。这就使它与单独所有权相比，在权利状态上复杂得多。即使就共有权而言，建筑物的区分所有既不同于按份共有，也不同于共同共有，尤其是区分所有中还存在着管理权的问题，足单独所有和共有中所不能涵盖的内容。正是因为建筑物区分所有权具有复杂性，所以应当在《民法典》物权篇中专门作出规定。

2、区分所有权的权利主体是业主

所谓业主通常是指买房置业的人或者说不动产的所有人，在区分所有的情况下，业主即建筑物区分所有权人。

业主既可以是自然人，也可以是法人或其他组织。只要是获得专有部分所有权并因此取得共有部分的人，都能成为业主。

业主因为取得了对专有部分的所有权，所以才享有对建筑物及其小区附属共有财产的共有权以及管理权。

3、区分所有权的内容是由三项权利构成的

独门独院的产权是单一的，即只存在专有部分的使用权和所有权，而不存在共同共有和共有管理权的问题，但区分所有权是由专有权、共有权和管理权构成的。

《民法典》第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

可见建筑物区分所有权的内容包括三个方面，即专有部分的所有权、共有权和管理权。

4、区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物

我国《民法典》物权篇中，区分所有权的客体又不限于建筑物，因为尽管我国《物权法》使用的是建筑物区分所有权的概念，但是业主的区分所有的范围已经扩大。我们都知道，商品房开发都是以小区为单位进行规划和建设的，所以，业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到整个整个小区。之所以采用建筑物区分所有权的概念，主要是因为建筑物区分所有权的主要部分仍然是建筑物内的财产，即业主对建筑物内专有部分享有的财产权。

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