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小产权房转让合同有效吗（无房产证房屋买卖协议书规琮）

法律知识学习
2023-01-04 11:00:01
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广州律师

改革开放以来，城市的发展水平普遍远高于农村，因此越来越多的农民外出打工赚钱。上世纪90年代末21世纪初，许多外出务工的农民把“小产权房”卖给了村外的人，这不仅满足了城市人重返农村、享受良好环境的愿望，而且增加了一部分收入。但买了房子的人能在拆迁中得到补偿吗？

北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师

为各位解答这个问题！

首先大家要认识到“小产权房”不是一个法律概念

，而是在社会实践中形成的一个习惯用语。所谓“小产权房”，是指建在农民集体土地上的房屋，不缴纳土地出让金等费用。其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的，因此被称为“农村产权房”，又称“小产权房”。这类房屋没有国家颁发的土地使用许可证和预售许可证，国土房管局也不会对购房合同进行备案。

小产权房拆迁能否得到正常合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效！合同有效的，可以赔偿；合同无效的，不能赔偿。主要可以分为以下三类。

1、将小产权房出售给本集体成员，并经有关组织批准认可的，该合同为有效合同，拆迁给予补偿；将小产权房出售给非集体成员的，但买受人已取得集体组织的相关批准，合同为有效合同，拆迁将得到补偿。

2、小产权房卖给集体以外的人的，是无效合同。在这种情况下，首先要确定房屋所有权属于农村集体经济组织，那么我们可以得到补偿，但拆迁补偿只能由集体经济组织及其成员享有。

3、小产权房属于违法建设，在这种情况下不能得到拆迁补偿。

其次，根据《土地管理法》第四十八条的规定，对征地应当给予公平合理的补偿，确保被征地农民原有生活水平不降低，长期生活得到保障。

在征地中，应当依法及时足额缴纳土地补偿费、安置补助费和农村村民房屋、其他地上附着物、青苗补偿费，并为被征地农民安排社会保障费。但是小产权房的土地使用权属于当地村委会或乡政府，因此拆迁补偿一般会交给当地村委会或乡政府，而不是直接交给小产权房的购房者，因此购房者应积极与拆迁人员和村委会或乡政府沟通，维护自己的权益。

因此，对于集体组织成员之间的小产权房买卖，经有关部门批准后，合同一般视为有效，可以拿到拆迁补偿；向其他集体组织成员出售小产权房的，一般认为合同无效，拿不到拆迁补偿。法律禁止不是同一集体组织成员之间的出售小产权房行为。因此，购买小产权房要谨慎，否则，在征地拆迁的情况下可能得不到相应的补偿。