【裁判要旨】
因房地产公司交付使用的房屋附属设施的故障而引发的赔偿责任，房地产公司不能免责应当承担赔偿责任。房地产公司的维修质保义务则应遵循法律的规定和双方的合同约定。
【基本案情】
王某与某房地产公司于2016年4月27日签订《某市商品房买卖合同》，购买了房地产公司开发建设的房屋一套（以下简称“涉案房屋”）。2017年6月份，涉案房屋交付后，王某对涉案房屋进行了装修。2017年11月份暖气调试完毕后，物业告知王某涉案房屋漏水，因暖气分水阀爆裂，导致王某房屋内部地面及相关物品被浸泡。王某认为，双方的商品房买卖合同依法成立，房地产公司应当对标的物承担瑕疵担保责任，应对房屋质量问题造成的损失承担赔偿责任。王某主张房地产公司赔偿其因房屋质量导致的财产损失15万元，并承担房屋维修等质保义务。
房地产公司答辩称：王某已经对涉案房屋进行了装修，就涉案房屋暖气热水管爆裂的原因尚未确定，王某要求房地产公司承担损害赔偿责任及房屋维修义务没有任何事实及法律依据，且王某提出的各项财产损失也没有任何事实及法律依据。
在案件审理过程中，法院依照双方的共同选择，委托某鉴定公司对房屋恢复原状的修复方案以及房屋装修的修复造价进行鉴定，并出具《鉴定意见书》。
【裁判结果】
关于财产损失赔偿责任，法院认为，王某所购买的房屋的地暖回水阀门断裂，集分水器漏水，导致室内装饰装修及家电等损坏，房地产公司并无证据证实上述阀门断裂系王某某行为所致，王某因此造成的合理损失，房地产公司应予赔偿。涉案房屋虽已经过竣工收备案，该竣工备案并不能免除房地产公司在保修期内因房屋附属配套设施的故障而引发的赔偿责任。
关于房地产公司的维修质保义务，应遵循法律的规定和双方的合同约定，王某请求法院判令房地产公司承担房屋维修等质保义务，该主张并不具体明确，王某可待相关义务发生纠纷时另行主张权利。
法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判令房地产公司赔偿王某装修损失（依照鉴定报告确定的金额）、物品损害损失、房屋租金损失、车位租赁费用损失、暖气费损失、鉴定费损失共计93618元。
【典型意义】
商品房买卖过程中，因房屋质量问题产生的纠纷非常普遍。虽然房地产公司交付的商品房经过竣工验收合格，但仍然有可能存在足以影响买受人正常居住使用的质量问题。通常情况下，可以通过申请司法鉴定的方式确定案涉房屋是否存在质量问题及导致质量问题的原因，以及房屋修复方案、修复费用等争议事项。一旦法院委托的鉴定机构作出了具有科学性、合理性和客观性的司法鉴定结论，法院会根据鉴定结论和相关法律规定，对房地产公司出售的商品房是否存在质量问题及责任承担作出认定。
【业务启示】
房地产公司应加强房屋开发建设过程中对房屋质量问题的监管，房屋建成交付过程中，房地产公司应留存其按照法律规定和合同约定的条件交付经竣工验收合格的房屋的相关证据。房屋交付后，对买受人提出的房屋质量问题尽快判断原因及制定合理的修复方案，控制损失扩大以及尽量避免纠纷进入司法程序增加不必要的成本。
若发生房屋质量问题，房地产公司应于买受人报修后第一时间进行现场查验，并做好现场查验情况的证据留存，包括现场视频、与买受人的沟通记录、录音、维修记录等等所有证据材料，以此锁定现场情况，以免产生争议。
因房屋附属设施配件原因导致的质量问题，房地产公司应当在查验房屋的同时，邀请施工方、供货方一并到达现场进行查验，进行技术原因分析，同时形成勘验现场记录由现场各方签字确认。若房地产公司承担赔偿责任后，作为房地产公司向施工方或者供货方等关联方追偿的依据，保障房地产公司的利益不受损失。
若施工方或供货方等关联方未能参与现场查验，应在在现场查验、定性后及时将情况通过书面形式通知到施工方或供货方等关联方，为日后房地产公司与其结算扣款存留证明材料。
【法条速递】
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
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