裁判要旨
1.依据《物权法》第5条（现《民法典》第116条）规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”房屋使用权并非法律规定的用益物权，因此，当事人关于请求人民法院确认其对涉案房屋在一定期限内享有使用权的主张，有违物权法定原则，人民法院不予支持。
2.承租人对租赁物享有使用、收益的权利。一般认为，租赁是所有权人在一定期限内将租赁物使用权转移给承租人的行为，租赁不产生所有权转移的法律效果，故案外人可以其对租赁物享有租赁权为由，在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁物。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1109号
上诉人（原审原告，执行案外人）：高杰，女，1955年10月7日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。
委托诉讼代理人：张献，广西桂盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司。住所地：北京市西城区阜成门内大街410号。
法定代表人：吴跃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎荣幸，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁干，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，被执行人）：广西利海房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际4#楼22层。
法定代表人：王宏菊，该公司董事长。
诉讼代表人：广西利海房地产开发有限公司管理人（负责人:曹燕伦）。
委托诉讼代理人：赵雪梅，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李美瑶，北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。
原审第三人：广东利海集团有限公司。住所地：广东省广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。
法定代表人：赵创胜,该公司执行董事。
原审第三人：谢海榆，男，1964年10月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人高杰因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司（以下简称东方资产公司）、广西利海房地产开发有限公司（以下简称广西利海公司）及原审第三人广东利海集团有限公司（以下简称广东利海集团）、谢海榆案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）（2019）桂民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭（包括在线庭审）进行了审理。上诉人高杰的委托诉讼代理人张献、被上诉人东方资产公司的委托诉讼代理人黎荣幸、被上诉人广西利海公司的委托诉讼代理人赵雪梅、李美瑶到庭参加诉讼。广东利海集团、谢海榆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高杰上诉请求：1.撤销广西高院（2019）桂民初29号民事判决，改判支持高杰的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。
事实和理由：一审法院以高杰签订的房屋使用权转让协议与租赁合同是两种不同的法律关系为由，认定高杰对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益有误。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对比高杰与案外人于清坤签订的《转让协议书》，该协议内容正是高杰通过向于清坤支付转让费的方式取得涉案房屋二十年使用权，《转让协议书》虽未使用租赁的字眼，但协议的内容与法律关于租赁合同的定义相符。因此，该协议本质上就是一份租赁合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调，通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系。据此，一审法院在法律关系认定上是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，高杰依合同已取得涉案房屋的使用权，该权益足以排除人民法院强制执行，高杰的诉讼请求应得到支持。据此，一审法院认定事实及适用法律错误，处理意见对高杰明显不公，请求二审法院予以改判，维护高杰的合法权益。
东方资产公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，请求驳回高杰的上诉请求。于清坤所取得的房屋使用权并非法定用益物权。高杰所谓房屋使用权转让协议应穿透式认定为租赁合同的主张，与法律规定不符。又因房屋使用权并非法定用益物权，因此不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。
广西利海公司辩称，房屋使用权与租赁权不属于同一法律关系，也不属于法定用益物权，不适用租赁权相关规定，请求驳回高杰的上诉请求,维持一审判决。
第三人广东利海集团、谢海榆未到庭参加诉讼，亦没有提交书面意见。
高杰向一审法院起诉请求：1.不得执行位于广西壮族自治区南宁市青秀区××楼××＃楼××号房屋（以下简称涉案房屋）。2.确认高杰继续享有涉案房屋的房屋使用权（包括占有、使用、收益权等权能）至2030年9月15日止。3.判令高杰在房屋使用期内阻止向受让人移交占有涉案房屋。4.一审诉讼费用由东方资产公司、广西利海公司负担。
一审法院认定的事实：2008年11月5日，于清坤与广西利海公司签订了《住宅物业使用权赠与合同书》，内容为于清坤通过抽奖抽中涉案房屋20年使用权，起始时间按交房日期计算，于清坤不具有该房屋的产权和处置权，不得以任何形式转让其该房屋的使用权。该合同同时约定了双方其他权利义务。2009年1月9日，于清坤与高杰签订《转让协议书》，约定该房屋以8万元价格转让给高杰。2010年9月16日为涉案房屋实际交房日期，当日广西利海公司在原《住宅物业使用权赠与合同书》上盖章，合同书底部手写有同意于清坤转让涉案房屋使用权给高杰的内容。后高杰办理了涉案房屋的收房、电网更名等手续，并占有涉案房屋至今。
东方资产公司与广西利海公司、广东利海集团、谢海榆金融借款合同纠纷一案，广西壮族自治区南宁市中级人民法院（以下简称南宁中院）于2015年4月2日立案受理，并于2015年4月7日作出（2015）南市民四初字第20-1号民事裁定，查封了包括涉案房屋在内的相关财产。因广西利海公司、广东利海集团均提出管辖权异议，南宁中院于2015年9月8日作出（2015）南市民四初字第20-3号民事裁定，将该案移送广西高院管辖。广西高院于2016年5月20日作出（2015）桂民二初字第10号民事判决，判令：一、广西利海公司、广东利海集团归还借款本金1400000000元给东方资产公司；二、广西利海公司、广东利海集团支付借款利息给东方资产公司。利息计算办法：以本金1400000000元为基数，自2014年12月21日起至2015年3月21日止，按年利率7.6%计；三、广西利海公司、广东利海集团支付逾期罚息给东方资产公司。逾期罚息的计算办法：以本金1400000000元为基数，自2015年3月21日起至实际还清之日止，按年利率15.2%计；四、广西利海公司、广东利海集团支付借款复息给东方资产公司。借款复息的计算方法：以28440720元为基数，自2015年3月21日起至实际还清之日止，按年利率15.2%计；五、广西利海公司、广东利海集团支付违约金62424446元给东方资产公司；六、广西利海公司、广东利海集团支付律师费2100000元给东方资产公司；七、东方资产公司对抵押物即广西利海公司所有的坐落于广西壮族自治区南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际Ａ区和Ｂ区商业裙楼（邕房建字第1005069号《在建工程抵押登记证明》及邕房建字第1××8号《在建工程抵押登记证明》项下商品用房、商铺和地下室）享有优先受偿权；八、谢海榆对上述第一、二、三、四、五、六项债务承担连带清偿责任。案件受理费8612444元、诉讼保全费5000元，合计8617444元，由东方资产公司负担313827元，广西利海公司、广东利海集团、谢海榆负担8303617元。该案民事判决已发生法律效力。
一审法院因执行广西高院（2015）桂民二初字第10号民事判决，于2018年3月6日作出广西高院（2017）桂执1号之十一执行裁定，继续查封包括涉案房屋在内的被执行人名下财产。案外人高杰提出异议，执行法院以现有证据尚未能确认高杰对涉案房屋享有二十年使用权为由驳回其异议，高杰遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案的争议焦点是：高杰对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，高杰应举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，高杰主张其对涉案房屋所享有的民事权益为用益物权，应举证证明。根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”之规定，即根据物权法定原则，物权的种类和内容只能由法律规定，不允许当事人自行创设法律没有规定的物权。《中华人民共和国物权法》第三编“用益物权”编中，并没有规定有房屋使用权这种用益物权或相关内容，因此，高杰有关对涉案房屋享有使用权、该使用权属于用益物权的理由不能成立，不予支持。
同时，高杰主张其对涉案房屋享有的使用权足以排除强制执行，应提供相应的法律依据。其认为应参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定来排除对涉案房屋的执行。但房屋使用权买卖合同与租赁合同显然是两种不同的法律关系，因此，一审法院对高杰的该主张不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回高杰的诉讼请求。案件受理费4468元，由高杰负担。
本院二审期间，当事人没有向本院提交新的证据材料。
当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据“法不溯及既往”的基本原则并综合考虑《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第13条的精神实质和基本内容，本案适用涉案法律事实发生时的相关法律规定。根据当事人的诉讼请求、答辩意见并征求当事人同意，本案的争议焦点为高杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益等问题。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，本案为案外人执行异议之诉，高杰作为案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经查，于清坤于2008年11月5日与广西利海公司签订了《住宅物业使用权赠与合同书》，该合同约定于清坤通过抽奖获得涉案房屋20年使用权，房屋使用权起始时间自实际交房之日起计算。2009年1月9日，于清坤与高杰签订《转让协议书》，约定涉案房屋以8万元价格转让。
本案中，高杰依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条关于用益物权的规定，诉请确认其对涉案房屋享有房屋使用权；而其后又认为，《转让协议书》本质系租赁合同，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，其享有作为承租人请求对涉案房屋排除强制执行的权利。对此问题，本院从以下两个方面分述之：
其一，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”房屋使用权并非法律规定的用益物权，因此，高杰关于请求人民法院确认其对涉案房屋在一定期限内享有使用权的主张，有违物权法定原则，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
其二，案外人提起执行异议之诉的目的在于排除对特定执行标的的强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，承租人对租赁物享有使用、收益的权利。一般认为，租赁是所有权人在一定期限内将租赁物使用权转移给承租人的行为，租赁不产生所有权转移的法律效果，故案外人可以其对租赁物享有租赁权为由，在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁物。经查，本案所涉执行行为系保全执行，而高杰并未提供证据证明本案存在执行法院向受让人移交占有被查封不动产的情形；高杰虽主张其系涉案房屋的实际承租人，却未能提供充分、有效的证据证明执行法院的查封措施，妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利（或权益）。因此，一审法院没有支持高杰关于确认其继续享有涉案房屋使用权至2030年9月15日止、不得执行涉案房屋及阻止向受让人移交占有涉案房屋等诉讼请求，事实和法律依据充分，应予维持。
综上所述，高杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4468元，由高杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄西武
审 判 员 贾清林
审 判 员 刘少阳
二〇二一年八月十二日
书 记 员 张 宾
如何避免房屋拆迁纠纷
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