第104期
春节假期返程复工，不少人也回到了务工地出租屋。近日，上海浦东新区一出租屋内发生火灾造成2人死亡。民警在调查中发现，火灾发生的房屋被房东隔成12个房间，每个房间住1-3名不等的租客。事发时，其中一房间内电动车电瓶正在充电，因电器线路故障引发火灾。出租房发生火灾造成损失，责任怎么划分？造成损失由谁承担？如何规避相关风险？对此，湖南省消费者权益保护委员会第一届律师团杨亲辉律师（湖南云天律师事务所）作出了专业解答。
责任如何划分及损失如何承担？
出租房屋发生火灾各方当事人的责任划分，根据相关的法律规定，应当按照出租方与承租方的过错程度承担。这就需要考虑两个因素：一个因素是引发火灾的具体原因。火灾的原因应以消防部门《火灾事故认定书》认定的结果为准；另一个因素是出租方和承租方是否在租赁合同条款中明确了出租房屋的消防安全责任归属。如果双方在签订合同时，没有明确约定房屋承租期间房屋的修缮由谁负责，根据《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条的规定，则出租人应当履行租赁物的维修义务。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。此外，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条、第九条的相关规定， 出租人不得将不符合安全标准的房屋进行出租，且应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。
因此，因出租方未履行法定或约定义务导致火灾发生，承租方不存在过错的，应当由出租方承担损害赔偿责任。因承租方未履行法定或约定义务导致火灾发生，出租方不存在过错的，应当由承租方承担损害赔偿责任。因第三人的行为导致火灾发生，且出租方和承租方不存在过错的，应当由第三人承担损害赔偿责任。
就本案而言，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十一条的规定，“集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。”在合同没有明确约定房屋消防安全责任归属的情况下，出租方也应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患，有义务对房屋进行维修。如果出租方没有履行上述职责，可以认定出租方存在过错。因电气线路故障而引起火灾，造成承租方人身和财产损失的，由出租人承担赔偿责任；如果系承租人未安全使用房屋导致火灾的发生，则应当由承租方承担赔偿责任；双方均存在过错的，以过错程度按比例承担损害赔偿责任；如果房屋本身存在安全隐患，或不符合出租条件的，在出租方不是产权人的情况下，则房屋产权人（房东）也需承担相应的连带责任。
承租方和出租方如何规避相关风险？
出租方，系消防安全的第一责任人，为防范风险，建议做到如下几点：一是应当确保出租的房屋符合消防安全要求，包括取得相应消防行政许可或通过备案、抽查合格等；二是应按要求配置并妥善管理消防设施、器材、电气设备、线路，履行安全修缮的义务，未作约定的由出租方承担。不得将不符合安全条件的房屋用于出租；三是应随时对承租方是否改变房屋使用功能和结构进行监督，对承租方使用房屋影响安全的行为及时制止。
作为承租方，系房屋的直接控制、使用主体，应当确保安全合理如约使用房屋，及时发现和消除火灾隐患。如果承租方私自改变房屋的使用功能或者结构，导致火灾发生或蔓延扩大，承租方存在明显过错的，应当承担损害赔偿责任。根据《民法典》第七百二十九条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
因火灾导致的案件，在责任划分及损失的承担方面是实务中的难点，因此，最有效的风险防范措施就是租赁双方在租赁合同中明确消防安全责任的归属，避免纠纷的发生。
商品房预售制是霸王条款
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