房屋析产是什么意思（离婚析产房子过户程序）

在当前房地产买卖形势下，很多人面临到房产析产、赠与、继承、买卖问题。当然，这种房产指的是存量房。

这几种方式有什么区别呢？

一、析产过户

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。

析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。

在现实当中，析产更多存在于很多家庭为了腾出购房名额而采取的一种手段。

家庭析产手续，一般是房产共有人，把住房产权析产为一人名下，如家庭夫妻离异析产。需要离婚证，双方身份证，户口本，经过公证的双方离异协议（上面注明房产分割情况）。两人一起到该住房所属房管部门，申请办理家庭离异房产析产过户手续。重新办理一人姓名房产证。

前提；住房贷款还清，无抵押。有明确的产权证明（房产证，契税证，土地证）。

析产费用较低，一般只需缴纳房证印花税：5元/本。

但风险较大，你懂的。

二、继承过户

一般来说，子女都是父母资产的法定继承人，继承房产，需要办理房屋继承过户的费用，主要是房地产继承权公证费用、房屋评估费用、房屋过户的税费及相关费用。

若一套88平米的房子，按122万价值算，其子女需要缴纳：

1.房屋价格评估费用：约3000元。

2.交易印花税：房价的0.05%。1220000×0.05%=610元。

3.公证费：房价的2%来收取。1220000×2%=24400元。

4.房屋登记费：80元。

5.证照印花税：5元。

6.工本费：10元/本。

合计：28105元。

三、赠与过户

继承只能在当事人去世后，才能由继承人执行。

如果是生前过户，就有赠与和买卖的方式。

有些人认为房产过户，如果通过送的方式，就可以“逃避”一些费用，但实际上这种方式并不一定省钱。

以这套房产为例，其子需要交纳个人所得税、契税和公证费等；

1、契税：由于该房产对于其子是第二套房，应该按房价的3%交税。1220000×3%=36600元。

2、印花税：房价的0.05%。1220000×0.05%=610元。

3、手续费：住房为2.5元/平米。2.5×88=220元。

4、登记费；80元。

5、工本费：10元。

6、授权印花税：5元。

7、赠与人还需交纳印花税：1220000×0.05%=610元。

合计：38135元。

此外，律师指出，这还是基于的这套房产是满5年的住房，否则还得征收营业税，因此，想把房产送给子女，也不是那么简单的。

四、买卖过户

买卖也是一种当事人生前的过户方式。

1、契税；二套房交3%。1220000×3%=36600元

2、营业税（5月1日后改增值税）：住房满2年免

3、个人所得税：住房满5年免。

4、交易印花税：买卖双方各缴纳房产的0.05%

1220000×0.05%=610元×2=1220元。

5、手续费：5元/平米。88×5=440元 90平米以下减半征收，应收220元合计约：38040元。

如果房产在90平米以上，住房未满2年和5年的，还会相应增加其他费用。

在世时过户房产，就只能办理赠与或买卖，但这也有一定风险。儿子在婚姻关系存续期间，父母把房产过户给他，如果不做特别说明，该房产将为儿子夫妻共同财产。

这几种方式，你懂了吗？

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