如何测算物业管理费

　　恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：

　　一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金;

　　二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金;

　　三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

　　第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。

　　对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

　　物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

　　一)根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

　　二)估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

　　三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

　　按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：

　　1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)

　　2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)

　　3、绿化管理费(C)

　　4、清洁卫生费(D)

　　5、保安费(E)

　　6、办公费(F)

　　7、法定税费(G)。

　　目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别X1 X2 X3…XK0 因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：X= X1 X2 X3 … XK

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