物业服务费收取纠纷的解决方案

　　在住宅物业服务收费过程中，常常容易发生争议，有的是由于理解有误，有的是因为操作不当，有的是缘于各地物业服务收费政策或具体规定的差异笔者拟在整理、归纳相关争议问题的基础上，综合比较和借鉴地方政策，进行适当阐释和分析。

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　　物业管理费收取标准

　　物业管理条例

　　物业服务收费的构成

　　《物业服务定价成本监审办法(试行)》第七条规定：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成、为了避免实践中的争议，必须明确以下两点：

　　一是明确可以从物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用中独立出来的项目 对此，应坚持以下原则：只有政策明确规定可以另行收费的共用设施设备，才能另行收费;没有政策明确规定的只能视为“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”的应有部分。

　　例如，实行政府指导价的情况下，物业服务企业可按照现行规定对北京市经济适用住房小区的电梯、水泵、安防、消防等设施设备日常运行维护另行收费：但是，有的物业服务企业主张另行收取避雷针检测与中水设备维修费用，与法无据。

　　二是把握不能列入物业服务收费构成的相关费用、要严格执行国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托代收服务费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　应当指出，物业服务企业为业主及供水供电企业代收、代缴水电费用时，应注意把握以下问题，防止发生矛盾纠纷：一方面，尽量不要成为物业管理区域水电总表的用户，而宜与供水供电企业形成收多少缴多少的代收代缴关系，避免承担水电损耗费用与业主欠费风险在此，应注意援引地方政策，妥善维护自身合法权利，例如，2006年《福建省物业管理条例》第四十一条规定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

　　另一方面，应注意物业服务企业的权限问题，不能通过代收代缴水电费来达到催收欠费的目的、例如，2008年《广州市供电与用电管理规定》第三十四条和第三十七条规定，物业服务企业或者其他负有管理职责的单位，不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用电，，违反本规定中断用户正常用电的，由经贸行政主管部门责令立即恢复供电，并处以2000元以上10000元以下罚款。

　　物业服务收费的服务范围及责任归属

　　一要与特约服务进行区分一般而言，除非物业服务企业与业主有特别约定，物业服务收费的服务范围仅限于物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护，其相应的责任范围维护也限于物业共用部位、共用设施设备，例如，某小区王先生在自家楼下4单元至5单元之间行走时，被一块楼上掉下的玻璃砸伤头部由于无法查清玻璃由谁家堕落，王先生把该楼4、5单元二楼以上住户与物业服务企业共同告上法庭。这里，物业服务企业应否承担责任，取决于玻璃的产权归属与管理主体。如果是公共楼道的玻璃，应由物业服务企业负责;如果不是公共楼道的玻璃，则由业主个人或共同负责。

　　二要与结果责任进行区分。物业管理区域秩序维护是一种行为责任，即配合公共权力部门做好住宅小区的治安防范工作物业服务企业只要履行了规定或约定的秩序维护义务，即使发生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的责任。

　　三要与责任保险进行区分。根据《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/建筑平方米·月，其中包含0.04元/建筑平方米·月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，其由物业服务企业按不高于指导价标准收取，根据收费标准足额向保险公司投保，并将保单和保费收据进行公示。也就是说，公众责任险的费用是物业服务企业代收代缴的费用，并不属于物业服务企业自行支配的范畴，不投保就不能收取保险费用。

　　特殊情形的物业服务收费政策

　　主要有以下三种情形：一是空置住宅的物业服务费用。一般来说，物业服务是受规模约束较强的服务，并定向服务于物业管理区域的共用部位和共用设施设备，不因为业主对住宅的通常使用状态而在收费政策上有所差异，但“住改商”的除外，因为住宅改为商业用途会明显加大物业服务的成本。值得注意的是，有的地方似乎采用了“住改商”的类似思维，2008年《西宁市物业管理条例》第四十一条规定，物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用，而2009年《石家庄市物业管理条例修订案》进一步规定，连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。

　　二是分期开发住宅的物业服务费用、需要说明的是，江苏省盐城市的政策值得借鉴，符合公平原则。盐城市规定，实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，在前期物业管理服务期间，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业，并在前期物业服务合同中具体约定。

　　三是非住宅的物业费用问题。有的地方规定，住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。住宅小区内的住宅物业经批准改为非住宅用途的，其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行，并在物业服务合同中约定。有的地方规定，物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

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