关于维修基金

　　1、交纳商品住宅维修基金的范围是哪些?

　　答：新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位(指产权或使用权接受单位)交纳首期维修基金。物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人交纳首期维修基金。

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　　2、商品住宅维修基金交纳的标准和时限有何规定?

　　答：新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修基金，存入市房地资源局指定的商业银行。

　　(1)房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%交纳。

　　(2)购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

　　(3)业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

　　3、新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价如何确定?

　　答：新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价;2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价,成片出让土地的地块,按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价;签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。

　　4、办理商品住宅维修基金交纳手续有何规定?

　　答：房地产开发企业和购房人应按下列程序办理维修基金交纳等有关手续：

　　(1)房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县房地局办理维修基金交款确认手续。区、县房地局确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知(房地产开发企业专用)》。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》。

　　(2)房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《交款通知》，购房人依据《交款通知》的金额向专户银行交款。

　　(3)房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知(购房人专用)》，购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》。

　　(4)房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。

　　(5)区、县房地局在核准业主委员会登记的同时，应书面通知房地产开发企业按规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县房地局和业主委员会备案。

　　5、维修基金专户(帐户)如何开立?

　　答：业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管。区、县房地产管理部门应当与市房地资源局指定的本市商业银行(以下称专户银行)签定委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。

　　业主委员会成立后，维修基金本息由物业所在地的区、县房地产管理部门移交业主委员会管理。业主委员会应当与市房地资源局指定的本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。

　　维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者有两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

　　6、维修基金的使用有何规定?

　　答：维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。

　　经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算;经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算;业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30%。

　　7、维修基金如何支取?

　　答：业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：

　　(1)支付凭证(仅为银行贷记凭证);

　　(2)加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表;

　　(3)按幢立帐、按户分摊的电脑数据。

　　其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定(业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额);业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同;业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。

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